【正文】 輔的混合模式。即預(yù)售人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)委托一家商業(yè)銀行作為預(yù)售款監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，并由預(yù)售人、商業(yè)銀行、擔(dān)保公司和房管局四方簽訂統(tǒng)一格式的“商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書”，明確四方的權(quán)利和義務(wù)。南京市采用的是商業(yè)銀行監(jiān)管模式。預(yù)售人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，二者簽訂的監(jiān)管協(xié)議應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門備案。監(jiān)管銀行按照監(jiān)管辦法及監(jiān)管協(xié)議的要求，實(shí)行?？顚Ｓ?，對(duì)所收取的房款（含按揭貸款）按形象進(jìn)度計(jì)劃撥付建設(shè)資金。東莞市采用的是政府監(jiān)管模式，于1998年開始實(shí)施商品房預(yù)售款監(jiān)管，廣東省于1998年通過省人大立法，明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管由政府部門進(jìn)行監(jiān)管，收取千分之二的管理費(fèi)。三、淮安市、南京市、東莞市預(yù)售款監(jiān)管的具體操作方法（一）淮安市?；窗彩信c商丘市一樣，同屬地級(jí)市，其機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能和我們大體相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及商品房預(yù)售許可職能均設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)管理處，現(xiàn)有人員7人。市規(guī)劃區(qū)年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成量在100億元以上，新開工面積700多萬平方米，竣工量 3 200多萬平方米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目170多個(gè)。開發(fā)管理機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款日常監(jiān)管履行下列職責(zé)：一是組織實(shí)施商品房預(yù)售款監(jiān)管工作；二是組織商品房預(yù)售款使用的受理和審查工作；三是負(fù)責(zé)對(duì)有資格的擔(dān)保公司開展商品房預(yù)售款擔(dān)?；顒?dòng)的準(zhǔn)入備案工作；四是受理商品房預(yù)售款收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴，依法查處違法使用商品房預(yù)售款的行為；五是其他與商品房預(yù)售款有關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管。經(jīng)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)后作為“監(jiān)管協(xié)議書”的附件和付款依據(jù)。造成其他損失的，擔(dān)保公司先行賠償后，再向預(yù)售人追償。監(jiān)管銀行按監(jiān)管辦法及銀行業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，做好金融服務(wù)工作，配合主管部門、開發(fā)企業(yè)，方便擔(dān)保公司及購房人辦理預(yù)售款存取業(yè)務(wù)手續(xù)。南京市。同時(shí)為便于《監(jiān)管辦法》實(shí)施，南京市房產(chǎn)管理局又制定下發(fā)了《商品房預(yù)售款監(jiān)管操作細(xì)則》（寧房管［2007］250號(hào)），從監(jiān)管賬戶的設(shè)立、監(jiān)管協(xié)議的備案、預(yù)售款的入賬、預(yù)售款的申請(qǐng)使用、監(jiān)管賬戶資金情況的動(dòng)態(tài)管理、監(jiān)管賬戶結(jié)算及注銷都做了明確的規(guī)定，真正實(shí)現(xiàn)“全程監(jiān)控、有限監(jiān)管，專款專戶、?？顚Ｓ谩?。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。為防止不可預(yù)見事件的發(fā)生，保證掃尾工程的資金，監(jiān)管資金的總額度應(yīng)為監(jiān)管標(biāo)的的建設(shè)資金總額加上建設(shè)資金總額度乘20%的不可預(yù)見費(fèi)支出。監(jiān)管協(xié)議的備案。預(yù)售款入賬開發(fā)企業(yè)或代理銷售機(jī)構(gòu)在預(yù)售中所收取的預(yù)售款（含按揭貸款），由購房人持交款單至監(jiān)管銀行進(jìn)行付款。開發(fā)企業(yè)所收的商品房預(yù)售款總額小于監(jiān)管標(biāo)的所需監(jiān)管資金總額時(shí)，除可按所收取的款項(xiàng)提取稅金外，不得截留或進(jìn)入其它賬戶。用先進(jìn)的信息手段代替現(xiàn)有的手工操作，以減少實(shí)現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，適時(shí)在我市試行商品房預(yù)售款監(jiān)管，以防止交易風(fēng)險(xiǎn)，減少購房糾紛。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；第三十條 預(yù)售人在商品房項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。二、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房[2010]53號(hào)）（九）完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。三、《關(guān)于商品房預(yù)售款使用實(shí)施差異化管理的通知》（東建房〔2013〕35號(hào)）一、商品房預(yù)售款實(shí)施差異化管理。（一）A級(jí)（信譽(yù)監(jiān)管）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合下列條件的，可申請(qǐng)A級(jí)監(jiān)管。（二）B級(jí)（常規(guī)監(jiān)管）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合下列條件的，可申請(qǐng)B級(jí)監(jiān)管。（三）C級(jí)（特別監(jiān)管）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近兩年有下列情形之一的，直接確定或降為C級(jí)監(jiān)管。六、有下列情形之一的，市住建局將暫停審核使用預(yù)售款申請(qǐng)：（一）經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)確定預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；（二）開發(fā)企業(yè)未按施工合同約定支付工程款（拖欠工程款）引發(fā)工程合同糾紛、工人工資糾紛，造成已售商品房施工工期延誤、預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用的；（三）其他違反商品房預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定