【正文】 0 元 /㎡之間， 5）簡 評：項目有勝利油田內(nèi)部開發(fā)，運營和物業(yè)也由油田內(nèi)部下屬公司擔當；很大部分目標客源為油田職工，并且除去內(nèi)部職工以外也多以團購為主，零星客戶不是主力客源；所以不做太多分析，當然項目在社區(qū)內(nèi)設置超市、醫(yī)院、健身中心、運動場和幼兒園等諸多配套和智能人性化管理方面值得借鑒。 4）戶型面積和價格：主力戶型面積為： ㎡（ 2/2/1）、 ㎡（ 3/2/1）、 ㎡（ 3/2/2）和 ㎡（ 5/3/2）。 1春暉 主力戶型面積在 90141 ㎡之間，以 90 ㎡（ 2/2/1）和 127（ 3/2/2）為主。 5）相關情況：預計 2020 年 3 月入 住。 五、濱州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢： 濱州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： 受房地產(chǎn)市場基礎比較薄弱、起步較晚的影響，濱州市房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，起點也較低。由于濱州城市較具規(guī)模，未來濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿涂臻g是巨大的。經(jīng)濟的持續(xù)增長為濱州房地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展環(huán)境和有利保障，房地產(chǎn)業(yè)也成為了刺激濱州經(jīng)濟的主要消費熱點。 3）房地產(chǎn)開發(fā)布局相對分散： 受政府規(guī)劃影響，目前濱州多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)都分布在新老城區(qū)交界處或新城區(qū)，而且布局相對凌亂，無法產(chǎn)生超大規(guī)模的生活區(qū)，為商業(yè)布局帶來諸多不便。 5） 房產(chǎn)開發(fā)進入大盤時代 ，銷售模式發(fā)生巨大變化： 萬平方米的華濱宏觀調(diào)控之后， “ 哄搶 ” 情況已一去不復返，取而代之的是消費者的理性購房。對于整體 市場 來說，這 也 是趨 于 成熟的 標志。根據(jù)目前的發(fā)展趨勢，濱州房市走過一段調(diào)整期后，不管是開發(fā)商還是購房者都將更加理性，未來整體房市大環(huán)境將呈現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，只是與以前的勢頭相比，將多一分理性與成熟。麗景花園”， 到目前為止尚未出現(xiàn)降價的現(xiàn)象。 2） 房產(chǎn)市場競爭將進一步加劇 ： 無論是高層還是商業(yè)地產(chǎn)亦或是大型住宅區(qū)，過度的集中放量其帶來的直接后果便是競爭的殘酷與激烈，畢竟在較短的時間內(nèi)所釋放的消費量是有限的。 3） 房產(chǎn)品質(zhì)將進一步得到提升 ： 競爭的加劇與消費者購買心理的日漸成熟，將迫使開發(fā)商將房子做精做細，這已在 04 年個別樓盤中得到體現(xiàn)。 4） 外地開發(fā)企業(yè)進軍濱州趨勢愈演愈烈 ： 隨著濱州城市建設步伐的進一步加快，綜合投資環(huán)境得到了大幅改善和提升。自從 青島東泰 進入濱州后，又進來了 浙江寧波、濟南建工 等知名品牌企業(yè)。外地開發(fā)企業(yè)的進駐，進一步加劇了濱州樓市競爭。 商圈結構目前以銀座購物廣場、上海華聯(lián)超市濱州店等為代表的渤七路核心商圈、以新興商場為代表的老汽車站傳統(tǒng)商圈和開發(fā)區(qū)內(nèi)的以新汽車總站為核心的新興物流商圈為主。 