【正文】 號項(xiàng)目 1 1 1 1 1 1 1 1900 YJ 本案競調(diào)系數(shù) 1 1 / 本案競調(diào)價(jià)格 501 159 639 121 337 173 158 2087 滇東佳園 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 3 號項(xiàng)目 1 1 1 1 1 1 1 1690 本案競調(diào)系數(shù) 1 1 / 本案競調(diào)價(jià)格 371 154 568 90 266 169 169 1787 臺僑 .金穗花園 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 4 號項(xiàng)目 1 1 1 1 1 1 1 1700 本案競調(diào)系數(shù) / 本案競調(diào)價(jià)格 411 155 572 108 268 185 170 1869 安居 .家樂福 權(quán)重 % % % % % % % 100% 多層 5 號項(xiàng)目 1 1 1 1 1 1 1 1760 YJ 14 本案競調(diào)系數(shù) 1 1 / 本案競調(diào)價(jià)格 482 162 445 195 313 162 170 1927 飛龍錦銹苑 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 6 號項(xiàng)目 1 1 1 1 1 1 1 1730 本案競調(diào)系數(shù) 1 / 本案競調(diào)價(jià)格 456 131 582 110 307 173 173 1932 福蓉凰 權(quán)重 % % % % % % % 100% 別墅 7 號項(xiàng)目 1 1 1 1 1 1 1 2600 本案競調(diào)系數(shù) / 本案競調(diào)價(jià)格 669 288 693 248 421 235 105 2659 競爭價(jià)格定位 483 176 571 156 323 183 160 2051 說明 : :品質(zhì)相近 ,功能相似 ,面積同擋 ,總價(jià)差小 ,均價(jià)波動等 。 ,可多人選后取 均值 。 0時(shí) ,說明該修正因素缺可比性 。 “ 不同物業(yè)產(chǎn)品要素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì)表 ” ； 定價(jià)應(yīng)高于成本定價(jià)法中 綜合單方成本 加利潤予期 ， 否則必須作風(fēng)險(xiǎn)評估 。 ? 住宅 競爭定價(jià)分析： 競爭導(dǎo)向加權(quán) 平均法 初步定價(jià) 僅能作為產(chǎn)品導(dǎo)向定位 ， 不能作為投資估算銷售定價(jià) ， 更不能作為銷售執(zhí)行定價(jià) ； 在作項(xiàng)目入市銷控價(jià)格之前 ， 應(yīng)采用多樣本 競爭導(dǎo)向加權(quán) 平均法定價(jià) 評估 ， 樣本量應(yīng)控制 在 項(xiàng)目總戶數(shù)的 5~10%為佳 ， 樣本 應(yīng) 增加專家 和 業(yè)內(nèi)人士填表 , 并 依據(jù)專家和業(yè)內(nèi)人士水準(zhǔn)提 高所占權(quán)重 。 商業(yè)物業(yè) 均價(jià) 采用 : 收益加風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)法 ? “福麟花園”商業(yè)物業(yè)收益法定價(jià)分析表 （ 三類 還原 利率） 代號 分項(xiàng) 單位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 出租率 % 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% A 月租金 元 /㎡ .月 30 40 50 60 70 90 110 130 150 170 V1 鋪均價(jià) 元 /㎡ 2992 3989 4986 5984 6981 8975 10970 12964 14959 16953 V2 鋪均價(jià) 元 /㎡ 2530 3373 4216 5060 5903 7589 9276 10963 12649 14336 V3 鋪均價(jià) 元 /㎡ 2186 2915 3644 4372 5101 6559 8016 9474 10931 12389 注： 1. V1 時(shí)： 年利率 =% 物價(jià)系數(shù) =103% 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) =% 還原利率 =% 2. V2 時(shí)： 年利率 =% 物價(jià)系數(shù) =105% 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) =% 還原利率 =% 3. V3 時(shí)： 年利率 =% 物價(jià)系數(shù) =108% 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) =% 還原利率 =% 4. 收益法物業(yè)均價(jià)計(jì)算公式 :V ＝ A/R [11/(1+R)170。]， 物業(yè)使用權(quán)限 40 年 。 15 ? 商業(yè)物業(yè)收益加風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 分析 ： 1） 采用 還原利率 =% 時(shí)； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 二層商 鋪銷售均價(jià) 3500 元 /㎡； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 一層 商 鋪銷售均價(jià) 12020 元 /㎡； 2） 采用 還原利率 =% 時(shí)； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 二層商 鋪銷售均價(jià) 3500 元 /㎡； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 一層商 鋪銷售均價(jià) 12020 元 /㎡； 3） 采用 還原利率 =% 時(shí)； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 二層商 鋪銷售均價(jià) 3500 元 /㎡； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 一層商 鋪銷售 均價(jià) 12020 元 /㎡； 4） 在商業(yè)物業(yè)投資處于低迷和動蕩期， 投資利率 =8%對投資客戶還是具有 相當(dāng) 誘惑力的， 近期 營銷操作得當(dāng) 投資 利率提高到 12%也并非不可能 ，更何況本案遠(yuǎn)期 投資 利率提升是絕對的 。 