【正文】 ，使用時(shí)不應(yīng)在主視力范圍內(nèi)部布置應(yīng)以簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，主色調(diào)要明快沉穩(wěn)，突出高檔商務(wù)氣息，營(yíng)造優(yōu)雅輕松氣氛，合理利用綠色自然植物，整體風(fēng)格統(tǒng)一簽約區(qū)在滿(mǎn)足簽約功能的基礎(chǔ)上，要營(yíng)造一定的高雅氛圍如咖啡室、休閑茶室等，在不影響其使用功能的前提下，淡化其功能性各展示區(qū)要注意自然采光與人工光源合理搭配，晚間下班后要保持良好視覺(jué)效果※內(nèi)部展示設(shè)計(jì)方案：樓盤(pán)模型應(yīng)放置在客戶(hù)最易到達(dá)區(qū)域，四周無(wú)視覺(jué)阻隔，便于客戶(hù)觀看最好配置多媒體展示系統(tǒng)直接把項(xiàng)目產(chǎn)品特性用圖文并茂的形式展示給客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的展示道具要合理加以運(yùn)用避免為展示而展示，如可以把其景觀效果圖、局部裝飾效果圖制作成藝術(shù)畫(huà)的形式加以展示【項(xiàng)目接受性市場(chǎng)調(diào)查】 產(chǎn) 品 接 受 性新的國(guó)際辦公潮流的興起，使高品質(zhì)的寫(xiě)字樓需求大大增強(qiáng)在目前某市場(chǎng)真正高品質(zhì)的與國(guó)際接軌的寫(xiě)字樓，特別是第四代寫(xiě)字樓有名無(wú)實(shí)，幾近空白，而現(xiàn)今從市場(chǎng)消費(fèi)狀況來(lái)看高檔寫(xiě)字樓需求大幅遞增，為本產(chǎn)品提供了展現(xiàn)的舞臺(tái)，符合客群定位對(duì)產(chǎn)品的要求形象包裝接受性從目前某及全國(guó)范圍來(lái)看，對(duì)形象包裝的建議，人們接受性程度較高，能比較直接體現(xiàn)產(chǎn)品特性，對(duì)于產(chǎn)品的支持能夠做到特色鮮明、能夠吸引消費(fèi)群體的目光，符合他們的消費(fèi)理念初步定價(jià)接受性從市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)來(lái)分析，本產(chǎn)品的定價(jià)來(lái)源于周?chē)袌?chǎng)的反映，即沒(méi)有脫離主體市場(chǎng)的定價(jià)，又與自身品質(zhì)相符合，是產(chǎn)品價(jià)值的真實(shí)反映，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)客群驗(yàn)證科技含量高中小型成長(zhǎng)企業(yè)、國(guó)際知名企業(yè)、國(guó)內(nèi)大企業(yè)云集在項(xiàng)目所處的新街口區(qū)域辦公就是最好的明證，由于構(gòu)成這一消費(fèi)群體層面得人具有較高的文化層次，吸引他們的是全新物業(yè)形式的產(chǎn)品 【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃】※全程營(yíng)銷(xiāo)策略制定： 寫(xiě)字樓市場(chǎng)有它獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，在營(yíng)銷(xiāo)策劃方面，考慮到它特殊的需求環(huán)境，因其消費(fèi)群體的明晰性和有限性，某現(xiàn)有市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)模式已不能滿(mǎn)足對(duì)項(xiàng)目的支撐，突破傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式，變被動(dòng)銷(xiāo)售與主動(dòng)銷(xiāo)售相結(jié)合，可使項(xiàng)目的銷(xiāo)售結(jié)果最佳，即1+1銷(xiāo)售模式——現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售與直接銷(xiāo)售相結(jié)合。在營(yíng)銷(xiāo)策劃方面保證保證優(yōu)勢(shì)最大化?！?xiàng)目發(fā)展階段、策劃意見(jiàn)預(yù)熱期品牌導(dǎo)向：提升置地廣場(chǎng)的知名度，提升其識(shí)別度和美譽(yù)度造成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，用品牌造勢(shì)，聚集買(mǎi)家目光舉行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，為開(kāi)盤(pán)期蓄勢(shì)，積累人氣開(kāi)盤(pán)期樹(shù)立明確正面的品牌形象：通過(guò)項(xiàng)目形象的推廣使產(chǎn)品牌形象得到進(jìn)一步市場(chǎng)正面確立通過(guò)整和各種媒介渠道，使短時(shí)間內(nèi)形成市場(chǎng)銷(xiāo)售的熱點(diǎn)強(qiáng)銷(xiāo)期全方位推廣，形成立體交叉廣告攻勢(shì)根據(jù)開(kāi)盤(pán)期有針對(duì)性面對(duì)有效需求，然后用廣告穩(wěn)、準(zhǔn)、狠地刺激和激發(fā)有效需求在市場(chǎng)上形成產(chǎn)品品牌的良好影響力，成為區(qū)域?qū)懽謽堑拿螐?qiáng)銷(xiāo)期為企業(yè)今后發(fā)售物業(yè)奠下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)針對(duì)剩