【正文】 析 六、 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商策略定位 水平 分析 七、 某 商業(yè)項(xiàng)目 企業(yè)形象定位 水平 分析 第五部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 一、 某 商業(yè)項(xiàng)目 環(huán)境美的設(shè)計(jì) 二、 某 商業(yè)項(xiàng)目 建筑美的設(shè)計(jì) 三、 某 商業(yè)項(xiàng)目 的水平人流設(shè)計(jì) 四、 某 商業(yè)項(xiàng)目 水平人流規(guī)劃建議 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 17 某 商業(yè)項(xiàng)目 平面動(dòng)線應(yīng)該考慮的幾個(gè)因素 某 商業(yè)項(xiàng)目 曲與直的結(jié)合建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 角度的處理建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 寬窄的變化建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 長(zhǎng) 度的適宜建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 店鋪臨面建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 變化和有序建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 核心化建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 空間變化建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 回路設(shè)置建議 1項(xiàng)目地項(xiàng)目概述及周邊環(huán)境分析 建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 功能分區(qū)及業(yè)態(tài)分布圖 建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 交通組織分析 建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 景觀空間分析 建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 分期開(kāi)發(fā)建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 建筑外觀設(shè)計(jì)建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施建議 第六部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 一、 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)建筑的外部人流系 統(tǒng)規(guī)劃 某 商業(yè)項(xiàng)目 便利的交通 建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 停車體系 建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 廣場(chǎng) 建議 某 商業(yè)項(xiàng)目 形象設(shè)計(jì) 建議 二、 某 商業(yè)項(xiàng)目 建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 物理因素 建議 ◇ 某 商業(yè)項(xiàng)目 建筑設(shè)計(jì)因素 建議 三、 某 商業(yè)項(xiàng)目 業(yè)態(tài)分布規(guī)律 四、顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感） 五、 某 商業(yè)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃中的零售商業(yè)分類分析 商業(yè)廣場(chǎng) 店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 大型綜合超市 便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 大型專業(yè)店 專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 小主力店 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 18 倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 第七部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 相關(guān)事務(wù)安排 一、前期基礎(chǔ)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、戰(zhàn)略目標(biāo)、零售規(guī)劃、品牌形象等具體工作 某 商業(yè)項(xiàng)目 設(shè)計(jì)及所需配套設(shè)施提供專業(yè)意見(jiàn)； 安排 某 商業(yè)項(xiàng)目 出席與招商座談會(huì)及參加各種招商宣傳推廣會(huì)； 定期向 某 商業(yè)項(xiàng)目 