【正文】 會(huì)的可能性。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。1施工許可證我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。缺一不可。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。這是什么概念？這是卡死你的概念。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。上級政府震怒，云云。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方 的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。這是一個(gè)很瘋狂的概念。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。就是讓老百姓沒錢買房子。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。我個(gè)人不對這種神奇的邏輯予以打擊。我只對客觀效果予以評價(jià)。強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。這個(gè)效果，我就不多說了。啦啦啦1放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡單的說一說吧。這個(gè)活就叫放線。嘿嘿，又來一個(gè)半市場化。放線后，測繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊。讓他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。唉1預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識吧。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。隨便你怎么公示。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。這個(gè)叫預(yù)測繪。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。唉，又出來一個(gè)“做通”工作。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這其中有無數(shù)的道道兒。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。不多說了。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個(gè)部門絕對不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)懸空期是合理的。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。這個(gè)企業(yè)也不說什么。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。這是普遍現(xiàn)象。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案?？⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。第三篇：前期手續(xù)報(bào)建流程前期手續(xù)報(bào)建流程—→市地震局《地震安全性評價(jià)報(bào)告》[城中村改造范圍內(nèi)市政及公用設(shè)施用地，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地，回遷安置村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地]市發(fā)改委批文————→市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《交通影響評價(jià)報(bào)告》（可行性研究報(bào)告、環(huán)評等）用地處— →規(guī)劃主管行政部門批準(zhǔn)的拆遷紅線圖，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（拆遷）——→市規(guī)劃局—→規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，人防、消防、環(huán)保（環(huán)評）等部門設(shè)計(jì)意見（5張總平圖、1套電子圖、透視圖）、日影分析結(jié)果、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計(jì)院：兩個(gè)以上圖紙?jiān)O(shè)計(jì)方案、電子圖、透視圖，市人防辦出具的《人防設(shè)計(jì)要求》，施工圖設(shè)計(jì)（2套及電子圖）[設(shè)計(jì)院人防部分設(shè)計(jì)與省人防設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通]建管處— 渣土辦：渣土處置費(fèi)《辦理渣土處置證》持相關(guān)合法文件到市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案后報(bào)市收費(fèi)局，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后予以減免用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋，包括回遷給村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)、服務(wù)及辦公設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、渣土處置費(fèi)、墻改費(fèi)→市人防辦：防空地下室異地建設(shè)費(fèi)（區(qū)人防填表市人防窗口報(bào)建），市、區(qū)規(guī)劃局檢查科現(xiàn)場勘查辦理《建設(shè)項(xiàng)目公示牌》→審圖機(jī)構(gòu)對施工圖審圖完成《審查報(bào)告書》設(shè)計(jì)院全套施工圖設(shè)計(jì)完成————→市消防支隊(duì)審圖簽發(fā)《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》[人防部分設(shè)計(jì)與省人防設(shè)計(jì)院溝通]→市氣象局審圖簽發(fā)《防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書》→省人防設(shè)計(jì)院審人防部分圖紙，人防監(jiān)理站備案〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金〉→施工合同備案—→環(huán)保審查招標(biāo)公司——→建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理招標(biāo)完成、銀行資金證明—→施工合同招標(biāo)完成（集中交費(fèi)）—→建設(shè)局窗口領(lǐng)取 《施工許可證》[報(bào)建窗口（設(shè)計(jì)合同、勘查合同、監(jiān)理合同備案）] —→市質(zhì)監(jiān)站備案第四篇：項(xiàng)目前期報(bào)建工作總結(jié)項(xiàng)目前期報(bào)建工作總結(jié)一、規(guī)劃方案審批階段，規(guī)劃為主辦部門，消防、綠化、環(huán)保、人防為協(xié)辦部門實(shí)行并聯(lián)審批。