【正文】 ，新開通國際航線 9條，成為我國連通日本、韓國和俄羅斯的樞紐機場。 三、項目區(qū)位優(yōu)勢 ●交通便捷 。便捷 的通訊 ，使時間節(jié)奏 加快， 為 項目 插上了騰飛的翅膀。哈大、沈大、丹大、莊大公路 和 區(qū)級公路縱貫南北，是內地通往 XX 的咽喉要道。 一 24 ●區(qū)位優(yōu)越。同時規(guī)劃建設的物流園啟動， 與項目互為效 應 ， 將帶動周邊區(qū)域 經濟發(fā)展 ，提升 商業(yè)價值， 有利于項目的招商。 ●配套 齊全 。 一 25 四、物流優(yōu)勢 ★ 這里有金州鐵路編組站、北良港、大窯灣港、 XX 港，吞吐能力極強 ， ★ 專用線可延伸至本項目中 。 一 26 第四章 建設的必要性 XX的特殊位置，產銷的實際需要，東北亞國際航運中心的配套 ，XX 鋼材市場的現(xiàn)狀， 決定了 XX 鋼材交易中心建設的 重要性。 國際航運中心的建設必然有物流中心與之相適應。 二、 城市 建設 發(fā)展需要 目前在金州和開發(fā)區(qū)尚未 有達標淮、上檔次、夠規(guī)模的鋼材市場與本地區(qū)建設發(fā)展相適應，本項目建設將填補“兩區(qū)”鋼材市場的空白。很難滿足金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)、港區(qū)和金石灘度假區(qū)開發(fā)建設對鋼材的需求。 三 、 整合市場資源 需要 ◆ 市場需要引導 缺乏規(guī)模效應， 難以聚集 優(yōu)勢。產生深層次問題是：滯 一 27 后的管理手段，傳統(tǒng)的經營 模式 ，原始的 管理手段 、閉塞的市 場信息陳舊的思維方式， 與快速多變的 市場 經濟不適應。用優(yōu)質的產品，快捷的服務，良好 的 外部形象 贏得市場 ；用現(xiàn)代化的經營模式和管理方式改變市場 。 在市場開發(fā)上，一靠 ， 強勢廣 告推 進 ，二靠，政府行業(yè)集中政策引導，三靠， 優(yōu)惠政策 扶持 ， 四 靠 ， 招商渠道 多樣化。 ◆ 業(yè)戶期待整合 鋼材行業(yè)競爭激烈， 靠 單打獨斗 ,很難生存下去，發(fā)展起來。 隨著行業(yè)競爭的加劇 ,導致利潤下降。 “鋼材 交易 中心” 將 強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理、強勢的廣告推 進 ，以貼心 的 服務、優(yōu)質的產品、低廉的價格 服務用戶，以舒適的購物環(huán) 境來吸 引消費者，從而 順應趨勢， 使其 走向良性 循環(huán) 軌道。 具體體現(xiàn)在“五個方面”： ◆ 就業(yè) 機會 。 一 28 ◆ 實現(xiàn) 稅收。 ◆ 有利消費 。 ◆經營水平 。 ◆ 市場發(fā)展。 本著“團結、進取、開拓、創(chuàng)新”的 理 念，發(fā)揚艱苦創(chuàng)業(yè)、致力于市場的發(fā)展建設。 第五章 項目選址 一 、項目 選址 項目 在 XX金州農業(yè)物流園區(qū) 內，該區(qū)域地處 XX 市區(qū)、金 州區(qū)、開發(fā)區(qū)的三角區(qū)域，位于金南鐵路和金窯鐵路復線組成的“之”字形的交匯處。五一路和金窯復線直連大窯灣港。 一 29 二 、 地塊現(xiàn)狀 總用地面積為 萬平方米，分別為生產經營區(qū)和生活服務區(qū)兩塊地，其地塊現(xiàn)狀如下： ◆ 生產經營區(qū)用地狀況 該區(qū)用地面積為 萬平方米， 土地性質為國有工業(yè)用地，使用權為華能電廠，土地現(xiàn)狀為灘涂，全 部需填海造地，平均填海 深度為 8 米 。地面需動遷企業(yè) 1戶、居民 125戶 ,動遷建筑面積 平方米。 第六章 項目定位 一、定位原則 在 規(guī)劃時 應 按照： “面對現(xiàn)在，著眼未來 ” 的原則 進行規(guī)劃。 還 要考慮 未來 ，項目 發(fā)展需要 。 ▲ 以 省 外 成功經驗 為 借鑒 。 ◆戰(zhàn)略定 位： 整合鋼鐵產品銷售物流渠道，加強以戰(zhàn)略直供和物流配送為核心的銷售物流管理，將成為鋼鐵產品流通的戰(zhàn)略發(fā)展方向 。 ◆ 功能定位： 倉儲區(qū)、加工區(qū)、配送區(qū)、辦公區(qū)、服務區(qū)、其他配套區(qū)。 ◆業(yè)戶定位： 利用現(xiàn)有鋼材市場動遷改造機遇，整合現(xiàn)有鋼材市場業(yè)戶資源。 一 31 第七章 項目規(guī)劃 根據(jù) 外地成功作法， 結合 我市經濟發(fā)展的實際需要， 擬建的鋼材交易中心規(guī)劃 原則為 ：“ 功能一體，動靜分離，互為補充，協(xié)調發(fā)展 ”。 各區(qū)功能分布如下： 一、 生產經營區(qū) 總占地面積為 萬平方米，總建筑面積為 。首期 擬建 500個商鋪，年 交易各類鋼材 300萬噸；建成達產期后將擁有 1600個商鋪 ,年交易為 600萬噸。計劃分期 建 成各類 標準廠房 約 25座，主要用于 鋼材 及各種鋼 制品的加工制造 以及相關產業(yè) 。計劃存儲各類鋼材 55萬噸，其中首期儲貨 25萬噸。 ◆ 其 它 配套區(qū)： 占地約 2萬平，擬建各類市場管理用房 。 ◆ 商務辦公區(qū)： 擬建 設 總建筑面積約 5萬平方米 的 綜合配套設施 ， 為現(xiàn)代鋼材交易 中心 提供服務 。 ◆ 生活服務區(qū)： 隨著交易中心逐步發(fā)展，將帶動區(qū)域內經濟的同步發(fā)展，陸續(xù)將形成由 1600個業(yè)戶、常年從業(yè)人員 9000多人、配套服務人員 3000多人的社會群體。建筑面積 19萬平方米，主要以公寓、住宅、配套商業(yè)為主。 ◆電子商務平臺： 價格發(fā)布與詢價、運價發(fā)布與詢價、供求信息 檢索、供求信息交流、在線查詢、 議價 、訂貨、受理、 跟蹤 ，網(wǎng)上支付等。開展 一 33 信托、評估、擔保、典當、證券、期貨服務，倉單質押、貨物抵押、資信擔保業(yè)務，滿足商戶各種融資需求 。 運輸 ：配送一體化，在線貨運受理，交通工具調度，單據(jù)自動生成等。 ◆配套服務： 一站式行政后勤服務，全方位商貿增值服務，全方位生活配套，專業(yè)化物業(yè)管理。 四、 開發(fā) 策略 ◆開發(fā)策略： 采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設，滾動發(fā)展 ，穩(wěn)步推進 的策略。 ◆項目周期 ： 從開工至完工交付使用 計劃在 三年完成。 ★ 發(fā)展時期 ： 業(yè) 戶 1,600戶，銷量 600萬噸， 營業(yè)額 200 億元人民幣，提供就業(yè) 12,000 人，稅收 。 一、 組織設置原則 在設計時 ， 應堅持 “ 八項 ” 原則，即：目標 與 任務原則；精干 與高效原則；有效幅度原則；責、權、利相結合原則；穩(wěn)定與適應結合原則；集權與分權原則；統(tǒng)一指揮原則；信息暢通原則。其組織機構設置如下圖所示 ： 營銷策劃中心 董事長 企業(yè)管理中心 總經理 工程管理中心 銷售部 策劃部 人事部 公關部 物業(yè)部 財務部 培訓部 項目部 設計部 預算部 裝修部 工程部 總工室 一 36 三、 部門職能 設置 ◆ 銷售部 協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應的招商計劃、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔；負責辦理招商、租售中的各項手續(xù)，做好售后服務工作；協(xié)助財務部收取客戶需繳交的各項費用；配合其他部門做好客戶服務工作。 ◆ 設計部 參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作；對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施；參與做好各項從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作；做好與總工室的工作配合 ,負責對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作；與設計合作公司的交流、配合工作。 ◆ 總工室 負責處理和解決各項工程技術問題；參與工程項目的設計方案的討論和審核工作；參與工程建設成本的分析和控制工作；參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作；參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作；主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作；審批各工程項目施工、組織設計方案 ；收編并保管工程項目的全部技術檔案。 ◆ 拓展部 負責對公司項目的立項、申報等手續(xù)的辦理；負責土地的規(guī)劃、征用開發(fā)和管理；負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各類證件；協(xié)助做好前期工程的服務工作；協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項審批工作；協(xié)調好與相關政府部門的關系。 ◆ 財務部 建立和健全各項財務管理制度；抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理；負責對各項經濟合同進行審定；按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作；執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發(fā)放員工薪資；嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票 的購買、保管、使用及回收；編制記帳憑證；及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案；擬定各項財務計劃，提供財務分析報告。做到：“事事有人管，人人有專責，工作有目標，定期有考核。 一 39 一、環(huán)境評價 本項目不對環(huán) 境構成任何負面影響。 二、社會評價 ◆ “一站式”的經營模式，將徹底改變鋼材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競 爭 優(yōu)勢 。 ◆ 項目 開發(fā)，將 業(yè) 戶集中在鋼材 交易 中心 ，使 其 獲得新的發(fā)展機遇。 ◆ 本項目的經營，將對周邊行業(yè)起到補充和帶動作用。增加就業(yè) 機會；壯大地方財力， 都 起到了積極作用。 第 十一 章 問題與建議 從 以上分析看，該項目具有良好的發(fā)展前景，對我市的經濟建 設具有重要意義。 填海、動遷、補償、配套 工程 平均每平方米在 2532元。 一 40 ◆ 建設周期長，資金回籠慢。應 在稅費返還上提供政策支持，制定相應的返還時間與返還比例。 在 招商 中給予行業(yè)集中政策引導和政策支持。 鋼材交易中心建設將 以 高規(guī)格 的策劃公司負責對本項目全面、全程策劃，確保決策正確，萬無一失。 附： XX 金州國際農業(yè)物流園總體規(guī)劃圖 XX 華億鋼材經銷有限公司 2020 年 9 月 27 日