匯報(bào)相關(guān)工作； 負(fù)責(zé)制定 某 商業(yè) 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、管理架構(gòu)、發(fā)展計(jì)劃、日常管理辦法； 制定 某 商業(yè)項(xiàng)目 組織制定公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及戰(zhàn)略目標(biāo)； 主持 某 商業(yè)項(xiàng)目 的日常經(jīng)營(yíng)管理工作； 負(fù)責(zé)管理評(píng)估公司 日常商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，制定以贏利為目標(biāo)的公司運(yùn)作方案及目標(biāo)進(jìn)度，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 全面執(zhí)行和檢查落實(shí)辦公會(huì)議所做出的有關(guān)經(jīng)營(yíng)班子的各項(xiàng)工作決定； 負(fù)責(zé)召集主持辦公會(huì)議，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門的工作進(jìn)展； 制定 某 商業(yè)項(xiàng)目 基本管理制度和制定公司的具體規(guī)章制度； 1提請(qǐng) 某 商業(yè)項(xiàng)目 聘任或者解聘公司各部門經(jīng)理； 1負(fù)責(zé)處理公司重大突發(fā)事件； 1負(fù)責(zé)處理 某 商業(yè)項(xiàng)目 建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)、零售規(guī)劃經(jīng)營(yíng)及管理等業(yè)務(wù)； 1負(fù)責(zé)對(duì) 某 商業(yè)項(xiàng)目 品牌形象的管理、樹立及維護(hù)； 1負(fù)責(zé) 某 商業(yè)項(xiàng)目 人員的規(guī)劃、錄用、 使用及日常工作的管理，以激發(fā)員工本質(zhì)潛能和、帶動(dòng)精干、高效的團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，且創(chuàng)立一支專業(yè)化、品牌化的高素質(zhì)員工隊(duì)伍； 1負(fù)責(zé) 某 商業(yè)項(xiàng)目 的月度、年度費(fèi)用支出預(yù)算、審核和審批工作； 1負(fù)責(zé) 某 商業(yè)項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng) 收入的審核、監(jiān)督和日常管理； 1負(fù)責(zé) 某 商業(yè)項(xiàng)目 對(duì)經(jīng)營(yíng)方案和工作進(jìn)度提出修改意見(jiàn)； 1按照 某 商業(yè)項(xiàng)目 人力資源規(guī)劃和薪資方案，議定員工工資； 擬訂 某 商業(yè)項(xiàng)目 基本管理制度和制定公司的具體規(guī)章制度； 2了解商品價(jià)格，提出建議，安排公司所用物品及設(shè)備的采購(gòu)，并跟進(jìn)相關(guān)事宜，以保證公司各部門行政事務(wù)的正常運(yùn)作。 第八部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商策劃招商執(zhí)行 一、項(xiàng)目地項(xiàng)目目標(biāo)商戶調(diào)研分析 二、項(xiàng)目地項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)分區(qū)和招商平面分割圖制定 三、項(xiàng)目地項(xiàng)目定位招商政策的制訂 四、項(xiàng)目地項(xiàng)目目標(biāo)商戶招商 五、項(xiàng)目地項(xiàng)目招商整合推廣策略 六、招商策劃招商執(zhí)行 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中的不同階段有各自不同的招 商對(duì)象和方式； 從大到小，由整到零，招商需分梯次分步驟進(jìn)行； 在相應(yīng)裝修前即開(kāi)始大商家招商，有利于降低開(kāi)發(fā)成本； 大商家的先期引入將極大加快項(xiàng)目整體招商進(jìn)程和開(kāi)發(fā)進(jìn)程； 對(duì)戰(zhàn)略性合作伙伴提供一定的優(yōu)惠條件； 最好的位置和物業(yè)針對(duì)不同對(duì)象有所保留； 重點(diǎn)針對(duì)知名品牌商家招商，符合本項(xiàng)目主題定位； 充分利用主力、半主力店引導(dǎo)客流作用； 結(jié)合主力商家形成本項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)，并針對(duì)本項(xiàng)目文化休閑娛樂(lè)主題的； 深度表現(xiàn)選擇招商對(duì)象 1有利于增強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及未來(lái)發(fā)展的信心； 七、關(guān)于招商方法 本地招商和外地招商相結(jié)合。 利用客戶宣傳引進(jìn)異類業(yè)態(tài) 招商與營(yíng)銷相結(jié)合。 效應(yīng)招商：以優(yōu)惠條件或聯(lián)營(yíng)方式引進(jìn)目標(biāo)主力店，以主力店品牌效應(yīng)吸引其它店 /品牌進(jìn)駐從而帶動(dòng)招商進(jìn)度。 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 24 放水養(yǎng)魚 以短期優(yōu)惠條件吸引部分客戶進(jìn)駐，形成良好的招商開(kāi)端 從而推動(dòng)招商進(jìn)度。 