【正文】 19 第四章 建設地址及建設條件 建設地址 本項目位于 **，交通極為便利。 項目建設條件 本項目所在地 位于 西安 市北城 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) ，該區(qū)處于 西安市北門外、城市南北中軸 線 未央路兩側，北二環(huán)和繞城高速公路之間，由中央商務區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積 71 平方公里。 作為城市新中心的開發(fā)區(qū)中心區(qū)，西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)距西安市老城中心 公里，距西安鐵路客、貨運站 5 公里，距西安國際航空港僅 15 分鐘車程。 本項目所在位置是經(jīng)開區(qū)的 中心發(fā)展區(qū)塊 ， 區(qū)內 已 擁有沃爾瑪、人人樂、世紀金花、 奧斯卡 影城等大型商業(yè)配套及地 鐵 2 號線等交通設施。在建設西安城市新中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安 新城市 中心的焦點區(qū)域之一。 社會經(jīng)濟 狀況 本項目所在地西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)已成為西安市的一個新的經(jīng)濟增長點和投資熱點。近幾年 全區(qū) 一直保持 40%以上的經(jīng)濟增速，名列 全市 前茅。 同時， 它作為國務院批準的西部地區(qū)國家級開發(fā)區(qū)，即大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 20 將設立西北地區(qū)唯一的國家級出口加工區(qū)。 截止目前，開發(fā)區(qū)已引進各類合同項目 299 項，總投資 億元人民幣，引進外資達 億美元，外資實際到位 6 億美元。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安市創(chuàng)建 “ 經(jīng)濟強市 ” 和 “ 西部最佳 ” ，是開發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史機遇，開發(fā)區(qū)已經(jīng)進入到 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的歷史階段。 開發(fā)區(qū)提出了堅持 “ 一個方針 ” 、實現(xiàn) “ 二個目標 ” 、推動 “ 三個結合 ” 、爭創(chuàng) “ 四個一流 ” 、完成 “ 五大轉變 ” 、抓住 “ 六個重點 ”和實施 “ 七項工程 ” 的新思路。開發(fā)區(qū)技工貿收入到 2020 年將實現(xiàn)600 億元， 2020 年 更 突破 1000 億元大關 。 項目地 配套條件 交通條件 道路 條件 本 項目 位于 **。該項目交通影響范圍內的路網(wǎng)布局基本呈方格狀，項目周邊區(qū)域主要道路包括民經(jīng)一路、鳳城九路以及朱宏路、鳳城十路。其中朱宏路屬于城市主要干道，鳳城九路和鳳城十路屬于城市次要干道，特別是項目西側緊鄰的朱宏路為城市主干路，屬于西安市北城區(qū)域內規(guī)劃的骨干道路之一。 項目東側的民經(jīng)一路全段雙向四車道，道路寬廣，車流量較少，通行狀況較好。西側緊鄰的朱宏路為城市南北向主干路，北接北三環(huán)南接北二環(huán)，是連接北郊與西郊的交通干路，雙向八車道，寬 7 米，大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 21 兩邊分設非機動車道，機動車平均小時流量 16502962 輛，極端 高峰值 3156 輛。南側的鳳城九路同樣為典型的三塊板道路斷面，全段雙向六車道，輔道寬闊，綠化帶隔離效果較好，機動車平均小時流量16002100 輛，極端高峰值 2600 輛。鳳城九路兩側輔道設置占道車位，兩條道路均設置非機動車專用道，通行條件較好，交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵。項目緊鄰的路口民經(jīng)一路 — 鳳城九路十字，為城市交通管理崗位，路口渠化科學、合理、完善，信號燈采取多相位管控模式放行，路口標線齊全、規(guī)范，標志設置合理有效，十字口均設計有渠化段，南北口均雙向八車道（四進四出），東西口均雙向六車道。交通通行 效率較高，很少發(fā)生交通擁堵，均為項目提供了良好的交通條件。 項目周邊路網(wǎng)情況及交通狀況 經(jīng)過對該項目區(qū)域的交通狀況考察，分析項目對交通系統(tǒng)服務水平的影響，認為項目建成前后各主要路段交通的負荷度（ V/C）變化均不大，服務水平?jīng)]有明顯變化 —— 鳳城九路的負荷度（ V/C）小于 即屬于 A 級，朱宏路的負荷度（ V/C）大于 即屬于 B 級，民經(jīng)一路的負荷度（ V/C）小于 即屬于 A 級。對于城市道路交通條件的分析，一般認為道路交通服務水平處于 A 級和 B 級，車輛行駛順暢。