廣州華福商場企劃案(2)(已改無錯字)
2022-11-19 17:29:54 本頁面
【正文】 ， 現(xiàn)位于一層的單位租金最低為 230 元 人 民 幣 / 平 方米 /月 ， 最高為 360 元人 民 幣 /平方米 /月 ， 視位置而定 。 但由于現(xiàn)時所有單位已經(jīng) 租出 ， 新租客要待現(xiàn)有商戶遷出才可有機會進 駐 ， 但亦要支付 810萬元的頂手費 。 25 ⑵ 廣州國際玩具禮品城 廣州國際玩具禮品城位于黃埔國際物流園區(qū)內(nèi) ， 項目占地 32萬平方米 ， 總投資額 15億元 。 長實 、 和黃以控股地位與廣州國際玩具中心有限公司組建了合資公司 ， 參與投資 、 建設(shè)與運營 。 該項目已被廣州市列為三個現(xiàn)代高級示范性批發(fā)市場之一 從該項目的規(guī)模和所選擇的位置分析 ， 該項目的目標客戶群體將是大型的生產(chǎn)商和經(jīng)銷商 ， 以及世界各地的玩具貿(mào)易商家 。 由于本項目的位置太遠 ， 對于中小型的商家和小量消費者將缺乏吸引力 。 26 三 、 項目定位 我司圍繞華福大廈項目 ， 對芳村的整體商業(yè)狀況 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài) ， 消費狀況等各方面情況進行了深入的調(diào)查和分析 ， 綜合我司一直以來對廣州市商業(yè)市場的了解和操作經(jīng)驗 ， 我司初步建議對本項目進行以下的定位 ： 從本項目的地理位置以及物業(yè)的自身情況分析，我司建議本項 目的 經(jīng)營業(yè)態(tài)可以確定為： 主題型專業(yè)批發(fā)市場 27 ⑴ 本項目位于廣州市郊 ， 遠離市中心 ， 而且周邊缺乏經(jīng)常性居住人口 ， 因此在經(jīng)營業(yè)態(tài)上 ， 我們考慮對周邊消費市場依賴較少的 “ 專業(yè)市場 ” 業(yè)態(tài)； ⑵ 所謂 “ 主題型 ” 就是指在一個大的經(jīng)營類別中 ， 精選出一個小的類別進 行集中經(jīng)營 。 由于本項目的總面積較小 ， 如果經(jīng)營類別的外延太大 ， 必然產(chǎn)生分散效應(yīng) ， 難以產(chǎn)生專業(yè)規(guī)模效應(yīng) 。 因此 ， 我們必須采用以 集中戰(zhàn) 略 ， 以獲得市場優(yōu)勢 。 ● 定位說明及依據(jù)： 28 在充分研究了廣州市商業(yè)狀況和發(fā)展態(tài)勢 ， 以及芳村區(qū)未來幾年的商業(yè)發(fā)展狀況 ， 再結(jié)合本項目的實際情況 ， 我司建議將本項目的主營目標行業(yè)確定為： 玩具禮品批零 ： 29 ⑴ 廣州的玩具禮品批零市場目前集中在一德路一帶 ， 該地段交通擁擠 ， 經(jīng)營 環(huán)境較差 ， 再加上目前的租金價格高昂 ， 很多商家已經(jīng)難以負擔(dān) 。 ⑵ 本項目以廣佛都市圈為背景 ， 擁有交通 ， 物流等優(yōu)勢 ， 再加上本區(qū)的租金 價格相對較低 。 必然可以取一德路而代之 ， 成為廣佛商圈玩具禮品批零的 新中心 。 ● 定位說明及依據(jù) 30 G O G O 世代城 廣佛玩具禮品商貿(mào)口岸 31 GOG0世代城： 延用住宅形象定位 ， 一可貼切 GOGO城的 “ 新世代 新生 活 ” 的世代宣言 ， 二又可節(jié)約宣傳成本 。 本項目所在的位置是廣州與佛山的交接處 ， 在廣佛經(jīng)濟圈的大環(huán)境下 ， 這里將是兩地經(jīng)濟交流的主要通道 。 所以 ， 我們提出一個 “ 地區(qū)性專業(yè)商貿(mào)口岸 ” 的概念 ， 為本項目營造出差異性優(yōu)勢 。 ● 定位說明及依據(jù) 32 ⑴ 招商客戶定位 ● 中小型批零商家： 此類商家目前主要集中在一德西路一帶進行經(jīng)營 ， 主要經(jīng)營小批量的批發(fā)和零售業(yè)務(wù) ， 由于商品的利潤率較低 ， 所以租 金的承受能力也較低 ， 一德西路日益提高的租金將導(dǎo)致這部分商家另 謀出路 。 ● 中小型廠家直銷點： 在佛山 、 以及南番順地區(qū)有著大量進行玩具禮品 生產(chǎn)加工的中小型企業(yè) ， 這一類企業(yè)通常會開設(shè)直銷點進行業(yè)務(wù)開拓 。 此類商家對于租金的承受力較高 ， 但是對于在經(jīng)營環(huán)境和交通 、 物流 方面的要求也較高 。 四、營銷思路 33 ● 廣佛地區(qū)大量的玩具禮品零售商 ● 廣佛地區(qū)小批量批發(fā)購買的消費客戶 ● 零售消費者 ● 全國各地中小批量的批發(fā)購買商戶 ⑵ 消費客戶定位 34 ⑴ 建議本項目商鋪在經(jīng)營前期 ， 暫時不做銷售 ， 采用純租賃或經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等 形 式對本項目進行經(jīng)營 ， 在項目經(jīng)營暢旺后 ， 再考慮帶租約銷售 。 ⑵ 建議在經(jīng)營功能營造和形象包裝上 ， 必須與地鐵坑口站結(jié)合
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