媒體推廣 利用媒體如 電視、戶外路牌、宣傳條幅廣告、 DM單夾報(bào)等形式推廣項(xiàng)目。 與品牌主力店直接合作 —— 在招商中可以選擇直接與主力店合作，有利于培育市場(chǎng)，能夠穩(wěn)定和監(jiān)控主力店的經(jīng)營(yíng)，達(dá)至雙方利益最大化。 九 、項(xiàng)目地目標(biāo)商戶調(diào)研分析 完整收集區(qū)域主力店、次主力店、街區(qū)商戶建立檔案； 建立區(qū)域部分商戶的上游總部聯(lián)系； 與上述商戶進(jìn)行前期溝通。根據(jù)國(guó)內(nèi)和區(qū)域市場(chǎng)的變化，不斷學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃理念，最好能形成自己的商業(yè)研發(fā)能力，使某 商業(yè)項(xiàng)目 的規(guī)劃不論從理念上，概念上，文化上，應(yīng)用上都處于領(lǐng)先水平， 某 商業(yè)項(xiàng)目 才能在各地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中立于不敗之地。建議其他業(yè)種和的業(yè)態(tài)上藥逐漸形成新的主力，比如大型綜合娛樂(lè)休閑連鎖等，以突破現(xiàn)有的商業(yè)廣場(chǎng)靜態(tài)格局。 （ 2）對(duì)有意向進(jìn)駐 某 商業(yè)項(xiàng)目 的商家要制定詳細(xì)的追蹤跟進(jìn)方案，有專人或者專門小組進(jìn)行跟進(jìn)，使公司能隨時(shí)掌握招商進(jìn)展，能靈活調(diào)整招商策略。 要做到以上幾點(diǎn)，要有專門并且專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，還要有策劃，物管等部門的齊心協(xié)作，有公司其他部門的大力配合。 企業(yè)利 益、效率回報(bào) 新組建的 某 商業(yè)項(xiàng)目 管理公司招商中心要全面配合各地商業(yè)項(xiàng)目招商進(jìn)度，大主力店租期長(zhǎng)，租金低，投資時(shí)間回報(bào)長(zhǎng)，而中小主力店往往彌補(bǔ)這方面的空缺，雖然租期段，但是租金價(jià)格高，招商中心就是要在中小主力店上下工夫，不僅在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成招商任務(wù)，同時(shí)也要為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要效益。滿足一個(gè)幾代同堂的家庭所有家庭成員的需求，成為他們家庭生活的一部分，可以提供美味的食物， 某 商業(yè)項(xiàng)目 有 最流行和最時(shí)尚的商品，滿足各種年 齡層次和收入水平的消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，有足夠的娛樂(lè)項(xiàng)目，讓 某 商業(yè)項(xiàng)目 里的人玩的盡興， 同時(shí)也 給消未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 26 費(fèi)者帶來(lái)各種流行資訊。 （ 2） 流量調(diào)查包括如下內(nèi)容：容量、特征、設(shè)施狀況以及商業(yè)流量方面的其它相關(guān)調(diào)查。 （ 4）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手詳細(xì)分析，重點(diǎn)分析經(jīng)營(yíng)特色與競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 （ 6）消費(fèi)心理研究 （ 7）城市規(guī)劃的人口結(jié)構(gòu)研究 （ 8） 類型和規(guī)模確定 根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥薪?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，而后明確市場(chǎng)定位，最后考慮輻射半徑與社會(huì)購(gòu)買力，合理確定類型與開(kāi)發(fā)規(guī)模，對(duì)于輻射跨越區(qū)域輻射半徑必須進(jìn)行理性劃分，考慮到不同區(qū)域的文化差異與消費(fèi)偏好。 對(duì)于從 某 商業(yè)項(xiàng)目 撤回來(lái)的貨品就要有商戶（代理商）自己負(fù)責(zé)處理銷售了。 這些品牌在 大型城市綜合體 設(shè)店，它們往往會(huì)以一種最漂亮的形象店、旗艦店出現(xiàn)，同時(shí)，對(duì)品牌商戶來(lái)說(shuō)：一可自行收銀，二不必 為 某 商業(yè)項(xiàng)目 每年兩次調(diào)整和回款而繁難，三這些店可作為他們品牌加盟的樣板店，現(xiàn)在 90%以上的品牌都開(kāi)始在做獨(dú)立門面銷售。 目標(biāo)分布、重點(diǎn)跟進(jìn) 新組建的招商中心會(huì)按公司職權(quán)的劃分，先期做好中小主力店的目標(biāo)分布，同時(shí)讓招商中心的員工能夠按不同類別進(jìn)行分工負(fù)責(zé)跟蹤。 