【正文】 的音色、音質(zhì)，與項目調(diào)性的契合程度，并選擇合適的背景音樂 電臺廣告配音效果評估 廣告審核、發(fā)布 收集廣告 錄音 樣稿，進行效果評估 、制作、發(fā)布工作控制規(guī)程 利用網(wǎng)站上的廣告橫幅、文本鏈接、多媒體 傳播等 方法，在 互聯(lián)網(wǎng) 刊登或發(fā)布廣告，通過網(wǎng)絡傳遞到互聯(lián)網(wǎng)用戶的一種廣告運作方式。 除固定畫面的網(wǎng)絡廣告外，亦可以項目專題 網(wǎng)頁、 項目 論壇 、事件聚焦等多種方式進行項目 客戶聯(lián)動 及 項目 公關事件 炒作 ， 與傳統(tǒng)廣告相比，網(wǎng)絡廣告具有得天獨厚的優(yōu)勢，是實施現(xiàn)代營銷媒體戰(zhàn)略的重要一部分。 33 房地產(chǎn) 網(wǎng)絡廣告所具有的四個本質(zhì)特征： a)網(wǎng)絡廣告需要依附于 項目 有價值的信息和服務載體； b)網(wǎng)絡廣告的核心思想在于引起 項目客戶的 關注和點擊； c)網(wǎng)絡廣告具有強制性和 客戶 主導性的雙重屬 性； d)網(wǎng)絡廣告應體現(xiàn)出 客戶 、 項目 和網(wǎng)絡媒體三者之間的互動關系。 網(wǎng)絡廣告 創(chuàng)意、制作、發(fā)布控制要點 明確廣告投放的目的與評估方式 選擇合適的網(wǎng)絡媒體 預留一定的測試時間 廣告創(chuàng)意的更換 必要的投放管理與優(yōu)化 a)投放前對創(chuàng)意進行測試，尤其是大型投放； b)在廣告投放之初建立必要的備份方案，以保證在投放效果出現(xiàn)波動時進行替換與彌補； c)對活動網(wǎng)站進行進行詳細的流量檢測，客觀評估不同媒介組合所貢獻的曝光與受眾行動的質(zhì)量。 一般把設置在戶外的廣告叫做戶外廣告。常見的戶外廣告有：路邊 廣告牌 、高立柱廣告牌（俗稱 高炮 ）、燈箱、 霓虹燈廣告 牌、 LED 看板、戶外電視墻等，現(xiàn)在甚至有升空氣球、飛艇等先進的戶外廣告形式。 戶外廣告 創(chuàng)意、制作、發(fā)布控制要點 由于戶外廣告牌大多數(shù)位置固定不動，覆蓋面不會很大，宣傳區(qū)域小，因此設置戶外廣告時應特別注意地點的選擇，一般應設立在人口密度大、流動性強的地方。要取得廣告效果， 要 注意文字和畫面的震撼力。 34 在設立戶外廣告的時候，還應按照當?shù)氐幕撅L壓值為標準來設計和制作廣告設施。 各項目營銷策劃負責人應注意戶外廣告的實效性，要及時更換戶外廣告畫面。 一般情況下要求每月檢查戶外廣告的發(fā)布情況，對于畫面破損、亮燈情況作及時記錄并及時修復。 以手機短信、彩信和 WAP作為信息載體，進行精確、互動的廣告營銷模式。 各項目開盤及日常銷售 中需有針對性的進行短信投放。 投放周期與時間 一般安排在 項目開盤前約 10天至開盤期間 以及日常銷售期的周五至周日、節(jié)假日等。 70字以內(nèi) ，彩信內(nèi)容原則上在 3 至 5 個頁面內(nèi)，標題及內(nèi)容簡潔有有沖擊力 。 投放范圍 一般為 ：特定的區(qū)域性手機用戶；具有購買能力的潛在手機客戶；其它目標手機客戶。 在各短信投放日，各營銷中心應組織相關人員對短信投放進行現(xiàn)場監(jiān)控，以確保投放質(zhì)量。 （二）媒體廣告統(tǒng)一管理辦法 廣告 統(tǒng)一 管理辦法 各項目 營銷負責人 應及時做好 媒體 廣告的發(fā)布報審工作，將 各媒體 廣告的發(fā)布期、數(shù)量、位置等信息統(tǒng)一上報公司備案。 35 為進一步做好項目對外品牌及產(chǎn)品宣傳工作，合理使用營銷費用，各項目營銷負責人要加強媒體發(fā)布的商務談判能力，通過 長期合作、打包服務、集中采購等多種手段有效降低媒體發(fā)布費用。 對各項 媒體 協(xié)議價格，各項目公司 及項目營銷策劃負責人 須嚴格做好對外保密工作；若因項目公司泄露協(xié)議價格而產(chǎn)生糾紛的，由該項目公司自行承擔相關責任。 （ 三 ）項目宣傳印刷品設計、印刷工作控制規(guī)程 營銷策劃 負責人 應 根據(jù)《營銷策劃書》及《階段性營銷推廣工作計劃》，填寫廣告宣傳品的《廣告設計委托書》，委托 廣告 設計 公司 進行廣告宣傳品的設計。 營銷策劃 負責人 對宣傳印刷品 的設計過程進行質(zhì)量監(jiān)控，監(jiān)控要素包括： a)宣傳品的編制、設計是否符合委托要求； b)創(chuàng)意表達是否新穎，文字表達是否準確、優(yōu)美； c)相關項目介紹的內(nèi)容是否準確； d)企業(yè)名稱、企業(yè)及項目 LOGO、銷售電話、銷售地址等是否準確； e)宣傳內(nèi)容或文字表述是否與現(xiàn)行法律法規(guī)有沖突。 負責人 校審樓書、宣傳單頁等宣傳品的設計樣稿，設計稿經(jīng)公司總經(jīng)理確認后，報 營銷公司本 部評審，營銷 公司 領導審批。 負責人 應填寫《宣傳品 /制作品制作審批表》，經(jīng) 項目 負責人 確認后方可施行。 負責人 會 同廣告 設計 公司嚴 格按照設計樣稿對印刷品印制效果進行評估。 、保管情況做不定期的檢查。新樓書、宣傳單頁等 36 啟用時，應會同現(xiàn)場銷售接待人員對印刷數(shù)量和質(zhì)量進行驗收，填寫《宣傳品資料入庫清單》，同時督促現(xiàn)場銷售接待人員及時將作廢、失效的宣傳資料全部回收，填寫《作廢宣傳資料回收清單》?；厥盏男麄髻Y料須加以作廢標識，除留樣存檔外，由 營銷策劃 負責人 報領導審批后銷毀 。 （ 四 ）模型設計、制作工作控制規(guī)程 在項目實體樓盤展現(xiàn)之前，模型是展示項目形象的重要載體；模型 要將項目的設計風格、色彩形象、環(huán) 境、配套展示給客戶。 模型一般分四種：一是區(qū)域規(guī)劃模型，即表現(xiàn)樓盤所處的地理位置與他鄰近的社區(qū)服務設施、商務環(huán)境等；二是項目模型；三是表現(xiàn)戶型空間單體模型；四是園林規(guī)劃模型。 模型高度最好為人站在模型邊，眼睛向下約 45 50 度 角可看到模型的中央位置， 一般 高度約 6075cm，模型越大，高度可再調(diào)底。如周圍樓體的外立面令視線受阻，可考慮最南面的樓用透明塑料，甚至除去部分樓體，只在沙盤上顯示其占地位置即可。 若項目分有一、二期，而其他規(guī) 劃有待落實，但又不想影響整體小區(qū)效果，可以只制作樓座的基座來表示大概位置。 規(guī)劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，以保證模型四周均可方便客戶參觀。 除圓形模型外，模型四個角位必須修圓，以免刮傷。 