【正文】 信貸風(fēng)險(xiǎn)的一般特點(diǎn)主要包括一下幾點(diǎn)： （ 1）客觀性。 （ 2）不確定性。 （ 3）可控性。在具體的實(shí)踐活動(dòng)中，商業(yè)銀行針對各種風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，有效地控制了信貸風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)從一種可能存在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需要一定的外部條件，不容易被察覺，因此具有較強(qiáng)的隱蔽性。隨著宏觀 經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)。國家和地方政府出臺的各種經(jīng)濟(jì)干預(yù)政策也會對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國計(jì)民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用，其影響會涉及到社會的各個(gè)方面，一旦房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)大規(guī)模的違約，必將影響到整個(gè)金融體系穩(wěn)定，會快速傳遞江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 16 到其他經(jīng)濟(jì)主體，嚴(yán)重的甚至?xí)l(fā)持續(xù)經(jīng)濟(jì)衰退，如美國的次貸危機(jī)，不僅損害了本國經(jīng)濟(jì)，還殃及世界許多國家 [24]。當(dāng)國家房地產(chǎn)政策或商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款利率發(fā)生大幅調(diào) 整或劇烈波動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人信貸客戶就可能出現(xiàn)大面積違約，此時(shí)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)可能不僅局限于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)本身，還會迅速波及到以房地產(chǎn)為抵押物的其他信貸業(yè)務(wù)，以及負(fù)債業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等，形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) [25]。 第一階段是土地一級開發(fā)階段。在這個(gè)階段，商業(yè)銀行主要向這三類單位發(fā)放土地儲備貸款。商業(yè)銀行直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款，以及間接輸入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收房款以及關(guān)聯(lián)企業(yè)比如建筑安裝企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代墊款中包含的信貸資金部分。 第三階段是房地產(chǎn)銷售階段。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 17 以上三個(gè)階段之間存在著緊密的資金循環(huán)關(guān)系：一是第一階段和第二階段之間的資金循環(huán)，在第二階段商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，使其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有能力向土地開發(fā)商支付地價(jià)款，進(jìn)而為收回商業(yè)銀行在第一階段發(fā)放的土地一級開發(fā)貸款創(chuàng)造條件 (如圖 )；二是第二階段內(nèi)部的資金循環(huán)，商業(yè)銀行需等到向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回房款后才能夠收回向建筑安裝企業(yè)發(fā)放的貸款；三是第二、三階段之間的資金循環(huán)，商業(yè)銀行需等到商品房銷售出去并獲得售房款后才能收回向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸 款 (如圖 )[26]。特別是第三階段房屋的銷售在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠順利償還第一階段與第二階段的貸款，如果房屋銷售成功，那么在第二階段的房地產(chǎn)開發(fā)資金將順利收回，則第二階段的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)將隨之化解，并且使商業(yè)銀行能夠收回土地儲備貸款，從而使按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上集中在個(gè)人住房貸款上?？傊?，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金貫穿于我國房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展不僅給商業(yè)銀行增加了利潤，而且也使得商業(yè)銀行面臨著信貸風(fēng)險(xiǎn)。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 19 目前，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的度量方法較多，主要有傳統(tǒng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)度量方法、基于財(cái)務(wù)指標(biāo)的現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)分析方法與基于金融理論和數(shù)學(xué)工具的風(fēng)險(xiǎn)度量模型三種。 傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)度量方法 傳統(tǒng)分析方法主要是專家判斷法和貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法。在批準(zhǔn)信貸資金的決策中，銀行信貸負(fù)責(zé)人的專業(yè)知識、主觀判斷起著決定性的作用。如果實(shí)施專家判斷方法，將需要大量專門的信貸風(fēng)險(xiǎn)分析人員，但隨著銀行業(yè)務(wù)量的不斷增加，需的信貸風(fēng)險(xiǎn)分析人員就會越來越多，那么銀行的成本就會增加。 （ 2）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法是金融機(jī)構(gòu)在美國貨幣監(jiān)理署（ OCC）最早開發(fā)的評級 系統(tǒng)基礎(chǔ)上拓展而來的，將貸款按照質(zhì)量的高低分成若干個(gè)級別。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法是一種定性的分析方法，存在著難以量化的問題。 基于財(cái)務(wù)指標(biāo)的現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)分析方法 多元判別分析法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（ ANN）模型和 Logistic 模型是基于財(cái)務(wù)指標(biāo)的現(xiàn) 代統(tǒng)計(jì)分析方法中最為常見的三種方法。主要是從若干表明研究對象特征的變量值(主要是財(cái)務(wù)比率 )中篩選出能提供較多信息的因子并建立判別函數(shù)，推導(dǎo)出的判別函數(shù)對研究樣本分類時(shí)的錯(cuò)判率最小，然后對研究對象所屬類別進(jìn)行判別。它是從神經(jīng)心理學(xué)和認(rèn)識科學(xué)研究成果出發(fā)，應(yīng)用數(shù)學(xué)方法發(fā)展起來的一種并行分布模式處理系統(tǒng)。 （ 3） Logistic 模型是美國學(xué)者 Martin 于 1977 年首次運(yùn)用此方法對銀行經(jīng)營狀況和風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行分析研究，現(xiàn)在被廣泛應(yīng)用于信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測領(lǐng)域 [30]。 Logistic 模型不要求數(shù)據(jù)具有正態(tài)分布性、等方差性，減少了誤判的概率，西方學(xué)者在分類預(yù)測的研究中采用 Logistic 模型分析，該模型用于估計(jì)某種事件（客戶違約）發(fā)生的概率。 基于金融理論和數(shù)學(xué)工具的風(fēng)險(xiǎn)度量模型 期權(quán)定價(jià)法（ KMV）、 VAR 法 Credit Metrics 模型、信用風(fēng)險(xiǎn)附加（ Credit Risk+）模型和宏觀因素模擬（ CPV）方法都可以用來估計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)銀行整個(gè)資產(chǎn)組合價(jià)值的變化，以此來衡量商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。它利用莫頓模型（ Merton， 1974）為理論基礎(chǔ)將期權(quán)定價(jià)理論對貸款和風(fēng)險(xiǎn)債券進(jìn)行評估而開發(fā)出的一種信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控模型，將股權(quán)視為企業(yè)資產(chǎn)的看漲期權(quán)，通過對上市公司股票價(jià)格波動(dòng)的分析，來預(yù)測股權(quán)公開交易公司發(fā)生違約的可能性 [31]。 （ 3）信用風(fēng)險(xiǎn)附加（ Credit Risk+）模型由瑞士銀行金融部于 1997年提出，以保險(xiǎn)精算技術(shù)為基本方法，對資產(chǎn)組合違約概率度量的風(fēng)險(xiǎn)管理模型 [32]。 （ 4） Credit Portfolio View 模型是麥肯錫公司 1998 年提出的一種離散化的多時(shí)期經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，也稱麥肯錫模型。該模型認(rèn)為與經(jīng)濟(jì)周期相對應(yīng)還存在著信用周期，即當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮時(shí)期時(shí)，貸款企業(yè)的違約率普遍降低；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)，企業(yè)的信用質(zhì)量普遍下降，違約率偏高。 表 信貸風(fēng)險(xiǎn)度量方法比較分析匯總表 綜合對模型的比較可以發(fā)現(xiàn)，它們都是對信貸行為主體面臨的各種江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 23 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、計(jì)量、調(diào)節(jié)、監(jiān)測。 Logistic 模型在國內(nèi)外的研究中得到了反復(fù)驗(yàn)證，具有較高的預(yù)測效率，該方法既穩(wěn)健又適用。因此，我國商 業(yè)銀行應(yīng)該采用可操作性強(qiáng)、預(yù)測能力高的模型進(jìn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 24 3 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀及問題 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析 1998 年以來，在國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長的情況下，伴隨著我國城市住房體制改革和住房分配貨幣化政策的引導(dǎo)，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，促使我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)全面展開，房地產(chǎn)信貸資金呈現(xiàn)出逐年增加的趨勢。