據(jù)我司調(diào)查，濱州市現(xiàn)有和規(guī)劃立項的商場已具有一定的數(shù)量。隨著西部開發(fā)區(qū)的興建，新的商業(yè)中心將在今后一段時期內(nèi)出現(xiàn)。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)多與生活緊密相關，隨著政府規(guī)劃和一些新的商業(yè)項目的規(guī)劃，該商圈的核心地位將更加鞏固。 底層為外圍是六乃喜和 KFC 快餐店。是 目前濱州市規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最好的購物、休閑、娛樂多功能 大型購物中心。 ※上海華聯(lián)超市（濱州店）： 位置：渤海七路與黃河二路交匯處（原百貨大樓） 規(guī)模：營業(yè)面積 50000 平方米，近 20000 種商品。 2)老汽車站商圈：以新興商場為中心自周邊輻射延伸。 ※ 新興批發(fā)市場 ： 基本情況： 始建于 1995 年，占地 160 畝，建筑工程 4 萬平方米。 全部工程分三期工程建設，第一、二期工程于 1997 年建成發(fā)揮效益。 經(jīng)營范圍和狀況： 針織、鞋帽、五金交電、建材、土雜等商品 萬個品種，年交易額 2 億元。主要有四通商貿(mào)城、南街商貿(mào)城、華星商貿(mào)城、弘大商貿(mào)城和朝陽現(xiàn)代城等，主要以物流批發(fā)為主，輻射力強人員流動量大。 七、地塊現(xiàn)狀分析： 地塊現(xiàn)狀： 地塊位于黃河五路和黃河六路 之間，渤海十六路兩側，西近公路局宿舍，北靠國土局宿舍和國稅局宿舍，南臨交通大廈和國稅局、通信公司，東至海關辦公樓；由東、西兩塊組成。目前場地平整。麗景等規(guī)模小區(qū)眾多，人口密集且居住層次較高。 地塊距離傳統(tǒng)市中心區(qū)約 4 公里，距濱博高速公路約 3 公里且可及性良好，南臨道黃河五路為市級功能性主干道，貫穿市區(qū)東西，二快四慢六車道，路面寬闊平坦，車流人流密集。 基地 SWOT 分析： Strenght(優(yōu)勢 ) Weakness（劣勢） Oportunty（機會） ※ 自然、人文環(huán)境優(yōu)良； ※ 政府重點發(fā)展方向的機遇； ※ 濱州 現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)的不足； ※ 新區(qū)建設初期所蘊含的巨大市場空間； ※ 與 城市主要機能設施可及性良好； ※ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，利于借力造勢 ； ※ 大區(qū)域交通環(huán) 境 便利 ，可發(fā)展性良好； ※ 地塊規(guī)則平整、產(chǎn)品可塑性強； ※ 微觀機能 配套階段性單薄匱乏 ； ※ 主景觀線方向存在高層遮擋； ※ 基地一分為二缺乏完整性； ※ 土地性質(zhì)的局限； Threat（威脅） 對 應 市 場 戰(zhàn) 略 ※ 政府頻頻推出平抑房價舉措，客戶觀望心態(tài)明顯，交易趨緩； ※ 現(xiàn)狀商業(yè)供應量過大 競爭區(qū)域范圍廣泛 ； ※ 現(xiàn)狀市場特點對高端住宅的不利點； 八、地塊產(chǎn)品規(guī)劃初步 建議： 方案一： “ SHOPPING MALL” +SOHO 公寓； 裙樓 3～ 4 層，主樓 12～ 16 層，鑒于濱州高端商品住宅需求群體有限，但高端客源投資意識較強的需求現(xiàn)狀，建議主樓規(guī)劃為亦商、 亦住、亦投資的 SOHO 產(chǎn)品，不做純住宅規(guī)劃，以降低市場風險，提高產(chǎn)品總體利潤水平。