【正文】 大，但責(zé)任也同樣重大。二：中期介入型營銷策劃案此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開發(fā)商對于樓盤的設(shè)計(jì)方案已經(jīng)定稿，甚至工程已經(jīng)開始?；蜓埗嗉也邉澒具M(jìn)行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進(jìn)行營銷策劃。只有對現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，提升價(jià)值，進(jìn)行營銷策劃活動。出現(xiàn)在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發(fā)商尋找策劃公司為其進(jìn)行第二次營銷策劃，既第二次包裝。房地產(chǎn)全程綜合策劃案初探策劃公司在全程綜合策劃過程中所扮演的角色一：建筑設(shè)計(jì)咨詢師在策劃公司對市場進(jìn)行全力調(diào)研后，應(yīng)對項(xiàng)目的戶型規(guī)劃和環(huán)境、物業(yè)的規(guī)劃 提出具體可行的建議。二：法律咨詢顧問開發(fā)商對政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)方面的相關(guān)法律條文或許相當(dāng)熟悉，但卻未必全面。法律咨詢的內(nèi)容還包括針對未來營銷過程中可能出現(xiàn)在開發(fā)商與消費(fèi)者之間的糾紛進(jìn)行預(yù)測，并給出模擬解決方案。包括：開發(fā)商、建筑單位、監(jiān)理單位、營銷策劃公司、廣告公司、媒體等。四：第二監(jiān)理公司在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，監(jiān)理公司只針對工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。任何有悖于策劃方案的行為都應(yīng)該得到及時(shí)有效的制止,保證策劃方案的有效實(shí)施，為營銷的順利進(jìn)行奠定良好的基礎(chǔ)。全程綜合策劃案的運(yùn)行程序我把全程綜合策劃案分為四個(gè)階段：既資源整合階段、價(jià)值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費(fèi)用的提出。充分發(fā)掘項(xiàng)目的各種顯性資源和隱性資源。資源整合階段主要分為以下幾個(gè)程序[1]項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、機(jī)遇分析和威脅分析。各種因素在同一個(gè)項(xiàng)目中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢，也可能表現(xiàn)為劣勢；可能會成為機(jī)遇，也可能成為威脅。如當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率，低綠化率的項(xiàng)目時(shí)，有些開發(fā)商卻針對有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開發(fā)低容積率，高綠化率的項(xiàng)目。但誰又能證明有錢人不想遠(yuǎn)離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？[2]消費(fèi)者定位有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項(xiàng)目開發(fā)前經(jīng)過SWOT分析然后對消費(fèi)者進(jìn)行定位至關(guān)重要。成功的項(xiàng)目開發(fā)基于準(zhǔn)確的消費(fèi)者定位。建議在可行性原則下付諸實(shí)施。這一程序相當(dāng)于在固有項(xiàng)目資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行資源的衍生與創(chuàng)造。價(jià)值提升階段分為項(xiàng)目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個(gè)部分。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。只有創(chuàng)新，才會給項(xiàng)目的靈魂中注入個(gè)性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光，從而達(dá)到理想的銷售效果。這就要求策劃公司對本地的經(jīng)濟(jì)、文化有相當(dāng)深刻的了解和體會。同時(shí)，理念的定位也要受到項(xiàng)目的具體情況及消費(fèi)者定位的制約。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。同理念的定位一樣文案的寫作也應(yīng)在了解本地經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展水平的基礎(chǔ)上立意創(chuàng)新。[3]廣告的制作廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報(bào)紙廣告、公交廣告等等。各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。