【正文】 市 化 和 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 化 進(jìn) 程 ”。10002006年長(zhǎng)沙市一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)比分析%900800700600%%%%%%500400 %3002001000%%%%%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)幅度資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)第 9 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告城市居民可支配收入呈階梯狀遞增，消費(fèi)型城市特征十分明顯2006 年 長(zhǎng) 沙 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 13924 元 ，比 05 年 增 加 了 1490 元 ，增 長(zhǎng) %。城 市 居 民 人 均 消 費(fèi) 性 支出 10680 元 ， 增 加 1020 元 ， 增 長(zhǎng) %； 作 為 消 費(fèi) 型 城 市 特 征 十 分 明 顯 。20002006年長(zhǎng)沙市城市居民可支配收入增長(zhǎng)狀況16000%14000%%1200010000% %% %% %%80006000400020000 %%%%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年人均可支配收入（元）資比上年增長(zhǎng)幅度資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)第 10 頁(yè) 共 253 頁(yè)13924%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2006 年 GDP 同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%萎縮4%5%停滯5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展15%2006年GDP增長(zhǎng)小結(jié)：城市 GDP 及人均 GDP 均呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民生活水平穩(wěn)步提升，消費(fèi)性支出占可支配收入的比例增大等等。種種數(shù)據(jù)表明未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在巨大潛能。二、長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃與發(fā)展?fàn)顩r分析長(zhǎng)沙市概況長(zhǎng)沙，湖南省省會(huì)，既是全省政治、經(jīng) 濟(jì)、文化中心，又 是我國(guó)長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)帶 中洞庭湖地帶開(kāi)放開(kāi)發(fā)的依托中心和 國(guó) 務(wù) 院 公 布 的 24 個(gè) 歷 史 文 化 名 城 之 一 。長(zhǎng) 沙 市 轄 芙 蓉 、天 心 、岳 麓 、開(kāi) 福 、雨 花 五 區(qū) 和 長(zhǎng) 沙 、望 城 、寧 鄉(xiāng) 、瀏 陽(yáng) 四 縣（ 市 ），總 面 積 萬(wàn) 平 方 公 里 ，第 11 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告總 人 口 613 萬(wàn) ， 其 中 市 區(qū) 面 積 556 平 方 公 里 ， 常 住 人 口 199 萬(wàn) 人 。 在 國(guó) 家 公 布 的 中 國(guó) 城 市 綜 合 實(shí) 力 50 強(qiáng) 中 ， 長(zhǎng) 沙名 列 第 19 位 。長(zhǎng)株潭一體化，中心型城市發(fā)展加快長(zhǎng)沙是中國(guó)“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)”的二十強(qiáng)城市之一。長(zhǎng)株潭三市通過(guò)一體化途徑，以長(zhǎng)沙、株洲和湘潭三個(gè)大城市為核心，與包括星 沙 在 內(nèi) 的 三 市 周 邊 縣 市 和 一 批 中 心 集 鎮(zhèn) 共 同 組 成 現(xiàn) 代 化 、生 態(tài)化網(wǎng)狀城市群，成為湖南省發(fā)展水平最高、經(jīng)濟(jì)最活躍、投資效益最好的地區(qū)。2007 年 3 月 政 府 工 作 報(bào) 告 指 出 ，未 來(lái) 將 突 出 推 進(jìn) 區(qū) 域 性 中 心城市建設(shè)，增強(qiáng)城市集聚、輻射、帶動(dòng)能力——以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃 和 交 通 融 合 為 紐 帶 ，認(rèn) 真 做 好 城 鄉(xiāng) 接 合 部 和 長(zhǎng) 株 潭 接 合 部 控 制性詳規(guī)編制工作，加速長(zhǎng)沙縣、望城縣與主城區(qū)的融合，加快瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣與大城區(qū)的對(duì)接。推進(jìn)長(zhǎng)株潭的城際對(duì)接和深度融合 ， 開(kāi) 辦 長(zhǎng) 株 潭 電 視 頻 道 ， 增 強(qiáng) 長(zhǎng) 沙 對(duì) “ 3＋ 5” 城 市 群 的 輻 射 互第 12 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告動(dòng) 作 用 。提 高 衛(wèi) 星 城 鎮(zhèn) 和 中 心 鎮(zhèn) 建 設(shè) 和 管 理 水 平 。年 內(nèi) 建 成 區(qū) 面 積 擴(kuò) 大 10 平 方 公 里 ，城 市 化 水 平 提 高 2 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。小結(jié)：融城促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流與發(fā)展、加速人口向核心城市集中。將大大提高長(zhǎng)株潭三市的城市化率。“一主兩次四組團(tuán)”為城市發(fā)展圈定藍(lán)圖，加快城市發(fā)展“ 一 主 ” 指 中 心 城 區(qū) ，“ 兩 次 ” 指 河 西 新 城 和 星 馬 新 城 ，“ 四 組團(tuán)”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個(gè)組團(tuán)。以 長(zhǎng) 沙 為 中 心 ，行 車(chē) 一 小 時(shí) 左 右 的 范 圍 包 括 8 個(gè) 地 級(jí) 市 、39 個(gè) 縣級(jí) 城 市 ， 總 人 口 近 4000 萬(wàn) ， 是 一 個(gè) 極 具 潛 力 的 市 場(chǎng) 。 長(zhǎng) 沙 現(xiàn) 有 1 個(gè)市 級(jí) 商 業(yè) 中 心 （ 五 一 廣 場(chǎng) ）， 2 個(gè) 市 級(jí) 商 業(yè) 副 中 心 （ 星 沙 和 溁 灣 鎮(zhèn) ），10 個(gè) 區(qū) 域 性 商 業(yè) 中 心 ， 30 個(gè) 社 區(qū) 級(jí) 商 業(yè) 中 心 ， 對(duì) 周 邊 城 市 的 輻 射 能力不斷增強(qiáng)。