【正文】 奉賢（規(guī)劃中） 、江陰（規(guī)劃中） 、舟山（規(guī)劃中） 、廈門(mén)、漳浦、珠海等。隨著我國(guó)游艇法規(guī)、規(guī)劃的健全和統(tǒng)一，我國(guó)游艇業(yè)必將迎來(lái)一個(gè)全新的未來(lái)。第四節(jié) 天津及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析天津是中國(guó)華北地區(qū)最大的海上門(mén)戶(hù)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的圈首，是環(huán)渤海商貿(mào)、工業(yè)、金融、資訊、旅游中心，中國(guó)造船工業(yè)基地，環(huán)渤海國(guó)際航運(yùn)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，素有“北方香港”的美譽(yù)，孕育著巨大的市場(chǎng)需求。2022 年，天津市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力繼續(xù)提升。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 ：：，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、% 和 %。按常住平均人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值 63198 元，按年平均匯率折算9099 美元。2022年，利用外資質(zhì)量和水平進(jìn)一步提升。全年新批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 1507家，注冊(cè)外資金額 ，其中投資 1000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目 128個(gè)，注冊(cè)外資 。新引進(jìn)日本三菱重工、美國(guó)博格華分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第二章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)22納等跨國(guó)公司項(xiàng)目 22個(gè)。實(shí)際使用外商直接投資 ，比上年增長(zhǎng) 58%，其中第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè) ，所占比重分別為 %和 %。先導(dǎo)區(qū)實(shí)際使用外商直接投資 ，占全市實(shí)際使用外商直接投資總額的 %。新批先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目、高科技項(xiàng)目和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目 324個(gè)，注冊(cè)外資 ，實(shí)際使用外商直接投資 ，分別占全年新批總數(shù)的 %、%和%。2022年，消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，加快 ，增速創(chuàng)近 11年來(lái)新高。其中按行業(yè)劃分，批發(fā)和零售業(yè) ，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè) ，增長(zhǎng) %；其他行業(yè) 10億元，增長(zhǎng) %。2022年，共接待國(guó)內(nèi)游客 3000萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 21%；接待海外游客 95萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)旅游總收入 ，增長(zhǎng)%。其中，國(guó)內(nèi)旅游收入 355億元，增長(zhǎng) %；旅游外匯收入，增長(zhǎng) %。截至年末，全市擁有旅游賓館（飯店）212家，增加 6家，其中星級(jí)賓館（飯店）168 家，增加 2家；旅行社 362家，其中國(guó)際旅行社 26家。國(guó)家 A級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)）24 個(gè)，其中 5A級(jí) 1個(gè)，4A 級(jí) 10個(gè)。星級(jí)賓館年均入住率在 70%以上。2022年，環(huán)境質(zhì)量總體狀況良好?？諝庵兴捻?xiàng)污染物均值全部達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，空氣污染指數(shù)（API）Ⅱ級(jí)以上（良好）天數(shù) 353天，其中Ⅰ級(jí)（優(yōu)）天數(shù) 108天。近岸海域水質(zhì)總體保持穩(wěn)定，除天津?yàn)?、南部沿海無(wú)機(jī)氮外，各項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)年均值符合國(guó)家二類(lèi)海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。飲用水源水質(zhì)保持良好，符合國(guó)家地表水Ⅲ類(lèi)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。城市交通噪聲符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。綜上所述，天津作為環(huán)渤海核心城市之一，多年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第二章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)23在國(guó)家出臺(tái)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)政策后，伴隨著整個(gè)華北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起色，天津的經(jīng)濟(jì)更上了一層樓。天津作為華北乃至全國(guó)最向往的城市之一，吸引著越來(lái)越多的人前來(lái)投資、定居、建設(shè)發(fā)展。