不管是開發(fā)商土地儲備還是房產(chǎn)建設(shè)方面，在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，商業(yè)銀行占據(jù)絕對份額 [50]。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到 30000 億元，是 1998 年的 倍，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重也上升到 %，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長速度也幾乎年年都高于同期金融機(jī)構(gòu)的貸款增長速度。由此可見，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一方面為我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供資金支持，另一方面也推動(dòng)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。由此可見，商業(yè)銀行對個(gè)人住房消費(fèi)貸款，一方面為我國消費(fèi)者購買住房提供資金，刺激房地產(chǎn)市場的需求，滿足廣大消費(fèi)者對住房的渴望，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的繁榮。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展時(shí)，我國商業(yè)銀行過 分看重眼前的利益，把房地產(chǎn)信貸資金作為銀行優(yōu)質(zhì)資金，不斷擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 27 規(guī)模，盲目搶占房地產(chǎn)信貸市場份額，對房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款時(shí)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的資金投放在房地產(chǎn)行業(yè)，在某種程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)過熱的發(fā)展。 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在問題 從信貸風(fēng)險(xiǎn)的來源來看，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在 以下幾個(gè)問題。 另一方面對于一個(gè)商業(yè)銀行來說，其經(jīng)營成敗的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是銀行市值的穩(wěn)定和增長，而不是短暫的銀行業(yè)績 的輝煌。 20xx 年的次貸危機(jī)，使得擁有 158 年歷史的華爾街第四大投行萊曼兄弟，遭遇到了破產(chǎn)的危機(jī)，而這次破產(chǎn)正是因?yàn)檫^度的追求業(yè)績，給房地產(chǎn)放出了巨額的貸款所導(dǎo)致的。信貸部門為完成放貸指標(biāo)或者是追求高業(yè)績，往往會將一些資金放貸給一些信譽(yù)度不高，或者償債能力比較差的公司，但是卻沒有一個(gè)有效的考核機(jī)制，去對那些不良的放貸業(yè)績進(jìn)行考核。例如 20xx 年廣發(fā)銀行珠海分行行長屈建國，利用自己分行行長的特權(quán)貪污受賄 3200 萬元，而其中的 1400 萬就是利用行長在發(fā)放貸款過程中的絕對決策權(quán)，向貸款公司進(jìn)行要挾而獲取的。 （ 3）商業(yè)銀行的信貸管理手段不夠完善 我國商業(yè)銀行的信貸管理手段還十分落后，在銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控方面亟待完善。有的商業(yè)銀行為拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場，存在不規(guī)范操作和忽視貸后的管理，沒有對項(xiàng)目貸款進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。 （ 4）商業(yè)銀行信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高 商業(yè)銀行的信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，直接關(guān)系這銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的高低，因?yàn)樾刨J人員的素質(zhì)跟不上，很容易導(dǎo)致操作性風(fēng)險(xiǎn)。缺乏專業(yè)信貸知識的工作人員不但無法識別信貸對象的風(fēng)險(xiǎn)，還會因?yàn)閭€(gè)人素質(zhì)能力的原因，產(chǎn)生一些由于操作失誤的風(fēng)險(xiǎn)，從而增加商業(yè)銀行的整體信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，推到了我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，但同時(shí)也出現(xiàn)了一系列的問題， 比如房地產(chǎn)價(jià)格增長過快、投資資金占比過大、供求矛盾突出、盲目擴(kuò)大規(guī)模等。 表 20xx 年至 20xx 年國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的部分重要措施 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 30 資料來源：根據(jù)相關(guān)資料整理而得 由以上列表可見，受 20xx 年美國次貸危機(jī)的影響，國家推出一系列措施對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，宏觀調(diào)控政策 存在時(shí)滯性并對房地產(chǎn)信貸江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 31 形成的沖擊波在所難免。