【正文】 綠地集團(tuán)通過(guò)與多家機(jī)構(gòu)合作，提供“一站式”物業(yè)服務(wù)、全智能信息配套體系等，保證老年人的無(wú)憂生活。離小區(qū)約 1． 5 公里處，有在建的易初蓮花購(gòu)物中心。 采用共享和專屬兩類配套設(shè)施與服務(wù) 四大社區(qū)共享 19 萬(wàn)平方米公建設(shè)施 綠地 21 城規(guī)劃有約 19 萬(wàn)平方米的公建配套設(shè)施，主要包括：四星級(jí)綠地豪生國(guó)際會(huì)議大酒店，可滿足商務(wù)宴請(qǐng)與家庭團(tuán)圓的雙重需要；近 11 萬(wàn)平方米的香榭麗大道，沿街分布著咖啡店、手工藝店、西餐廳 、頂級(jí)品牌店等特色商家，洋溢異域風(fēng)情； 萬(wàn)平方米的社區(qū)生活廣場(chǎng)，匯集了餐飲、娛樂(lè)、銀行、郵政、圖書(shū)館、文化館、寵物醫(yī)院等設(shè)施，可 24 小時(shí)滿足一切生活需求。 而合歡園養(yǎng)生電梯公寓，全部以 5 層高的多層建筑為主，“個(gè)”字型水系貫穿其中，以水為界，劃分成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。 建筑類型主推聯(lián)體別墅和電梯公寓 建筑類型上，孝賢坊主推以英式田園風(fēng)格為主的聯(lián)體別墅和緊湊房型的養(yǎng)生電梯公寓。孝賢坊位于綠地 21 城中心的區(qū)位，是將來(lái)規(guī)模 1000萬(wàn)平方米中的一部分，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，老人是居住在一 個(gè)社會(huì)里，而不是居住在一個(gè)純粹的老年社區(qū)里。孝賢坊以“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”作為規(guī)劃指導(dǎo)思想，充分考慮到需要關(guān)愛(ài)的老人生理和心理的各種需求，真正為老年人打造一個(gè)養(yǎng)老天堂。 推出尊老社區(qū) —— 孝賢坊立意高 上海綠地集團(tuán)為配合政府宏觀政策，解決現(xiàn)實(shí)的社會(huì)問(wèn)題，針對(duì)老齡化的嚴(yán)峻形勢(shì)，提出超前的尊老社區(qū)理念，打造長(zhǎng)三角最大“尊 老社區(qū) —— 孝賢坊”的宏偉目標(biāo)。 綠地集團(tuán)具有很強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感，發(fā)展不忘回報(bào)社會(huì)。 綠地集團(tuán)創(chuàng)立 14 年來(lái)，始終堅(jiān)持“營(yíng)造美好生活”的企業(yè)宗旨，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)并舉發(fā)展，形成了目前“以房地產(chǎn)業(yè)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)有限多元發(fā)行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項(xiàng)目分析 23 展”的產(chǎn)業(yè)布局。公司成立于 1992 年 7 月 18 日， 1997 年 3 月改制為多元投資的企業(yè)集團(tuán)，并以其為核心企業(yè)組成上海綠地集團(tuán)。 2021 年頭半年，Pulte 的 利潤(rùn)增加了 63%，使得公司股票價(jià)值比 2021 年翻了兩番，這給了 Pulte更大的信心， Pulte 向公眾承諾：到 2021 年，該公司年收入將會(huì)以每年 15%到20%的速度增長(zhǎng)。 2021 年 Del Webb 品牌產(chǎn)品的銷售量占 Pulte 公司 45,630 套銷售量的 39％， 2021 年，這個(gè)比例則是33％。 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)占 Del Webb 公司近四成 每年這些針對(duì)老年人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)為公司帶來(lái)了公司三分之一的銷售收入，其凈利潤(rùn)份額則高于三分之一。 Del Webb 重視市場(chǎng)研究 Del Webb 將市場(chǎng)研究提升到市場(chǎng)營(yíng)銷策略的中心，大幅增加了市場(chǎng)預(yù)算。 并不是所有的人都喜歡太陽(yáng)城這種大而全的老年社區(qū)模式，調(diào)查顯示一些活躍長(zhǎng)者喜歡更私密性的社區(qū)，于是近年 Del Webb 陸續(xù)推出了 Solrra 和 Corte Bella 兩 個(gè)品牌，服務(wù)于這一部分市場(chǎng)領(lǐng)域，得到非常好的市場(chǎng)回應(yīng)。 Del Webb 旗下主要有“太陽(yáng)城”系列以及其他，太陽(yáng)城系列為 Del Webb 的主打產(chǎn)品，它都為大規(guī)模社區(qū)，占地面積大，設(shè)施完備，高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、理療中心等一應(yīng)齊全。 圖 Del Webb 老年社區(qū)分布 產(chǎn)品由單一太陽(yáng)城到系列產(chǎn)品 Del Webb 早期推出的老年社區(qū)產(chǎn)品比較單一，“向所有客戶提供一種產(chǎn)品”，而現(xiàn)在，客戶能夠選擇到各種各樣個(gè)性化的產(chǎn)品。 Del Webb 從 90 年代開(kāi)始進(jìn)入有霜帶（ Frost belt）開(kāi)發(fā)成人社區(qū)，例如康涅狄格、馬薩諸塞、新澤西、紐約、賓夕法尼亞等州 ， 2021 年與 Pulte 合并之后，加快了全美布局的節(jié)奏。