【正文】 計(jì) 經(jīng)營性公建 商業(yè)服務(wù) 總計(jì) 總建筑面積 地下車庫及地下人防 不計(jì)入容積率 凈地容積率 總建筑面積 /建設(shè)凈用地 住宅容積率 住宅總建筑面積 /住宅總用地 建筑密度 建筑基底面積 /建設(shè)凈用地 住宅平均層數(shù) 住宅總面積 /住宅基底面積 居住總戶數(shù) 標(biāo)明人均住宅面積 居住總?cè)藬?shù) 按 3 人 /戶計(jì) 綠地面積 不包括停車和底層庭院 水域面積 標(biāo)明占綠地面積的比例 綠地率 綠地面積 /建筑凈用地，應(yīng)大于 30% 集中綠地率 集中綠地面積 /建筑凈用地，應(yīng)大于 10% 車位比例 機(jī)動車停車 地上 排屋停車率 110%，多層停車率 50% 地下 自行車停車 面積 按 1 輛 /戶計(jì) 數(shù)量 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 項(xiàng)目整體策劃 在整個曹路項(xiàng)目 平方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見。 低層低密度住宅 浦東曹路地塊從其地理位置來說，處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 15頁 共 31 頁 高檔社區(qū)。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。形成一個低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。 其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。 公建配套與住宅同步實(shí)施 由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。項(xiàng)目建設(shè)過程中公建配套和住宅應(yīng)同步實(shí)施，并且每一期都應(yīng)其獨(dú)特的賣點(diǎn)。 商業(yè)街呈線性展開， 2 層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。 景觀綠化方面沿河做一些運(yùn)動娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、慢跑徑、小碼頭、親水平臺、小樹林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。 第五部分 開發(fā)計(jì)劃 一、經(jīng)營目標(biāo) 開發(fā)分期：項(xiàng)目分 期開發(fā)。 合作價(jià)款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價(jià) 元 /平方米計(jì)，合作價(jià)款總額暫定為人民幣 元整。 經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資為 萬元，單位成本 元 /㎡，其具體明細(xì)如下： 項(xiàng) 目 投資總額 (萬元 ) 單位成本 (元 /㎡ ) 土地獲得價(jià)款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林工程費(fèi) 配套工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) / / / / / 4 月底 簽約 2021 2021 銷售 開工 2021 2021 2021 2021 項(xiàng)項(xiàng) 目目 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 17頁 共 31 頁 其中：利息支出 制造成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 期間費(fèi)用小計(jì) 項(xiàng)目總投資 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效 益分析按以下條件進(jìn)行測算： ? 綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元 /㎡，排屋 元 /㎡，商鋪 元 /㎡，平均售價(jià) 元 /㎡； ? 可售面積完全成本按 元 /㎡，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用； ? 由于項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營業(yè)稅及附加實(shí)際為%，所得稅按 15%稅率征收； 該項(xiàng)目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 序號 項(xiàng) 目 單位數(shù)值（元 /M2） 總金額（萬元） 1 銷售收入 3 直接 成本 3 總投資 4 稅前利潤 5 稅后利潤 6 內(nèi)部收益率 7 銷售凈利率 8 總投資回報(bào)率 9 銷售毛利率 10 獲利指數(shù) 11 資金峰值比例 12 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 13 啟動資金獲利倍數(shù) 如果對售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減 100 元 /M2 其對利潤的影響如下表： 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 18頁 共 31 頁 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動資金回報(bào)率 內(nèi)部 收益率 如果對制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減 100 元 /M2 其對利潤的影響如下表： 項(xiàng)目 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動資金回報(bào)率 內(nèi)部收益率 如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，其對樓面價(jià)的影響： 項(xiàng)目 容積率 容積率 容積率 容積率 樓面價(jià)（元 /M2） 如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，住宅凈容積率增減 ,其對利潤的影 響如下表： 項(xiàng)目 容積率 容積率 容積率 容積率 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 19頁 共 31 頁 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 啟動資金回報(bào)率 內(nèi)部收益率 項(xiàng)目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排 年份 結(jié)算面積（㎡） 單位凈利（元 /㎡） 稅后利潤 (萬元 ) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) 盈虧平衡點(diǎn)分析 ▲ 保本售價(jià)： 元 /M2，即銷售凈收入 等于總投資額 萬元； ▲ 保本銷售率： %，當(dāng)銷售面積達(dá)到 M2 時(shí)，實(shí)現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。 管理費(fèi)用 暫按銷售額的 1%計(jì)算。 ? 資金占用最高值： 萬元（ 年 月）。 第七部分 稅務(wù)分析 一、營業(yè)稅 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 21頁 共 31 頁 營業(yè)稅基本稅率為 5%； 附加稅為營業(yè)稅的 %。 二、所得稅 在測算時(shí)按浦東 新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際 15%稅率。 第八部分 綜合分析 一、項(xiàng)目優(yōu)勢和劣勢 優(yōu)勢： 1）本項(xiàng)目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項(xiàng)目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢。 劣勢 1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。 二、項(xiàng)目機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會 1）浦 東新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項(xiàng)目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價(jià)值。 風(fēng)險(xiǎn) 地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)。因此，上海公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請總部項(xiàng)目聽證會審議批準(zhǔn)