【正文】 由于擁有物流設(shè)施，自營物流的比例很大，有待物流企業(yè)去主動開發(fā)、挖掘潛在的客戶需求。需求主要來自東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，來自市場發(fā)育較成熟的幾大行業(yè)，而且不同行業(yè)有著不同的個(gè)性化需求。 ③企業(yè)目前對第三方物流服務(wù)需求的層次還不高，外包的主要是銷售物流業(yè)務(wù)，服務(wù)需求仍集中在傳統(tǒng)倉儲、運(yùn)輸?shù)然痉?wù)上。 ④企業(yè)正逐漸向按需生產(chǎn)和零庫存過渡，對成本和服務(wù)越來越重視，加上入世后跨國經(jīng)營將增多，需要快速響應(yīng)的物流系統(tǒng)和全球化的物流系統(tǒng)來支持。要求物流企業(yè)一方面要加快自身的信息化建 設(shè)步伐，另一方面要能夠?yàn)榭蛻糸_發(fā)出合適的物流信息系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的無縫鏈接，達(dá)到物流運(yùn)作的高效率。 培育市場的營銷、策劃、招商方案 XX 物流園區(qū)構(gòu)筑一個(gè)以倉儲配送，物流服務(wù)為主線，集展覽、修配、居住、餐飲、娛樂為一體的多功能的綜合性物流中心。 招商定位 （ 1）、 XXXX 不規(guī)范的各類小物流信息、汽車配件門店搬遷，是基礎(chǔ)商戶的來源； （ 2）、活躍于 XXX 物流業(yè)的大客戶，是招商的重點(diǎn)； （ 3）、引入全國品牌批發(fā)商和各行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐。 招商策略 在園區(qū)建成之前，計(jì)劃加大宣傳力度，通過手冊宣傳及電視臺、電臺、報(bào)紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營戶的面對面交流溝通等方式，宣傳 XX 物流園的經(jīng)營理念和發(fā)展目標(biāo)，樹立 XX 物流園將成為XX 及 XXX 區(qū)域較大型物流信息中心和形象。 在園區(qū)建成后，充分發(fā)揮園區(qū)信息處理的功能，加強(qiáng)國內(nèi)各種綜合市場間信息交流和協(xié)調(diào)，為客戶及時(shí)提供商品交易及流通的發(fā)展趨勢。 １５ 第 4章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 167。 建設(shè)條件分析 167。 商貿(mào)發(fā)展格局 改革開放以來， XX 市的建材、汽車、化工、輕紡、百貨、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域有了飛速的發(fā)展，建設(shè)了一系列中小型批發(fā)市場、零售超市市場，初步形成 了商業(yè)發(fā)展格局。全市共有小商品、建材、汽配等各類專業(yè)市場 20 多個(gè)，已逐漸成為鄂豫渝陜毗鄰地區(qū)的商品集散中心。 主商圈：包括 。 新城區(qū)商圈： 。 167。各級政府和部門為了建立現(xiàn)代化的市場經(jīng)濟(jì)，適應(yīng)加入WTO，整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序和加快發(fā)展、富民強(qiáng)市的需要，上上下下形成在主觀上重視環(huán)境，在創(chuàng)新中營造政策環(huán)境，在行政中優(yōu)化政策環(huán)境，在服務(wù)中改善政策環(huán)境的良好投資氛圍。倡導(dǎo) “ 誠信為本、操守為重 ” 的風(fēng)尚，打造 “ 誠信政府 ” 、 “ 誠信企業(yè) ” 、 “ 誠信個(gè)人 ” ，做到言必行，行必果，使信譽(yù)變?yōu)樯虣C(jī)，讓客商來得了留得住、能發(fā)展。堅(jiān)持 “ 不換腦筋就換人，不改作風(fēng)就調(diào)整 ” 的原則，用硬措施治理軟環(huán)境，保護(hù)軟環(huán)境。以行政服務(wù)中心為載體，嚴(yán)格執(zhí)行一費(fèi)制、代辦制、限時(shí)辦結(jié)制。 １７ 第 5章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 167。詳細(xì)指標(biāo)見附表 2。 功 能規(guī)劃 引進(jìn)先進(jìn)理念，運(yùn)用先進(jìn)手段，配置信息中心、商務(wù)中心、儲運(yùn)配送中心、停車場、工商管理、物業(yè)管理等配套工程。 市場服務(wù)功能：現(xiàn)在市場交易要求市場具備全面配套的服務(wù)功能。工商、稅務(wù)、商檢、公安、消防、衛(wèi)生防疫、市場管理等政府職能部門將運(yùn)用大市場采用的集中管理一戰(zhàn)式服 務(wù)的方式，以便入園客商極為方便地進(jìn)入交易狀態(tài)。其一、定期聘請對買方市場有引導(dǎo)、牽動、評價(jià)作用的行業(yè)主管部門、協(xié)會協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、技術(shù)鑒定檢測認(rèn)證部門對園區(qū)活動進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和專業(yè)協(xié)調(diào)；其二、建立專家信息咨詢網(wǎng)絡(luò)，為入園廠商提供商貿(mào)、技術(shù)、開發(fā)等咨詢服務(wù)，同時(shí)為廠商、經(jīng)營戶牽線搭橋，定期進(jìn)行商品會展，形成區(qū)域集市、會展、集會，推動產(chǎn)品銷售和不斷提高園區(qū)知名度；其三，為入園廠商提供便利快捷的公路、鐵路、水路、航空貨運(yùn)服務(wù)和有關(guān)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)一戰(zhàn)式全程限時(shí) 代辦服務(wù)；其四、提供必要的納稅服務(wù)和住宿娛樂等常規(guī)性配套服務(wù)；其五、提供全天候保安保潔等物業(yè)管理服務(wù)。 