【正文】 存在，是許多發(fā)展中國家工業(yè)化進程中難以避免的一個發(fā)展階段。在十六屆四中全會上，胡錦濤總書記提出了“兩個趨勢”的重要論斷：“縱觀一些工業(yè)化國家發(fā)展的歷程，在工業(yè)化初始階段，農(nóng)業(yè)支持工業(yè)，為工業(yè)提供積累是帶有普遍性的趨勢。 建設(shè) 農(nóng)村新城鎮(zhèn)，是我國經(jīng)濟社會實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展的必然趨勢，也是加快其現(xiàn)代化進 程中的重大歷史任務(wù)，還是淇縣工業(yè)化、城市化發(fā)展到一定階段，實施“以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、區(qū)域聯(lián)動、經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略” 的現(xiàn)實選擇。 因此，本項目的實施是必然的。 土地價值分析 1. 相關(guān)說明 XX 市 XXXX 新型農(nóng)民社區(qū) 工程項目 是 由 XX 市 XX 企業(yè)管理服務(wù) 有限公司投資建設(shè)。除 建設(shè)安置區(qū)以外，為保障本項目的順利建設(shè)，淇縣縣委委托 XX 市 XX 企業(yè)管理服務(wù) 有限公司對本項目開發(fā)整理后節(jié)約的約 2021 畝宅基地進行一級整理 開發(fā)，拆遷騰出的地塊所得收益用于 本項目的建設(shè)。開發(fā)地塊規(guī)劃性質(zhì)為商住建設(shè)用地。 — 11 — 2. 項目周邊片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展情況 XX 大新 區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 130 平方公里，目前開發(fā)面積已達 18 平方公里（包括建成區(qū) 10 平方公里），入駐規(guī)模以上企業(yè) 37 家，累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，新建及續(xù)建工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項目 101 個。2021 年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，實現(xiàn)稅收 8618 萬元，就業(yè)人員達 萬人。先后被確定為全省首批 24 個對外開放重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、全省首批 25 個新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、全省創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和全省最具投資法治環(huán)境產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。作為 XX 一體化 工程和大新區(qū)建設(shè)工程中的重要部分， XX 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)擁有區(qū)位交通、礦產(chǎn)資源、投資成本、基礎(chǔ)設(shè)施、物流通關(guān)、綜合功能多項優(yōu)勢。 XX 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)地理位置優(yōu)越，交通方便快捷。北距北京 500 公里、南距鄭州新鄭國際機場 130 公里、東距連云港港口 600 公里，區(qū)域內(nèi)京廣鐵路、京港澳高速公路、 107 國道和石武高速鐵路客運專線縱貫?zāi)媳保?XX 高速公路橫穿東西，西氣東輸、南水北調(diào)工程穿境而過，形成鐵路公路 “雙十字 ”大交通格局，交通網(wǎng)絡(luò)可謂四通八達。 該 新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)項目位于 XX 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) XX 路以 北與 XX高速以南 。 該 新型農(nóng)民社區(qū) 建設(shè)項目包括： 淇縣的古城、楊吳、二郎廟、貫子 、郭莊、泥河、古煙、崔莊、董橋、東關(guān)莊、余莊 11 個行政村 ，共 3652 戶， 14808 人，村莊現(xiàn)狀占地 4447 畝，規(guī)劃安置用地 530畝，可騰出土地 約 3900 多畝；本項目根據(jù)需要計劃 先 利用土地 2021畝。 根據(jù) XX 市和淇縣國土資源局提供 的 國有土地使用權(quán)招拍掛出讓 — 12 — 成交 公示，淇縣 2021 年國有土地使用權(quán)招拍掛出讓成交公示”。