寫字樓 均價(jià) 采用 客戶 定制 定價(jià) ： ? 操作 成本 風(fēng)險(xiǎn) : 基礎(chǔ)處理 , 圍護(hù)構(gòu)件和材料選擇 , 獨(dú)立出入口和豎向交通處理 ； ? 成本 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避 ： 控制交房標(biāo)準(zhǔn) ， 控制 圍護(hù)構(gòu)件和材料 的品質(zhì) ， 減少 獨(dú)立出入口和豎向交通處理 對 1~2層商鋪可售面積的影響 ， 適當(dāng)增大 3~5 層可售面積 。 “ 二 . 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 項(xiàng)目 可執(zhí)行方案 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 詳 “福人居 .福麟花園” 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ） “福人居 .福麟花園” 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 分類 分項(xiàng) 單位 數(shù)量 比例 備注 用地面積 規(guī)劃總用地面積 平方米 % 業(yè)主福麟花園項(xiàng)目設(shè)計(jì)書 畝 本期凈用地面積 平方米 % 按總用地 本期市政用地面積 平方米 % 建筑面積 總建筑面積 平方米 30820 % 業(yè)主要求≥ 31000㎡ 本期住宅建筑面積 平方米 25600 % 1~15層 高層 1 平方米 20480 % 1~15層純住宅 ,底層架空 高層 2 平方米 5120 % 1~15層綜合樓 ,2 商 +3辦 +10宅 商鋪建筑面積 平方米 1452 % 均 2 層 ,層高 宜 + 米 辦公建筑面積 平方米 3168 % 均 3 層 ,層高 3~ 米 配套建筑面積 平方米 600 % 會所 ，宜設(shè)架空層或半地下室內(nèi) 半 地下建筑面積 平方米 5000 % 半 地下車庫 +輔助用房 首層建筑面積 平方米 2137 按規(guī)劃凈用地面積 建筑密度 % % 規(guī)劃條件≤ 35%， 容積率 % 原規(guī)劃條件≤ 高層 綠地率 % % 規(guī)劃條件 綠化率 % 40% 地面 +屋面 (設(shè)計(jì)控制 ) 戶均面積 平方米 141 戶數(shù) 戶 182 方案指標(biāo) 16 人口 人 637 戶均 地面停車埸 個(gè) 0 地面嚴(yán)禁停車 半 地下車 庫 個(gè) 160 每車位㎡ 車庫 +車位合計(jì) 個(gè) 160 戶均車位比 % 規(guī)劃要求 1: 摩托車自行車庫 平方米 328 戶均 規(guī)劃總用地面積單價(jià) 萬元 /畝 130 規(guī)劃總用地面積總價(jià) 萬元 1704 業(yè)主提供 規(guī)劃凈用地面積單價(jià) 元 /平方米 2078 總建筑面積樓面 地價(jià) 元 /平方米 553 本期地上建筑面積 說明 : 日調(diào)整方案按高層估算 ； 和建筑密 度 還 可適當(dāng) 提高； 供公司相關(guān)部門內(nèi)部分析用 。 項(xiàng)目 開發(fā) 成本 估算 （ 詳 “福 人居” 投資估算 ） “福人居” 投資估算 編目 科目內(nèi)容 計(jì)量 計(jì)費(fèi) 單價(jià) 取費(fèi) 總計(jì) 備注 單位 基數(shù) 元 系數(shù) 萬元 1 土地費(fèi) 平方米 30820 553 26% 1704 按宗地圖規(guī)劃用地面積測算 2 前期費(fèi) 平方米 30820 63 % 194 本期總建筑面積 (不含半地下 ) 3 工程建設(shè)費(fèi) 平方米 30820 1047 % 3228 按半地下室 4 公建及配套工程 平方米 30820 118 % 365 本項(xiàng)目公建面積均為非獨(dú)立公建 5 營銷費(fèi)用 平 方米 30820 76 % 234 按銷售總額計(jì) (含商鋪、車庫 ) 6 管理費(fèi)用 平方米 30820 38 % 117 含公司 ,工程部承包等周期 年 7 利息 平方米 30820 37 % 115 以開發(fā)費(fèi)用的 30%為基數(shù)貸 1年 8 營業(yè)稅及附加 平方米 30820 139 % 428 按銷售總額計(jì) (含商鋪、車庫 ) 9 其它費(fèi)用 平方米 30820 29 % 88 質(zhì)撿、予算、擋案、測量、物管等 10 不可予見費(fèi) 平方米 30820 27 % 82 按開發(fā)總費(fèi)用計(jì) 11 投資測算合計(jì) 平方米 30820 2127 100% 6554 單價(jià)為該項(xiàng)費(fèi)用攤在總面積上 12 投資毛利 平方米 30820 399 / 1229 單價(jià)為該項(xiàng)費(fèi)用攤在總面積上 項(xiàng)目 銷售收入 估算 （ 詳 “福人居 .福麟花園” 銷售進(jìn)度分析表 ） “福人居 .福麟花園” 銷售進(jìn)度分析表 序號 產(chǎn)品 分項(xiàng) 1 2 3 4 5 6 7 小計(jì) 備注 1 高層 1 銷售面積 ㎡ 6144 4096 2048 2048 2048 2048 2048 20480 2~15 層 銷 售均價(jià) 元 /㎡ 1899 1899 1899 1899 1899 1899 1899 予估價(jià) 銷售額 萬元 3889 17 銷售進(jìn)度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 2 高層 2 銷售面積 ㎡ 15