由于 在報(bào)環(huán)保之前要請環(huán)評單位做環(huán)評，歷時(shí)較長，因此，規(guī)劃允許報(bào)環(huán) ?？梢栽诓荒脜f(xié)辦通知的情況下先進(jìn)行。具體所交要件 如下：規(guī)劃（1）書面申請（原件1 份）；（2）投資備案證（復(fù)印件1 份）；（3）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（2 份，含電子光盤）；（4）彩色渲染圖（1 套，限重要地段，重要節(jié)點(diǎn)及建設(shè)項(xiàng)目）消防（1）《建筑工程消防設(shè)計(jì)申報(bào)表》（原件1 份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1 份，含電子光盤）；（3）設(shè)計(jì)單位消防自審小組自審意見書（原件1 份）。2人防 所需提交的資料有：（1）防空設(shè)施易地建設(shè)建議書；（2）防空設(shè)施易地建設(shè)申請書。方案階段涉及到市規(guī)劃局信息中心核面積，這個(gè)程序穿插在規(guī) 劃發(fā)完協(xié)辦通知后，由規(guī)劃經(jīng)辦人簽字同意去核面積后再由開發(fā)商拿 去核，要件是方案階段的建筑圖1 套（含光盤，要嚴(yán)格按照規(guī)劃規(guī)定 的圖層進(jìn)行畫圖）。程序是先報(bào)規(guī)劃，待初 設(shè)預(yù)審?fù)ㄟ^后，再由規(guī)劃發(fā)協(xié)辦通知到各協(xié)辦部門，待規(guī)劃拿到幾個(gè) 協(xié)辦部門的審查合格意見后，由規(guī)劃出初設(shè)批復(fù)。注意：工程勘察報(bào)告要求是初勘以上深度，歷時(shí)大概10 個(gè)工作 日。園林（1）初步設(shè)計(jì)圖說（原件1 份，含電子光盤）；（2）綠地布置圖（原件2 份，含電子光盤）；（3）總平面圖（原件1 份）；（4）說明書（園林綠化說明，原件1 份）；（5）規(guī)劃方案審查意見（復(fù)印件1 份）；（6）園林方案審查意見（復(fù)印件1 份）。市政（1）初步設(shè)計(jì)圖說（原件1 份，含電子光盤）；（2）綜合管網(wǎng)圖（原件1 份）；（3）燈飾效果圖（一式兩份，含電子光盤）4（4）規(guī)劃方案審查意見（復(fù)印件1 份）。節(jié)能（1）節(jié)能概算書、模型（原件1 份，含電子文檔）；（2）初步設(shè)計(jì)圖說（原件1 份，含電子光盤）。三、施工圖階段 拿到初設(shè)批復(fù)后，準(zhǔn)備做施工圖，施工圖完成后找審圖公司審圖，獲得審圖合格書； 施工圖階段需報(bào)資料：（1）書面申請（原件1 份）；（2）申請人身份證明（復(fù)印件 1 份，被委托人身份證復(fù)印件加 蓋公司公章）；（3）國有土地使用證及附圖（復(fù)印件1 份）；（4）建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見（復(fù)印件1 份）；（5）施工圖建筑部分（加蓋設(shè)計(jì)單位資質(zhì)印章，原件 2 份，附 電子文檔）；（6）建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請表； 5（7）施工圖審查報(bào)告（復(fù)印件1 份）；（8）戶型統(tǒng)計(jì)（90 ㎡為界，戶數(shù)及戶數(shù)比例，面積及面積比例，滿足90/70 政策）；（9）初設(shè)及附圖（復(fù)印件1 份）。施工圖階段涉及到市規(guī)劃局信息中心核面積，這個(gè)程序穿插在規(guī) 劃發(fā)完協(xié)辦通知后，由規(guī)劃經(jīng)辦人簽字同意去核面積后再由開發(fā)商拿 去核，要件是方案階段的建筑圖1 套（含光盤，要嚴(yán)格按照規(guī)劃規(guī)定 的圖層進(jìn)行畫圖）；同時(shí)，到重慶市勘測院進(jìn)行放線。六、報(bào)質(zhì)量、安全以及施工許可 報(bào)質(zhì)量、安全以及施工許可三者可以同時(shí)進(jìn)行，但值得注意的是 在報(bào)施工許可之前，必須要完善相關(guān)費(fèi)用的繳納，城市配套費(fèi)、綜合 服務(wù)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、定額測定費(fèi)、民工保證金。報(bào)質(zhì)量、安全及施工圖所需資料：（1）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（原件3 份）； 7（2）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表上要求提供的資料；（3）建設(shè)工程安全管理報(bào)監(jiān)書（原件4 份）；（4）建設(shè)工程安全管理報(bào)監(jiān)書上要求提供的資料；（5）項(xiàng)目資本金存入證明書；（6）建設(shè)單位的法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)；（7）施工單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證；（8）施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（壓原件）；（9）施工單位的施工員、材料員、安全員、質(zhì)檢員的崗位證書；（10）施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、安全員的安全生產(chǎn)考核合格證；（11）建設(shè)、監(jiān)理、施工單位該項(xiàng)目有關(guān)人員的任職文件（即責(zé) 任書）（原件1 份）；（12）已簽訂的《重慶市建設(shè)工程預(yù)拌混凝土供應(yīng)合同》；（13）計(jì)劃生育責(zé)任書；（14）管線保護(hù)專項(xiàng)措施（原件1 份）；（15）工程款和民工工資支付詳細(xì)辦法；（16）建筑工程施工許可證申請表（原件2 份）；（17）開工審查表何工程現(xiàn)場勘驗(yàn)報(bào)告（原件1 份）。8第五篇：項(xiàng)目前期報(bào)建工作總結(jié)房地產(chǎn)報(bào)建榮翼 發(fā)布于 20130709 瀏覽 51人次項(xiàng)目前期報(bào)建工作總結(jié)一、規(guī)劃方案審批階段規(guī)劃為主辦部門，消防、綠化、環(huán)保、人防為協(xié)辦部門實(shí)行并聯(lián)審批。由于在報(bào)環(huán)保之前要請環(huán)評單位做環(huán)評，歷時(shí)較長，因此，規(guī)劃允許報(bào)環(huán)保可以在不拿協(xié)辦通知的情況下先進(jìn)行。具體所交要件如下：規(guī)劃（1）書面申請（原件1 份）；（2）投資備案證（復(fù)印件1 份）；（3）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（2份，含電子光盤）；（4）彩色渲染圖（1 套，限重要地段，重要節(jié)點(diǎn)及建設(shè)項(xiàng)目）消防（1）《建筑工程消防設(shè)計(jì)申報(bào)表》（原件1 份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1份，含電子光盤）；（3）設(shè)計(jì)單位消防自審小組自審意見書（原件1 份）。人防所需提交的資料有：（1）防空設(shè)施易地建設(shè)建議書；（2）防空設(shè)施易地建設(shè)申請書。方案階段涉及到市規(guī)劃局信息中心核面積，這個(gè)程序穿插在規(guī)劃發(fā)完協(xié)辦通知后，由規(guī)劃經(jīng)辦人簽字同意去核面積后再由開發(fā)商拿去核，要件是方案階段的建筑圖1 套（含光盤，要嚴(yán)格按照規(guī)