余樓盤(pán)制訂有目的性強(qiáng)的促銷(xiāo)計(jì)劃，以鞏固前期銷(xiāo)售效果為主，一方面增進(jìn)前期購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的信心，另一方面容易造成良好的市場(chǎng)口碑，充分發(fā)揮人脈營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)盤(pán)整期借助前期廣告余威借勢(shì)造市，將余房推向市場(chǎng)，適當(dāng)做一些促銷(xiāo)廣告※全程量類(lèi)供用建議：開(kāi)盤(pán)期推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的10%左右，以中小戶(hù)型為主，迅速抓住市場(chǎng)中的購(gòu)買(mǎi)群體，主推5—7層中小戶(hù)型，面積100—300平米為主，其它戶(hù)型兼顧推向市場(chǎng)迅速回流資金強(qiáng)銷(xiāo)期推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的50%左右，以產(chǎn)品市場(chǎng)中的小中大戶(hù)型銷(xiāo)售為主，主推8—113—18層小中大戶(hù)型，20—23作為機(jī)動(dòng)戶(hù)型，根據(jù)市場(chǎng)反映即可以分割為中大戶(hù)型，也可整層出售，此階段是項(xiàng)目攻堅(jiān)戰(zhàn)役二次強(qiáng)銷(xiāo)期推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的30%左右，針對(duì)項(xiàng)目前期銷(xiāo)售中的剩余部分，有針對(duì)性的根據(jù)掌握客戶(hù)資源，作出適當(dāng)調(diào)整，以再一次形成市場(chǎng)熱賣(mài)現(xiàn)象，將項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售一舉拿下盤(pán)整期推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的10%左右，重點(diǎn)消化項(xiàng)目剩余產(chǎn)品4—12層以中小戶(hù)型為主，作為開(kāi)盤(pán)期重點(diǎn)推向市場(chǎng)部分，占項(xiàng)目總體量的40%左右。12—23層作為項(xiàng)目中間產(chǎn)品類(lèi)型部分，以中大戶(hù)型為主，是銷(xiāo)售過(guò)程中的較為靈活的一面，占項(xiàng)目總體量的40左右，24—27層是體現(xiàn)項(xiàng)目品牌的提升類(lèi)型，也是項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)，直接關(guān)系到項(xiàng)目產(chǎn)品品牌的提升，占項(xiàng)目總體量的20%左右全程價(jià)格策略建議※項(xiàng)目總體定價(jià)原則與策略：項(xiàng)目總體定價(jià)原則基于市場(chǎng)需求與項(xiàng)目周期，即考慮全程整體利潤(rùn)又考慮短期內(nèi)銷(xiāo)售回款，基于以上原則，價(jià)格策略采用低開(kāi)高走。優(yōu)勢(shì) 價(jià)格的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手里，便于操控 利于銷(xiāo)售開(kāi)始階段迅速回流資金，積聚人氣，有利于其它營(yíng)銷(xiāo)措施的執(zhí)行 低開(kāi)高走，其中包含著升值空間，容易形成良好的口碑 可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變※各階段產(chǎn)品具體價(jià)位與銷(xiāo)售率確定：開(kāi)盤(pán)期10%.銷(xiāo)售率10000元/平米（均價(jià)）強(qiáng)銷(xiāo)期50%.銷(xiāo)售率11000元/平米（均價(jià)）二次強(qiáng)銷(xiāo)期30%.銷(xiāo)售率12000元/平米（均價(jià)）盤(pán)整期10%.銷(xiāo)售率12000元/平米（均價(jià)）均價(jià)11500元/平米※價(jià)格策略部分元素付款方式建議 一次性付款（給予優(yōu)惠） 按揭 分期付款（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程）個(gè)性定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律（朝向、層數(shù)） 同一樓層內(nèi)根據(jù)朝向、景觀不同價(jià)格有所區(qū)別價(jià)格由高到低依次為：東＞南＞北＞西 根據(jù)樓層定價(jià)； 4—9層 10—23層 24—27層 均價(jià) 均價(jià) 統(tǒng)一價(jià) 每升高一層，價(jià)格以60元—80元的系數(shù)遞增特價(jià)房推出數(shù)量與時(shí)機(jī)特價(jià)房的推出 開(kāi)盤(pán)期3套，給予優(yōu)惠九八折，面積小中大各一套二次強(qiáng)銷(xiāo)期，給予優(yōu)惠九八折，優(yōu)先消化劣勢(shì)房源，以2套左右為準(zhǔn)，結(jié)合推廣活動(dòng)進(jìn)行 盤(pán)整期，將少量尾盤(pán)以特價(jià)房的形式推出各樓層、各單元推盤(pán)次序銷(xiāo)控范圍、比例與方式 預(yù)熱期與開(kāi)盤(pán)期8—15層整層銷(xiāo)控，主推樓層5—7層。