【正文】 素質(zhì)人才，在人員的增加過程中將主要針對(duì)公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進(jìn)一批物流管理、業(yè)務(wù)淺談人員；并適當(dāng)引入投資、財(cái)務(wù)、法律方面的專業(yè)人員。 6．員工培訓(xùn)計(jì)劃 （ 1）新員工加入時(shí)，提供崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后方能上崗； （ 2）在員工工作期間提供不定期培訓(xùn)，提高員工的管理、技術(shù)水平。 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 11 月開始建設(shè)，于 2021 年 10 月底完成建設(shè)。 三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖） 2021年 11月 2021年 12月 2021年 1月 2021年 2月 2021年 3月 2021年 4月 2021年 5月 加工車間及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房建設(shè) 員工生活區(qū)及辦公區(qū)建設(shè) 設(shè)備購(gòu)置 廠區(qū)道路建設(shè) 第十五章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算依據(jù) 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算編制原則執(zhí)行建設(shè)部和現(xiàn)行有關(guān)編 制規(guī)定、辦法、定額、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，主要文件依據(jù)為： 1）建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所《工程建設(shè)概預(yù)算編制方法》； 2）國(guó)家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； 3）設(shè)備的市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià) . 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)投資估算 1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑工程費(fèi) 本項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑面積為 2021 平方米，根據(jù)不同預(yù)算造價(jià)，本項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑工程費(fèi)用為 300 萬元。 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用主要是廠區(qū)道路建設(shè)，根據(jù)項(xiàng)目造價(jià)，廠區(qū)道路建設(shè)費(fèi)用為 50 萬元。 本預(yù)測(cè)中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國(guó)內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過分析統(tǒng)計(jì)，制定出的相關(guān)比 例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計(jì)規(guī)律的特點(diǎn)。本次財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將采用現(xiàn)值法。 2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 根據(jù)預(yù)測(cè)學(xué)的原理、該項(xiàng)目技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)、國(guó)際領(lǐng)先程度、市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)狀況和產(chǎn)品生命周期理論，本項(xiàng)目收益年限 年 (建設(shè)期為 年）， 年以后按照項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的假設(shè)前提進(jìn)行計(jì)算，主要意義在于： 第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內(nèi)所產(chǎn)生的企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)變化的影響； 第二、避免由于預(yù)測(cè)期后諸如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、景氣程度、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化、物價(jià)指數(shù)變化等不可預(yù)見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預(yù)測(cè)結(jié)果的相對(duì)準(zhǔn)確性； 第三、符合投資項(xiàng)目為項(xiàng)目投資者帶來直接的、即期的或者可預(yù)見的近期可獲得的項(xiàng)目收益的原則。 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 評(píng)估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （ 1）無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低，主要受平均利潤(rùn)率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。本次評(píng)估中，以五年期銀行存款利率為基準(zhǔn)，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率定為 %。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。本次綜合利用項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目和非競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)上的 原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動(dòng)的可能性，本項(xiàng)目影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素包括自然氣候條件、市場(chǎng)需求變動(dòng)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)單位調(diào)整與應(yīng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的能力等。經(jīng)綜合考慮，本評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 %。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要與企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力 等因素有關(guān)。 綜上分析，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 %，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之和為 10%。 4．其他計(jì)算參數(shù) 其它計(jì)算參數(shù)按國(guó)家或地方有關(guān)文件選取。它的經(jīng)濟(jì)合義是在項(xiàng)目終了時(shí)，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，所得稅后的財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 10%，反映出項(xiàng)目投資回報(bào)水平較高，說明項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益?？筛鶕?jù)本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算得到，本項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 3)投資回收期 本項(xiàng)目所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期），說明本項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)后，能在 年內(nèi)收回全部資金。 4)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)與投資總額的比率。本項(xiàng)目按計(jì)算公式： 投資利潤(rùn)率 =正常年份利潤(rùn) /投資總額 *100% 來計(jì)算本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 41%。 六、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析。本項(xiàng)目采用單因素分析法進(jìn)行敏感性分析。 表 10 敏感性分析表 變化率 變化因素 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 固定資產(chǎn) % % % % % % % 經(jīng)營(yíng)成本 % % % % % % % 營(yíng)業(yè)收入 % % % % % % % 圖 2 敏感性分析圖 %%%%%%%%%15% 10% 5% 0% 5% 10% 15%變化率IRR變動(dòng)幅度固定資產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)收入 通過固定資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)收入變化對(duì) IRR 的影響看出，營(yíng)業(yè)收入是 IRR變動(dòng)最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營(yíng)成本對(duì) IRR 的影響敏感性相對(duì)較弱。 總之，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 第十七章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目的建設(shè)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣唐沸袠I(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn) 居民就業(yè)，增加當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，增加?guó)家財(cái)政稅收，因此，具有良好的社會(huì)效益，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生較好的影響。