【正文】 闡述《業(yè)主公約》的要點及一般守則。若釋義或內(nèi)容有差異之處，應(yīng)以《業(yè)主公約》原文為準(zhǔn)。 依據(jù)《業(yè)主公約》，管理處可隨需要時增刪及修訂本《業(yè)戶手冊》及其他規(guī)例。 本管理處竭誠為各業(yè)戶提供最佳服務(wù)，使各業(yè)戶能夠充分享受溫馨、和諧的居家生活。 要成功達到上述指標(biāo)，尚需各業(yè)戶的衷誠合作。管理處先此道謝，謹(jǐn)祝生活愉快、萬事如意。 一、管理人及其職能 物業(yè)管理有限公司管理處已被委聘為本物業(yè)的管理者，并執(zhí)行對本物業(yè)的物業(yè)管理職能，享有或承擔(dān)《業(yè)主公約》中規(guī)定物業(yè)管理人的各項權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。 作為管理 者，本管理處將負(fù)責(zé)本物業(yè)的保養(yǎng)、維修，包括摟宇公共場所 (地 )、公共設(shè)備等。并獲委任全權(quán)代表全體業(yè)戶，與政府部門、公共服務(wù)或其他有關(guān)機構(gòu)進行事務(wù)接洽，包括選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。 大量管理資料下載 27 二、業(yè)主委員會 為落實本物業(yè)管理民主化，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理模式，本物業(yè)由業(yè)主代表大會選出業(yè)主管理委員會 (以下稱“管委會”）。 “管委會”將代表物業(yè)全體業(yè)戶利益，并協(xié)助管理處開展工作。有關(guān)“管委會”的章程和工作細則，由“管委會”制定，并由業(yè)主大會批準(zhǔn)通過。 三、管理費用 為保障各業(yè)主在本 物業(yè)長遠利益，以達到投資保值和升值的效果，因此各業(yè)戶也需要承擔(dān)本物業(yè)的保養(yǎng)、維修及日常管理開支，按時交納管理費。 管理費主要用以支付下列各項及其他未及一一詳列的雜類費用： (1)管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費用。 (2)公共場所 (地 )保安服務(wù)。 (3)公共場所 (地 )清潔服務(wù)。 (4)公共場所 (地 )園藝綠化。 (5)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所 (地 )的日常管理、維修和養(yǎng)護費用 (包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費等 )。 (6)就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用。 (7)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保 險費用和法定稅費。 (8)必要的社區(qū)文化活動費用。 (9)其他管理上的開支。 (10)管理處酬金。 現(xiàn)行的管理費金額可隨日后實際開支而予以調(diào)整，調(diào)整前會先通告各業(yè)戶，并經(jīng)業(yè)主管理委員會批準(zhǔn)。 大量管理資料下載 28 業(yè)戶應(yīng)于當(dāng)月 (季 )首五天內(nèi)繳付該月 (季 )管理費。付款辦法如下： (1)自動轉(zhuǎn)賬 歡迎業(yè)戶采用“自動轉(zhuǎn)賬”，可省去麻煩和節(jié)省時間，不必費時往返及排隊輪候，既簡便又安全。 請業(yè)戶在指定銀行開立賬號或活期存折，管理處樂于提供表格及協(xié)助辦理。 (2)支票繳付 業(yè)戶若為公司戶，可以支票形式繳付管理費，請核對無誤后 ，支付于 物業(yè)管理公司。 為便于管理，除特殊情況外，請勿以現(xiàn)金形式繳付管理費，或?qū)F(xiàn)金交予本物業(yè)任何管理人員。 業(yè)戶入住時需按該單位兩個月管理費繳交管理費按金，非住宅按三個月繳交。 管理費由業(yè)主或租戶繳付均可，但若有拖欠，最終仍由業(yè)主負(fù)責(zé)。 (3)管理費盈虧 若管理費不足應(yīng)付各項開支時，將在下年度追加管理服務(wù)費，如有盈余，則轉(zhuǎn)入下年度賬目。 管理費賬目以實報實銷方式處理，收支情況將由管理處按時公布。 四、房屋本體維修基金 按照國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)交付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿 后第一個月起，按月向管理處繳納房屋本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還；房屋本體維修基金用于房屋本體公 (共 )用設(shè)施的維修養(yǎng)護項目。不夠支出時，經(jīng)業(yè)主大會決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂? 房屋本體維修基金由管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管。 大量管理資料下載 29 五、溝通聯(lián)絡(luò)管理人員 為保障服務(wù)水準(zhǔn)及管理效能，懇請各業(yè)戶合作，避免差使管理人員作私人服務(wù)。 本公司禁止所有管理人員收受業(yè)戶任何額外贈物或利益。 六、聯(lián)絡(luò)途徑 駐守本物業(yè)的安全管理員和清潔服務(wù)員較專注于保安事務(wù)及清潔事務(wù)，對于保安和清潔以外問題 ，未必全面了解和能夠準(zhǔn)確地給予解答或指引。 為提高管理服務(wù)效能，避免不必要的誤會和阻延，除緊急文件外，業(yè)戶不明白或有任何意見、投訴，請直接賜電或徑赴管理處。 此外，我們將在各公共場所裝有布告板及意見箱，以加強與業(yè)戶聯(lián)系；若有書面賜示，除郵寄外，也可擲投意見箱。 七、具名投訴及意見 歡迎各業(yè)戶提供任何有關(guān)本物業(yè)管理意見，懇請留下姓名及電話號碼、地址，以便聯(lián)絡(luò)及回復(fù)。 若投訴個別管理或服務(wù)人員，請盡可能記下編號、姓名，以便調(diào)查及處理。 業(yè)主對其購買的樓宇擁有占用 /使用 /收益 /處理等權(quán)力 (如房產(chǎn)權(quán)、買賣、贈與、交換、遺贈及繼承 )，但土地所有權(quán)仍歸國家。 樓宇驗收時，請查看室內(nèi)設(shè)施、裝修等是否妥善。如有缺陷請于 7日內(nèi)書面告知管理處，管理處將代表業(yè)主，就該質(zhì)量問題詢問承建商要求解決，逾期者不予辦理。 根據(jù)承建合同，樓宇建筑維修保養(yǎng)期為 365 日 (從發(fā)出《入伙通知書》之日起計 )，維修保養(yǎng)期內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)問題因工程質(zhì)量所致，承建商將免費維修。否則，請業(yè)主自行維修。 大量管理資料下載 30 業(yè)主如欲在自己門口安裝名牌，必須事先向管理處申請，及按照管理處的統(tǒng)一規(guī)定安裝。同時，各單位的窗戶、外墻及公共地方均不得豎立任何標(biāo)志及廣告。 本物業(yè)僅作《業(yè)主公約》指 定用途 (即辦公樓、住宅樓或商鋪 )，不可作為貨倉、工廠或其他用途。 業(yè)戶負(fù)責(zé)其單位內(nèi)部一切裝置及設(shè)備的保養(yǎng)及維修，但不可作出任何結(jié)構(gòu)及外觀 (含窗戶、陽臺、外墻等 )更改，以維護物業(yè)外觀整齊、統(tǒng)一、美觀，也不可霸占公共空間，罔顧公德 (如設(shè)檐篷、神位等 )。 業(yè)戶進行裝飾、裝修等工程，以不妨害其結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為原則，進行該項工程前先到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。 凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復(fù)原貌外，同時保留報告有關(guān)部門或要求賠償、罰款的權(quán)利。 