景觀房、朝向好、熱銷(xiāo)戶(hù)型銷(xiāo)控量占推出量的50%，中大戶(hù)型推16—18層，19—23層銷(xiāo)控。整層推出的24—27銷(xiāo)控，如有整層需求力推20—23層 強(qiáng)銷(xiāo)期與二次強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)控部分根據(jù)市場(chǎng)需求適時(shí)解控：解控原則為與原先推出樓層相領(lǐng)樓層優(yōu)先解控，便于整體銷(xiāo)售組合。熱銷(xiāo)戶(hù)型最后解控 盤(pán)整期根據(jù)實(shí)際情況作機(jī)動(dòng)銷(xiāo)控價(jià)格控制與守價(jià)原則現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員包括案場(chǎng)主管（除促銷(xiāo)活動(dòng)期間內(nèi)）無(wú)價(jià)格優(yōu)惠權(quán)。各級(jí)經(jīng)理、總經(jīng)理等根據(jù)各自權(quán)限擁有不同折扣比例。如折扣比例低于這一底線，需公司權(quán)力領(lǐng)導(dǎo)層直接批準(zhǔn)【項(xiàng)目推廣計(jì)劃】總體推廣策略※推廣總體原則： 整合營(yíng)銷(xiāo)，全方位推廣，形成立體交叉推廣模式 品牌先導(dǎo)，形象跟進(jìn)，強(qiáng)力消化 以產(chǎn)品為核心，產(chǎn)品至上論※推廣主題`：主題調(diào)性——地段的稀缺性：中央商務(wù)區(qū)、三圈交匯處 ——品質(zhì)的高貴性：純5A級(jí)寫(xiě)字樓 ——價(jià)格的超值性：升值無(wú)限 ——品牌的吸引性：未來(lái)城市的寫(xiě)字樓名片 ——?jiǎng)?chuàng)新的前瞻性：產(chǎn)品智能化、物業(yè)星級(jí)化核心主題：——新商務(wù)運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)跑者主題提煉：※區(qū)位優(yōu)勢(shì)——新街口CBD核心，城市“三圈和一”交點(diǎn) 未來(lái)office云集之地，占天時(shí)地利，中央中的中央 金融、商務(wù)、人文交匯之地，地段優(yōu)勢(shì)無(wú)與倫比 引領(lǐng)商務(wù)新潮流，中央商務(wù)引力凸現(xiàn) 掌控CBD新中央商務(wù)格局 ※形象優(yōu)勢(shì)——?dú)赓|(zhì)型寫(xiě)字樓，新商務(wù)代表作 創(chuàng)新品質(zhì)，引領(lǐng)CBD發(fā)展方向 創(chuàng)新空間，新商務(wù)觀念倡導(dǎo)者 內(nèi)在品質(zhì)，尊崇悠然而生 ※產(chǎn)品特長(zhǎng)——純OFFICE財(cái)智空間 整合資源優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造完美物業(yè)品質(zhì) 與國(guó)際接軌，智能化生態(tài)寫(xiě)字樓 完美配套資源，全心打造高尚辦公環(huán)境 足不出戶(hù)，盡享現(xiàn)代商務(wù)便捷※推廣時(shí)機(jī)、方式推廣時(shí)機(jī)推廣方式預(yù)熱期04年9月份項(xiàng)目解析會(huì)邀請(qǐng)各專(zhuān)業(yè)媒體記者、房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士召開(kāi)項(xiàng)目解析會(huì)，擴(kuò)大項(xiàng)目在市場(chǎng)、業(yè)界內(nèi)的影響力置地會(huì)制作貴賓卡，限量發(fā)行，掌握客戶(hù)心理價(jià)格，為開(kāi)盤(pán)積聚人氣戶(hù)外項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)（圍墻形象、戶(hù)外大牌）報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙硬廣告（新商務(wù)模式引導(dǎo)、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)推廣）報(bào)紙新聞系列稿、軟文《金樓市》雜志《新地產(chǎn)》雜志《搜房網(wǎng)》網(wǎng)絡(luò)案場(chǎng)案場(chǎng)包裝方案通過(guò)秋季房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)展示項(xiàng)目形象，發(fā)放各種印刷資料開(kāi)盤(pán)期04年10月至11月開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠活動(dòng)在十一黃金周掀起購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)的熱潮，將項(xiàng)目隆重推向市場(chǎng)，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)集體簽定購(gòu)房意向書(shū)簽字儀式簽字業(yè)主有獎(jiǎng)活動(dòng)案場(chǎng)案場(chǎng)建設(shè)、裝修、包裝到位印刷品樓書(shū)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介書(shū)、DM單到位報(bào)紙當(dāng)?shù)貓?bào)紙《現(xiàn)代快報(bào)》形象推廣、密集轟炸 《某日?qǐng)?bào)》有針對(duì)性推廣 《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)》全國(guó)性推廣網(wǎng)站建設(shè)房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)制作輔助媒體重點(diǎn)寫(xiě)字樓掃樓活動(dòng)重點(diǎn)企業(yè)、單位樓書(shū)、單頁(yè)郵寄活動(dòng)電視形象廣告《某樓市》階段性廣播廣告《家有好房》、《買(mǎi)家時(shí)代》階段性車(chē)身廣告聯(lián)誼活動(dòng)簽約業(yè)主金秋冷餐聯(lián)誼活動(dòng)，形成口碑營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)期04年12月至05年5月房展會(huì)春季房展會(huì)。