許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)管理不規(guī)范開始停工整頓，有的企業(yè)甚至被吊銷資格，自有資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜，面臨退出房地產(chǎn)行業(yè)甚至倒閉的可能。 房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況 目前，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道相對比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)從購買土地、項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、建筑施工和房屋銷售每一階段都需要商業(yè)銀行信貸資金的支持。 表 1998 年至 20xx 年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金來源情況（單位：億元） 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 32 具體數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，國家統(tǒng)計(jì)局 從表 我們可以看出 ,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金約占 26%35%左右，國內(nèi)貸款約占 15%23%左右，利用外資資金的金額相對銀行貸 款卻少之又少。由于融資渠道單一，在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期銀根縮緊后，沒有其他融資渠道替代，使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 33 業(yè)銀行。隨著現(xiàn)代金融理論的發(fā)展和信貸風(fēng)險(xiǎn)測量工具的創(chuàng)新，商業(yè)銀行需要合理科學(xué)地開發(fā)適合自身特點(diǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型，提高銀行判斷損失特征的能力和評估貸款企業(yè)違約特征的能力。風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)依據(jù)客觀的指標(biāo)，建立預(yù)警體系，對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，能有效地控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，保證信貸資金的安全和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行 [69]。下面以某股份制銀行信用等級評定的指標(biāo)和記分方法為例介紹。 （ 2）定性指標(biāo) ①經(jīng)營歷史（成立時(shí)間從事主營業(yè)務(wù)時(shí)間，現(xiàn)任管理層任職期限）； ②信用歷史（在我行違約情況，在他行違約情況 ，商業(yè)信用，其他江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 34 信用）； ③產(chǎn)品競爭力（產(chǎn)品替代性，產(chǎn)品多元化程度）； ④企業(yè)發(fā)展趨勢（融資能力，設(shè)備技術(shù)水平，市場份額，發(fā)展情景，產(chǎn)業(yè)政策）。 表 某股份制銀行授信客戶信用風(fēng)險(xiǎn)評級核心標(biāo)準(zhǔn) 隨著我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)評級體系的不斷完善，商業(yè)銀行針對客戶的評級結(jié)果已在授權(quán)管理、客戶的準(zhǔn)入和退出、項(xiàng)目的決策、貸款的數(shù)額等領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用，已經(jīng)成為客戶業(yè)務(wù)需求差別化授權(quán)管理的重要依據(jù)，也是客戶準(zhǔn)入和退出環(huán)節(jié)中重要的參考指標(biāo)。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 36 （ 2）信用評級結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn) 目前各個(gè)商業(yè)銀行都建立有自己的評級系統(tǒng)，評價(jià)口徑不一致，評級的結(jié)果僅限于銀行內(nèi)部使用，來確定授信額度，對外并沒有公開，很難判斷其各個(gè)銀行評級結(jié)果的準(zhǔn)確性。 構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)原則 （ 1）系統(tǒng)性和針對性原則 構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，所選指標(biāo)能從不同層次、不同角度系統(tǒng)全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)，能夠真實(shí)地反映房地產(chǎn)企業(yè)的整體水平，由于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成過程中受到多種因素的影響，所以所選指標(biāo)要求必須系統(tǒng)、全面，具有層次性。選取的指標(biāo)之間如果存在交叉和相關(guān)性，則會影響其判斷的準(zhǔn)確性和評估效率，從而降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測的可信度。構(gòu)建的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)在實(shí)際運(yùn)用中具備可行性，以便銀行信貸管理者進(jìn)行操作和應(yīng)用。 （ 1）宏觀