【正文】 ；(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和 專項(xiàng)規(guī)劃。制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。解讀：征收補(bǔ)償方案先行進(jìn)行征求意見。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。第十二條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。解讀：市縣政府作出征收決定前，先做社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，所有的補(bǔ)償費(fèi)用全部到位。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。權(quán)利救濟(jì)方式：行政復(fù)議或行政訴訟。第十四條 被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。第十五條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。第三章 補(bǔ) 償?shù)谑邨l 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。解讀：補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成：3+1：3=房屋價(jià)值+搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失。第十八條 征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。解讀：評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人商定或由按多數(shù)被征收人意愿或公正原則處理。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。解讀：簽訂補(bǔ)償協(xié)議后一方不履約的救濟(jì)方式。第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提 起行政訴訟。第二十七條 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。解讀：所有的強(qiáng)拆全部納入到法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。第三十一條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。第三十三條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。第五章 附 則第三十五條 本條例自公布之日起施行。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。法律救濟(jì)條款：第十四條 被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。這一點(diǎn)被指為，政府既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員。被征收人對(duì)政府的征收決定不服的，既可以進(jìn)行行政復(fù)議，也可以進(jìn)行行政訴訟。因此，不得不說，新條例對(duì)于征收責(zé)任主體規(guī)定是非常明確的，那就是市縣級(jí)人民政府。亮點(diǎn)2：公共利益界定明確新條例對(duì)于征收所涉及的公共利益也予以了界定，而且都是明確的列舉方式。值得一提的是，公共利益的界定，排除了“國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”，也就是說，個(gè)別政府及部門的領(lǐng)導(dǎo)想為自己?jiǎn)挝簧w樓也不能征收老百姓的房子了。這一設(shè)置改變了過去老條例設(shè)置拆遷行政裁決的惡法設(shè)計(jì)，因?yàn)椴疬w行政裁決一旦下達(dá)就具有執(zhí)行效力，且訴訟期間不停止拆遷。亮點(diǎn)4：廢除行政強(qiáng)制拆遷最重要的是，新條例改變了政府直接進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的作法。將政府的征收決定提交法院來判決，此舉為強(qiáng)制征收設(shè)置了一道屏障，政府不再極其便利地任意采取強(qiáng)拆，即使法院強(qiáng)制執(zhí)行拆除，也不會(huì)使強(qiáng)拆泛濫，近年來愈演愈烈的惡性強(qiáng)拆事件將會(huì)得到緩和。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。亮點(diǎn)6：注重民意和社會(huì)效果新條例規(guī)定，制定規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。這在以往的立法中是少見的，可見我國(guó)立法水平逐漸提高，開始重視社會(huì)和公眾權(quán)利。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。應(yīng)該看到，新條例重視對(duì)被征收人的補(bǔ)償，爭(zhēng)取使被征收人滿意的基礎(chǔ)上實(shí)施征收，這樣就減輕被征收人以往對(duì)低補(bǔ)償拆遷的抵觸情緒，減輕征收工作的阻力。由于政府是房屋征收的主體，房屋征收是為了公共利益而進(jìn)行的，那么就不能允許商業(yè)利益參與其中，不能使個(gè)別人為了商業(yè)利益侵害被征收人的權(quán)益，從中漁利。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。這就最大程度上公開透明，剪除商業(yè)利益侵害被征收人利益的觸角。這些關(guān)鍵性辦法的制定權(quán)限提高到省一級(jí)政府，體現(xiàn)了國(guó)務(wù)院對(duì)房屋征收工作的重視。新條例是對(duì)房屋的征收與補(bǔ)償，而不應(yīng)當(dāng)涉及對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的處分。我們知道，國(guó)有土地使用權(quán)是被征收人在建設(shè)時(shí)通過招拍掛制度有償購(gòu)買的，或買房人在購(gòu)買房屋時(shí)連同房屋一起有償購(gòu)買的，行政機(jī)關(guān)將未到期的國(guó)有土地使用權(quán)收回的同時(shí)，卻不對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，顯然是對(duì)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的無償剝奪。不足2：對(duì)現(xiàn)行評(píng)估辦法有待改善眾所周知，目前的征收拆遷房屋，最敏感的問題無疑是補(bǔ)償價(jià)格問題，拆遷人與被拆遷人往往在價(jià)格上無法達(dá)成一致。但新條例規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。其中沒有規(guī) 定被征收人有權(quán)另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。我們?cè)囅?，被征收人如果?duì)這樣的評(píng)估公司做出的評(píng)估結(jié)果不滿意，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任了，為什么不能另行委托他人進(jìn)行評(píng)估？因此為公平起見，新條例應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步要求改進(jìn)評(píng)估委托關(guān)系，明確評(píng)估事項(xiàng)的委托人是在征收人和被征收人共同委托，而評(píng)估費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被征收人適當(dāng)承擔(dān)，這樣能夠使評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠公平進(jìn)行評(píng)估工作。舊的老條例雖被稱為“惡法”，但對(duì)于承租人在拆遷中的合法權(quán)益還有相應(yīng)規(guī)定，而新條例卻忽略了承租人的權(quán)益。而對(duì)于這一類人，如果得不到合適的補(bǔ)償，也有違公平合理的原則。由于新條例規(guī)定，征收房屋的同時(shí)收回土地使用權(quán)且不給予補(bǔ) 償，而且目前評(píng)估委托關(guān)系還存在漏洞，此兩點(diǎn)結(jié)合，將會(huì)使征收評(píng)估變成僅僅對(duì)被征收房屋現(xiàn)有建筑價(jià)值的評(píng)估，而不含有房屋所在土地的價(jià)值評(píng)估。征收部門為了降低補(bǔ)償價(jià)格，可能會(huì)要求被征收人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)去僅僅評(píng)估現(xiàn)有房屋的建筑價(jià)值，而不評(píng)估其所在區(qū)位所含的價(jià)值。一旦征收程序違法、征收補(bǔ)償價(jià)格過低，被征收人一定不服，會(huì)有大量的行政訴訟案件發(fā)生。其結(jié)果有可能造成大量被征收人訴訟無門，又走到越級(jí)上訪的老路上去，繼續(xù)影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。