[1]廣告的發(fā)布廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達(dá)有關(guān)于該項(xiàng)目的背景信息及銷售信息。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經(jīng)常性的閱讀《經(jīng)理人》這樣的刊物。最后選擇最為有效的媒體進(jìn)行廣告的發(fā)布。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。[3]促銷活動的宣傳與開展嚴(yán)格來說，廣告活動與公關(guān)活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應(yīng)歸于促銷活動的范疇。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。從性質(zhì)上可分為兩類，既價(jià)格促銷和服務(wù)促銷。開發(fā)商對自己資金的投入非常的關(guān)注。如果預(yù)算費(fèi)用提出的過低，策劃公司不會從開發(fā)商那里獲得任何的補(bǔ)償，自己的經(jīng)濟(jì)利益會受到損害。精確的預(yù)算費(fèi)用的提出，關(guān)系到策劃公司的前途和未來。由于開發(fā)商對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進(jìn)行整合和包裝，進(jìn)而進(jìn)行一系列的營銷策劃活動。二次營銷策劃案在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險(xiǎn)性。因?yàn)榻?jīng)過第一次營銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。制定如何才能避免讓目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生“有意炒做”印象的方案。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。開發(fā)商尋求策劃公司合作的目的是什么？根本上說就是要求策劃公司能夠提出問題，并給出解決問題的方案，并實(shí)施，促進(jìn)樓盤的銷售。然后對數(shù)據(jù)有針對性的進(jìn)行科學(xué)分析，最后才能得出創(chuàng)新可行的營銷策略。而有一些策劃案通篇都是不切實(shí)際的浮華的詞匯，可數(shù)據(jù)卻寥寥無幾?？斩吹牟邉澃敢坏?shí)施起來對項(xiàng)目只能是“百害而無一利”。因此，在營銷策劃案中，前后的內(nèi)容一定要連貫，統(tǒng)一。第五篇：房地產(chǎn)活動策劃案“筑百年好合夢,圓錦繡蘭城房”促銷活動提案促銷活動目的：在整個(gè)營銷推進(jìn)過程中，產(chǎn)品品牌的樹立、告知、傳播。促銷活動分二大塊：長線：組織長期的統(tǒng)一的活動主題，貫穿樓盤整個(gè)的銷售周期，以固定的內(nèi)容多種形式出現(xiàn)。長線和節(jié)點(diǎn)的活動主要在于針對準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群展開，點(diǎn)線活動相互交融，貫串而行。營造獨(dú)特的社區(qū)文化，形成良好的傳播效應(yīng)，樹立樓盤品牌。建立周全的評獎(jiǎng)方案，嚴(yán)格按該方案制度評出大獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品為贈送5萬元購房基金（待討論）。大獎(jiǎng)獲得者將成為錦繡蘭城的“形象大使”，參與各媒體的廣告宣傳及有關(guān)公關(guān)活動。內(nèi)容及形式：利用抗性房型分批推出，價(jià)格要求明顯低出周遍市場上的最低價(jià)；在報(bào)刊廣告宣傳時(shí)設(shè)立“特惠房”窗口，并指定戶型。配合備案活動目的：配合商貿(mào)城試營業(yè)，活躍氣氛活動地點(diǎn)：YW國際商貿(mào)城售樓中心活動內(nèi)容及形式： 邀請知名夫妻演員進(jìn)行藝術(shù)表演活動。形式與內(nèi)容：劃出一部分小區(qū)花園和樣板區(qū)，限定名額，報(bào)名參加該活動的家庭舉行正式認(rèn)領(lǐng)儀式。樹上掛一銘牌，標(biāo)明認(rèn)領(lǐng)人姓名、時(shí)間等內(nèi)容，同時(shí)現(xiàn)場舉行酒會。內(nèi)容及形式：邀請系統(tǒng)單位、關(guān)系公司等到場祝賀及觀摩慶典；聘請樂隊(duì)渲染氣氛，祝賀人員發(fā)放禮品。地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓處內(nèi)容及形式：中秋節(jié)，教師節(jié)期間到現(xiàn)場看房者可領(lǐng)到小禮品一份。系列五“身臨其景”時(shí)間：10月目的：突出樓盤優(yōu)勢，積累客戶，促銷。系列六“圈層營銷”主題：家庭圓夢計(jì)劃精品項(xiàng)目推薦會時(shí)間：11月目的：與圈層客戶客帶客。利用酒店和售樓部未定房客戶及現(xiàn)有固定企業(yè)客戶資源，組織當(dāng)?shù)馗髦写笮推髽I(yè)中上層人士參與項(xiàng)目推薦會，以商務(wù)就會結(jié)合家庭圓夢計(jì)劃和一系列主題活動，圍繞YW國際商貿(mào)城現(xiàn)有精品項(xiàng)目推薦，通過現(xiàn)場不間斷的互動環(huán)節(jié)及一些增值優(yōu)惠活動引導(dǎo)參與人士對活動本身和YW國際精品項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚興趣，從而促成訂單