天津富人云集，其中作為富人俱樂(lè)部的高爾夫球運(yùn)動(dòng)發(fā)展日漸成熟，當(dāng)前天津擁有 10余座國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，總會(huì)員數(shù)量 10余萬(wàn)，另每年接待日韓高爾夫游客7萬(wàn)多人次。隨著國(guó)內(nèi)旅游觀光、水上運(yùn)動(dòng)事業(yè)的發(fā)展，天津及其輻射的中國(guó)北方市場(chǎng)休閑游艇和水上娛樂(lè)設(shè)施的需求隨之急速增長(zhǎng)；天津已具備了一定的游艇消費(fèi)基礎(chǔ)，在私家游艇市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，其游艇俱樂(lè)部建設(shè)規(guī)模目前名列中國(guó)前茅。第五節(jié) 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析濱海新區(qū)屬?lài)?guó)家批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)出口加工區(qū)是中國(guó)運(yùn)作最為成功的出口加工區(qū)之一。比照國(guó)際慣例，實(shí)行“境內(nèi)關(guān)外”管理模式，享受免稅、保稅等優(yōu)惠政策，是中國(guó)開(kāi)放程度最高的綜合性經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。經(jīng)過(guò) 25年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)已取得矚目的成就，多年來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。濱海新區(qū)區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模已達(dá)到中國(guó)一線(xiàn)城市發(fā)展水平，在上海、某之后，居第三位，成為助推環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的強(qiáng)力引擎。2022 年，濱海新區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 （全轄區(qū)口徑） ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，可比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 ，可比增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 ，可比增長(zhǎng) %。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為 ::35。圖 23 2022年開(kāi)發(fā)區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)比例圖分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第二章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)2435%%%第 一 產(chǎn) 業(yè)第 二 產(chǎn) 業(yè)第 三 產(chǎn) 業(yè)全區(qū)完成財(cái)政收入 ，同比增長(zhǎng) %，完成稅收收入，同比增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 ，同比增長(zhǎng) 33%，財(cái)政支出 ，同比增長(zhǎng) %。近年來(lái)，濱海新區(qū)招商引資成績(jī)卓著，引來(lái)了包括因特爾和空客在內(nèi)的眾多大型企業(yè)。2022年 4月 13日，摩托羅拉公司宣布將投資 25億美元到濱海新區(qū)投資設(shè)廠，這將是摩托羅拉在亞洲建立的首個(gè) 300毫米晶圓制造工廠。2022年 9月 8日，摩托羅拉天津芯片廠在開(kāi)發(fā)區(qū)正式奠基。天津芯片廠的施工建設(shè)并未受到全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，它將按照原定計(jì)劃于 2022年投入運(yùn)營(yíng)。天津芯片廠員工將以高學(xué)歷的碩士和博士為主，2022 年，摩托羅拉已經(jīng)聘用了 500多名員工，預(yù)計(jì)到正式投產(chǎn)時(shí)，員工人數(shù)將達(dá)到 1200到 1500名，這些高級(jí)人才的到來(lái)，將為開(kāi)發(fā)區(qū)高端消費(fèi)市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心劑。摩托羅拉項(xiàng)目落戶(hù)之后，美國(guó)、日本、新加坡及歐洲等國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)積極尋求與天津在半導(dǎo)體、LED、新能源等方面的合作。其中，美國(guó)應(yīng)用材料公司、諾發(fā)電子公司，日本東京電子、尼康、日立，歐洲阿斯麥公司等 70多家供應(yīng)商正在為摩托羅拉提供設(shè)備、材料；聯(lián)邦快遞、敦豪快遞等 4家物流公司為其提供物流服務(wù)；美國(guó)摩西湖化學(xué)制品有限公司、德國(guó)聯(lián)華氣體有限公司等為摩托羅拉配套的企業(yè)已在濱海新分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第二章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)25區(qū)投資設(shè)廠。這些世界一流公司的到來(lái)，正在使濱海新區(qū)逐步形成集成電路完整產(chǎn)業(yè)鏈的集聚，未來(lái)的濱海新區(qū)將成為亞洲乃至世界半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)基地。毋庸置疑，包括摩托羅拉公司在內(nèi)，能帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈每年大約有上百億的美元收入，這大約相當(dāng)于開(kāi)發(fā)區(qū)一年的 GDP指標(biāo)，從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上相當(dāng)于再建造一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。