【正文】 政服務(wù)網(wǎng)點（所）服務(wù)半徑規(guī)劃取 公里，在 065地規(guī)劃塊郵政所 1處，附設(shè)在公建內(nèi)，建筑面積約 100 m2。 （ 4）擴(kuò)大移動交換機(jī)的容量和覆蓋范圍，注重對移動電子商務(wù)，移動互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用，促進(jìn)移動通信本身業(yè)務(wù)量的增長和用戶數(shù)的增長，同時引入第三代移動通信系統(tǒng)，提供語音、數(shù)據(jù)及各種多媒體業(yè)務(wù)。桂林麗園項目可行性分析報告 29 式，支路可采用電信電纜直埋敷設(shè)；管道容量按各類通信線路網(wǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展需要確定。 所有規(guī)劃道路 的電信管道管孔分配如下：電信公司 3~4 孔，廣電公司 1 孔、移動公司 1孔、聯(lián)通公司 1 孔、規(guī)劃區(qū)管理 1 孔。 規(guī)劃區(qū)域東側(cè)、距離本規(guī)劃區(qū)域約 2km 的桂陽公路上設(shè)有 DN600~DN500 的市政給水管，由瓦窯水廠沿凱風(fēng)路、桂陽公路至雁山工學(xué)院新校區(qū)。 規(guī) 劃原則 （ 1）嚴(yán)格執(zhí)行給水工程、水源工程各項技術(shù)指標(biāo)及規(guī)范。 陽光 100 用水量預(yù)測 需水量的預(yù)測，是確定供水規(guī)模、工程投資及水資源分配的依據(jù)。本規(guī)劃根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（ GB5028298），結(jié)合自來水公司提供的資料及桂林市、規(guī)劃區(qū)域的實際情況，采取人口規(guī)模及建設(shè)用地預(yù)測 法進(jìn)行綜合預(yù)測，確定給水量。 給水量預(yù)測表二 名稱 給水量（ m3/d） 陽光 100主要具體工程措施如下： （ 1）近期沿規(guī)劃二級路，新建一條給水管 DN200，與桂陽公路市政給水管接通。 遠(yuǎn)期規(guī)劃 遠(yuǎn)期桂雁路市政給水管作為本規(guī)劃區(qū)域的另一條給水引入點，與規(guī)劃區(qū)域的環(huán)狀給水管網(wǎng)相連，以提高供水安全性和供水水壓。并與萬福路給水管、職教園區(qū)給水管接通。桂林麗園項目可行性分析報告 32 （ 2）根據(jù)建設(shè)時序，完善本規(guī)劃區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)，達(dá)到環(huán)狀供水要求。具體水壓數(shù)據(jù)與規(guī)劃地面高程、給水管網(wǎng)長度、規(guī) 劃建筑高度有關(guān)，因此待下階段設(shè)計相關(guān)數(shù)據(jù)確定后再定。距離規(guī)劃區(qū)域、沿桂陽公路向南約 7km 處（旅游?？茖W(xué)校雁山新校區(qū)）處，設(shè)有一座市政污水泵站。 最高日污水量 =給水量 *+管道滲漏量，經(jīng)計算確定最高日污水量為 1400 m3/d。桂林麗園項目可行性分析報告 33 根據(jù)桂林市總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)范要求，本規(guī)劃區(qū)域與桂林市采用同樣的排水體制 分流制。 污水規(guī)劃方案 根據(jù)周邊市政污水設(shè)施的布局，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的位置、現(xiàn)狀情況，污水規(guī)劃方案如下： （ 1）近期，污水收集至規(guī)劃區(qū)域 的東北角，設(shè)置污水處理站，污水經(jīng)過處理后排入周邊水體。 近期方案須經(jīng)過環(huán)境影響評價，遠(yuǎn)期方案建議與職教園區(qū)污水管道方案一并考慮接入桂陽公路污水管。 遠(yuǎn)期實施規(guī)劃 （ 1）實施規(guī)劃區(qū)域外圍管線，即規(guī)劃區(qū)域 —— 規(guī)劃二級路 —— 桂陽公入旅專市政污水泵站。 