小結(jié)：城市架構(gòu)的規(guī)劃與落實(shí)，功能定位各城區(qū)、組團(tuán)，提速城市化進(jìn)程，促動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第 13 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告第二章長(zhǎng)沙市商品住宅市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體統(tǒng)計(jì)分析長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)長(zhǎng)沙市歷年普通住宅用地交易狀況資 料 來(lái) 源 :長(zhǎng) 沙 市 國(guó) 土 管 理 局第 14 頁(yè) 共 253 頁(yè)年份實(shí)際出讓面積成交金額單位地價(jià)（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)元）（元/平方米）200120022003200420052006合 計(jì)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告◆長(zhǎng) 沙 市 土 地 市 場(chǎng) 自 2001 年 以 來(lái) ，土 地 放 量 大 幅 上 升 ，單 位 地 價(jià) 也 呈 上 升 趨 勢(shì) ，截 至 2005 年 累 計(jì) 出 讓 土 地面 積 約 萬(wàn) 余 畝 ， 市 場(chǎng) 土 地 儲(chǔ) 備 量 較 大 ；◆◆20022004 年 為 長(zhǎng) 沙 市 土 地 放 量 集 中 年 ， 單 位 地 價(jià) 集 中 于 700 元 /平 米 左 右 ；除出讓土地之外，長(zhǎng)沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地仍掌握眾多本土企業(yè)手中，約 5 萬(wàn)余畝。小結(jié)：由于長(zhǎng)沙土地交易流通方式較多，除公開(kāi)化掛牌轉(zhuǎn)讓外，往往更多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓與置換，土地市場(chǎng)交易相對(duì)于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。因而，想通過(guò)對(duì)土地摘牌實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或企業(yè)在市場(chǎng)上的影響力與關(guān)注度可操行性不強(qiáng)。土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)波瀾不驚，隨著市場(chǎng)化程度提升，預(yù)計(jì)該表現(xiàn)在未來(lái)幾年將得以弱化。第 15 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額從 20002007 年 上 半 年 ，長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 完 成 投 資 額 逐 年 遞 增 。在 2006 年 完 成 300 億 元 投 資 額 基 礎(chǔ) 上 ，2007年 上 半 年 完 成 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 投 資 額 億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng) %， 漲 幅 較 大 。2000年2007年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額350300250200150100500 %%% % %%% %%%2000200120022003200420052006 07年16月投資額(億元)同比增長(zhǎng)(%)備 注 ： 20002006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 建 設(shè) 委 員 會(huì) 、 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 協(xié) 會(huì) 《 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) 》第 16 頁(yè) 共 253 頁(yè)300%% %%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告供銷(xiāo)兩旺，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放慢（ 1） 20012007 年 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 施 工 面 積從 20002007 年 上 半 年 ，長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 施 工 面 積 快 速 增 長(zhǎng) ，年 均 增 長(zhǎng) 率 約 為 30%，2007 年 上 半 年 施 工 面 積 突 破2780 萬(wàn) 平 方 米 （ 包 括 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū) ）， 同 比 增 長(zhǎng) %。20012007年上半年商品房施工面積300025002000150010005000%%%2600 %%%%%20012002200320042005200607年16月房屋施工面積(萬(wàn)㎡)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心同比增長(zhǎng)(%)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū) ， 所 以 數(shù) 值 較 大第 17 頁(yè) 共 253 頁(yè)%%%%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 2） 20012007 年 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 新 開(kāi) 工 面 積從 20012007 年 上 半 年 ， 長(zhǎng) 沙 市 新 開(kāi) 發(fā) 商 品 房 面 積 快 速 增 長(zhǎng) ， 年 均 增 長(zhǎng) 率 約 為 40％ ， 2007 年 上 半 年 商 品 房 新開(kāi) 工 面 積 超 過(guò) 900 萬(wàn) 平 方 米 （ 包 括 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū) ）， 同 比 增 長(zhǎng) %。20012007年上半年商品房新開(kāi)工面積1000800600400248%%450359780%900 %%%%2000%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月新開(kāi)工工面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)(%)%%備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū) ， 所 以 數(shù) 值 較 大第 18 頁(yè) 共 253 頁(yè)336%%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 3） 20012007 年 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 竣 工 面 積從 2001 年 2007 年 上 半 年 ， 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 竣 工 面 積 快 速 增 長(zhǎng) ， 年 均 增 長(zhǎng) 率 約 為 30％ ， 2005 年 商 品 房 竣 工 面 積