隨著北城地區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)的不斷完善，交通設施的改善 和更科學的交通管理，將會使民經(jīng)一路、朱宏路、鳳城十路、鳳城九路的通行能力與服務水平將有很大提高，我們分析認為該項目產(chǎn)生和吸引的交通量不會對周邊路網(wǎng)產(chǎn)生嚴重影響，不會造成道路擁堵。項目建成前大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 22 后朱宏路 鳳城九路、鳳城十路十字及民經(jīng)一路 鳳城九路十字交叉口交通負荷（ V/C）均大于 小于 即仍為 B 級服務水平?？梢猿醪秸摂嘣擁椖康膶嵤┎⒉粫ζ渲苓叺缆废到y(tǒng)造成不良的影響。 公共交通條件 根據(jù)調查，該項目臨近道路公交線路主要有線路 6 條（ 238 路、163 路、 214 路、 235 路、 900 路、 900 區(qū)等）；項目距地 鐵 2 號線城市運動公園站僅 ，極大方便了路程較遠的消費者。項目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強大的公交輻射能力保證了較高聚客能力，為超市運營創(chuàng)造較好外部環(huán)境。 綜上所述，項目地點交通十分便利，可視性極好，道路寬闊，路況較好，將來居民出行尤為方便。該選址較為理性，極適合 開辦大型商場的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。 停車場條件 為了提供較好的交通服務水平，必須配建足夠的停車設施，提供便利的交通設施條件，并符合未來交通發(fā)展對交通設施的需求。 本項目 總建筑面積約 平方米，按 個車位 /百平米計算 ，機動車停車位應不少于 175 個。項目停車場位于 B1B2，約 350 個停車位地面約 50 個車位，通過最大優(yōu)化配置可達到 500 個車位。供本項目顧客使用地下一層 200 個停車位，顧客憑購物小票可免費停放 2 小時。 因該項目有配套的地下停車場，專人管理，停車場內的通行條件較為寬松，項目配套車位基本滿足項目運營的停車需求。 項目可見高度 大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 23 擬建項目臨 鳳城九路 沿街長 超過 500 米， 靠近朱宏路 沿街長 超過300 米，項目可見度高、召示面好。 出入口交通組織方案 （ 1） 項目出入口交通組織與設施設置 該項目南沿鳳城九路與主干道 朱宏路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城九路 D 出口自由進出商場；項目南側、北側東側均有出入口，方便業(yè)主車輛進出地下停車場；顧客車輛、貨車由鳳城九路進出地面停車場或進入地下停車場。實現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。 （ 2） 項目交通組織方案 機動車交通組織 —— 顧客車輛、貨車由鳳城九路進出地面停車場或進入地下停車場。實現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。 非機動車交通組織 —— 項目緊鄰的朱宏路和鳳城九路，分別修建專用的非機動 車道，施劃有機非隔離線，設置了非機動指示標志，通行條件較好。項目中設置有非機動車停放點，為騎自行車、電動車前來的顧客提供了較好的服務。 行人交通組織 —— 該項目南沿鳳城九路與主干道朱宏路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城九路的出口自由進出商場，消費者進出便捷。交通組織實現(xiàn)了人流與車流的分離，保障了行人的安全和交通的暢通。 大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 24 圖 42 項目交通組織圖 綜上所述， 本項目建成投入使用后，其新增交通量對于周邊路網(wǎng)雖有影響，但所產(chǎn)生的影響不明顯 ； 且 項目機動車和非機動車進出口的設置合理，基本保證人流、車流進出 能夠擁有較完善暢通的內外部交通環(huán)境 ； 項目設計中設置的機動車停車位滿足項目交通需求 。 該選址較為理性，極適合 開辦大型超市 的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。 公用設施條件 供水條件 本項目 生活 用水 由 商業(yè)樓 供水管網(wǎng)直接接入 。 供熱條件 項目建成后，由 **安裝中央空調進行集中供熱。 供電及電訊 大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 25 通訊便捷，實現(xiàn)移動通訊和無線尋呼實現(xiàn)境內無縫隙覆蓋，電力充實，文化、娛樂、購物、餐飲等服務業(yè)配套發(fā)展，有線電視傳輸網(wǎng)覆蓋全 項目區(qū) 。 大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 26 第 五 章 總體方案設計 發(fā)展 目標 形成 西安市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 零售商 業(yè) 品種最齊 全、種類最多樣 、 配銷的市場覆蓋面 最 大 的 綜合 性 超級市場 。 