【正文】 消火栓系統(tǒng)。室內(nèi)排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。2) 節(jié)水措施：室內(nèi)給水器具均采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，水龍頭均采用陶瓷芯片，坐便器采用6升沖洗水箱。本項目為居住區(qū)配套幼兒園項目，主要污染與污染源為生活污廢水排水量、廁所等排放廢氣、機房噪聲、生活垃圾等。3) 設(shè)計范圍根據(jù)“三同時”原則，本工程設(shè)計范圍內(nèi)所產(chǎn)生的各種污染的治理均在本次設(shè)計范圍內(nèi)。5) 環(huán)保材料采用綠色建材，有效地防止由于建材引起的環(huán)境污染，尤其是要考慮對生態(tài)的影響，采用環(huán)保型建材，最大限度地節(jié)約能源、土地、水等資源。 (2) 廢氣廚房油煙氣和煤氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機處理后排入排煙豎井，通過屋頂高空排放。(3) 噪聲園區(qū)內(nèi)的聲環(huán)境可滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）中的2類標(biāo)準(zhǔn)，即：晝間Leq(A)≤60dB(A)、夜間Leq(A)≤50dB(A)。園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業(yè)管理人員定時收集運至垃圾站房，由環(huán)衛(wèi)部門定期回收和清除外運。園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則。(3) 園區(qū)設(shè)置物業(yè)管理機構(gòu)，環(huán)境保護的有關(guān)設(shè)施均由物業(yè)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)安排人員巡視、操作管理和設(shè)備的維護保養(yǎng)。 防盜安保設(shè)計1) 設(shè)計任務(wù)本防盜安保設(shè)計針對該項目可能產(chǎn)生的安全危害作相應(yīng)的治理，以達(dá)到有關(guān)防盜安保的要求。⑵ 區(qū)設(shè)安保中心控制室。 節(jié)能設(shè)計1) 建筑耗能措施樓房各部位及構(gòu)件的保溫、隔熱性能均滿足夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，房型在日照、通風(fēng)、朝向等方面都注入人性化需求，充分體現(xiàn)了實用性、經(jīng)濟性、功能性、親和性和舒適性。外墻面：采用膠粉EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。4) 設(shè)備節(jié)能措施光源及燈具：住宅采用螺口瓷質(zhì)燈頭，樓梯采用自熄式節(jié)能燈。第四章 項目組織與管理 項目組織構(gòu)架及融資方式上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司為本項目的發(fā)展商。這種項目組織結(jié)構(gòu)融資方式的優(yōu)點有：1）可以快速籌集項目所需資金；2）法律關(guān)系簡單，便于銀行就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上易為貸款銀行接受，投資者債務(wù)責(zé)任清晰；3）項目融資債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠貸款；4）項目的所有權(quán)集中在項目公司，便宜管理，項目公司可直接運作項目，也可在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托外單位進(jìn)行。 項目籌建管理為了將整個項目做到最好，上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司積極對市場上類似項目的建設(shè)和經(jīng)營管理經(jīng)驗進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，并且將聘請在項目建設(shè)管理方面經(jīng)驗豐富的咨詢機構(gòu)對本項目的建設(shè)進(jìn)行全過程的管理和控制。這樣既減輕了上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司的管理壓力，又便宜實現(xiàn)項目內(nèi)部的協(xié)調(diào)和推進(jìn)。包括設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備采購等在內(nèi)的各工程階段，均按國家要求，公開公正的實行招投標(biāo)，并將聘請經(jīng)驗豐富的招投標(biāo)代理單位負(fù)責(zé)這項工作。此外，在人力資源安排方面，將項目所需人力資源放入項目公司編制中，這樣既協(xié)調(diào)清楚兩者的關(guān)系，同時在項目建設(shè)完成后，可以考慮將項目公司轉(zhuǎn)變成專業(yè)物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)對居住區(qū)物業(yè)及運營管理，這樣還有利于項目后期工作的開展和實現(xiàn)項目從實施階段到運營階段的過渡。本項目做為整個項目的公建配套項目。 項目建設(shè)進(jìn)度計劃本項目做為整個項目的公建配套項目，建設(shè)期將滿足整個項目的進(jìn)度計劃安排。第五章 投資估算和資金籌措*****居住區(qū)A地塊幼稚園項目用地面積為8000平方米，建筑面積為4900平方米。項目投資估算表見附表2，投資構(gòu)成如圖1所示。其中前期工程及專業(yè)費用劃分為可行性研究、招標(biāo)代理、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、投資監(jiān)理費；6）配套費用，包括供水、供電、供氣、電話、電視等配套工程費用；7）其他費用。2) 前期工程及專業(yè)費用前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費用，一般為建筑成本的5%10%左右，視工程的大小及難易程度確定，工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。它是指列入項目施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費用。4) 預(yù)備費簡稱“預(yù)備費”,又稱“不可預(yù)見費”。