【正文】 帶或都市農(nóng)業(yè)帶三個(gè)組成部分 。 并對市場消費(fèi)者形成一定的吸引力 。 但由于現(xiàn)時(shí)所有單位已經(jīng) 租出 ， 新租客要待現(xiàn)有商戶遷出才可有機(jī)會進(jìn) 駐 ， 但亦要支付 810萬元的頂手費(fèi) 。 ● 中小型廠家直銷點(diǎn)： 在佛山 、 以及南番順地區(qū)有著大量進(jìn)行玩具禮品 生產(chǎn)加工的中小型企業(yè) ， 這一類企業(yè)通常會開設(shè)直銷點(diǎn)進(jìn)行業(yè)務(wù)開拓 。 ⑷ 營銷推廣建議 38 五、經(jīng)營理念 對于一個(gè)大型商場 ， 除了商場的硬件設(shè)施和商戶組合素質(zhì)以外 ， 商場的經(jīng)營管理十分重要 ， 是體現(xiàn)發(fā)展商對商場經(jīng)營狀況的重視程度的重要指標(biāo) 。 41 本方案主要闡述我司對于芳村華福裙樓商場項(xiàng)目的市場定位等方面的構(gòu)想 ， 其他部分 ， 例如營銷策略等方面只是簡單敘述 ， 如果發(fā)展商能夠同意本方案的項(xiàng)目定位 ， 我司將繼續(xù)提交其他方面的詳細(xì)操作方案 。 、 品牌商戶進(jìn)行內(nèi)部的認(rèn)租工作 。新生 活 ” 的世代宣言 ， 二又可節(jié)約宣傳成本 。 ⑴ 國 際 玩 具 文 具 精 品 廣 場 24 ● 營業(yè)面積 ：現(xiàn) 三 層 出 租 營 業(yè) 面 積 共 12,000多平方米 ， 劃分為約者 1,500 個(gè)單 位 。 18 二 、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 ⑴ 廣佛都市圈是本項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ) 本項(xiàng)目所處位置是未來廣佛都市圈的連接點(diǎn) ，隨著廣佛都市經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展，本項(xiàng)目能夠同時(shí)獲得來自廣州和佛山兩方面的資源和客戶，這些，將成為本項(xiàng)目賴以發(fā)展的基礎(chǔ)。 將珠江水產(chǎn)研究所 、 體育中心和五眼橋村窖口段三個(gè)各 500畝的地鐵出入口上蓋地塊規(guī)劃作為商貿(mào)業(yè)的開發(fā)用地 ， 并 對龍溪大道以北廣佛地鐵沿線地塊調(diào)整為商業(yè)物流業(yè)開發(fā) 。 種種跡象表示廣州商鋪迎來了久違的 “ 艷陽天 ” 。 會展物業(yè)對于周邊物業(yè)價(jià)值的提 升效應(yīng)是被市場所公認(rèn)的規(guī)律 ， 因此 ， 自從琶洲會展宣布興建起 ， 已經(jīng)有大 量精明的商家看好會展周邊物業(yè)的潛力 ， 紛紛進(jìn)行投資 。 大商業(yè)的競爭讓不少曾為無法成功推出大面積裙樓商場而頭痛的發(fā)展商放下心頭大石。 二 、 三層的鋪位 300~400元／㎡ 。廣州商業(yè)投資環(huán)境逐步成熟發(fā)展，正是由于這些大商業(yè)的帶動，廣州商鋪行情得以日益走俏。 廣州和佛山兩市民眾相互到異地工作 、 購物 、 消費(fèi)已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象 。 B. 由于地鐵站的遮擋，使進(jìn)入項(xiàng)目的車流必須繞道而行，而人流則 需要經(jīng)過地鐵站才能進(jìn)入，從而造成了進(jìn)出通道上的困難。 26 三 、 項(xiàng)目定位 我司圍繞華福大廈項(xiàng)目 ， 對芳村的整體商業(yè)狀況 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài) ， 消費(fèi)狀況等各方面情況進(jìn)行了深入的調(diào)查和分析 ， 綜合我司一直以來對廣州市商業(yè)市場的了解和操作經(jīng)驗(yàn) ， 我司初步建議對本項(xiàng)目進(jìn)行以下的定位 ： 從本項(xiàng)目的地理位置以及物業(yè)的自身情況分析，我司建議本項(xiàng) 目的 經(jīng)營業(yè)態(tài)可以確定為： 主題型專業(yè)批發(fā)市場 27 ⑴ 本項(xiàng)目位于廣州市郊 ， 遠(yuǎn)離市中心 ， 而且周邊缺乏經(jīng)常性居住人口 ， 因此在經(jīng)營業(yè)態(tài)上 ， 我們考慮對周邊消費(fèi)市場依賴較少的 “ 專業(yè)市場 ” 業(yè)態(tài)； ⑵ 所謂 “ 主題型 ” 就是指在一個(gè)大的經(jīng)營類別中 ， 精選出一個(gè)小的類別進(jìn) 行集中經(jīng)營 。 35 ⑴ 高品位 、 低門檻 建議在招商階段前期采用 “ 高品位 、 低門檻 ” 的原則： “ 高品位 ” ：就是抓住商場的經(jīng)營定位 ， 對各行業(yè)商家進(jìn)行嚴(yán)格篩選 。 39 在對場地的統(tǒng)一調(diào)控下 ， 明確商場的經(jīng)營時(shí)間 、 商品陳列要求 、 燈光照明要求 、 商戶員工的管理 、 商品的存放 、 運(yùn)輸要求 、 推廣活動及推廣渠道要求等等 ， 確保整個(gè)商場的經(jīng)營活動順利展開 。 商家對于物業(yè)管理公司能否配合其開展商業(yè)活動十分在意 ， 同時(shí)信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司對招商工作的順利開展將帶來一定的推動作用 。 因此 ， 在制訂各樓層租金水平時(shí)須充分考慮發(fā)展商及經(jīng)營者的實(shí)際 利益 ， 以一個(gè)較為合理的價(jià)格讓商家盡早進(jìn)場 ， 達(dá)到滿場 、 旺場的效果 ， 然后再根據(jù)商場的營運(yùn)狀況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整 ， 以達(dá)到發(fā)展商取得良好的經(jīng) 營收益和商家同時(shí)獲利的 “ 雙贏 ” 局面 。 因此 ， 我們必須采用以 集中戰(zhàn) 略 ， 以獲得市場優(yōu)勢