對(duì) 55 歲以上的活躍長(zhǎng)者來(lái)說(shuō)， Del Webb 的產(chǎn)品代表了一種獨(dú)一無(wú)二的生活方式。 2021 年 7 月， Del Webb 與 Pulte 公司合并，成立了全美最大的住宅建筑公司。在 2021年的一次調(diào)查中，美國(guó)西部三分之一的成年人認(rèn)可 Del Webb 或者“太陽(yáng)城”這個(gè)品牌。政府、公眾以及私營(yíng)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加大對(duì)這一領(lǐng)域的研究。 功能性食品在保證老年人的營(yíng)養(yǎng)需求，預(yù)防和控制慢性疾病上具有重要的作用。這些產(chǎn)品包括了可降低膽固醇的濃縮產(chǎn)品、益生菌產(chǎn)品以及鈣和維生素 D 產(chǎn)品等。 研制老年功能性食品 功能性食品在改善老年人的健康方面具有重要的作用 。其次，家庭結(jié)構(gòu)的變化使空巢老人、獨(dú)居老人日益增多，使老年人與社會(huì)接觸和交流的機(jī)會(huì)減少，導(dǎo)致他們對(duì)參與旅游等社會(huì)活動(dòng)存在心理障礙。老年旅游不同于一般的常規(guī)旅游，客觀上存在著不行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項(xiàng)目分析 20 少 阻礙或限制老年人參與旅游的因素。另外，子女孝敬老人的方式也有所改變，從單一的送錢(qián)、送物，變得更為關(guān)注父母的精神需求，積極支持他們旅游，進(jìn)一步加大了老年游市場(chǎng)的潛力。從這一趨勢(shì)看，我國(guó)老年旅游市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。?2020 年，老年人口將達(dá)到 億，老齡化水平將達(dá)到 %。統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)顯示，從 2021 年到 2020 年我國(guó)人口老齡化進(jìn)程呈現(xiàn)明顯加快趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)老年旅游者已經(jīng)占到全部旅游者的 30%左右，僅次于中青年旅游者的比例，老年旅游群體已初步形成規(guī)模。隨著社會(huì)老齡化的加快和人們生活水平的提高，旅游這種更高層次的休閑方式，逐漸被越來(lái)越多的老年人所 青睞。 顯然，中國(guó)老年人的助聽(tīng)器市場(chǎng)相對(duì)兒童市場(chǎng)更加落后，國(guó)家和社會(huì)必須充分認(rèn)識(shí)到目前這種現(xiàn)狀，迅速制定出相關(guān)的改進(jìn)措施，否則在以后的幾十年里，將出現(xiàn)非常嚴(yán)重的后果。 中國(guó)目前僅有 1 千多家助聽(tīng)器驗(yàn)配店和服務(wù)機(jī)構(gòu)，而中國(guó)的聽(tīng)損人群 已超過(guò)2,000 多萬(wàn)，其中至少有一半是老年性聽(tīng)力受損患者，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。在分析中國(guó)老年助聽(tīng)器市場(chǎng)特征時(shí)，我們首先應(yīng)該看到中國(guó)老年人的保健服務(wù)總體相對(duì)落后，各種保健服務(wù)機(jī)構(gòu)都將研發(fā)重點(diǎn)放在中青年群體上。在有些研究中，還發(fā)現(xiàn)老年性突發(fā)聾的發(fā)病率也居高不下，達(dá) ％。陸德澄等（ 1983）發(fā)現(xiàn)在 80－ 89 高齡組中德發(fā)病率為 ％。練兵等（ 2021）對(duì) 1008 例老年患者的測(cè)試結(jié)果表明其聽(tīng)力損失發(fā)病率達(dá)％，影響語(yǔ)言頻率的為 90％。從 43 篇發(fā)表在國(guó)內(nèi)各學(xué)術(shù)刊物上的關(guān)于老年性聽(tīng)力損失的文章來(lái)看，可以看到中國(guó) 老年性聽(tīng)力損失的發(fā)病率約在 35%~90%之間，跨度非常大。 在中國(guó)，尚無(wú)準(zhǔn)確的關(guān)于老年人群聽(tīng)障發(fā)病率的流行病學(xué)數(shù)據(jù)，目前大量引用的數(shù)據(jù)來(lái)自于上個(gè)世紀(jì) 80 年代末期的一次殘疾人口調(diào)查，在某種意義上看，由于經(jīng)驗(yàn)不足，嚴(yán)重低估了現(xiàn)有的聽(tīng)障人群數(shù)。聽(tīng)力損失目前被名列第十五位的世界疾病，但在 不同地區(qū)，其排名有一定差異，如在歐洲、西太平洋和東南亞，其排序分別為第六位、第十位和第十一位。 全世界 50 歲以上的老年人群發(fā)病率為 50％， 55 歲以上為 80％，其中健忘、失眠、高血壓、高血脂、骨質(zhì)疏松等疾病比較常見(jiàn)。家庭結(jié)構(gòu)的變化，要求社會(huì)必須承擔(dān)起照顧老人的責(zé)任，老年服務(wù)的社會(huì)化勢(shì)在必行，家庭結(jié)構(gòu)變遷呼喚老年產(chǎn)業(yè)的建立。 1998 年， 在有 65 歲及其以上老人戶中，只有一對(duì)老人生活的家庭占 11％，單身老人戶占 ％，兩項(xiàng)合計(jì)，共占 %。在未來(lái)的近半個(gè)世紀(jì)中，我國(guó)老年人口將一直呈迅速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項(xiàng)目分析 18 中國(guó)老年助聽(tīng)器市場(chǎng)投資分析 中國(guó)老齡化發(fā)展迅速已經(jīng)成為一個(gè)不能忽略的社會(huì)現(xiàn)狀。 