工程預(yù)備費一般以分為：基本預(yù)備費，漲價預(yù)備費。5) 建設(shè)期間利息項目建設(shè)需要貸款500萬元，建設(shè)期年利率為8%，年利息為20萬元。 項目建設(shè)投融資安排1）項目總投資及資金來源。本項目建設(shè)期按一年計算，資金來源：，銀行借款500萬元。2）投資結(jié)構(gòu)本項目投資共分為土地費用、建安費用、室外總體、前期工程及專業(yè)費用、建設(shè)期利息、流動資金以及其他費用等大部分。 資金需要及投入計劃；自有資金在項目前期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為500萬元，具體資金使用和籌措情況見表附表3所示。經(jīng)計算，該項目年最高應(yīng)償還本息額為140萬元，年最低應(yīng)償還的本息額為108萬元。 償貸資金來源 由于該項目屬于公共事業(yè)性項目，因而該項目償債資金僅能來源于項目業(yè)主單位其他經(jīng)營項目的盈余和政府財政提供的償債資金。2005 年，全區(qū)增加值實現(xiàn)GDP 461 億元，與“九五”期末的2000 年相比，增長 倍，%。全區(qū)經(jīng)濟綜合實力，在全市各區(qū)縣名列前茅。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。加之，該項目業(yè)主其他經(jīng)營收入的盈余增長，使該項目的償債能力進(jìn)一步增強，可以保證每年清償應(yīng)償還的貸款本息額。幼兒教育應(yīng)為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)。也就是說該項目是以培養(yǎng)和提高受教育者的知識技能、文化修養(yǎng)和道德水平為目的的社會事業(yè)項目，是為社會生產(chǎn)和公共生活服務(wù)的，是以創(chuàng)造社會效益為主的非生產(chǎn)性建設(shè)項目。 項目的建成將能最大滿足390名幼兒的早期教育問題，對于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。*****居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費大量的時間和精力，他們也迫切需要有一個幼兒教育機構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。 幼兒期是對人的一生有著重要影響的時期，也是易被成人忽視、幼兒自己卻全然不知其價值、全然不能把握其進(jìn)程的時期；幼兒期是一個充滿活力的、蘊藏著巨大發(fā)展?jié)摿涂伤苄缘纳A段，又是一個非常脆弱、非常容易被錯誤定向的時期；幼兒期是一個稚嫩的、需要成人精心照顧和保護的時期；然而又是其自理、自立、邁向獨立的需要日益增長的時期。從這個意義上說，幼兒教育應(yīng)當(dāng)讓幼兒“在快樂的童年中獲得有益于身心發(fā)展的經(jīng)驗”，以完成保護和促進(jìn)幼兒身心健康地成長和發(fā)展這一基本的使命。幼稚園項目由于其產(chǎn)品具有公共物品的性質(zhì)，因而向全體居民提供“公共消費品”，這就在一定程度上促進(jìn)了社會財富的均等化分配。由于受教育水平與收入水平之間存在著極高的相關(guān)性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必將促進(jìn)社會平等化，有益于社會安定團結(jié)。是提高受教育者的科學(xué)文化水平和勞動技能，提高勞動生產(chǎn)率和資源使用率，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟增長的重要手段。幼兒園的運營也會提供一定數(shù)量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進(jìn)社會穩(wěn)定。 滿足*****小區(qū)幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓每一個適齡幼兒都能入園，解決家長的后顧之憂，為家長安心工作提供便利條件。 項目建成后，將進(jìn)一步提高辦園質(zhì)量，更好地完成招生計劃，推動幼兒教育的快速發(fā)展，提高國民素質(zhì)，真正體現(xiàn)“科教興國”的戰(zhàn)略方針。項目所在地閔行位于上海市中心區(qū)的西南部，而隨著閔行科技、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。 財務(wù)風(fēng)險及對策（1） 風(fēng)險分析：因為本項目建設(shè)采用自籌與銀行貸款相結(jié)合。（2） 對策分析：在項目開發(fā)前做好開發(fā)的財務(wù)詳細(xì)預(yù)算計劃，在項目開發(fā)中嚴(yán)格執(zhí)行力圖控制開發(fā)成本，從而降低財務(wù)風(fēng)險。（2） 對策分析： 建議開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)之前，充分考慮和分析可能遇到的不確定因素，對項目進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格安排和控制，力圖每個過程都設(shè)定可替代方案，保證項目按照計劃進(jìn)行，從而降低項目的進(jìn)度風(fēng)險。幼兒園為家庭、社會密切配合，共同為幼兒創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。 （2）項目建設(shè)場址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)場址地質(zhì)穩(wěn)定，為項目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。 （4）項目建設(shè)規(guī)模、總平面布置、建設(shè)方案、環(huán)境保護、消防安全、實施進(jìn)度安排、項目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是可行的。 建議1）盡快籌措、落實到位項目資金；2）嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制；3）加強對建設(shè)工程質(zhì)量、財務(wù)管理的監(jiān)督和檢查；4）嚴(yán)格控制項目建設(shè)周期，按計劃啟動項目；5）爭取當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門的支持，進(jìn)一步整合教育資源，配置好項目所需的師資力量等設(shè)施，以便項目更好地發(fā)揮功