【正文】 12 標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老設(shè)施設(shè)計規(guī)范、老年長期護理體系等諸多方面取得了國內(nèi)領(lǐng)先的實踐成果。 企業(yè)投資動態(tài)分析 目前，樂成養(yǎng)老的投資與服務(wù)布局覆蓋了北京、浙江、海南等地區(qū)，旗下?lián)碛斜本╇p井恭和苑、海南?？诠Ш驮贰⒄?江寧波恭和苑、浙江莫干山恭和苑等 4 家七星老年健康生活中心，預(yù)計到 2021年年底運營管理的高品質(zhì)養(yǎng)老床位超過 3,000張，居國內(nèi)領(lǐng)先地位。樂成養(yǎng)老同時還關(guān)注養(yǎng)老護理人才培訓(xùn)、老年用品研發(fā)、老年設(shè)施規(guī)劃設(shè)計等領(lǐng)域，提供面向現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整體解決方案，致力于引領(lǐng)中國養(yǎng)老行業(yè)服務(wù)水平的進步，進而推動現(xiàn)代中國人生活方式的改變。 第六章 行業(yè)市場競爭分析及預(yù)測 近年養(yǎng)老市場競爭格局分析及預(yù)測 市場集中度分析及預(yù)測 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的 51％，打算租賃房 屋使用權(quán)的占 24％，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占 16％，打算采取其他形式的占 9％。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。 市場結(jié)構(gòu)競爭分析及預(yù)測 國內(nèi)的養(yǎng)老大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需 求。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項目分析 13 與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服 務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。 就中國而言，現(xiàn)有 42021 多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 10 萬人，還不到目前中國 億老年人的 1％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。 第七章 20212021 年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略研究 20212021 年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資概況 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資特性 2021 年以后的 30 年里，中國人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，到 2030 年，中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家。面對正在跑步進入老齡化的現(xiàn)狀，缺失的養(yǎng)老服務(wù)成了最大的“危機”。面對中國超過三千萬需要護理的老人， 投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成了新的“藍(lán)?！?。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有良好的投資價值 預(yù)計到 2050 年，中國的老年人口總量將超過 4 億，占總?cè)丝诘?1/4 以上，但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)只有 張，即只有 %的老年人能入住養(yǎng)老機構(gòu)。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。 中國的老年住宅市場長期處于供求嚴(yán)重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就搶購一空。而且目前許多行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項目分析 14 老年住宅雖打著“老年”的旗號，但真正實現(xiàn)提供完善養(yǎng)老 服務(wù)還需要很長一段時間的摸索。近年來，之所以國內(nèi)眾多開發(fā)商在近幾年紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國際投資機構(gòu)的關(guān)注焦點。 以美國為例，上世紀(jì) 90 年代中期，隨著美國眾多房產(chǎn)公司紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領(lǐng)域。眾多投行相信，老齡化人口會熱衷于購買新的退休物業(yè)。大批老年公寓開發(fā)公司在收到資本市場認(rèn)可的同時，紛紛開始上市并銷售股票。此舉帶來的直接影響則是蜂擁而至餓開發(fā)商開始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。如今 ，這樣的開發(fā)熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力以及良好的投資環(huán)境正成為國際資本市場看好國內(nèi)市場的重要原因。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境利好 2021 年 2 月，民政部發(fā)布了《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）指出，到 2021 年，“基本建設(shè)形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務(wù)體系”。