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當(dāng)?shù)厣唐菲髽I(yè)的認(rèn)可，大多數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目表示排斥，其主要原因是擔(dān)心項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成破壞。 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度 本項(xiàng)目建設(shè)地為龍場(chǎng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑?，因此，?dāng)?shù)匚幕瘜?duì)本項(xiàng)目的適應(yīng)程度良好。 四、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 從以上分析可以得到，本項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，得到了政府和當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民的認(rèn)同，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，從社會(huì)評(píng)價(jià)的角度來分析，本項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目主要潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。 從本項(xiàng)目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀調(diào)控政策，財(cái)政貨幣政策，稅收政策，可能對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)作產(chǎn)生影響。商品消費(fèi)量 受政策的波動(dòng)也會(huì)傳導(dǎo)給商品物流行業(yè)。 但是，銀監(jiān)會(huì)四度公開強(qiáng)調(diào)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)： 7月 17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)要特別防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。央行四次強(qiáng)調(diào)防范信貸 風(fēng)險(xiǎn)，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會(huì)更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時(shí)面臨著風(fēng)險(xiǎn)。因此通過傳導(dǎo)機(jī)制必然會(huì)對(duì)商品物流行業(yè)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)。從本項(xiàng)目來看，公司面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有： 1）市場(chǎng)價(jià)格波 動(dòng)。因此物流企業(yè)為了生存及競(jìng)爭(zhēng)的需要，會(huì)采取“價(jià)格戰(zhàn)”策略打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而引起公司產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而影響公司收益。由于經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品需求帶來行情的波動(dòng)。 3）油價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 油價(jià)的波動(dòng)影響物流企業(yè)運(yùn)輸?shù)某杀緩亩绊懳锪髌髽I(yè)的運(yùn) 營(yíng)成本。 （ 3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。借入資金比例越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越大；反之則越小。 （ 4）管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的實(shí)施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以及宏 觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會(huì)大大影響項(xiàng)目的進(jìn)展或收益。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動(dòng)、資金運(yùn)營(yíng)等方面的不 確定性，將為公司的運(yùn)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。 三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （ 1）應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 公司將在國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理 確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略； 加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營(yíng)運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營(yíng)效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。 1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運(yùn)作流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控 制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)商品采購(gòu)、銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計(jì)量檢斤、加工的集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷售、采購(gòu)、加工和配送計(jì)劃，提高整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性?? 3）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動(dòng)生成，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。 6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。 8）發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競(jìng)價(jià)、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。 （ 3）應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場(chǎng)成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)； 使投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生 效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運(yùn)營(yíng)的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時(shí)完善公司自身的“造血”機(jī)制； 加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度； 建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。 為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財(cái)務(wù)預(yù)算中撥出?？睿?gòu)買各種保險(xiǎn)以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。 第十九章 物流倉(cāng)儲(chǔ) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的總體描述 本項(xiàng)目計(jì)劃占地面積 70畝，建筑面積 40000 平方米，投資 700 萬元，建設(shè)期為1 年，建成運(yùn)營(yíng)后，年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 200 萬元 ,年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 90 多萬元 ,本項(xiàng)目所得稅后內(nèi)部收益率為 %，不含建設(shè)期的動(dòng)態(tài)投資收回期為 8 年，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，本項(xiàng)目符合國(guó)家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也表示支持。 2．存在問題 雖然從長(zhǎng)期來分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，但是從目前形勢(shì)分析，市場(chǎng)具有一定的不確定性。 三、結(jié)論與建議 經(jīng)過充分分析與論證，得到以下結(jié)論： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)條件良好，廠區(qū)規(guī)劃科學(xué)，各種設(shè)備配置合理； （ 2）項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)效益； 綜上所述，該項(xiàng)目立項(xiàng)明確，具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等各項(xiàng)效益，項(xiàng)目是可行的。 （ 2）項(xiàng)目主管單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請(qǐng)周期，盡快落實(shí)配套資金，為項(xiàng)目的前期工作提供資金保障，加快工作進(jìn)度，提高工作效率，使項(xiàng)目的建設(shè)少走彎路，早建設(shè) 、早投產(chǎn)、