結(jié)合項目所在地區(qū)淇縣和相鄰 XX 市淇濱區(qū)目前價位，綜合分析 近 年來價格走勢，本項目所在地由于其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，新村建設(shè)地址位于 XX 產(chǎn) 業(yè)集聚區(qū)濱河西路以南，同時健康宜居的觀念將深入人心，未來向城市郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美地區(qū)居住將成為 未來房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，項目所在地將成為未來城市居民 集 聚 地。因此， 經(jīng)綜合分析未來升值預(yù)期，本項目的建設(shè)用地價格預(yù)期約為 138 萬元 /畝。 — 13 — 第三章 建設(shè)地址 及建設(shè)條件 項目 地址 選址原則 符合 《淇縣 20212020 年中心鎮(zhèn)改造規(guī)劃》 ； 適宜的周圍環(huán)境，有利于原材料的運輸； 少投入、早建成。 選址具體要求 有適宜的人文環(huán)境、自然景觀和生態(tài)環(huán)境； 有良好的自然基礎(chǔ)條件（地形、地質(zhì) 、氣象、水文等）； 有充足的土地面積與適宜的形狀； 有方便完善的基礎(chǔ)設(shè)施，包括對外交通、運輸、通訊、水源、電源、“三廢”處理等。 建設(shè)地址選定 本項目 選址位于 XX 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)濱河西路以南。項目總涉及用地面積 530 畝。項目用地地勢較為平坦，適合用于本項目的建設(shè)。 建設(shè)條件 自然條件 淇縣 地處豫北平原，地勢特點：西北高，東南低，西和西北為山區(qū)，東和東南為平原和泊洼，北、東、南三面環(huán)水，所有內(nèi)河均向東南匯集。 本項目所處區(qū)域地勢平坦，地貌單一。 — 14 — 本項目所在地 地處北溫帶，屬暖溫帶季風(fēng)型氣候。 平均溫度 176。C 極端最低溫度 176。C 極端最高溫度 44176。C 歷年平均日照時數(shù) 2185 小時 年平均降水量 最多風(fēng)向 南北風(fēng) 平均風(fēng)力 級 歷年平均降雨量 歷年平均無霜期 209 天 平均初霜日 10 月 27 日 ，水文地質(zhì) 本項目場區(qū)內(nèi)無影響其穩(wěn)定性不良的地質(zhì)現(xiàn)象，建設(shè)區(qū)屬為沙性土壤，地 質(zhì) 均勻，地基承載力 130KPa。地下水為潛水，埋 藏 較淺，略具承壓性，主要靠大氣降水補給。地下水對混凝土和混凝土中的鋼筋有微 腐 蝕性。 據(jù) 《 XX 歷史地震資料 》 ，淇縣歷史上未發(fā)現(xiàn)有地震記錄。根據(jù) 《 建筑抗震設(shè)施規(guī)范 》 （ GB500112021）劃分，本項目所在地設(shè)防烈度為 8 度，設(shè)計基本地震加速度值為 。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 — 15 — 目前項目區(qū)生產(chǎn)、生活用水取自 淇縣給水 管網(wǎng)，擬從淇縣 給水道各引入一路 DN200 給水管，引入后在基地內(nèi)成環(huán)布置，能滿足項目建設(shè)需要及項目建成后整個新村的生活和消防用水需要。 項目所在地 計劃建成同 一的排水體系，生活污水、廢水由管網(wǎng)排入。 項目所在地有 35KV 變電站作為鎮(zhèn)域電源，由 10KV 供電專線向新型農(nóng)民社區(qū) 供電，新農(nóng)民社區(qū)設(shè)變配電房，能滿足項目施工需要和新農(nóng)民社區(qū)居民用電需要。 、供熱 項目區(qū)所在地目前尚無城市熱網(wǎng)到達，擬采用分散式空調(diào)解決夏季冷及冬季供熱問題。 項目 集 聚 區(qū) 交通十分便利，京廣鐵路、京珠高速、 107 國道穿 境而過。緊靠 XX 新區(qū)，東往?？h、濮陽，西往輝縣林州都是必經(jīng)之地。 項目所在地的通訊網(wǎng)絡(luò)遍布整個區(qū)域，擁有程控交換、自動轉(zhuǎn)換、移動通訊等現(xiàn)代化通訊設(shè)施，實現(xiàn)的通訊無盲區(qū)，對外通訊十分方便。 建筑材料 本項目所需土方 當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)充足，可滿足工程需求 。 工程所需砂和加氣砼砌塊，當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)充足，可滿足工程需求。 — 16 — 鋼材、木材、水泥、電纜等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)。 