【正文】 任的確定。出賣(mài)人應(yīng)在買(mǎi)受人提出書(shū)面申請(qǐng)30日內(nèi)，將買(mǎi)受人全部已付款原額退還買(mǎi)受人，買(mǎi)受人無(wú)須支付任何利息或賠償。首先購(gòu)房者應(yīng)該有一個(gè)明確的置業(yè)方向，要根據(jù)自己的購(gòu)房預(yù)算確定在哪兒買(mǎi)、買(mǎi)多大面積多少價(jià)錢(qián)的房子等，并在現(xiàn)有的在售樓盤(pán)當(dāng)中篩選出符合自己要求的樓盤(pán)，這樣才更省時(shí)間更省精力。看模型圖，了解小區(qū)的整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)情況；看戶(hù)型圖，室內(nèi)功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并注意查看該執(zhí)照是否經(jīng)過(guò)年檢，是否為臨時(shí)執(zhí)照（臨時(shí)執(zhí)照表明該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位）；如果開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，還要看《代理銷(xiāo)售委托書(shū)》及該機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問(wèn)的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門(mén)去查證。根據(jù)今年6月1日起開(kāi)始生效的建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的商品房不符合預(yù)售條件的，在簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向購(gòu)房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的商品房符合銷(xiāo)售條件，則要分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》或訂金收據(jù)上寫(xiě)明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定?！坝喗稹笔侵纲?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意象初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。如果購(gòu)房者不想購(gòu)買(mǎi)該套房產(chǎn)時(shí)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還訂金。如果購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，如果開(kāi)發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還；如因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來(lái)處理。即便有預(yù)售證，購(gòu)房者也要仔細(xì)查看《認(rèn)購(gòu)書(shū)》針對(duì)該套房屋的面積、價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無(wú)法退訂。簽合同前要了解樓盤(pán)周邊規(guī)劃國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站城市規(guī)劃局網(wǎng)站（規(guī)劃在線(xiàn)）在完成上述步驟之后，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了，那么在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤(pán)的廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，對(duì)銷(xiāo)售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來(lái)發(fā)生糾紛缺乏法律證據(jù)。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)宣傳資料上所載明一些涉及樓盤(pán)具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以以樓書(shū)所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開(kāi)發(fā)商將樓書(shū)所載明的主要內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書(shū)等主要證據(jù)。還有，購(gòu)房者要認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤(pán)廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開(kāi)發(fā)商提出。最后需要提醒購(gòu)房者的是，在簽訂正式合同時(shí)購(gòu)房者要注意細(xì)讀合同全文，對(duì)一些修改條款和補(bǔ)充協(xié)議尤其要注意，對(duì)自己不明確的條款要爭(zhēng)取訂立合理的補(bǔ)充條款，同時(shí)在交款之后還要注意索要相關(guān)的合法票據(jù)。以上兩種都相對(duì)安全，可放心簽約。碰上這種情況，買(mǎi)家即使交了錢(qián)也無(wú)法得到房屋所有權(quán)，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。但也曾發(fā)生過(guò)發(fā)展商偽造商品房預(yù)售證，隱瞞樓盤(pán)抵押情況的現(xiàn)象，建議買(mǎi)家購(gòu)房前最好先到廣州市國(guó)土資源和房屋管理查冊(cè)。所以提醒市民千萬(wàn)不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開(kāi)發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來(lái)可能惹來(lái)重大禍患，也會(huì)危及他人的利益。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。買(mǎi)賣(mài)金額即通常所說(shuō)的成交價(jià)。若上家有“到手價(jià)”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。（3）屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無(wú)償贈(zèng)送還是折價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)约八蹆r(jià)款是否包含于成交價(jià)，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對(duì)設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的支出。在正規(guī)中介公司的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都會(huì)明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。（2）包稅（稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問(wèn)題。因?yàn)榘惾菀鬃屔贁?shù)中介從業(yè)人員有可趁之機(jī)，賺取差價(jià)。水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)等。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為上下家應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：（1）維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。（3）維修基金是結(jié)算，還是無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無(wú)約定，從法定”的原則，下家無(wú)權(quán)要求上家贈(zèng)送維修基金。怎樣幫助買(mǎi)房人去除這個(gè)困擾？買(mǎi)房人采取哪些措施，才能在出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題后，有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益？北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所王震律師提醒買(mǎi)房人，要避免房屋質(zhì)量困擾，在買(mǎi)房過(guò)程中要注意把好“三關(guān)”。如果在入住時(shí)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，由于在購(gòu)房合同里沒(méi)有約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法，那么對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是十分不利的?，F(xiàn)在通用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》里沒(méi)有明確的約定入住時(shí)如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責(zé)任，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)解決不了什么實(shí)際問(wèn)題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時(shí)要盡可能的約定該項(xiàng)內(nèi)容。②經(jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門(mén)確認(rèn)房屋質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可以要求解除合同和賠償損失。如果屬于一般質(zhì)量問(wèn)題，修復(fù)后購(gòu)房人可繼續(xù)辦理入??；如果是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。第二，購(gòu)房人要先仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題再去辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋?zhuān)ㄔ簯?yīng)當(dāng)支持購(gòu)房人的請(qǐng)求。如果是裝修的問(wèn)題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購(gòu)房人可起訴解決。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人首先向開(kāi)發(fā)商提出要求維修，最好是書(shū)面提出，并讓開(kāi)發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。如果開(kāi)發(fā)商拒絕支付的話(huà)，購(gòu)房人可依法向法院起訴。此外，關(guān)于精裝修房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時(shí)，要和開(kāi)發(fā)商約定好裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，在辦理入住時(shí)，要更仔細(xì)地查看房屋的每個(gè)部分，最好是找一些專(zhuān)業(yè)人員查看，因?yàn)榉课莸脑S多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尤其是裝修部分材料的使用和當(dāng)初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格；在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開(kāi)發(fā)