受郊縣交通、醫(yī)療、信息等所限，主城區(qū)中老年人一年究竟有多少時(shí)間入住，也需要盤(pán)算。因?yàn)榭蛻艋私?,000 元 /平方米的價(jià)格購(gòu)得使用權(quán)，而按同樣價(jià)格，完全可在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)到中高檔的住宅。目前按老人身體健康狀況，在養(yǎng)老院中支付的費(fèi)用為：完全能夠自理的老人為每人 500 元 / 月，半自理型的老人就需另增替老人洗澡、送飯入室等服務(wù)費(fèi)用，共需支付 700 元 / 月；完全不能自理的老人，需要 24 小時(shí)護(hù)理服務(wù)的，累計(jì)各項(xiàng)費(fèi)用需支付 950 元 / 月。一些民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為了與實(shí)力懸殊的國(guó)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，普遍壓低入住價(jià)格，同時(shí)為了保證利潤(rùn)的獲得，又將各種服務(wù)項(xiàng)目化解后另行收費(fèi)，綜合各種顯性、隱性收費(fèi)，每位老人每月需支付各種費(fèi)用平均為 500 元以上，這些費(fèi)用包括護(hù)理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等多項(xiàng)雜費(fèi)。 20212021 年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資建議 民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投資風(fēng)險(xiǎn)和投資建議 由于我國(guó)近年內(nèi)不可能依賴養(yǎng)老保險(xiǎn)來(lái)繳納養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。簡(jiǎn)而言之，“市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制就是依靠?jī)r(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)要素的相互作用，自動(dòng)調(diào)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的按比例協(xié)調(diào)發(fā)展。 我國(guó)養(yǎng)老組同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策如下圖： 圖表 20212021 年我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及控制策略 行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項(xiàng)目分析 17 資料來(lái)源：根據(jù)相關(guān)資料整理 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是 指通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)、市場(chǎng)主體之間的利益競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供求關(guān)系的變化來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)是由 不確定性 因素而造成損失或獲益的可能性。但是，競(jìng)爭(zhēng)者的預(yù)期利益目標(biāo)并不是總能實(shí)現(xiàn)的，實(shí)際上，競(jìng)爭(zhēng)本身也會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)者面臨不能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期利益目標(biāo)的危險(xiǎn)，甚至在 經(jīng)濟(jì)利益 上受到損失。金融機(jī)構(gòu)在具體的金融交易活動(dòng)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，有可能對(duì)該金融機(jī)構(gòu)的生存構(gòu)成威脅；具體的一家金融機(jī)構(gòu)因經(jīng)營(yíng)不善而出現(xiàn)危機(jī)，有可能對(duì)整個(gè) 金融體系 的穩(wěn)健運(yùn)行構(gòu)成威脅；一旦發(fā)生 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ，金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，必然會(huì)導(dǎo)致全社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的混亂，甚至引發(fā)嚴(yán)重的政治危機(jī)。 金融風(fēng)險(xiǎn) ,指任何有可能導(dǎo)致企業(yè)或機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn) 。一定量的金融資產(chǎn)在未來(lái)的時(shí)期內(nèi)到底能產(chǎn)生多大的貨幣收入流量，還有相當(dāng)?shù)牟淮_定性?？