社會經(jīng)濟環(huán)境條件 XX 省淇縣 地處豫北平原 ，地處 XX 省北部，隸屬 XX 市 ，北距首都北京 500 公里，南至省會鄭州 120 公里，處于新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、焦作等市輻射帶的中心位置，全縣面積 591 平方公里，人口 25 萬，轄四鄉(xiāng)三鎮(zhèn)一區(qū)， 176 個行政村。 XX 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 位于淇縣北部， 地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，北與中國優(yōu)秀旅游 城市 XX 市新區(qū)隔河相望，南與殷商古都朝歌依依相連，距省會鄭州 1 個小時的路程，處于中原區(qū)域中心城市群輻射交匯中心。京廣鐵路、 107 國道、京珠高速公路縱貫?zāi)媳?，省道浚南公路橫跨東西，南水北調(diào)工程從鎮(zhèn)區(qū)穿越而過；境內(nèi)電力資源充足，有11 萬伏變電站和 22 萬伏變電站各 1 座，位于鎮(zhèn)區(qū) 中心位置的高村橋火車站年貨物發(fā)送量達 30 多萬噸，是整個 XX 市鐵路貨運中心。正在興建的 XX 貨運配載中心是豫北地區(qū)最大的公路貨運集散地。 淇縣 境內(nèi)土肥水美，物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)小麥、棉花、花生等農(nóng)作物，是全市的食品安全生產(chǎn)關(guān)鍵技術(shù)應(yīng)用核心示范區(qū)，已完成核心區(qū)高產(chǎn)高質(zhì)小麥面積 萬畝，示范區(qū)面積 萬畝。北部淇河是我國北方唯一一條未被污染的河流，水利資源豐富，“淇縣三珍”中的淇鯽魚、纏絲 鴨 蛋 、無核棗 ，年產(chǎn)量逐年攀升；西部丘陵地帶中的 5000 畝浮山已探明富藏高品位的玄武巖 500 余萬噸。 — 17 — 第四章 工程建設(shè)方案 工程概況 “ 十二五 ” 時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期。推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、加快建設(shè)社會主義新農(nóng)村成為我國 “十二五 ”時期經(jīng)濟建設(shè)的重要任務(wù)。黨中央按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，從全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展大局出發(fā)，作出了促進中部崛起的科學(xué)決策 。 我省擁有近 7000 萬農(nóng)村人口，建設(shè)惠及全省人民的更高水平的小康社會，重點、難點在農(nóng)村，必須把解決好 “三農(nóng) ”問題作為重中之重，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。隨著我省經(jīng)濟總量的擴大和人均水平的提高，經(jīng)濟社會發(fā)展站在了新的起點上，進入產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)升 級的新階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程不斷加快，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，體制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新步伐不斷推進，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)持續(xù)快速健康發(fā)展的態(tài)勢。所有這些都表明，我們正處在從根本上解決 “三農(nóng) ”問題的最好時期，必須抓住機遇，發(fā)揮優(yōu)勢，積極進取，奮力開拓，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 根據(jù)淇縣 集 聚 區(qū) 總體城市發(fā)展規(guī)劃，本 新型農(nóng)民社區(qū) 工程項目 為對淇縣 進行新農(nóng)村建設(shè)，主要以鎮(zhèn)區(qū)改造，整治村容村貌，改善農(nóng)民生活環(huán) 境為目的，改善淇縣 居民的生活條件。 淇縣的古城、楊吳、二郎廟、貫子 、郭莊、泥河、古煙、崔莊、董橋、東關(guān)莊、余 莊 11 個行政村 原村占地面積約 4447 畝， 原村 人口 共 14808 人，按照農(nóng)村人口每年遞增 %計算， 本項目 計劃 安置人口 15493 人，按照政府提供土地530 畝計，項目建成以后，將有效改善居民生活水平和居住環(huán)境，可 — 18 — 節(jié)約農(nóng)村宅基地約 3900 畝。新社區(qū)建設(shè)參照淇濱區(qū)舊村改造通知， 安置房按 30 平米 /人，調(diào)劑房 10 平米 /人，就業(yè)房 (商業(yè)用房 )8 平米 /人 。