【正文】 ，雙方因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。遂判決：，技術(shù)監(jiān)督局在接收上述權(quán)利及款項的同時返還天象公司已付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款150萬元，相互折抵后技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)給付天象公司15萬元；；。 　　技術(shù)監(jiān)督局與天象公司均不服一審判決，向安徽省高級人民法院提起上訴。技術(shù)監(jiān)督局上訴稱：天象公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)企業(yè)，其未盡基本的審慎和注意義務(wù)導(dǎo)致合同無效，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；一審判決將房屋升值部分的利益認定為天象公司的實際損失并判決該局賠償天象公司可得利益損失違反合同法的規(guī)定；一審判決該局賠償對方280萬元損失沒有事實依據(jù)。天象公司上訴稱：案涉合同無效的全部責(zé)任應(yīng)由技術(shù)監(jiān)督局承擔(dān)，天象公司并無過錯；135萬元租金全部歸技術(shù)監(jiān)督局所有不合理；一審所判的280萬元遠未彌補天象公司的損失。 　　安徽高院經(jīng)審理認為：，技術(shù)監(jiān)督局作為出讓方有義務(wù)在合同簽訂前或至提起訴訟前，對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及的土地履行相關(guān)審批手續(xù)，其未履行該項義務(wù)構(gòu)成締約過失，對導(dǎo)致合同無效負有主要責(zé)任。天象公司作為受讓方未盡到必要的注意義務(wù)，對導(dǎo)致合同無效應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故天象公司應(yīng)將技術(shù)監(jiān)督局辦公大樓一樓大廳、后院小樓三至四層的使用權(quán)返還技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局應(yīng)將收取的購房款150萬元返還天象公司。租金是使用房屋取得的收益，租金上漲的主要原因是市場因素。在房屋出租過程中，天象公司雖存在經(jīng)營成本支出，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，故一審將135萬元租金全部作為該公司因合同取得的財產(chǎn)而判令其予以返還，并無不當(dāng)。天象公司關(guān)于其出租收益超出技術(shù)監(jiān)督局自行出租所得的部分不應(yīng)返還的上訴主張，該院不予支持。，依照合同法第四十二條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任，賠償天象公司信賴?yán)鎿p失。其賠償范圍不僅包括對方實際支出的締約和履行費用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益。綜合考慮涉案房地產(chǎn)的性質(zhì)和價值及天象公司實際付款情況、雙方過錯責(zé)任的大小等因素，可確定由技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元。一審判令技術(shù)監(jiān)督局賠償280萬元，沒有充分考慮天象公司未按期足額付款的事實，有失公允。技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于賠償損失數(shù)額過高的上訴理由部分成立，該院予以支持。 　　據(jù)此，案經(jīng)審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）(二)項和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十八條、第四十二條的規(guī)定，判決：維持一審判決主文第一項、第三項；變更一審判決主文第二項為技術(shù)監(jiān)督局于判決生效之日起15日內(nèi)償付天象公司100萬元。■評析 　　可以看出，一、二審法院對這起案件的裁判結(jié)果雖有差異，但處理思路是一致的，即某市技術(shù)監(jiān)督局對造成涉案合同無效的法律后果負有主要過錯，應(yīng)對合同的相對方天象公司承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償其信賴?yán)鎿p失。關(guān)于締約過失責(zé)任及信賴?yán)鎿p失賠償問題，我國現(xiàn)行法律的規(guī)定較為原則，目前理論界仍存在較大的爭議，實務(wù)界普遍感到操作起來有相當(dāng)大的難度，因此法院這方面的案例并不多見，本案可以說是一起典型案例。 　　本案中，某市技術(shù)監(jiān)督局系將其在劃撥土地上建筑的房屋轉(zhuǎn)讓給天象公司，雙方簽訂合同后，該合同尚處于未生效狀態(tài)，作為轉(zhuǎn)讓方和劃撥土地的使用權(quán)人，技術(shù)監(jiān)督局依據(jù)協(xié)助、勤勉和誠實等先合同義務(wù)應(yīng)及時履行相應(yīng)的報批手續(xù)促使合同生效，但技術(shù)監(jiān)督局至起訴前均怠于履行上述義務(wù)并致使合同被法院認定為無效，故技術(shù)監(jiān)督局是以不作為的方式違反了先合同義務(wù)，其行為違法且主觀過錯十分明顯。反觀天象公司，其雖未完全履行給付轉(zhuǎn)讓款的義務(wù)，但基于對技術(shù)監(jiān)督局的信賴和對合同目的得以實現(xiàn)的預(yù)期，部分履行了義務(wù)并已就受讓的房屋加以經(jīng)營（出租），因合同被認定無效，雙方返還因合同取得的財產(chǎn)，在涉案房屋已大幅漲價的情況下，天象公司受損是不可避免的。技術(shù)監(jiān)督局已構(gòu)成了締約過失，應(yīng)對天象公司承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。法院以合同生效并得以正常履行情況下該公司可獲得的房產(chǎn)升值利益為參考酌定其損失的裁判思路無疑是值得肯定的。同時，一、二審法院均注意到，天象公司作為房屋買受人在簽訂和履行合同過程中應(yīng)盡必要的注意義務(wù)，其對交易風(fēng)險應(yīng)有一定的預(yù)判能力，但該公司輕信合同有效并能最終得以履行，可能因此喪失了與第三人訂約的機會，對其利益受損主觀上亦存有過失，故根據(jù)“過失相抵”規(guī)則，相應(yīng)減輕了技術(shù)監(jiān)督局的賠償責(zé)任。此外，一、二審法院亦考慮了天象公司僅給付了少部分購房款的實際情況并將其作為酌定因素之一，二審最終判令技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元，這一賠償數(shù)額應(yīng)該說是比較適當(dāng)?shù)摹? 　　本案案號為：（2007）皖民一終字第144號 　　案例編寫人：安徽省高級人民法院 佘延宏上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單；下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。表現(xiàn)不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托