在這份規(guī)劃中指出了我國目前養(yǎng)老行業(yè)的現(xiàn)狀；缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴(yán)重不足， 供需矛盾突出；設(shè)施簡陋、功能單一、難以提供照料護理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)等。 該規(guī)劃中指出外來中國養(yǎng)老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系“，并明確鼓勵社會興辦養(yǎng)老機構(gòu)，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，”要以社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)為重點，通過新建、改擴建和購置，改善社會養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件?！? 國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持具體體現(xiàn)在對養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)稅 收上的優(yōu)惠，比如國務(wù)院和民政部門相繼出臺減免養(yǎng)老機構(gòu)的稅收以及鼓勵采取“獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”的政策與文件。此外，還有針對金融保險機構(gòu)進入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域及健全中國養(yǎng)老社會服務(wù)體系，國務(wù)院辦公廳和保監(jiān)會都相繼發(fā)布了相關(guān)的政策及文件。 行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項目分析 15 20212021 年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機會分析 20 世紀(jì)的投資嬗變將由老年人譜寫 19 世紀(jì)的經(jīng)濟史實是女人締造的， 20 世紀(jì)的投資嬗變將由老年人譜寫。全國老齡化的嚴(yán)重成就了養(yǎng)老行業(yè)的輝煌，也預(yù)示著所有加入養(yǎng)老事業(yè)光明的財富 之路。 中國到 2021 年老齡人口將達(dá)到 2 億 中國老齡人口將以每年 800 萬的速度增加 ,2021 年中國老齡人口將增加到 2 億。 投資理財業(yè)變陣 吸銀發(fā)族 投資或資產(chǎn)管理業(yè)界都要變陣，積極舉辦講座吸納退休人士市場，主動招攬中產(chǎn)銀發(fā)族，加快養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。 “美麗投資”節(jié)前熱“銀發(fā)族”成生力軍 前來進行“美麗投資”的人群中不乏“銀發(fā)族”的身影，這樣的老年人數(shù)量要比往年多。老年人恰當(dāng)而適宜地修飾與美容有益身心健康，瀟灑大方的儀容常會使他們感到年輕，而這種“還我 年輕”心理，會給老年人帶來愉悅感和滿足感，對促進健康、延年益壽很有益處。 20212021 年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險及防范 宏觀調(diào)控政策風(fēng)險 宏觀調(diào)控亦稱國家干預(yù)，是政府對國民經(jīng)濟的總體管理，是一個國家政府特別是中央政府的經(jīng)濟職能。它是國家在 經(jīng)濟運行 中，為了促進 市場發(fā)育 、規(guī)范市場運行，對社會經(jīng)濟總體的調(diào)節(jié)與控制。 近年來，從國內(nèi)國際經(jīng)濟環(huán)境來看，我國經(jīng)濟面臨著很多不確定性，經(jīng)濟形勢更復(fù)雜。從國際看，全球經(jīng)濟出現(xiàn)增長回調(diào)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟體高失業(yè)率及低消費水平依然存在，經(jīng)濟回升乏力；二次量化寬松貨幣政策的執(zhí)行將加大新興經(jīng)濟體及我國的通脹壓力，貨幣政策空間縮小。從國內(nèi)來看，應(yīng)對通貨膨脹的貨幣政策與宏觀經(jīng)濟政策的協(xié)調(diào)矛盾突出， 管理通脹預(yù)期與經(jīng)濟二次探底風(fēng)險并存。對此，中央經(jīng)濟工作會議確定了以控通脹、穩(wěn)增長為主要調(diào)控目標(biāo)的“松財政” +“穩(wěn)貨幣”的宏觀調(diào)控政策基調(diào)?？傮w看 ,當(dāng)前的政策伴隨著一定的風(fēng)險。 金融風(fēng)險分析 行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項目分析 16 金融風(fēng)險，是金融機構(gòu)在經(jīng)營過程中，由于決策失誤，客觀情況變化或其他原因使資金、財產(chǎn)、信譽有遭受損失的可能性。一定量的金融資產(chǎn)在未來的時期內(nèi)到底能產(chǎn)生多大的貨幣收入流量，還有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。這種預(yù)期收入遭受損失的可能性，就是通常所說的金融風(fēng)險。 金融風(fēng)險 ,指任何有可能導(dǎo)致企業(yè)或機構(gòu)財務(wù)損失的風(fēng)險 。 一家 金融機構(gòu) 發(fā)生的風(fēng)險所帶來的后果，往往超過對其自身的影響。金融機構(gòu)在具體的金融交易活動中出現(xiàn)的風(fēng)險，有可能對該金融機構(gòu)的生存構(gòu)成威脅；具體的一家金融機構(gòu)因經(jīng)營不善而出現(xiàn)危機，有可能對整個 金融體系 的穩(wěn)健運行構(gòu)成威脅；一旦發(fā)生 系統(tǒng)風(fēng)險 ，金融體系運轉(zhuǎn)失靈，必然會導(dǎo)致全社會經(jīng)濟秩序的混亂，甚至引發(fā)嚴(yán)重的政治危機。 市場競爭風(fēng)險 在養(yǎng)老市場競爭中，競爭的基本 動機 和目標(biāo)是實現(xiàn)最大化收入。