【正文】 報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查一月保養(yǎng)半年其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查不定期(三)報(bào)警應(yīng)急處理安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測(cè)器（紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測(cè)器等）對(duì)戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測(cè)。當(dāng)有警情發(fā)生時(shí)，探測(cè)器將通過室內(nèi)的CDT向智能控制中心發(fā)出訊號(hào)，控制中心將即時(shí)反應(yīng)，立即發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報(bào)警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理：煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序控制中心值班人員報(bào)警點(diǎn)附近安管巡邏人員關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)附近燃?xì)饪傞y到住戶家查找原因進(jìn)行處理排除隱患后恢復(fù)燃?xì)饪刂茩z修人員2. 緊急求助處理程序反饋附近安管巡邏人員到業(yè)主家現(xiàn)場(chǎng)搶劫：向控制中心匯報(bào)請(qǐng)求人力支援；相機(jī)處理。疾?。合蚩刂浦行膮R報(bào)請(qǐng)求車輛支援；簡(jiǎn)單處理通知管理人員現(xiàn)場(chǎng)空置 通知業(yè)主配合處理控制中心值班人員3. 消防報(bào)警緊急處理程序控制中心值班人員義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)警消防119指派專人引導(dǎo)至現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告管理處經(jīng)理趕往現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)掌握現(xiàn)場(chǎng)情況通知出事業(yè)戶 趕往現(xiàn)場(chǎng)火警撲救 4. 異?，F(xiàn)象的緊急處理程序智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異?，F(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理?？刂浦行闹蛋嗳藛T異常現(xiàn)場(chǎng)附近巡邏安管人 員現(xiàn)場(chǎng)相機(jī)處理管理處人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)開啟相關(guān)監(jiān)控設(shè)施監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)結(jié)果 反饋十二、領(lǐng)匯樂城公寓接管后的計(jì)劃為保證本公寓接管后的工作能順利開展，特制定如下各階段工作計(jì)劃表。階段序號(hào) 工 作 項(xiàng) 目 時(shí) 間 具 體 措 施前期介入階段1勘察本公寓的物業(yè)環(huán)境，提供相關(guān)建議工程期間全面了解公寓整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場(chǎng)所、機(jī)電設(shè)備情況2參加智能化系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運(yùn)行培訓(xùn)根據(jù)工程進(jìn)度派機(jī)電技師、中級(jí)以上電工，進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)。3參與公寓房屋的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收與移交根據(jù)工程進(jìn)度做好記錄；督促施工單位修整；復(fù)驗(yàn)；辦理書面移交手續(xù)。4建立管理機(jī)構(gòu)進(jìn)駐前兩個(gè)月內(nèi)內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到位；外聘人員一個(gè)月內(nèi)到位；所有人員均持證上崗5人員培訓(xùn)管理處成立后按培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行入 伙、入住階段1管理處運(yùn)作的準(zhǔn)備工作與接管驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。2熟悉業(yè)主（住戶）情況，準(zhǔn)備業(yè)主入伙工作業(yè)主入伙前資料準(zhǔn)備；業(yè)主（住戶）入伙安排3辦理入伙入住手續(xù)正式接管后按公司現(xiàn)有文件資料辦理日常管理階段1房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)委托管理期內(nèi)按公司現(xiàn)有文件資料運(yùn)行十三、物業(yè)管理工作相關(guān)流程1 、工作流程：組建機(jī)構(gòu) 擬定管理方案制定規(guī)章制度編制入伙資料組織員工培 訓(xùn)熟悉物業(yè)情況收集遺留問題聯(lián)系有關(guān)單位即時(shí)進(jìn)行整改物業(yè)接管驗(yàn)收辦理入住手續(xù)裝修審批、智能學(xué)習(xí)習(xí)習(xí)監(jiān)督違章裝修裝修驗(yàn)收搬遷入住建立健全各類檔案日常管理機(jī)電設(shè)備管理公寓事務(wù)管理公寓安全防范三車管理法規(guī)咨詢公共維護(hù)保潔綠化商業(yè)管理物料管理智能系統(tǒng)管理話與系統(tǒng)維護(hù)檔案資料管理財(cái)務(wù)管理物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)程：會(huì)同開發(fā)商、監(jiān)理公司、施工單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)各類數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄在案，書面要求施工單位限期整改，約定復(fù)驗(yàn)時(shí)間及罰則接收各類圖紙資料、智能化資料、各種參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化圖等竣工資料、設(shè)備圖對(duì)樓宇進(jìn)行使用功能查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改記錄表底確定保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大問題附明細(xì)。