陽光 100 （ 3）在規(guī)劃區(qū)內(nèi)配套建設(shè)污水干管、次干管、污水支管，保證污水的安全排放。 （ 2）建設(shè)一座污水處理站，規(guī)模為 1000 m3/d。在規(guī)劃區(qū)域西北側(cè)、東北側(cè)和南側(cè)，分別有現(xiàn)狀排水渠道，自西北向東南流?，F(xiàn)狀排水溝渠較少，泄洪能力不夠。 陽光 100雨水排放口要求排入永久性水體。 排水出水口主要為現(xiàn)狀三個排水渠道：西北側(cè)、東北側(cè)和南側(cè)，詳見雨水規(guī)劃圖。管徑為 DN500~DN1500。 (1)雨水利用 可結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的 雨洪截流工程，新增蓄水能力 。 (2)中水回用 本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可考慮中水 回用 于綠化、環(huán)境水體的補(bǔ)充 ， 以及建筑內(nèi)用于 沖廁 、 擦地或者澆花等 方面。 同時 要通過制度建設(shè)，形成以經(jīng)濟(jì)手段為主的節(jié)水機(jī)制。桂林麗園項目可行性分析報告 36 （ 1）《 桂林市城市總體規(guī)劃》（ 20212021）； （ 2）《桂林市象山分區(qū)規(guī)劃》（ 20212021）； （ 3）《雁山區(qū)用地布局及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃》（ ） （ 4）《室外給水工程設(shè)計規(guī)范》（ GB500132021）； （ 5）《室外排水工程設(shè)計規(guī)范》（ GB500142021）； （ 6）《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（ GB5028298）； （ 7）《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》（ GB503182021）； （ 8）《生活飲用水水源水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ CJ302093）； （ 9）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382021）； （ 10）《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB57492021） ； （ 11）其他有關(guān)給排水工程規(guī)范，規(guī)定； （ 12）桂林及雁山給排水現(xiàn)狀資料。桂林麗園項目可行性分析報告 37 市政雨水管工程直徑 400MM M 1000 600 600000 市政截洪溝 M 1400 975 1365000 七 市政污水工程 DN400 M 3000 800 2400000 暫建的污水處理站 項 1 300000 300000 八 規(guī)劃路路燈工程 套 400 3000 1202100 建安小計 39885000 九 設(shè)計費用 1000000 十 市政道路征地費 畝 100 100000 10000000 50885000 十一 其它因素 20%（ 5000 萬 *20%） 10000000 總計 60885000 第七部分 項目市場支持分析 第一章 項目產(chǎn)品的構(gòu)成 根據(jù)項目的初步開發(fā)構(gòu)想，項目直接面對的是桂林城區(qū)的高端住宅市場、旅游市場以及國內(nèi)外藝術(shù)品市場，項目產(chǎn)品有以下幾個類型： 面向高端住宅市場：景觀住宅 面向旅游市場：特色酒店（會議旅游）、產(chǎn)權(quán)休閑酒店（休閑度假旅游） 面向國內(nèi)外藝術(shù)品市場：民間藏館 第二章 桂林住宅市場分析 桂林房地產(chǎn)市場總體狀況 陽光 100 從 2021 年至 2021 年，桂林市固定資產(chǎn)投資以每年 30%的速度遞增，房地產(chǎn)投資也迅速增長。 