廣州華福商場(chǎng)企劃案 (2)-預(yù)覽頁
【正文】 約48萬平方米 。 、 藍(lán)色快線開業(yè)之后 ， 海珠區(qū)已經(jīng)形成了以江南西路 、 昌崗路 為中心的 舊海珠商圈 ， 這一商圈擁有海珠區(qū)最集中的居民區(qū) ， 具有很大的 發(fā)展 潛力 ， 如好又多就在此區(qū)域布了兩個(gè)點(diǎn) ， 其他品牌超市也不甘落后 。 9 。 天馬時(shí)裝批發(fā)中心 其商鋪的租價(jià)已經(jīng)大幅提升 ， 如一些緊靠地鐵口的商鋪?zhàn)饨饘?duì)比以往上漲了 40％ 。 后者首層租金為 150元／㎡ ， 這顯然是因?yàn)橛械罔F帶動(dòng)所產(chǎn)生的升值前景所致 。 11 ⑷ 商用物業(yè)投資熱潮涌動(dòng) 在 2021年的整體樓市中 ， 商鋪市場(chǎng)成為廣州房地產(chǎn)業(yè)一大亮點(diǎn) 。 2021年第四季度，海珠、天河、東山、番禺、白云貴都有商鋪推出市場(chǎng) 。目前已經(jīng)順利開業(yè)，租售都取得了優(yōu)越的成績(jī) 。 分析： 商用物業(yè)市場(chǎng)的暢旺固然是一個(gè)利好的消息 ， 但是對(duì)于無論從規(guī)模 、地理位置等各方面都沒有太大優(yōu)勢(shì)的本項(xiàng)目而言 ， 市場(chǎng)上大量商場(chǎng)物業(yè)的浮現(xiàn)就意味著將要面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈 ， 如果不能深入的發(fā)掘出項(xiàng)目特有的賣點(diǎn) ， 則難以在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 。 15 芳村區(qū)將昔日以倉儲(chǔ) 、 碼頭和工業(yè)定位的十里長(zhǎng)堤進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整 。 成立專門機(jī)構(gòu) ， 對(duì)已有的花卉 、 茶葉 、 家具 、 觀賞魚 、 建材 、 文化用品 、 汽車等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造 ， 將人性化 、 現(xiàn)代化的理念 ， 高檔次 、 高標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行立面整飾 ， 功能設(shè)施進(jìn)行改造 ， 達(dá)到既吸引商家 ， 又吸引市民 ， 成為節(jié)假日市民休閑消遣的好去處 。 廣州沒有西部 ， 佛山?jīng)]有東部 ， 在這樣的情況下進(jìn)行廣州的西部開發(fā) ， 也就是廣佛圈的開發(fā) 。 居住在佛山 ， 工作在廣州或居住在廣州 ， 工作在佛山 ， 早上在佛山喝茶 ， 晚上在廣州泡酒吧 ， 已經(jīng)成為兩地人的生活方式之一 。 目前 ， 廣州越 秀 區(qū) 一 德 路 與 海 珠 路 一 帶 ， 是 廣 州 最 早和最大的玩具禮品批發(fā)零售中心 ， 亦是全國(guó)知名的玩具禮品批發(fā)中 心 。 19 ⑶ 地鐵帶來的客戶資源 地鐵所帶來的客戶對(duì)于專業(yè)批零市場(chǎng)而言 ， 其特點(diǎn)在于這些客戶主要將是零售消費(fèi)者和中小量的批發(fā)消費(fèi)者 。難以支撐一個(gè) ㎡商場(chǎng)的日常經(jīng)營(yíng) 。 22 ⑴ 以廣佛都市經(jīng)濟(jì)圈為背景 ， 本項(xiàng)目將成為廣州和佛山這兩大都 會(huì)的經(jīng)濟(jì)交流口岸 ， 能夠承接巨大的資金流和商貿(mào)客流 。 ● 產(chǎn) 品 檔 次： 商 場(chǎng) 內(nèi) 商 品 種 類 繁 多 ， 以 中 檔 商 品 為 主 ， 其 中 亦 有 頗 多 較 高 檔 次 的 商 品 如 水 晶 、 著名 品 牌 玩 具 等 。 頂層單位現(xiàn)已開始招商 。 長(zhǎng)實(shí) 、 和黃以控股地位與廣州國(guó)際玩具中心有限公司組建了合資公司 ， 參與投資 、 建設(shè)與運(yùn)營(yíng) 。 由于本項(xiàng)目的總面積較小 ， 如果經(jīng)營(yíng)類別的外延太大 ， 必然產(chǎn)生分散效應(yīng) ， 難以產(chǎn)生專業(yè)規(guī)模效應(yīng) 。 必然可以取一德路而代之 ， 成為廣佛商圈玩具禮品批零的 新中心 。 所以 ， 我們提出一個(gè) “ 地區(qū)性專業(yè)商貿(mào)口岸 ” 的概念 ， 為本項(xiàng)目營(yíng)造出差異性優(yōu)勢(shì) 。 四、營(yíng)銷思路 33 ● 廣佛地區(qū)大量的玩具禮品零售商 ● 廣佛地區(qū)小批量批發(fā)購(gòu)買的消費(fèi)客戶 ● 零售消費(fèi)者 ● 全國(guó)各地中小批量的批發(fā)購(gòu)買商戶 ⑵ 消費(fèi)客戶定位 34 ⑴ 建議本項(xiàng)目商鋪在經(jīng)營(yíng)前期 ， 暫時(shí)不做銷售 ， 采用純租賃或經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓等 形 式對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ， 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)暢旺后 ， 再考慮帶租約銷售 。 “ 低門檻 ” ：就是對(duì)符合功能定位要求的商家 ， 可適當(dāng)降低其入場(chǎng)成本（ 特 別是主動(dòng)客戶 ） ， 力求能促進(jìn)招商工作的進(jìn)程 。 ， 對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)進(jìn) 行入的宣傳推廣 。 ， 及組織大型的招商會(huì) 。 因此在項(xiàng)目的前期策劃階段 ， 必須對(duì)項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)管理作規(guī)劃 ，便于日后的經(jīng)營(yíng)操作 。 商場(chǎng)內(nèi)的各項(xiàng)配套設(shè)施 （ 如電梯 、 照明系統(tǒng) 、 洗手間等 ） 以及服務(wù) （ 如清潔 、 保安等 ） 能否正常運(yùn)作是商場(chǎng)正常開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要保證 。 因此 ， 建議發(fā)展商在目前階段就應(yīng)該著手組建專門的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部門 ， 該部門人員應(yīng)該有一定的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和管理的經(jīng)驗(yàn) ， 并且應(yīng)參與現(xiàn)階段商場(chǎng)建設(shè) 、招商 、 宣傳推廣等各方面
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