業(yè)主入住服務(wù)流程：業(yè)主（或委托人） 攜帶資料，按規(guī)定時(shí)間到達(dá)入伙現(xiàn)場(chǎng)。營(yíng)銷部（驗(yàn)證組） 核對(duì)確認(rèn)業(yè)主身份（或委托人身份）接待組業(yè)主情況登記，補(bǔ)簽相關(guān)合同、協(xié)議。收費(fèi)組收取相關(guān)費(fèi)用，開具票據(jù)向業(yè)主發(fā)放《出庫(kù)單》。物業(yè)部（接待組）審核驗(yàn)證業(yè)主身份證明（或委托人身份證明）、購(gòu)房合同、交費(fèi)票據(jù)、收回《出庫(kù)單》存根聯(lián)，并填寫《業(yè)主信息登記表》。物業(yè)收費(fèi)組收取相關(guān)費(fèi)用，開具票據(jù)向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》》。驗(yàn)收組與業(yè)主共同驗(yàn)收房屋，出現(xiàn)問題記錄并跟蹤返修水電開通，水電表初始讀書抄錄，雙方在《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)。資料發(fā)放組發(fā)放鑰匙并簽收《鑰匙領(lǐng)取簽收表》、《入伙資料領(lǐng)取清單》、《業(yè)主手冊(cè)》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》及相關(guān)使用手冊(cè)。資料歸檔裝修管理流程： 業(yè)戶填寫裝修申請(qǐng)表，提交裝修方案（如需上下水、電路改造，需提供改造圖紙）審核（三個(gè)工作日）業(yè)主補(bǔ)充相關(guān)資料或整改方案 不合格 合格管理處與業(yè)主及裝飾公司簽訂《裝修安全承諾書》，辦理施工人員出入證。 管理處對(duì)裝修過程進(jìn)行管理 有違章糾正裝修完畢向管理處提出完工驗(yàn)收申請(qǐng)根據(jù)驗(yàn)收意見整改 不符合規(guī)定 整改完工 工作巡查流程：管理處經(jīng)理、主管例行巡檢發(fā)現(xiàn)員工成績(jī)或過失填寫?yīng)剟?lì)或處罰單據(jù)管理處財(cái)務(wù)實(shí)施并通報(bào)相關(guān)人員收集統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)分析后上報(bào)管理處主任發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題填寫督察問題處理單至相關(guān)部門相關(guān)責(zé)任人采取正確措施處理問題處理完畢后向上級(jí)匯報(bào)，并在處理單上簽字確認(rèn)安全管理運(yùn)作流程：執(zhí)勤崗點(diǎn)安防主管檢查記錄安防主管存檔及時(shí)處理做好記錄發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)急分隊(duì)報(bào)警緊急通知監(jiān)控中 心通知管理處領(lǐng)導(dǎo)視情況通知派出所或消防機(jī)構(gòu)等其他單位記錄機(jī)電設(shè)備維修流程：日常巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題填寫維修申報(bào)單維修完畢試運(yùn)行做好維修記錄歸檔保存組織相關(guān)人員進(jìn)行維修上報(bào)上級(jí)部門組織專人進(jìn)行維修綠化管理流程：安管巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，管理處經(jīng)理安排整改花草修剪澆水、造型清潔病蟲防治更換長(zhǎng)勢(shì)不好的花草填寫考核統(tǒng)計(jì)報(bào)表整理歸檔保潔管理流程：各主管巡視檢查工作發(fā)現(xiàn)問題填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改方案、安排人員迅速整改保潔班長(zhǎng)組織整改整改工程監(jiān) 督檢查考核整改績(jī)效，填寫整改統(tǒng)計(jì)表整理歸檔物料控制流程：物料申請(qǐng)?zhí)顚憽额I(lǐng)料單》主管、經(jīng)理簽字無庫(kù)存采購(gòu)庫(kù)管登記入庫(kù)庫(kù)存有申請(qǐng)人憑領(lǐng)料單到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取庫(kù)管發(fā)料每月盤庫(kù)資料歸檔并發(fā)財(cái)務(wù)十四、相關(guān)費(fèi)用測(cè)算（一）人員編制：　職 位配置人數(shù)配置明細(xì)備注管理處經(jīng)理1安全主管1客服專員3兩個(gè)大堂各一個(gè)含收費(fèi)工程維修2安管員7保潔員4總計(jì)18人（二）根據(jù)以上人員編制，管理成本測(cè)算如下：序號(hào)支出項(xiàng)目明 細(xì) 項(xiàng) 目金 額（元/年）備注一人力成本工資總額含社會(huì)保險(xiǎn)福利員工餐費(fèi)小計(jì)：二治安防范費(fèi)用服裝及勞保保安工具及物料消耗4800 .00治安聯(lián)防費(fèi)小計(jì)三公共能耗包括公共照明及供水四公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)服裝及勞保維保工具智能化系統(tǒng)給水強(qiáng)電及照明土建消防系統(tǒng)檢測(cè)費(fèi)小計(jì)五辦公管理費(fèi)用服裝勞保辦公費(fèi)用（含低值易耗）業(yè)務(wù)招待費(fèi)交通費(fèi)郵電通訊固定資產(chǎn)折舊合計(jì)六保險(xiǎn)費(fèi)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn),機(jī)損險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn),總額按2000元/年測(cè)算,按面積分?jǐn)偲咂渌豢深A(yù)見費(fèi)用八管理酬金以上7大項(xiàng)之和的10%九稅金十合計(jì)備注：后附測(cè)算明細(xì)表（三）理論收支預(yù)算表名稱理論成本（元/年）面積定價(jià)（元/㎡/月）收入（元/年）差價(jià)（元/年） 