但是，競爭者的預(yù)期利益目標(biāo)并不是總能實現(xiàn)的，實際上，競爭本身也會使競爭者面臨不能實現(xiàn)其預(yù)期利益目標(biāo)的危險，甚至在 經(jīng)濟利益 上受到損失。這種實際實現(xiàn)的利益與預(yù)期利益目標(biāo)發(fā)生背離的可能性，就是競爭者面對的風(fēng)險。風(fēng)險是由 不確定性 因素而造成損失或獲益的可能性。在市場競爭中，不確定性因素很多，雖然每個競爭者都期望實現(xiàn)其預(yù)期利益目標(biāo)，但總不能全都成功，必然會有某些競爭者在競爭中敗下陣來，承受競爭的損失。 我國養(yǎng)老組同業(yè)競爭風(fēng)險及對策如下圖： 圖表 20212021 年我國養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競爭風(fēng)險及控制策略 行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項目分析 17 資料來源：根據(jù)相關(guān)資料整理 市場運營機制風(fēng)險 市場運行機制是 指通過市場價格的波動、市場主體之間的利益競爭、市場供求關(guān)系的變化來調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行的機制。 運行機制主要包括供求機制、價格機制、競爭機制和風(fēng)險機制。簡而言之，“市場運行機制就是依靠價格、供求、競爭等市場要素的相互作用，自動調(diào)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，實現(xiàn)社會經(jīng)濟的按比例協(xié)調(diào)發(fā)展。在此過程之中必然產(chǎn)生一定的風(fēng)險。 20212021 年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資建議 民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的投資風(fēng)險和投資建議 由于我國近年內(nèi)不可能依賴養(yǎng)老保險來繳納養(yǎng)老機構(gòu)的費用。養(yǎng)老機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)在相當(dāng)長時期內(nèi)必 須維持較低水平，這不僅制約了福利型養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，也束縛了非福利型民辦養(yǎng)老機構(gòu)在養(yǎng)老市場的發(fā)育。一些民辦養(yǎng)老機構(gòu)為了與實力懸殊的國有養(yǎng)老機構(gòu)競爭，普遍壓低入住價格，同時為了保證利潤的獲得，又將各種服務(wù)項目化解后另行收費，綜合各種顯性、隱性收費，每位老人每月需支付各種費用平均為 500 元以上，這些費用包括護理費、空調(diào)費等多項雜費。雖然入住老人對有些費用的支付擁有自決權(quán)，但對于那些不能完全自理的老人來說，有些費用也是必須付的。目前按老人身體健康狀況，在養(yǎng)老院中支付的費用為：完全能夠自理的老人為每人 500 元 / 月，半自理型的老人就需另增替老人洗澡、送飯入室等服務(wù)費用，共需支付 700 元 / 月；完全不能自理的老人，需要 24 小時護理服務(wù)的，累計各項費用需支付 950 元 / 月。 中國老年住宅開發(fā)投資風(fēng)險和建議 投資僅有使用權(quán)的老年住宅，在性價比上不劃算。因為客戶花了近5,000 元 /平方米的價格購得使用權(quán)，而按同樣價格，完全可在當(dāng)?shù)刭I到中高檔的住宅。 老年住宅投資商或開發(fā)商，如實力不濟，資金鏈斷裂，入住后能否兌現(xiàn)當(dāng)初承諾的各項養(yǎng)老服務(wù)，以及休閑保障，這 還得打個問號。 受郊縣交通、醫(yī)療、信息等所限，主城區(qū)中老年人一年究竟有多少時間入住，也需要盤算。如入住率低，難免得不償失。 行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項目分析 18 中國老年助聽器市場投資分析 中國老齡化發(fā)展迅速已經(jīng)成為一個不能忽略的社會現(xiàn)狀。據(jù)報道，目前我國老年人口已經(jīng)達(dá)到 億，占總?cè)丝诘谋戎亟?11％，從 2025 年到 2040 年之間，老年人口將從 億增長到 4 億多。在未來的近半個世紀(jì)中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發(fā)展趨勢。家庭代數(shù)的減少，表明老年人單獨生活的家庭即所謂空巢家庭增多。 1998 年， 在有 65 歲及其以上老人戶中，只有一對老人生活的家庭占 11％，單身老人戶占 ％，兩項合計，共占 %。這部分老人往往難以得到家庭的照料。家庭結(jié)構(gòu)的變化，要求社會必須承擔(dān)起照顧老人的責(zé)任，老年服務(wù)的社會化勢在必行，家庭結(jié)構(gòu)變遷呼喚老年產(chǎn)業(yè)的建立。老年人由于生理的原因，對保健的需求尤為突出。 全世界 50 歲以上的老年人群發(fā)病率為 50％， 55 歲以上為 80％，其中健忘、失眠、高血壓、高血脂、骨質(zhì)疏松等疾病比較常見。而聽障是一嚴(yán)重的影響老年人生活質(zhì)量的疾病。聽力損失目前被名列第十五位的世界疾病，但在 不同地區(qū)，其排名有一定差異，如在歐洲、西太平洋和東南亞，其排序分別為第六位、第十位和第十一位。在美國和加拿大，老年聽力損失被列為影響老年人生活質(zhì)量的第二和第三位慢性疾病。 在中國，尚無準(zhǔn)確的關(guān)于老年人群聽障發(fā)病率的流行病學(xué)數(shù)據(jù)，目前大量引用的數(shù)據(jù)來自于上個世紀(jì) 80 年代末期的一次殘疾人口調(diào)查，在某種意義上看，由于經(jīng)驗不足，嚴(yán)重低估了現(xiàn)有的聽障人群數(shù)。目前，第二次殘疾人口調(diào)查已經(jīng)于 2021 年 4 月 1 日正式啟動，我們期待較準(zhǔn)確的結(jié)果。從 43 篇發(fā)表在國內(nèi)各學(xué)術(shù)刊物上的關(guān)于老年性聽力損失的文章來看，可以看到中國 老年性聽力損失的發(fā)病率約在 35%~90%之間，