新村容積率小于等于 ，建設(shè)配套的村委會，公共活動中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理等配套設(shè)施。 本次規(guī)劃根據(jù)實際情況擬建 住宅樓 65 棟 ， 總 建筑面積 m2，住宅建筑面積 619690m2，根據(jù)拆遷 安置人口 15493 人及補償標(biāo) 準(zhǔn) 每人住 宅面積 40m2 計算， 需補償 農(nóng)民住 房 面積；該項目共新建住房 6605 套。建設(shè) 90 平方米以下戶型5874 套，建筑面積 平方米，約 占 總 建筑面積 70%； 建設(shè) 平方米三室兩廳 731套，建筑面積 。 配套公建面積 139244m2，其中商業(yè)建筑面積 ，學(xué)校 6400m2，村民活動中心 2021m2，幼兒園 2700m2，居委會 800m2，衛(wèi)生室 400m2， 老年公寓 3000 m2。地上、地下停車位 共計 4500 個 ，其中地下車庫面積 m2。 社區(qū)綠化率 30%，建筑密度 18%，容積率 。 為保障本項目的順利建設(shè)，淇縣政府委托 XX 市 XX 企業(yè)管理服務(wù)有限公司對整理的 2021 畝 土地 進行一級 整理 開發(fā)，拆遷騰出地塊所得收益可用于本項目的建設(shè) 及償還貸款本息 。 規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB 5018893） 《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》 《村莊整治技術(shù)規(guī)范》 (GB 504452021) 《 XX 一體空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（ 20212020）》 — 19 — 建設(shè)單位提供的設(shè)計任務(wù)要求 建設(shè)單位提供的用地現(xiàn)狀圖及規(guī)劃圖 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 建設(shè)社會主義新農(nóng)村，要以鄧小平理論和 “三個代表 ”重要思想為指導(dǎo)，牢固樹立和全面落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持把解決好 “三農(nóng) ”問題作為全黨工作的重中之重，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和 “多予少取放活 ”的方針，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，協(xié)調(diào)推進農(nóng)村 社會主義經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)和黨的建設(shè)，推動農(nóng)村走上生產(chǎn)發(fā)展、生態(tài)良好、生活富裕的文明發(fā)展道路。 該 新型農(nóng)民社區(qū) 工程項目 規(guī)劃指導(dǎo)思想為： 充分體現(xiàn) “以人為本 ”的人性化設(shè)計，其基本要求可以用 “舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀 ”；其規(guī)劃要與 XX 市政府的總體規(guī)劃和淇縣 的總體規(guī)劃相配套，重點突出 舒適 性、安全性，以及其文化氛圍。本項目本著以人為本，再現(xiàn)符合居住的新農(nóng)村生活環(huán)境，以滿足人們對生活不斷提高的追求，同時滿足建設(shè)主管部門的基地控制指標(biāo)。 規(guī)劃設(shè)計原則 經(jīng)濟可行、集約建設(shè)原則 新型農(nóng)村 社區(qū)建設(shè)要統(tǒng)籌兼顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平和資金籌措能力，與村莊的實際需求相適應(yīng)，以現(xiàn)有設(shè)施、房屋改造維護為主，按照節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的要求，做到經(jīng)濟、適用、便于實施。 規(guī)劃引導(dǎo)，合理整治 編制有村莊規(guī)劃的村莊，以審批后的村莊規(guī)劃為依據(jù)；沒有編制 — 20 — 村莊規(guī)劃的，依據(jù)鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊布點規(guī)劃，組織編制村莊整治規(guī)劃。合理布局各項用地，確定整治內(nèi)容、順序和措施，引導(dǎo)整治科學(xué)推進。 注重特色，尊重傳統(tǒng) 圍繞村莊文脈傳承和自然生態(tài)風(fēng)貌保護，充分利用地形地貌，尊重當(dāng)?shù)剜l(xiāng)風(fēng)民俗，努力做到“不推山、不砍樹、不填塘、 不破壞歷史風(fēng)貌”，保護村莊自然肌理，從村莊路網(wǎng)、街道空