（展示項(xiàng)目形象，發(fā)放各種印刷資料、擴(kuò)大影響力）黃金周五一黃金周，舉行優(yōu)惠特賣(mài)活動(dòng)報(bào)紙廣告、新聞推廣樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣、新聞時(shí)效性概念形象推廣（配合房展會(huì)、黃金周有針對(duì)性掀起推廣高潮印刷品樓書(shū)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介書(shū)、DM單綜合運(yùn)用網(wǎng)站建設(shè)房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)制作更新輔助媒體重點(diǎn)寫(xiě)字樓掃樓活動(dòng)重點(diǎn)企業(yè)、單位樓書(shū)、單頁(yè)郵寄活動(dòng)二次強(qiáng)銷(xiāo)期05年6月至12月報(bào)紙廣告、新聞推廣樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣、新聞時(shí)效性概念形象推廣全國(guó)性報(bào)紙雜志雜志《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)》全國(guó)性推廣《新地產(chǎn)》雜志房展會(huì)展示項(xiàng)目形象，發(fā)放各種印刷資料、擴(kuò)大影響力）黃金周十一黃金周，舉行優(yōu)惠特賣(mài)活動(dòng)網(wǎng)站建設(shè)房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)制作輔助媒體電視形象廣告新聞推廣盤(pán)整期05年12月起報(bào)紙廣告、新聞推廣樓盤(pán)重點(diǎn)形象推廣、新聞時(shí)效性概念形象推廣網(wǎng)站建設(shè)自有網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)制作更新房產(chǎn)網(wǎng)連接網(wǎng)頁(yè)人脈傳播利用市場(chǎng)良好口碑，消化余房※推廣各階段廣告方案主題風(fēng)格投放量節(jié)奏控制預(yù)熱期新商務(wù)運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)跑者概念引導(dǎo)、形象打造（硬廣告）報(bào)紙廣告，各報(bào)紙媒體集中轟炸預(yù)熱期一個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)期創(chuàng)新品質(zhì)、打造中央新地標(biāo)形象推廣（硬廣告）現(xiàn)代快報(bào)房產(chǎn)專(zhuān)欄《某日?qǐng)?bào)》和 《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)》少量集中轟炸強(qiáng)銷(xiāo)期新商務(wù)運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)跑者——引領(lǐng)潮流、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、中央商務(wù)引力樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣根據(jù)活動(dòng)舉行集中轟炸春季房展會(huì)一周內(nèi)五一黃金周一周內(nèi)二次強(qiáng)銷(xiāo)期掌控市場(chǎng)、新中央商務(wù)格局樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣根據(jù)活動(dòng)舉行，投放中量秋季房展會(huì)十一黃金周清盤(pán)期新商務(wù)觀念、新商務(wù)精神良好物業(yè)品質(zhì)、市場(chǎng)增值推廣少量不定時(shí)※推廣計(jì)劃及費(fèi)用：階段投入量推廣費(fèi)用（元）導(dǎo)入期（預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期）50%2750000—459000強(qiáng)銷(xiāo)期30%1653000—2754000二次強(qiáng)銷(xiāo)期15%826800—1378000盤(pán)整期5%275000—459000總費(fèi)用5512000—9187000備注4—27層總計(jì)40339平米，各樓層平均單價(jià)11500/平米，%——%計(jì)算?！緩V告推廣策略】廣告整合推廣節(jié)點(diǎn)：品質(zhì)、創(chuàng)新、升級(jí) 兩大板塊并行不悖 金融財(cái)智板塊和科技創(chuàng)業(yè)板塊應(yīng)同時(shí)推廣，試探水位，因?yàn)榫徒鹑跇I(yè)來(lái)說(shuō)，隨著入世的臨近，危機(jī)