【正文】 個大型物流基地、 17 個物流配送區(qū)，形成高效、成熟的物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達到國際先進水平?！? 服務(wù)項目全面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有競爭優(yōu)勢?；A(chǔ)性服務(wù)項目競爭激烈程度高于延伸服務(wù)項目，如北京地區(qū)的倉儲業(yè)競爭相當(dāng)激烈，價格很低。由此可見，服務(wù)項目全面、專注特定行業(yè) 、非資產(chǎn)型的物流公司具有一定的競爭優(yōu)勢。拆除部門及系統(tǒng)藩籬，突破地區(qū)與行業(yè)限制，促進各種物流資源、各個物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體趨勢 ， 北京市物流業(yè)整合還需要一個相當(dāng)長的過程。 ***公司所做的正是區(qū)別傳統(tǒng)的物流模式。其二，零售商，商家可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程。同時，公司還提供全方位的相關(guān)配北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 20 套服務(wù)，例如：運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等。目前，公司與美國旗下的 ON THE BRINK， MOBILE LIGHT公司、 R、 Y、 PROPERTIES公司、 FAR LINKINTERNATIONAL 公司、臺灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電子公司、香港羊城國藥公司、韓國PICO 商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機完成。 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展離不開完善的信息系統(tǒng) 、個性化、智能化的物流管理服務(wù)的支持 。 物流商務(wù)中心將根據(jù)我國物流市場的特點，依托首都優(yōu)越的地理位置和輻射功能，立足為北京經(jīng)濟服務(wù)，溝通各省市的交流，充分利用現(xiàn)有的物流資源，為客戶提供全方位的物流商務(wù)服務(wù)。 項目用地及周邊范圍用地性質(zhì)在北京市土地利用總體規(guī)劃修編中全部為建設(shè)用地。北京市規(guī)劃委員會于 2020 年 9 月 27 日頒發(fā)了 項目用地規(guī)劃意見書（見附件）。 本項目建設(shè)地點四周環(huán)境風(fēng)景秀麗，氣候宜人。在 CDB、使館區(qū)、中關(guān)村等工作的萬余外籍人士在此居住。 附近是首都國際機場，北京空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、出口加工區(qū)，交通四通八達，為建設(shè)物流商務(wù)中心供了極佳的地理環(huán)境。 本項目所在地周邊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。 北京 ***物流商務(wù)中心 用水主要為綠化用水和生活用水，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，水質(zhì)符合國家飲用水標準，供水壓力 。雨水管線匯入小 中河。 供電 由順義區(qū)西辛、后沙峪 110KV 變電站雙路供電。 電信 順義區(qū)設(shè)有寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)，可滿足項目所需的電信條件，并提供100M 寬帶的光纜接入。 地形、地貌 順義區(qū)處于燕山山脈南麓、華北大平原北端，東 西長 45km，南北寬 30km,總面積 1016km2，其中，平原占 ％，地勢北高南低，東北山地最高點海拔 637m,平原地區(qū)海拔 2545m，坡度平緩，約為O． 6‰。 II 類區(qū)北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 23 適于一般工業(yè)與民用建筑，在建設(shè)時要采取防水措施； III 類區(qū)在建設(shè)時要解決內(nèi)澇及施工涌沙問題。工程地質(zhì)情況可以滿足一般工業(yè)，民用建筑工程需要，地耐力 1215 噸 /平 方米。地下水位深度 米，且對混凝土無腐蝕性。四季分明，春季少雨多風(fēng)沙，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥多風(fēng)少雪。 根據(jù)順義區(qū)氣象站多年氣象資料統(tǒng)計： 風(fēng)速、風(fēng)向頻率 多年平均風(fēng)速為 ／ s，采暖期 (1 1 3 月 )多年平均風(fēng)速為 。 冬季以 N、 NW、 NE 風(fēng)向為主，其多年風(fēng)向頻率統(tǒng)計結(jié)果分別為17%、 13%、 13％， N、 NW、 NE 風(fēng)頻率合計占 43％；春夏季以 SE、 S、SW 風(fēng)向為主，其多年風(fēng)向頻率統(tǒng)計結(jié)果分別為 14％、 12％、 6％， SE、S、 Sw 風(fēng)頻率合計占 32%；年靜風(fēng)頻率占 11%。降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié)轉(zhuǎn)換相隨，降水有明顯的季節(jié)性， 36 月降水量總計 ，占全年降水量的 ％； 911 月降水量為 ，占全年降水量的 12％；122 月降水量為 ，占全年降水量的 ％。 