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)功能設(shè)計(jì)和規(guī)模要求，主要建設(shè)維修、倉儲、物流、商展、餐飲、賓館、公寓、停車場、綠化、道路廣場及公廁等設(shè)施。 環(huán)境保護(hù) 167。 污染物與污染源 項(xiàng)目主要污染物與污染源為運(yùn)輸破損物品、損壞商品、包裝廢棄物、生活垃圾、生活污水等。為了防止雷電，安裝避雷器等接地系統(tǒng)。 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1）根據(jù)市場各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時(shí)運(yùn)往垃圾站，同時(shí)安排保潔人員對市場地面道路進(jìn)行定時(shí)清掃；商鋪門前由客商負(fù)責(zé)清掃，并實(shí)行垃圾袋 裝以保持整個(gè)市場的整潔，制造良好的交易環(huán)境。 （ 3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護(hù)具體措施安排專職人員組織實(shí)施。 安全衛(wèi)生 一、防雷接地 為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進(jìn)線處裝設(shè)閥型避雷器一組， １９ 變壓器中性點(diǎn)采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設(shè)接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于 4 歐姆。 二、消防 項(xiàng)目單位指派管理部專職人員負(fù)責(zé)檢查督促市場的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關(guān)消防器材的配置工作。市場物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。管理公司成立保安隊(duì)，計(jì)劃配備 40 人，同時(shí)與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財(cái)產(chǎn)、商品的安全。 節(jié)能 本項(xiàng)目主要能 耗為：水、電。 (2)電力變壓器選擇電力變壓器運(yùn)行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運(yùn)行效益。 項(xiàng)目用電、用水設(shè)施均配置計(jì)量儀表，以便節(jié)能、管理和考核。 估算依據(jù)及結(jié)果 根據(jù)國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目可行研究報(bào)告編制方法與參數(shù)》和《湖北省建筑工程預(yù)算定額單位估價(jià)表》，參與同類工程造價(jià)、當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格和項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料，進(jìn)行估價(jià)。投資估算結(jié)果詳見表《總投資估算表》（附件3） 167。詳見表《投資計(jì)劃與資金籌措》（附件 4） ２２ 第 9章 經(jīng)濟(jì)效益分析 167。二是可銷售資產(chǎn)部分收入總額 XXX 萬元，其中： 物流信息中心 X 套，每套售價(jià) X 萬元，共計(jì) X 萬元； 商品展銷中心 X 套，每套售價(jià) X 萬元，共計(jì) X 萬元；司機(jī)公寓 X 平方米，每平方米 X 元，共計(jì) X 萬元。 商品房銷售稅綜合稅率按 ％，維修中心稅率按 17％，其他營業(yè)稅稅率按 ％，城市維護(hù)稅按 7％，教育費(fèi)附加按稅金 3％。 成本估算 可銷售資產(chǎn)部分費(fèi)用按 20 元 /平方米計(jì)； 水電費(fèi)按從業(yè)人員人均 50 元 /年計(jì)； 物業(yè)管理成本按 1 元 /平方米 /年計(jì)； 工資及福利按 萬元 /人 /年計(jì)； 折舊和攤銷計(jì)算中，按自用固定資產(chǎn)計(jì)，其中建筑物按 30 年，其它用按 10 年攤銷。 詳見計(jì)算表《總成本費(fèi)用估算表》（附件 7） 167。所得稅按“兩免三減半”，稅率 33%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率按銀行要求為最低 4%。 （ 3）借貸償還分析 根據(jù)《借款還本付息計(jì)算表》（附件 10），經(jīng)計(jì)算：項(xiàng)目融資 1000萬元，兩年內(nèi)即可還清，借款償還期為 年。 研究結(jié)論 一、該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國務(wù)院鼓勵發(fā)展服務(wù)業(yè)政策、符合商品市場發(fā)展方向、符合城市總體規(guī)劃。 四、項(xiàng)目建設(shè)方案，籌資方案合理可行，建設(shè)期短，回收快，還款能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益可觀，財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果優(yōu)良。 167。對于該項(xiàng)目內(nèi)的功能拓展與功能配套，要與全市市政建設(shè)工程統(tǒng)籌兼顧，進(jìn)一步加強(qiáng)對規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，控制投資，加大招商力度，當(dāng)?shù)卣诔鞘幸?guī)劃和用地規(guī)劃上，也應(yīng)對后期工程的發(fā)展予以足夠的考慮，以促進(jìn) XX 物流 園區(qū) 早日建成并投入運(yùn)營