房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)研究報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2023-05-29 04:31:22 本頁面
【正文】 心區(qū)住宅的功能定位，逐漸由過去單一的居住性功能，轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣膹?fù)合性功能。這種集居住、辦公等功能為一體的小戶型樓盤，因其功能的多樣性，具備了較高的投資價(jià)值，故受到市場的追捧。216。 價(jià)格水平居區(qū)域最高中心區(qū)板塊的銷售均價(jià)主要集中在5500—5800元/㎡，其價(jià)格普遍高于市內(nèi)各區(qū)，其中也有部分裝修房銷售，銷售均價(jià)57006500元/㎡。216。 一室戶型受到市場的歡迎中心區(qū)板塊以總價(jià)在20—30萬、面積為38—50㎡的一室一廳去化速度普遍較快。216。 以投資型客戶為主近年來，受小戶型公寓投資回報(bào)較高的影響，趨向于投資的客戶仍占據(jù)了市場較大的比例。216。 客戶來源區(qū)域廣泛客戶來源不僅涵蓋市內(nèi)各區(qū)，還包括了部分希望得到渝中區(qū)戶籍的區(qū)縣客戶。216。 樓盤大打投資潛力、江景牌諸如星河城、鉑藍(lán)地、東和灣、海客瀛洲等中心區(qū)板塊的樓盤，憑借強(qiáng)大的區(qū)位優(yōu)勢、土地資源與江景資源的稀缺，主打“投資潛力”與“江景”牌。 （二） 大坪板塊—————高強(qiáng)度開發(fā)為主的城市居住帶在售樓盤明細(xì)表項(xiàng)目名稱建筑類型體量總套數(shù)均價(jià)（折前）主力戶型渝中名郡高層821（一期456）3700元/㎡兩室：80㎡三室：107㎡四室：117㎡蓮花國際高層10萬方750（一期260）3600元/㎡兩室兩廳74㎡華宇渝州新都高層31萬方12樓49037003800元/㎡兩室兩廳59—73㎡嘉華鑫城高層30萬方1948（一期1026）3700元/㎡三室兩廳75㎡、81㎡、102㎡，國賓豪庭高層18萬方一期3363500—3600元/㎡一室一廳29—47㎡【板塊特征】216。 開發(fā)規(guī)模較大隨著近幾年來大坪地區(qū)交通的日益發(fā)達(dá)，片區(qū)的改造，大量樓盤的相繼進(jìn)入，為該片區(qū)的住宅市場注入了新的活力。出現(xiàn)了一些大規(guī)模的品質(zhì)小區(qū)，如嘉華鑫城、華宇渝州新都等，它們的體量都達(dá)到了30萬㎡。 216。 以緊湊戶型樓盤為主 由于各在售項(xiàng)目的土地成本普遍較高導(dǎo)致了價(jià)格維持在較高的水平，在區(qū)域購買力相對(duì)有限的情況下，為控制總價(jià)，產(chǎn)品面積勢必趨向緊湊。216。 價(jià)格水平居區(qū)域中檔大坪板塊的銷售均價(jià)主要集中在3500—3800元/㎡。216。 緊湊型兩室較為受到市場的青睞大坪板塊以總價(jià)20—30萬、面積為59—72㎡的兩室戶型去化速度普遍較快。216。 以居住型客戶為主 大坪地區(qū)作為本市重要的交通樞紐之一，其交通的便捷度相當(dāng)高，加上周邊的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、超市等生活配套比較齊全，生活成本較為適中，很適合居家型客戶的需求。216。 客戶來源以本區(qū)域及周邊區(qū)域?yàn)橹鞔笃喊鍓K成規(guī)模的品質(zhì)小區(qū)較為集中，客戶來源主要以本區(qū)域及九龍坡區(qū)為主。216。 社區(qū)規(guī)模、配套、交通路網(wǎng)為樓盤主要賣點(diǎn)大坪板塊的樓盤憑借在交通、樓盤規(guī)模、配套方面的優(yōu)勢，重點(diǎn)突出居住環(huán)境好、出行便捷度高、生活配套齊全的置業(yè)利益點(diǎn)。