降水強度在不同季節(jié)不一致，順義降水比較集中，又以強度較大的陣性降水為主，最大日降水量出現(xiàn)在 8 月份，為 ， 68 月日最大降水量是春、秋、冬三季日最大降水量的 倍。最冷月為一月份，多年平均氣溫為 —℃（在 ℃ ℃之間，變幅 ℃ ） ；最熱月為七月份，多年平均氣溫為 ℃（在 ℃ — ℃之間，變幅 ℃ ） 。 各月平均氣溫差值不一致， 6— 8 月份氣溫相差較小， 12— 2 月份氣溫差值較明顯，故而充分表現(xiàn)出大陸氣候特點。 濕度 順義區(qū)多年平均相對濕度為 ％，近十幾年來平均濕度在55%60%之間，其變化的幅度不大。以此為標準衡量，順義相對濕度的年變化是明顯的， 1— 2 月相對濕度在 45％以下，屬于干燥季節(jié)； 36 月和 12 月相對濕度在 47％ 64％之間，屬于半濕潤季節(jié)； 711 月相對濕度 67％左右，僅有 9 三個月在68％ 78％之間，屬于濕潤季節(jié)， 7 月份相對濕度極值達到 86％， 1月份相對濕度的最低值為 26%，一年中有 7 個月為半濕潤、有 3 個月為濕潤、有 2 個月為干燥，可以看出順義屬于半濕潤地區(qū)氣候的特點。在一年中 ，蒸發(fā)量以 5 月份最多，可達； 12 月份最少，僅 ； 48 月份蒸發(fā)量大于歷年年均蒸北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 25 發(fā)量，其它各月皆小于歷年年均蒸發(fā)量。 在滿足功能使用要求和技術(shù)經(jīng)濟合理的前提下，努力使物流中心做到功能分區(qū)明確，建筑群體布局合理，建筑造型和手法具有強烈的時代感，注意環(huán)境綠化、美化。 總平面布置 本項目用地以南是順于路，以北是物流園四街。 交通組織 根據(jù)城市規(guī)劃要求， 在實際規(guī)劃用地內(nèi)加密布置市場用路，形成棋盤格局的路網(wǎng)，使展廳、倉儲中心、辦公樓等建筑物四周布有環(huán)路，滿足消防、運輸 停車要求。中心內(nèi)部道路 10— 15 米寬，分布在北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 26 辦公、倉儲中心的四周。 總圖技術(shù)經(jīng)濟指標 本項目實施后，總圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下： 本項目總占地面積： 93 畝 建筑面積： 71352 平方米 建筑基底面積： 36000 平方米 容積率： 建筑密度： % 綠化率： % 投資強度： 2679 萬元 /公頃 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 27 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 本項目通過辦公、展廳、倉儲三位一體的物流設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，吸引 100 余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，實現(xiàn)制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品的零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等各種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進的物流地產(chǎn)中心。 該物流地產(chǎn)中心建成后，將通過國際化、網(wǎng)絡(luò)化、個性化、信息化智能化的物流管理服務(wù)，為客戶創(chuàng)造更大的價值，提高項目的競爭力。 二、堅持不斷創(chuàng)新，運用現(xiàn)代科學(xué)管理手段原則，利用先進信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建成物流中心信息管理系統(tǒng)。 四、按照項目建設(shè)“三同時”的原則，搞好環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、節(jié)能、節(jié)水、消防等設(shè)施的設(shè)計。 土建工程 本項目新建建筑物 71352 平方米，其中展廳 辦公 倉儲物流商務(wù)中心 33984 平方米；辦公及宿舍樓 37368 平方米。對建筑物的設(shè)計應(yīng)滿足物流中心的使用要求；地震烈度按 8度設(shè)防。主要建筑物 如下表所示： 設(shè)備配置 本項目設(shè)備配置主要為貨架、 叉車、籠車和 運輸車輛。 項目名稱 數(shù)量（幢） 層數(shù) 建筑面積 （平方米） 建筑結(jié)構(gòu) 層高（米） 辦公樓 1 6 33984 框架結(jié)構(gòu) 一層 二四層 辦公、展廳、倉儲三位一體物流商務(wù)設(shè)施 40 局部兩層 37368 框架、鋼結(jié)構(gòu) 一層 二層 門衛(wèi) 2 1 60 磚混結(jié)構(gòu) 停車場 400 個 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 29 第五章 環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 1989） 《北京市水污染物排放標準》（試行） （ 1985） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 （ GB30951996） 《地下水質(zhì)量標準》 （ GB/T1484893） 《城市 