由上圖中可以看到， 2021 年房地產(chǎn)投資完成 億元， 202 2021 分別完成 億元、 億元 ，增幅雖沒有像 2021 年那么明顯，但 到 2021 年猛增到 億元，增幅達(dá)到 %， 202 2021 年桂林市房地產(chǎn) 開發(fā)投資 并沒有過快過猛的增長，各大地產(chǎn)公司根據(jù)開發(fā)量平穩(wěn)投資，在銷售達(dá)到預(yù)期后 2021 年新增的 50%多的投資，可見廣大房地產(chǎn)商對桂林市場的前景預(yù)期非常良好，特別是一些大盤、高端盤對投資的貢獻(xiàn)比較大 。 十 一 五 時期， 桂林 市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積 同步增長，房地產(chǎn)銷售年均增長率為陽光 100 自 2021年 開始 ，在國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策抑制購房投資，同時部分自用型購房者持幣觀望 的 情況下， 桂林 市房地產(chǎn)銷售面積仍達(dá)到 萬平方米， 僅 比 2021年減少 萬平方米，表明 桂林 市房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)。 2021 年桂林市 商品房銷售面積 就達(dá)到 246 萬平方米， 而柳州市同期商品房銷售面積為 115 萬平米，超過近 100%，隨后 3 年的商品房銷售面積均在 255 萬平米左右，在 2021 年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響銷售面積也達(dá)到了 萬平米，顯示了桂林市房地產(chǎn)市場旺盛的需求能力。 高端地產(chǎn) 市場分析 從竣工面積與銷售面積的差別可以看出桂林市房地產(chǎn)總竣工面積在不斷 減少，這一情況在其他城市是少見的，從桂林本身城市特點來分析，這說明桂林作為國家級的旅游園林城市，從保護(hù)自然環(huán)境、旅游資源的角度出發(fā)其土地利用、城市規(guī)劃、人口增長是有限的，不可能陽光 100 桂林市房地產(chǎn)主要分布區(qū)域見下圖： 其中城區(qū)內(nèi)高端地產(chǎn)主要集中在漓江、桃花江板塊 ，郊區(qū)高端集中在東郊板塊（桂磨路），其余板塊為居民社區(qū)居多。 另外，郊區(qū)高端地產(chǎn)銷售 7 億，占全部高端地產(chǎn)銷售的 64%，這與城市中心區(qū)江景資源的稀缺，郊區(qū)資源的開拓有關(guān)系，在未來的高端房產(chǎn)市場，郊區(qū)高端地產(chǎn)的銷售比例還將大大增加，郊區(qū)高端地產(chǎn)將在品質(zhì)、設(shè)計、規(guī)模上全面超越城市中心地產(chǎn)，產(chǎn)品的內(nèi)在價值的提高 是超越城市中心地產(chǎn)的主要原因。項目產(chǎn)品中的景觀住宅，具有得天獨厚的自然景觀資源，漓 江 板 塊 桃 花 江 板 塊 西城板塊（臨桂新城） 東郊板塊（桂磨路） 中心區(qū) 八里街板塊（桂黃路） 陽光 100 第三章 桂林旅游市場分析 桂林旅游業(yè)整體發(fā)展情況 桂林是國務(wù)院首批公布的國家重點風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城，首批中國優(yōu)秀旅游城市，世界旅游組織首推的中國四大旅游目的地城市。 桂林旅游業(yè) 1973 年在全國率先起步，已走過了三十多年的輝煌歷程，接待了美國前總統(tǒng)尼克松、克林頓，日本前首相海部俊樹等在內(nèi)的 130 多位外國國家元首、政要到桂林考察旅游。 2021 年，接待入境旅游者已首次突破百萬人次大關(guān)，成為全國第 8個能沖破入境游客超 100 萬人次的城市。 2021 年，桂林 預(yù)計 接待國內(nèi)外游客 1700 萬人次，實現(xiàn)旅游收入 120 億元； 2021 年游客陽光 100 桂林酒店業(yè)發(fā)展情況 作為馳名中外的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，近幾年來，桂林接待的中外游客量日益增多，市場規(guī)模逐步擴(kuò)大。 游客接待量的增長，市場經(jīng)濟(jì)體制的改革和市場需求的變化，給桂林酒店企業(yè)帶來了 長足的發(fā)展。非星級酒店有 30 多家。這些酒店主要分布于濱江路、四湖風(fēng)景區(qū)、三里店、中山南路等地段。針對這一情況，桂林市政府決定大幅度調(diào)整桂林市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。