摩托羅拉的入駐，將從根本提升開(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)層次，使開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)更加活躍，進(jìn)而引來(lái)一個(gè)全新的黃金發(fā)展時(shí)期。2022年 9月 28日上午 10時(shí)整，開(kāi)發(fā)區(qū)迎來(lái)一個(gè)隆重而熱烈的開(kāi)工典禮——空客天津項(xiàng)目在這里正式開(kāi)工奠基，幾代天津人夢(mèng)寐以求的飛機(jī)夢(mèng)想今朝變成了現(xiàn)實(shí)。這一項(xiàng)目的開(kāi)工，對(duì)天津發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)具有里程碑意義，它不僅從根本上改變了這座沿海城市沒(méi)有飛機(jī)生產(chǎn)項(xiàng)目的歷史，填補(bǔ)了飛機(jī)制造產(chǎn)業(yè)的空白，而且預(yù)示著空客將在天津開(kāi)啟發(fā)展壯大的新篇章。綜上所述，經(jīng)過(guò) 25年的發(fā)展，濱海新區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)國(guó)家頂級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)之一，天津乃至華北地區(qū)一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)中心，發(fā)展前景不可限量。依托開(kāi)發(fā)區(qū)，面向整個(gè)華北及日本和韓國(guó)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已經(jīng)具備了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，必將成為環(huán)渤海地區(qū)一個(gè)璀璨的明珠。第六節(jié) 天津高端住宅走勢(shì)分析在外經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)加劇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，天津整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也在逐漸放緩。2022 年 1~4月天津地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到，同比增長(zhǎng) %。前四個(gè)月，天津地區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %。2022年上半年，天津高端住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出一個(gè)量平價(jià)跌的走勢(shì)。截分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第二章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)26至六月末，天津高檔公寓平均售價(jià)為 13,394元/平方米/月，同比降低%。高檔別墅平均售價(jià)為 17,612元/平方米/月，同比降低 %。整體市場(chǎng)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的震蕩走勢(shì)，銷(xiāo)售量在經(jīng)歷了二月份的停滯之后逐步走出低谷，自四、五月起呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)。在政策鼓勵(lì)與剛性需求的雙重刺激下，上半年高端住宅成交量與去年同期基本持平。由于年初市場(chǎng)前景不明確，高端住宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了推盤(pán)數(shù)量減少的現(xiàn)象，總體供應(yīng)方面表現(xiàn)得相當(dāng)沉寂。上半年天津高端住宅市場(chǎng)只有 3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，分別是時(shí)代壹號(hào)、港灣壹號(hào)和某公園，共帶來(lái)可售房源1,072套，可售建筑面積 114,929平方米。無(wú)論是可售房源套數(shù)還是總建筑面積均比去年上半年銳減一半以上。2022 年上半年的供應(yīng)量也降到了過(guò)去三年內(nèi)歷史同期的最低點(diǎn)。表 21 2022年上半年天津市新增供應(yīng)項(xiàng)目一覽表從目前走勢(shì)來(lái)看，天津市高端樓市增速放緩，主要原因是受到了國(guó)際金融危機(jī)的沖擊。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，目前全球各國(guó)正在努力走出金融危機(jī)的陰霾，經(jīng)濟(jì)稍微轉(zhuǎn)好，天津高端樓市便會(huì)重新勃發(fā)生機(jī)，引來(lái)新一輪的銷(xiāo)售熱潮。與現(xiàn)今天津高檔別墅平均售價(jià)為 17,612元/平方米相比，項(xiàng)目帶豪華泊位高檔別墅售價(jià)在 30,000元/平方米左右，競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)較為明顯。第七節(jié) 天津星級(jí)賓館市場(chǎng)分析目前天津三星級(jí)以上酒店 42個(gè)，其中五星級(jí)的有 9個(gè)。天津被譽(yù)為“北方明珠” 、 “北方香港” ，氣候溫和，青草綠樹(shù)，空氣清新，每年吸引著國(guó)內(nèi)外眾多游人前來(lái)。旺季天津星級(jí)賓館入住率穩(wěn)定在 80%以上，即使在淡季，也在 40%左右。隨著天津經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，城市建設(shè)的不斷完善，星級(jí)賓館必將水漲船高。