區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 （ GB30961993） 《機場周圍飛機噪聲環(huán)境標準》 （ GB966088） 《北京市城市綠化條例》 《鍋爐污染物綜合排放標準》 （ DB11/1392020） 《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》 （ GB1234890） 《建筑施工場界噪聲限值》 （ GB1252390） 《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》（ 1995） 環(huán)境空氣 本項目所在區(qū)域大氣環(huán)境中 S0 NO2 和 TSP 的監(jiān)測結(jié)果均符合國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 (GB 3095— 1996)中二級標準要求。通過對北京市京順機動車檢測場自備地下水井水質(zhì)調(diào)查，水質(zhì)較好。主要環(huán)境保護目標為園區(qū)附近的村莊及單位等，如首都國際機場、首都機場導(dǎo)航站等。 在拆遷舊構(gòu)筑物、開挖土石方、澆注基礎(chǔ)作業(yè)過程中以及車輛運輸進行有裝卸運輸土建材料時，會產(chǎn)生車輛廢氣、揚塵及攪拌和篩分系統(tǒng)的粉塵等、危害大氣環(huán)境；另外，施工中運輸車輛在運輸線路沿途也會帶來大氣污染。施工揚塵一般來自以下幾個方面：土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；混凝土攪拌站產(chǎn)生的揚塵；建筑材料 (白灰、水泥、沙子、石子、磚等 )的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人員流動、車輛運輸造成的現(xiàn)場及道路揚塵。同時，對各種運輸車輛加強日常維護、檢修，確保車輛尾氣達標上路。 噪聲 本項目施工期間的噪聲污染，主要是施工機械及運輸車輛所致，聲源有固定式和移動式，各施工階段所采用的施工機械不同，對環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 31 打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機以及一些打井機、風(fēng)鎬、移動式空壓機等，大多數(shù)為固定聲 源，該階段產(chǎn)生的噪聲影響最大。 裝修階段施工時間較長，但聲源數(shù)量較少，聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機、卷揚機等。其中運輸車輛的噪聲一般80100 dB(A)左右，水泵的噪聲一般 7595 dB(A)左右，風(fēng)機的噪聲源強一般 8090 dB(A) 左右。各類車輛運輸在市場區(qū)內(nèi)禁止車輛鳴笛。如果隨意排放會對地下水產(chǎn)生危害，在施工中應(yīng)加強管理，廢水采取處理措施，就不會對當(dāng)?shù)厮h(huán)境產(chǎn)生大的污染。為減少污染，污水將統(tǒng)一排入順義 污水處理廠處理后得出水水質(zhì)將達到排放標準。 項目施工期間，應(yīng)對這些固體廢物定點堆放，妥善處置，施工人員的生活垃圾送至順義區(qū)垃圾消納廠，施工渣土等及時清運，裝卸及運輸過程中采取有效的防塵措施。這樣，就不會產(chǎn)生不良影響。固體廢物將分類收集，定期清運至順義區(qū)垃圾場統(tǒng)一處理，不會對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生污染。 由于本項目對交易市場運行過程中產(chǎn)生的噪聲、煙塵、廢水、廢料等污染物采取了有效的防治理措施， 減少了對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響，完全可以達到國家環(huán)保相關(guān)標準的要求。 建筑節(jié)能 本項目建筑節(jié)能貫徹《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》實施細則(DBJ01488)的要求。 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 33 節(jié)電 合理選擇高開關(guān)站及變電所位置以接近負荷中心，節(jié)省輸電線路和輸電損失。 選用節(jié)能型電容、光源和燈具。 消防措施 在總體布置中，備建筑物之間均設(shè)置 6 米以上的消防環(huán)形通道，以保證消防車安全行使和作業(yè)需要。本項目辦公、倉儲等建筑為一、二級耐火等級，丙類建筑，同一時消防用水由園區(qū)內(nèi)消防水池和水塔聯(lián)合供給，供水壓力為 。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門組成。室外設(shè)置地下式消火栓和生活消防合用環(huán)狀給水管網(wǎng)。 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 34 第六章 項目實施進度計劃 本項目建設(shè)期 1012 個月。本項目的建設(shè)工程從開始實施到交付使用計劃用時 1012 個月。 本項目的主要工作內(nèi)容包 括：項目審批、方案設(shè)計、土建工程、設(shè)備安裝和調(diào)試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)議。 具體實施進度計劃詳見表 61。 公司實行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負責(zé)制。重大事項須經(jīng)董事會研究決定通