朱宏路和鳳城九路上具有綜合購物特征的大型綜合超市。 發(fā)展定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 鑒于 **集團在經(jīng)營超市領域以及在管 理方式上處于國內領先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗，本項目選擇的 業(yè)態(tài) 為 綜合 性 超級市場 ，即將項目建成 滿足 大型零售 發(fā)展需要， 且 具有中國特色的集購物、休閑 為一體的大型 綜合 性超級市場 。 商品結構定位 本項目建成后， 將包括 約 700011000 個單品 （ 食品 、 HBA、 雜貨 87%， 耐用品和服裝占 13%） ， 主要商品品種 有 生鮮 、食品、雜貨、家居、服裝服飾、音箱制品、玩具、 辦公、 家電等，具體詳見 表 51所示。 表 51 本項目商品結構表 序號 分類 序號 分類 一 生鮮商品 四 非食品非技術（ 2） 大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 27 序號 分類 序號 分類 1 奶制品 1 家用五金 2 面包 2 工具 3 糕點 3 像制品 4 自助熟食 4 游戲及玩具 5 肉類 5 體育用品 6 魚類 6 廚房與餐桌用品 7 冷凍食品 7 學習辦公用品 8 蔬果 8 清潔整理用品 9 干果／南北貨 9 箱包珠寶 二 非食品非技術（ 1） 五 大眾消費品 1 照相 1 成品 2 音像 2 洗滌菜 3 家具 3 美容美發(fā) 4 大家電 4 清潔護理 5 小家電 5 小吃早餐 6 通訊 6 餅干 三 紡織品 7 飲料煙酒 1 男裝 8 團購品 2 兒童用品 3 內衣裝 4 女裝 5 鞋類 6 家用紡織品 7 品牌服飾 商品品種 定位 本項目各類商品品種定位如表 52 所示。 大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 28 表 52 商品品種定位 處別 品類角色 食品類 吸引客流并體現(xiàn)賣場的品質 生鮮類 推動銷售并提 升 賣場 的價格形象 洗化用品 品類豐富性的代表，質量和功能的完美組合 家電類 補充性的品類，完善整個賣場的商品結構 針紡類 引進品牌百貨，體現(xiàn) 時尚的代表 以及 賣場 的 差異化 目標 客戶 定位 本 項目 定位為滿足居民 衣食住行方方面面的生活需求 ，目標 客戶主要 針對 鳳城五路 —— 鳳城十二路之間 的常住人口 ， 目標 市場定位為： 專業(yè)客戶： 主要考慮距離本項目 半徑內的專業(yè)客戶，具體包括： 企事業(yè)單位采購 與總務人員 ； 二級批發(fā)商與小型非連鎖的零售商 ； 餐飲業(yè)采購人員 ； 機關團體、公司行號的采購人員 ； 軍隊 、學校、醫(yī)院等機構的領導與采購及總務人員。 個人消費者： 個人消費者主要 考慮為本項目 半徑內 較有消費能力 、有穩(wěn)定收入的 家庭 及收入 較高的個人（單身貴族）。 具體包括： 大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 29 （ 1） 收入較高的 青年、 有穩(wěn)定收入的 中年女性 ： 她們是 本項目的消費主力軍。從家庭角色看，她們承擔家庭消費的大多數(shù)食品和日用生活品的購買；從購買時間看，她們購買頻率高且每次購買時間相對較長；從購買方式看，她們易受廣告和店內各種促銷活動影響，購物數(shù)量多；從購買范圍看，由于她們大多身兼子女、妻子、母親的三重身份，除了整個家庭的日用消費品外，兒童 用品和老年用品也在購買范圍之內 。 （ 2） 中等收入的附近居民 ： 該 部分 主要考慮本項目周邊 步行 20分鐘區(qū)域內的居民， 他們 距離本項目較近 ，為了追求便利、快捷，多會選擇就近購買，以生鮮食品和生活必需品消費為主，是 本項目 的主要目標顧客。他們追求質量穩(wěn)定可靠、價格適當?shù)纳唐?，?本項目自有品牌的主力顧客。 （ 3）其他： 除此之外，其他距離較遠區(qū)域的市場雖然購買頻率低，但單次購買金額相對較大，是 本項目 在節(jié)假日應該關注的市場 。 功能定位 為符合 本 項目的主題定位， 滿足 本項目建成后所擁有的 商品結構及商品定位 ， 本項目將劃分為 日用百貨區(qū)、生鮮 時蔬 區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲區(qū) 五 個功能區(qū)塊 。 價格定位 對于本項目，將從各不同品類選擇 500 余種“高敏感商品”及大型綜合超市 建設項目可行性研究報告 30 1200 余種“敏感商品”實行有競爭力的價格策略，一般會低于同行競爭者售價的 5%— 10%， 其它商品價格策略為：天天實惠、天天低價，保持合理的價格優(yōu)勢系數(shù)和價格指數(shù)。 經(jīng)營 策略 將本項目劃分為五大功能區(qū)塊，各功能區(qū)塊的 經(jīng)營策略詳見表53 所示。 表 53 項目經(jīng)營策略表 功能 區(qū)塊 經(jīng)營策略 生 鮮 時 蔬 區(qū) 肉類以牛羊肉專柜為 主：其次著