分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第二章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)27當(dāng)前濱海新區(qū)發(fā)展迅猛，又緊臨某。以游艇設(shè)計(jì)、生產(chǎn)為依托，游艇俱樂(lè)部將面向國(guó)內(nèi)外游客開(kāi)放，必將成為未來(lái)天津旅游里一顆閃亮的明珠。綜上所述，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)際及國(guó)內(nèi)游艇業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的大前提下，項(xiàng)目乘勢(shì)而上。目前天津地區(qū)真正運(yùn)營(yíng)的游艇廠家僅 23家，規(guī)模小、投資少。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，眾多潛在客戶(hù)也因?yàn)榈貌坏絻?yōu)質(zhì)的服務(wù)而望而卻步。項(xiàng)目的建設(shè)，將有效彌補(bǔ)天津及整個(gè)華北地區(qū)游艇業(yè)發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，引燃該地區(qū)游艇消費(fèi)熱情，提高天津城市品位，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)。項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第三章 建設(shè)規(guī)模及營(yíng)業(yè)方案28第 三 章 建 設(shè) 規(guī) 模 及 營(yíng) 業(yè) 方 案第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目將建設(shè)年產(chǎn) 1000艘游艇綜合產(chǎn)業(yè)園，主要包括游艇制造工廠工程、游艇碼頭工程、高檔寫(xiě)字樓工程以及其他配套工程。建成后年可實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入 91,360萬(wàn)元。項(xiàng)目規(guī)劃總面積 220萬(wàn)平方米，其中海域面積 90萬(wàn)平方米，陸地面積 130萬(wàn)平方米。項(xiàng)目將分兩期進(jìn)行，其中一期建設(shè)年產(chǎn) 200艘游艇工廠一座，總建筑面積 104,344平方米；100 個(gè)泊位游艇碼頭一座；俱樂(lè)部會(huì)所一座，建筑面積 5000平方米；水電工程 2萬(wàn)平方米；道路及綠化工程 65萬(wàn)平方米。二期將建設(shè) 30層高檔寫(xiě)字樓一座，總建筑面積10萬(wàn)平方米。購(gòu)置酒店、寫(xiě)字樓、游艇維修等主要設(shè)備 288臺(tái)/套。第二節(jié) 營(yíng)業(yè)方案項(xiàng)目以游艇制造工廠為核心，兼顧經(jīng)營(yíng)酒店、寫(xiě)字樓等；俱樂(lè)部施行會(huì)員制，收入主要包括泊位租售、俱樂(lè)部會(huì)籍收入、酒店經(jīng)營(yíng)收入和高檔寫(xiě)字樓租賃收入等。年均運(yùn)營(yíng)業(yè)收入約 91,360萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 4營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表。分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第四章 場(chǎng)址選擇29第 四 章 場(chǎng) 址 選 擇第一節(jié) 場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于濱海新區(qū)漢沽東部。二、場(chǎng)址土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積項(xiàng)目土地權(quán)屬為國(guó)有出讓土地，規(guī)劃總面積 220萬(wàn)平方米，其中海域面積 90萬(wàn)平方米，陸地面積 130萬(wàn)平方米。三、場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)地較為平整。項(xiàng)目區(qū)供水、排水、供電及通訊等配套設(shè)施較為完善。第二節(jié) 場(chǎng)址建設(shè)條件一、工程地質(zhì)條件及評(píng)價(jià)（一）地形、地貌擬建建筑物場(chǎng)地主要為填海用地，地面經(jīng)人工填平，較平坦。（二）巖土體條件及工程地質(zhì)評(píng)價(jià)場(chǎng)地內(nèi)地層結(jié)構(gòu)由上至下可劃分為：雜填土（Q 4ml）：黃褐色，項(xiàng)目建設(shè)擬用地一角項(xiàng)目建設(shè)擬用地一角分享國(guó)際游艇有限公司建設(shè)項(xiàng)目可研 第四章 場(chǎng)址選擇30濕，松散，以石英巖和板巖為主，含量 60%左右，粒徑 50180mm，含有粒徑大于 200mm 的塊石，分布不均，場(chǎng)地西側(cè)含有混凝土大塊，最大直徑 1m，粉土和粉質(zhì)粘土填充。層底標(biāo)高、層厚分布見(jiàn)地層分布一覽表。詳見(jiàn)剖面圖。承載力特征值 fak=80kpa, 樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值qsk=20kpa。淤泥（Q 4m）：灰黑、黑色，飽和，流塑，層頂標(biāo)高、層底標(biāo)高、層厚分布見(jiàn)地層分布一覽表。詳見(jiàn)剖面圖。承載力特征值 fak=80kpa，壓縮模量 Es=，樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=10kpa。細(xì)砂（Q 4dl+pl）：褐色，稍密，很濕飽和，大部分顆粒與粗玉米粉近似，含有 10%卵石，粒徑 2080mm，分布不均，中砂充填。層頂標(biāo)高、層底標(biāo)高、層厚分布見(jiàn)地層分布一覽表。詳見(jiàn)剖面圖。承載力特征值 fak=120kpa，變形模量 E0=7Mpa，樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=25kpa。二、場(chǎng)地穩(wěn)定性評(píng)價(jià)（一） 、地基穩(wěn)定性評(píng)價(jià)該場(chǎng)地