傮w看 ,當(dāng)前的政策伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)內(nèi)來(lái)看，應(yīng)對(duì)通貨膨脹的貨幣政策與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)矛盾突出， 管理通脹預(yù)期與經(jīng)濟(jì)二次探底風(fēng)險(xiǎn)并存。 近年來(lái)，從國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著很多不確定性，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更復(fù)雜。 20212021 年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范 宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn) 宏觀調(diào)控亦稱國(guó)家干預(yù)，是政府對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體管理，是一個(gè)國(guó)家政府特別是中央政府的經(jīng)濟(jì)職能。 “美麗投資”節(jié)前熱“銀發(fā)族”成生力軍 前來(lái)進(jìn)行“美麗投資”的人群中不乏“銀發(fā)族”的身影，這樣的老年人數(shù)量要比往年多。 中國(guó)到 2021 年老齡人口將達(dá)到 2 億 中國(guó)老齡人口將以每年 800 萬(wàn)的速度增加 ,2021 年中國(guó)老齡人口將增加到 2 億。 行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項(xiàng)目分析 15 20212021 年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)分析 20 世紀(jì)的投資嬗變將由老年人譜寫(xiě) 19 世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)史實(shí)是女人締造的， 20 世紀(jì)的投資嬗變將由老年人譜寫(xiě)?！? 國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持具體體現(xiàn)在對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)稅 收上的優(yōu)惠，比如國(guó)務(wù)院和民政部門(mén)相繼出臺(tái)減免養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稅收以及鼓勵(lì)采取“獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”的政策與文件。在這份規(guī)劃中指出了我國(guó)目前養(yǎng)老行業(yè)的現(xiàn)狀；缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足， 供需矛盾突出；設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能單一、難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)等。中國(guó)龐大的老齡化人口，日益增強(qiáng)的消費(fèi)能力以及良好的投資環(huán)境正成為國(guó)際資本市場(chǎng)看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要原因。此舉帶來(lái)的直接影響則是蜂擁而至餓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。眾多投行相信，老齡化人口會(huì)熱衷于購(gòu)買(mǎi)新的退休物業(yè)。近年來(lái)，之所以國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商在近幾年紛紛涉足老年公寓的開(kāi)發(fā)，除了巨大的潛力市場(chǎng)因素以外，更為重要的是，這一開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注焦點(diǎn)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場(chǎng)就搶購(gòu)一空。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有良好的投資價(jià)值 預(yù)計(jì)到 2050 年，中國(guó)的老年人口總量將超過(guò) 4 億，占總?cè)丝诘?1/4 以上，但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。面對(duì)正在跑步進(jìn)入老齡化的現(xiàn)狀，缺失的養(yǎng)老服務(wù)成了最大的“危機(jī)”。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能行業(yè) 就業(yè) 專業(yè)項(xiàng)目分析 13 與護(hù)理手段有了提高。 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)分析及預(yù)測(cè) 國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需 求。 第六章 行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及預(yù)測(cè) 近年養(yǎng)老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及預(yù)測(cè) 市場(chǎng)集中度分析及預(yù)測(cè) 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的 51％，打算租