模型底部可設計為推拉柜，可將雜物放于其底部。 規(guī)劃模型最好設有指示燈光。 如有需要，可增加區(qū)外配套指示，例如地鐵站、公園等。 樓座頂部需有樓號指示牌，必需有坐標、案名、模型比例值。 37 模型主體和邊框之間不要留有縫隙，以方便日后維護和清潔。 目模型控制要點 項目模型是購房者選購時最直觀的銷售工具，要求做工細致、比例準確，注重色彩和模擬情境物料配置。 項目總體 模型一般比例為 1： 1001： 200 項目模型需要在施工圖完成后 即 開始制作。 在項目模型的制作過程中可以適當?shù)募哟缶G化比例以達到整體效果。 戶型模型一般比例為 1： 30，視乎面積而定 (但不應小于 1： 50)。 底盤的高度一般為 8090cm 以方便觀看，內(nèi)部必須有家具配備及裝修，以顯示居住的舒適性，增強其真實感 。 別墅的單戶模型建議其中一面用透視來進行展示，以便能清楚看清內(nèi)部的格局。別墅的底層花園、陽臺或空中花園等必須配有精致的綠化配合。 需要制作透明塑膠罩防塵。 模型驗收標準：用材和工藝適合、拼合無可見誤差、無工藝缺陷、墻體和擺設品的比例合適；設計標準：色彩品味、家具設計款式符合戶型的本身定位、表達的細節(jié)充分不單調(diào)。 要注意模型制作公司對綠化細節(jié)的處理。 比例一般為 1： 150。 在園林景觀中要顯示各樓座占地位置及面積。 園 林布局可采用真的流水、山石，搭配不同顏色的燈光。 可適當增加周邊環(huán)境及配套設施的位置。 38 模型 在建筑圖和外立面確定后開始制作。 負責人 要參照質(zhì)量管理體系中有關規(guī)定，選擇模型制作商，確定模型制作費用，填寫《宣傳品 /制作品制作審批表》報項目公司負責人審批。 經(jīng)項目公司內(nèi)部評審后，送營銷 公司本部 、規(guī)劃設計部、設計公司等相關部門和單位評審，報項目公司負責人審批。 a)是否如實展現(xiàn)規(guī)劃特點； b)是否體現(xiàn)建筑特點及色彩； c)是 否生動體現(xiàn)景觀設計特點； d)樓盤展示信息是否正確； e)制作材質(zhì)是否符合要求、工藝是否精細； f)費用情況。 。 模型在制作過程中需對樓體規(guī)劃、樓間距、樓體顏色及綠花配置等多項目內(nèi)容進行小樣確定和階段性驗收，最好先做建筑的單體小樣來確認外立面與樓體結構。另外還可以加入一些現(xiàn)代科技元素，如電腦控制多重燈光效果等，以保證最終模型的效果。 項目 營銷策劃 負責人要 會同設計公司根據(jù)設計要求對模型制成品進行驗收。 確模型維護責任及時間要求，原則上每個模型的維護期不少于一年。在維護期內(nèi)，模型要根據(jù)項目規(guī)劃調(diào)整及周邊環(huán)境變化，進行調(diào)整、整改。 、維護費用應在簽訂模型制作協(xié)議時予以明確，原則上由模型制作承攬方負責上述職責并承擔相應費用。 39 （ 五 ）效果圖設計、制作工作控制規(guī)程 、與客戶溝通的重要手段之一，注重色彩 、氛圍 與形式的藝術性。 、半鳥瞰圖、俯視圖、人視圖、透視圖、夜晚效果圖等，根據(jù)項目所要表現(xiàn)的內(nèi)容，進行選擇。 項目可視營 銷推廣需要，設計制作特殊場景的廣告宣傳效果圖 。 （如整體規(guī)劃不能確定，應在首期規(guī)劃確定后制作效果圖），整個流程可以分為“建模 選擇表現(xiàn)角度 美化渲染 效果審核 修改 出終稿”等幾個主要步驟，項目公司營銷策劃 負責人在專業(yè)公司建模以后，應與規(guī)劃設計管理人員共同介入該項工作各主要環(huán)節(jié)，共同全程把控。 ，規(guī)劃方案由所調(diào)整，要及時按照調(diào)整結果制作新的效果圖。 3. 效果圖制作要點及注意事項 效果圖需要準確表現(xiàn)項目的建筑和園林風格，表現(xiàn) 內(nèi)容一般分為：項目整體、樓體與園林關系、建筑單體、能夠體現(xiàn)項目的細節(jié)和局部。 效果圖設計制作審核時要注意以下幾點： a)了解工程性質(zhì)、繪圖比例、文字說明，熟悉常用圖例。 b)在用地范圍內(nèi)，建筑物（新建、原有、擬建、拆除）、周圍環(huán)境、道路的布置。 （項目四至之外，周界環(huán)境的美化） c)了解地形地貌：從高低起伏可知道地面的坡向、排水方向。 d)了解新建房屋室內(nèi)外高差、道路標高及坡度。 e)查看房屋與管線走向的關系、管線引入建筑物的位置。 40 f)查找新建房屋的定位依據(jù)。 效果圖設計制作要注意畫面的透視感 與 氛圍感 。 （ 六 ） 項目 3D片、宣傳片 設計、制作工作控制規(guī)程 1． 開盤前 4 個月，各 項目營銷負責人視實際需求開展項目 3D 或宣傳片的創(chuàng)意、設計、制作工作 2．項目 3D 或宣傳片制作 必須以招標的形式選擇全國知名、實力雄厚，擁有 多次為綠城 或者大型 品牌開發(fā)商 項目 3D 制作經(jīng)驗的數(shù)碼制作公司 或影視制作公司 。 2． 3D 或宣傳片 制作方案應該包括如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫面、分鏡頭、解說詞、字幕等）、工作計劃、服務小組名單、費用標準及付款方式。以上方案需報營銷 公司本部 審核后方可執(zhí)行。 3． 3D 或宣傳 片的制作應充分表現(xiàn)項目的 市場定位、區(qū)域價值、各大賣點。畫面結構完整、連貫、精美，中間如需穿插的實景素材，需與廣告片的風格相協(xié)調(diào)，片長以 35 分鐘為宜。 4． 各分公司必須將 3D 或宣傳 廣告樣片報營銷 公司本部 審核后方可投入使用， 3D或宣傳 廣告 片 應該在項目進入媒體投放 前 制作完畢。 （ 六 ）項目營銷策劃類文件、資料上報備案和存檔的管理規(guī)程 1 存檔管理規(guī)程 項目營銷策劃過程中的各類重要文件：《市場調(diào)查報告》、《產(chǎn)品策劃書》、《營銷策劃書》、《項目定價建議報告》、《 年度 營銷推廣工作計劃》、等經(jīng)項目公司負責人及相關責任人審定后，均須報 營銷 公司 本部 備案 。如有調(diào)整，必須及時將調(diào)整定稿后部分內(nèi)容報 營銷公司本部 備案。 （或階段性）上報項目營銷策劃工作總結（含費用 41 開支情況）及下月（或階段性）營銷推廣工作計劃（含費用預算）。 項目公司的各類營銷策劃費用開支，均應與各合作方簽訂相關合同。其中廣告服務合同、與當?shù)刂髁髅襟w簽訂長期合作合約等重要合同復印件均須報 營銷 公司 本 部備案，其他合同在，按程序報批簽署后由項目公司存檔。 ；未簽訂長期合作合約的，應爭取最優(yōu)惠的折扣條件。當?shù)馗髅襟w正式報 價單及享受折扣情況，均需報 營銷 公司 本 部 備案，作為費用審核的依據(jù)。