使游客進(jìn)入桂林便有賓至如歸的感覺，從而增加停留時間，增加消費。 陽光 100據(jù)統(tǒng)計，目前我國藝術(shù)品收藏愛好者和投資者達(dá) 7000 萬人，占全國總?cè)丝诘?6％，年交易額近 200 億元。 在股市降到冰點、樓市撲朔迷離的背景下，“再創(chuàng)新高”已成為近年來中國藝術(shù)品拍賣市場上一個屢見不鮮的詞。 項目市場分析 “ 家有藏品弦富，室無藏品不雅 ” 的現(xiàn)代收藏價值觀體現(xiàn)了悠閑雅致的生活理念，也體現(xiàn)了高端人群睿智的投資之道 。項目產(chǎn)品中的民間藏館作為陽光 100 集團(tuán)“與大師對話”計劃的一個延續(xù)和補(bǔ)充（注：“與大師對話”指陽光 100 攜手世界著名建筑大師進(jìn)行項目規(guī)劃、設(shè)計），吸引國內(nèi)外知名的藝術(shù)家、收藏家入駐，在項目內(nèi)進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作、作品及藏品展示，在滿足項目高端客戶的精 神需求的同時，還將大大的提升了項目的人文內(nèi)涵與品質(zhì)。桂林麗園項目可行性分析報告 44 第八部分 項目的銷售與經(jīng)營 第一章 項目經(jīng)營模式概述 針對項目開發(fā)而產(chǎn)生的不同物業(yè)產(chǎn)品及設(shè)施，按房地產(chǎn)慣例設(shè)定其經(jīng)營模式。成為桂林集觀光、度假、休閑、娛樂、文化、會議、居住為一體化的綜合功能的大型高檔復(fù)合型社區(qū)。桂林麗園項目可行性分析報告 45 預(yù)期的整體價格將略高于本地高品質(zhì)樓盤。 第三章 項目目標(biāo)客戶群描述 桂林本地與外地客戶各占 50%左右 通過走訪桂林同類型樓盤了解客戶來至區(qū)域 情況，大多數(shù)項目的本地與外地客戶比例約為各占 50%左右。而旅游觀光城市的定位為開展異地營銷奠定了良好的基礎(chǔ)。 外地客戶 陽光 100 （ 4）迷戀桂林山水風(fēng)景歷史文化，定期前往度假休閑，多為港澳臺、東南亞等大中華地區(qū)的華人。 （ 6）主力目標(biāo)客戶年齡為 4050歲 事業(yè)已有一定成就，工作生活比較穩(wěn)定，對交通、配套的因素不敏感。 應(yīng)具有的性格特征、價值觀念 （ 1）性格內(nèi)斂、低調(diào)、不張揚； （ 2）對山水人文有較深的情結(jié)； （ 3）喜歡安靜、祥和的生活方式。桂林麗園項目可行性分析報告 47 （ 1）地塊優(yōu)勢：地塊內(nèi)地形、地貌多變，原生態(tài)植物豐富多樣，宜借勢造景。（據(jù)桂林市城市總體規(guī)劃） （ 3）市場優(yōu)勢：地塊周邊沒有直接競爭對手。周邊無大型工業(yè)設(shè)施廠及大型建筑影響，項目建筑及景觀可發(fā)揮空間較大。距桂林 —— 陽朔黃金旅游通道僅 2 公里，南接市政規(guī)劃當(dāng)中的雁山教育新區(qū)，過往的國內(nèi)外游客量大，有利于旅游項目開發(fā)。并在大桂林地區(qū)（陽朔）有成功開發(fā)運營經(jīng)驗。項目主入口通道，狹窄崎嶇，且途中經(jīng)過附近村莊，比較雜亂。 （ 2）市政、公共配套劣勢 項目周邊為荒山、村莊，幾乎無任何市政、公共服務(wù)配套設(shè)施和休閑娛樂商業(yè)設(shè)施。從項目地理陽光 100 項目機(jī)遇 （ 1）交通機(jī)遇 ●毗鄰項目的桂林 — 雁山公 路（建委尚未有明確擬建計劃）的規(guī)劃修建從市區(qū)進(jìn)出項目將更加方便快捷，同時縮短了從主干道進(jìn)入項目的路程。拉寬了城市交通版圖，加強(qiáng)了外省市交通聯(lián)系，有利于項目外銷。（鐵路建成后，從桂林坐火車到廣州只需 2個多小時） （ 2）區(qū)域機(jī)遇 ●大學(xué)城遷入雁山區(qū)將帶來巨大商機(jī)。 ●城南片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)逐年旺盛，北京住總、桂林彰泰、德天集團(tuán)等一大批實力雄厚的地產(chǎn)商集中在城南進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 （ 3）市場機(jī)遇 在桂林與項目規(guī)模、地理位置類似的樓盤