為保持物業(yè)安靜，住宅樓在晚上 11時至 翌日 8時，嚴(yán)禁任何引致噪音的活動，其他時間則懇請各業(yè)戶自覺，切勿引致噪音妨害他人。 住宅單位內(nèi)嚴(yán)禁存放任何違禁品及危險物品。 八、重要事項 下面主要介紹有關(guān)裝修及裝修工程規(guī)定及管理處的建議。請留意及小心遵守，避免抵觸有關(guān)法規(guī)、裝修管理條例及《業(yè)主公約》。 所有裝修及裝修工程必須符合國家法律法規(guī)及《業(yè)主公約》條款。 請先將裝修、維修工程的圖紙送交管理處。未獲得其書面認(rèn)可前，切勿動工。 若遇特殊項目，業(yè)戶要另送交政府有關(guān)部門批核，管理處會轉(zhuǎn)呈圖紙給顧問工程師審閱及批示。所有有關(guān)顧問費 用，由所屬業(yè)戶支付。 尚未獲批準(zhǔn)而擅自動工者，業(yè)戶須負(fù)責(zé)將樓宇修繕回原狀，直至管理處及國家有關(guān)機關(guān)滿意為止，而一切費用也由所屬業(yè)戶負(fù)擔(dān)。 大量管理資料下載 31 任何裝修及維修均以不影響樓宇結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，例如嚴(yán)禁在承力墻切割或開孔。 除遇極特殊情況而預(yù)先獲得管理處書面認(rèn)可外，一律禁止于外墻裝置鐵架、陽臺、支柱、鐵籠、花架、天線、招牌等任何形式的附加物。 為符合規(guī)例，安裝各項電器工程時，業(yè)戶必須聘請委托注冊的合格電器技術(shù)員。 業(yè)戶未得到有關(guān)政府部門批準(zhǔn)及管理處認(rèn)可，切勿隨意更改分支給排水 系統(tǒng)。不適當(dāng)?shù)母?，會擾亂水壓及排水系統(tǒng)，引致嚴(yán)重后果。 凡裝備煤氣供應(yīng)管道者，一經(jīng)向煤氣公司申辦，即可使用。 業(yè)戶切不可隨便改移喉道及爐頭位置或干擾供應(yīng)系統(tǒng)。改移位置若屬必要時，須先向煤氣公司申辦及取得管理處認(rèn)可，并由煤氣公司施工。否則，可能會引致生活上的不便。 業(yè)戶不可隨便改移其位置或干擾其線路。若改移位置屬必要時，須先取得管理處認(rèn)可，并聘用其指定的合格承建商辦理。 不恰當(dāng)?shù)母囊莆恢?，不但會影響所屬單位的性能，更會影響整體系統(tǒng)。 所有走廊及樓梯 均已裝有足夠燈光，請勿在單位門前加設(shè)任何燈飾，以免影響走廊觀瞻或妨礙鄰居。 管理處已備有閘門樣板，供大家參照其款式形狀。所有加裝防盜門的質(zhì)料、顏色及尺寸，須參照管理處所訂的款式制造及符合消防條例。 大量管理資料下載 32 晾衣架已經(jīng)過周詳設(shè)計，安裝妥善，業(yè)戶毋須更改或移動位置，切勿擅自將晾衣處封密或改作其他用途。 所有單位均預(yù)留空調(diào)位。業(yè)戶切勿隨意更改位置或另裝機于外墻或其他窗戶。如確需掛于外墻，請按管理處指定位置安裝，否則，所造成的損失，由業(yè)戶自行承擔(dān)。 業(yè)戶須確保所施行 各類工程能兼容于原有系統(tǒng)，對《業(yè)主公約》或國家法律法規(guī)不會有所抵觸，也為著保障整體業(yè)戶利益，請各業(yè)戶小心聘托負(fù)責(zé)及可靠的合格裝修公司，因為所有有關(guān)損毀責(zé)任，最終歸屬業(yè)戶承擔(dān)。 九、裝修程序 (1)請送交裝修圖紙往管理處。如有需要，業(yè)戶要另送交有關(guān)部門批準(zhǔn)。 (2)請?zhí)顖笱b修有關(guān)申請表格。 (3)請申辦臨時出入證。 (4)請繳交保證金及有關(guān)費用。 (1)請緊密監(jiān)督裝修公司。 (2)請預(yù)先與管理處安排運送裝修材料 (垃圾 )的時間及途徑。 (3)請與管理人員合作，小心使用電梯，保持地方清潔 。 (4)請勿于公共場所 (地 )，如走廊、樓梯、電表房、儲物室等堆放裝修材料及雜物。否則，業(yè)戶須負(fù)責(zé)一切清理費用。 若屬必要時，請預(yù)先與管理處安排適當(dāng)暫放地點，以免堵塞通道，妨礙其他業(yè)戶。 大量管理資料下載 33 每日工作完畢，請關(guān)妥所有門窗、水龍頭