另一方面地塊周邊已建及在建的行政單位辦公樓較多，濱州市出 于新區(qū)建設和政治形象的要求，這些辦公樓大大超出自用需求，大面積閑置待租，潛在供應量極大。 地塊位于為政府機關、行政單位、院校機構生活區(qū)和辦公區(qū)域以及市政休閑區(qū)域的交匯處，是濱州高端消費群體最為集中的區(qū)域，同時西部新區(qū)目前還沒有形成必需的商業(yè)圈層，因此 “ SHOPPING MALL” 可以集合多方面的優(yōu)勢資源，具備良好的市場前景。三是交通大廈南青島中金規(guī)劃中的中金公寓。在這種供求矛盾的作用下，就凸顯出其中的市場空白， “ SHOPPING MALL” 可以很好的彌補這一空白，當然前提是在確保硬件的基礎上強化軟件的塑造，至關重要的一點就是專業(yè)化的商業(yè)運營管理與服務。 方案二：星級賓館 +商務會所； 濱州市目前星級賓館數(shù)量稀少且多設施陳舊、功能單薄，結合新區(qū)的發(fā)展和本地塊獨特的區(qū)位優(yōu)勢，該產(chǎn)品定位具備良好的市場潛 力。 該方案最大的問題是相對來講資金投入量較大，同時回收緩慢，如果能夠進行定向開發(fā)運作是最為理想的選擇，考慮到貴司的企業(yè)背景，在尋求此類項目的投資合作方面應具有一定優(yōu)勢。 報紙傳媒： 主要包括《濱州日報》和《渤海晨報》和《濱州廣播電視報》等，同樣根據(jù)版塊篇幅進行收費 。 戶外媒體以及路 牌 、車體 廣告 ： ： 價格視數(shù)量和面積規(guī)格而制定，； 與其他城市一致，當?shù)氐牡禺a(chǎn)項目較為重視戶外廣告的發(fā)布，遺憾的是形式感與美感均不強。 現(xiàn)代城 在中巴車，站牌、工地現(xiàn)場形象等方面的投入也不少。受費用的限制，報紙廣告投放比較少，取而代之的是 DM 直郵，據(jù)了解效果不錯。 B、相關規(guī)費： ※ 建設工程項目報建：不收費； ※ 施工圖設計文件審查：國家標準設計費的 12%； ※ 建設工程招投標監(jiān)督代理費： 100～ 500 萬元 %， 500～ 1000 萬元 %， 5000～ 10000 萬元 %；（該費用原則上由開發(fā)費用支付，按新的地方文件，可先行簽署協(xié)議作為招標條件由中標企業(yè)支付） 市場交易費： 500 萬元以下 %， 500～ 1000 萬元 %， 1000～ 3000 萬元 %； 3000 萬元以上 %； (甲乙雙方各交納 50%) ※ 安全監(jiān)督手續(xù)費： 1 元 /㎡； ※ 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督： ‰； ※ 建筑工程施工許可證： %； ※ 城建檔案管理費：住宅 3000 元 /棟；商辦 5000 元 /棟； ※ 配套費：住宅 40 元 /㎡；辦公 50 元 /㎡；商業(yè) 60 元 /㎡； ※ 墻改費： 8 元 /㎡； ※ 熱力開口費： 30 元 /㎡； ※ 勞保費： %； ※ 定額： 1‰； ※ 勞動保證金： 2%；（無拖欠待竣工驗收后返還） C、其他問題： 對于貴司關注的一些相關問題，因時間倉促以及可介入角度等原因，現(xiàn)就我司 目前了解的情況進行簡單闡述： 關于規(guī)劃用地性質(zhì)： 經(jīng)咨詢?yōu)I州規(guī)劃局相關科室，該土地目前的用地性質(zhì)為辦公用地，前段時間當?shù)赜嘘P部門曾經(jīng)討論過更改用地性質(zhì)的問題，但沒有結論，目前仍維持原有規(guī)劃性質(zhì)，不允許開發(fā)商業(yè)和住宅。 關于前期銀行支持及按揭情況： 因當前銀行均為商業(yè)運作，地方政府干預力度較小，因此銀行支持問題需貴司與相關銀行具體協(xié)商。 關于稅費減免、質(zhì)保金等問題： 由于地方政府對招商引資的有關問題多采取“一事一議”的原則，因此該類問題需需貴司與當?shù)卣约岸悇?、建委等相關部門進