根據(jù)偉量商業(yè)項(xiàng)目 大概對(duì)零售設(shè)施的劃分是： 核心主力店 ：百貨、綜合超市等； 輔助主力店：時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店； 文化娛樂(lè)設(shè)施：核心主力店：動(dòng)感影院、科技展覽等； 輔助主力店：兒童樂(lè)園等； 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 27 配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等； 餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧等； 輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等； 配套服務(wù)設(shè)施：銀行、郵局、洗浴、沐足、健身、 美容美發(fā)、停車場(chǎng)等。 目前在香港、澳門、新加坡、日本、韓國(guó)還有很多的知名品牌沒(méi)有進(jìn)入我們的項(xiàng)目的，這里面包括：服飾、鐘表、化妝品、皮具、珠寶、眼鏡及餐飲、娛樂(lè)休閑等項(xiàng)目，他們不是不想進(jìn)，關(guān)鍵是沒(méi)有人給他們創(chuàng)造條件搭橋梁。在香港大人小孩都能夠玩的起充滿瘋狂和刺激的美國(guó)兒童冒險(xiǎn)樂(lè) 園已有 200多家，遍布整個(gè)港島，他們都想進(jìn)入中國(guó)，但都沒(méi)進(jìn)如中國(guó)，原因是場(chǎng)地、租金、租期、條件制度等制約著他們。 今后招商中心的工作就是要利用我們的優(yōu)勢(shì)和資源正確引導(dǎo)他們進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，因?yàn)槊恳患业钠放贫加幸晃皇袌?chǎng)發(fā)展總監(jiān)，同他們保持良好的溝通合作，為今后的合作打下基礎(chǔ)，因?yàn)樗麄兊囊庖?jiàn)在內(nèi)部將起到重要作用。 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)招商的基本宣傳資料，關(guān)系到企業(yè)的形象，招商手冊(cè)就是一個(gè)成功運(yùn)作的產(chǎn)物。 對(duì)于核心承租戶需要設(shè)立專門人員跟蹤服務(wù)，為他們提供適當(dāng)?shù)昝嫖恢煤蛢?yōu)惠政策。 （ 2） 需要保證購(gòu)物中心的商品種類的完整性。 承租政策、完善服務(wù) 招商中心的工作不僅僅是招商，同時(shí)也要根據(jù)各地的具體情況，制定完善的租賃政策。核心承租戶一般占購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積的 4050％。 某 商業(yè)項(xiàng)目 的類型與特點(diǎn)在很大程度 上取決于承租戶組成。核心承租戶對(duì)于人流起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到 某 商業(yè)項(xiàng)目 的業(yè)態(tài)。 特殊承租戶是指具有較高文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)的單位，要給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活躍某 商業(yè)項(xiàng)目 的氣氛，以點(diǎn)帶面，特色經(jīng)營(yíng)是 某 商業(yè)項(xiàng)目 的關(guān)鍵。 我們招商中心就要為承租戶提供完善的服務(wù)和便利，充分做好租戶的服務(wù)與管理，作出 某 商業(yè)項(xiàng)目 的品牌和特色 。招商中心的重點(diǎn)工作就是要根據(jù)各地的具體情況制定一地一策的租金價(jià)格體系，根據(jù)價(jià)格既能保證完成任務(wù)，同時(shí)又能給公司帶來(lái)巨大的 利潤(rùn)空間。 （ 2） 某 商業(yè)項(xiàng)目 是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。 （ 4）靈活的價(jià)格體系。這樣，我們與 商戶才能一同成長(zhǎng)，一同進(jìn)步，放水養(yǎng)魚的原則：為先做人氣，再做生意。 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 30 經(jīng)營(yíng)期商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整計(jì)劃提前啟動(dòng)招商工作。 （二） 招商人員培訓(xùn) 參培人員： 項(xiàng)目招商人員及相關(guān)配合協(xié)助人員 培訓(xùn)基礎(chǔ)內(nèi)容： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的培訓(xùn)，了解商業(yè)地產(chǎn)招商概念及所涉及的范圍，分清自留資產(chǎn)與多業(yè)權(quán)招商的區(qū)別，了解招商手段及方法； （ 2） 招商策劃方案培訓(xùn)：項(xiàng)目概況、招商策略、業(yè) 態(tài)配比及分布、租戶搭配、準(zhǔn)入機(jī)制、招商推進(jìn)計(jì)劃、各種費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)等； （ 3） 工作流程培訓(xùn)：項(xiàng)目工作各階段開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司、投資集團(tuán)的各自工作交叉關(guān)系，明確各階段各部門責(zé)任及文件報(bào)批流程； （ 4） 制度培訓(xùn)：對(duì)與 項(xiàng)目招商有關(guān)的各種制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程、程序、策略進(jìn)行培訓(xùn)； （ 5） 招商技能培訓(xùn)：培訓(xùn)并強(qiáng)化招商負(fù)責(zé)人及招商代表的相關(guān)工作能力