【正文】 聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護； 落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率 95%、保潔服務滿意率 95%； 強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 （一）管 理內(nèi)容： 房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。 （ 2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次； ? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè) 主。 設備設施維護： （ 1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修； （ 2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次； （ 3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次； （ 4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； （ 5）中央空調(diào)機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常； （ 6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （ 7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案； （ 5）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。 七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定） 確保健身娛樂設施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情 況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。 （二）管理措施 測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 建立設施設備檔案，做好巡檢記錄； 按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。 （一）管理內(nèi)容： 加強現(xiàn)金收支管理； 搞好財務核算； 及時統(tǒng)計 物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 做好年度預算和決算工作； 認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷； 及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。 十、質(zhì)量管理方案： 導入 ISO9000 質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助 于實現(xiàn)決策、計劃與控 制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。 （二）管理措施： 抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識； 制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； 接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導； 配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的 問題制定整改方案。 （一）管理內(nèi)容： 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管 理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。 十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于 保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。 （二）管理措施： 制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明； 建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性； 加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識； 崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合； 全面考核，做到公開、公平、公正。 （二） 管理人員的業(yè)務素質(zhì)培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。 （四） 建立設備運行檔案 建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。 （六） 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。 機構(gòu)設置 及人員配置 （一）物業(yè)管理機構(gòu)設置及人員配備 機構(gòu)設置 根據(jù) _________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設置和人員的配備作如下安排： （二）管理職責： 主任全面負責物業(yè)管理處的工作； 管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區(qū)裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設和業(yè)主接待、回訪等； 工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務等； 保安部負責維護小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等； 清潔綠化部負責園區(qū)共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養(yǎng)護及業(yè)主相關(guān)的委托服務等。 物業(yè)管理年度收支預算 （各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進行調(diào)整） （一）物管收入： __________元 /年 物管費收入（總建筑面積 ___㎡，物管費標準按 ___元 /㎡?月計，出售、租率按 95%計，空置房物管費按原標準的 70%計）： ______元 /年； 車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位 ___個，管理費按 ___元 /個?月計；地上車庫 ___個，管理費按 ___元 /個?月計；出售率以 70%計）： ___元 /年； 車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以 30%計，出租標準分別為 ___元 /個?月和 ___元 /個?月計；露天停車泊位出租標準 ___元 /個?月，出租率為 ___%）： ______元 /年； 經(jīng)營用房收入： ______元 /年； 有償服務收入： ______元 /年。 年度收支預算的說明： 年度收入 元，支出 元，盈虧 元； 本預算未計入中央空調(diào) 、電梯、水泵的運行能耗費和公共區(qū)域水電費； 本預算未計入排污費； 本預算未計入垃圾清運費； 本預算未計入消防耗費； 本預算未計入外墻清洗費； 本預算中工資標準參照當?shù)匚飪r及工資水平； 本預算未計入報警中心和商務中心收支； 本預算未計入物管公司收益； 本預算中有關(guān)數(shù)據(jù)摘自《 樓