公寓（四）水、電、暖、電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（估算）：經(jīng)計(jì)算最終領(lǐng)匯樂城公寓各項(xiàng)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)為： 電費(fèi)： 水費(fèi)：采暖費(fèi)：電梯費(fèi)：生活熱水熱源使用費(fèi)：60元/月/戶領(lǐng)匯樂城公寓物業(yè)服務(wù)協(xié)議 第一章 總則物業(yè)管理單位（以下簡(jiǎn)稱甲方）： 購(gòu)房人（即房屋所有權(quán)人，以下簡(jiǎn)稱乙方）： 住址： 郵編： 電話： 身份證號(hào)碼： 為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，加強(qiáng)對(duì)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理，保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人（全體業(yè)戶）業(yè)主和物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，保障本物業(yè)區(qū)內(nèi)全體業(yè)戶正常的工作和生活秩序，減少物業(yè)管理糾紛，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、“領(lǐng)匯樂城公寓”《業(yè)主臨時(shí)公約》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就“領(lǐng)匯樂城公寓”前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成以下協(xié)議：第一條 乙方所購(gòu)物業(yè)基本情況物業(yè)名稱： 物業(yè)類型： 建筑面積： 平方米，戶型 　　座落位置： 區(qū) 棟 單元 層 號(hào)乙方所購(gòu)房屋銷售（預(yù)售）合同編號(hào)： 第二章 委托服務(wù)內(nèi)容第2條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。第3條 電梯的運(yùn)行和日常維護(hù)管理。第4條 公共環(huán)境衛(wèi)生、綠化的維護(hù)與管理。第5條 公共秩序、交通及車輛停放秩序的維護(hù)。 乙方及其物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域停放車輛，應(yīng)與甲方簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，以明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利與義務(wù)。本條款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主及其物業(yè)使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，甲方與乙方及其物業(yè)使用人另行簽訂合同的除外。第六條 物業(yè)裝飾裝修的管理服務(wù)。包括維護(hù)城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃不受破壞、建筑垃圾的處理、裝修人員的管理、裝修時(shí)間的管理、裝修施工秩序的維護(hù)等。第七條 消防管理服務(wù)。包括對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共、共用消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)協(xié)助行政主管部門進(jìn)行消防知識(shí)宣傳、安全教育、防火安全檢查等。第八條 檔案資料的管理。 第九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，甲方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：水、電、氣、暖費(fèi)用的代收代繳；其他特約有償服務(wù)；組織開展文化宣傳等娛樂活動(dòng)。第三章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第十條 甲乙雙方同意按約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（1）房屋完好率98%以上，室外招牌、廣告牌、霓虹燈、空調(diào)按規(guī)定設(shè)置，整齊有序；（2）無超出設(shè)計(jì)或統(tǒng)一設(shè)置的外凸防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽(yáng)篷以及屋頂平臺(tái)護(hù)欄等；（3）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理；（4）樓層、樓號(hào)標(biāo)志明顯。 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（1）電梯24小時(shí)運(yùn)行，及時(shí)年檢，維修保養(yǎng)合同完備；（2）24小時(shí)報(bào)修值班制度。水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般維修在雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；（3）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)良好，完好率大于95%；（4）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無重大責(zé)任設(shè)備事故；（5）有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢修年計(jì)劃，檢修記錄。物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通（1）小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋共用部位的保潔 （不少于以下頻次）A、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道l 公共綠地 1次/天 清理l 硬化地面 2次/天 清掃l 主次干道