（三） 兩路口—鵝嶺沿線————高強(qiáng)度開發(fā)為主的城市老住區(qū)在售樓盤明細(xì)表項(xiàng)目名稱建筑類型體量總套數(shù)均價(jià)（折前）主力戶型錢塘玫瑰灣高層15萬方893（一期332）3200元/㎡兩室兩廳6380㎡三室兩廳101117㎡桂花景苑高層4萬方360（一期180）3500元/㎡兩室兩廳5774㎡三室兩廳99110㎡宏嶺高地小高層/883850元三室兩廳10105【板塊特征】216。 開發(fā)規(guī)模相對(duì)較小兩路口—鵝嶺沿線的住宅市場主要是以小體量的項(xiàng)目為主，從上圖可以看出，樓盤規(guī)模比較小，主要以單體樓為主，規(guī)模一般都在5萬平方米以下。目前在售樓盤規(guī)模最大的是錢塘玫瑰灣，總建筑面積為15萬㎡。216。 價(jià)格水平居區(qū)域最低兩路口—鵝嶺沿線由于受地塊形狀的限制，高檔住宅也相對(duì)稀缺，銷售均價(jià)則主要集中在3200—3600元/㎡。216。 緊湊型兩室較為熱銷兩路口—鵝嶺沿線以總價(jià)19—25萬、面積為57—63㎡、80㎡左右的兩室戶型去化速度普遍較快。216。 以居住型客戶為主兩路口—鵝嶺沿線作為本市重要的交通紐帶之一，其交通的便捷度較高，再加上位于城市老住區(qū)，生活氛圍較為濃厚，比較適合居家型客戶的需求。216。 客戶來源以本區(qū)域?yàn)橹鲀陕房凇Z嶺沿線的樓盤總體檔次不高，客戶來源主要以本區(qū)域?yàn)橹鳌?16。 以江景為賣點(diǎn)兩路口—鵝嶺沿線的樓盤憑借在地形地貌的優(yōu)勢，重點(diǎn)突出觀江景的置業(yè)利益點(diǎn)。三、渝中區(qū)總體特征 216。 與其它區(qū)域相比，渝中區(qū)住宅供應(yīng)量較小，土地開發(fā)強(qiáng)度大，建筑密度高，在售物業(yè)形態(tài)均為高層建筑，以中心區(qū)板塊的樓盤最具代表性；216。 市場放量區(qū)域主要集中在中心區(qū)板塊（解放碑、朝天門）、大坪板塊；216。 中心區(qū)板塊的市場供給以精致小戶型為主，大坪板塊和兩路口板塊的市場供給則以偏緊湊型的戶型為主；216。 從渝中區(qū)目前在售樓盤的價(jià)格來看，價(jià)格在4000元/平方米以下的樓盤占了65%，這些樓盤主要分布在大坪板塊和兩路口板塊，這兩個(gè)板塊與中心區(qū)板塊相比區(qū)位優(yōu)勢較差，商業(yè)配套方面也有較大的差距。而價(jià)格在5000元/平方米以上的項(xiàng)目基本上集中在解放碑和朝天門板塊，主要是一些區(qū)位優(yōu)勢非常明顯、投資潛力大的樓盤。同其他區(qū)域相比，渝中區(qū)的價(jià)格在重慶市主城區(qū)中最高，主要還是由于其在重慶的地位所致。216。 從渝中區(qū)的在售物業(yè)的推廣主題來看，主要有以下三種：以江景為主題（東和灣、?？湾蓿⒁酝顿Y潛力為主題（星河城、鉑藍(lán)地）、以社區(qū)規(guī)模、交通路網(wǎng)為主題（嘉華鑫城、華宇渝州新都）；216。 從目前渝中區(qū)在售樓盤的戶型配比方面來看，渝中區(qū)目前主要是以一房和兩房的戶型為主，比例占了78%，其中一房的比例占了36%，其中以解放碑和朝天門板塊最為明顯。第六部分 房市營銷動(dòng)態(tài)本月市場營銷重點(diǎn)，主要是圍繞春季開展活動(dòng)，其中活動(dòng)營銷占據(jù)了市場絕大部分的空間，“樹立良好的品牌形象”成為了大多數(shù)開發(fā)商的營銷重點(diǎn)。一、本月各樓盤營銷模式 216。 活動(dòng)營銷——光華陽光水城、重慶奧林匹克花園、心巢御園、中安翡翠湖、東海長洲、海蘭云天盛世華城、金科廊橋水岸、金科綠韻康城、金科天湖美鎮(zhèn)、東原中央美地、錦天集團(tuán)、華立北泉花園、長安麗都、新城地產(chǎn)、華新水天花園、陽光100國際新城、浩立半島康城、申基會(huì)展國際、浦輝房產(chǎn)、金香林、東和春天、百年世家、魯能星城（共計(jì)23家）216。 公關(guān)營銷——海棠曉月、輕軌名店城、高山流水216。 旅游營銷——新城山語間、晉愉綠島藍(lán)溪216。 關(guān)系營銷——陽光100城市廣場、日月山莊216。 誠信營銷——佳禾
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