【正文】 ，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個(gè)性和城市特色。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開(kāi)工段孔樁(80多柱)和地梁。全長(zhǎng)2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。這表明不僅從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。國(guó)家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開(kāi)、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益。一 項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目地理位置評(píng)估項(xiàng)目位置瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價(jià)格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌。回籠灣街區(qū)因其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，多年來(lái)形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達(dá)，流動(dòng)人口數(shù)量大。 ※ 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多且密集。 ※ 該區(qū)未來(lái)開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃較為樂(lè)觀發(fā)展空間大。本案不直接臨街，但進(jìn)出又比較方便，利于居家。(二)項(xiàng)目定位在對(duì)本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對(duì)目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目，借此形成項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢(shì)。主題命名：鳳林山莊1)消費(fèi)群體定位建材市場(chǎng)、沱江建材市場(chǎng)、科維商城、小市舊城居民區(qū)、江陽(yáng)區(qū)舊城居民區(qū)。小市舊城居民街區(qū)。北城舊城居民街區(qū)。三、項(xiàng)目各階段銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略制定此銷(xiāo)售策略以及配合銷(xiāo)售策略所采取的相應(yīng)宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷(xiāo)售達(dá)到理想的效果，讓本案在銷(xiāo)售的過(guò)程中能更好地、更容易地實(shí)施銷(xiāo)售控制，并且針對(duì)每一個(gè)銷(xiāo)售階段都能夠有計(jì)劃、有原則、有目的的行動(dòng)，而不是盲目地、沖動(dòng)地想然而然的想到什么做什么。(一)項(xiàng)目總銷(xiāo)售方針與目標(biāo)項(xiàng)目銷(xiāo)售方針1) 在本案的全程銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地探討和研究，并善于及時(shí)總結(jié)項(xiàng)目在任何銷(xiāo)售階段中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，分析問(wèn)題并歸納上報(bào)可行性建議。遇到任何銷(xiāo)售困難時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)主管部門(mén)或與開(kāi)發(fā)商、建筑商進(jìn)行有效溝通，共同尋求解決方案。項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)制定項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)主要受到：項(xiàng)目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售力四大因素左右。項(xiàng)目工期也只能是預(yù)計(jì)在20__年3月份左右主體封頂，園林景觀建造更遲之一步。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個(gè)月的銷(xiāo)售周期內(nèi)制定了兩種目標(biāo)：1)保守銷(xiāo)售目標(biāo)。保守銷(xiāo)售目標(biāo)：完成總銷(xiāo)售量的60%左右。最佳銷(xiāo)售目標(biāo)：完成總銷(xiāo)售量的90%左右。(二)認(rèn)購(gòu)期銷(xiāo)售策略及宣傳推廣策略結(jié)合本案周邊項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，對(duì)于本案的價(jià)格定位我的建議是不宜過(guò)早地公之于眾，在該片區(qū)的價(jià)格全部比本案初步設(shè)想價(jià)格定位低的情況下，如果較早地將本案價(jià)格公布及銷(xiāo)售，容易造成消費(fèi)者在沒(méi)看到項(xiàng)目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項(xiàng)目與同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相互混淆不清，導(dǎo)致差異化優(yōu)勢(shì)不能形成，從而使消費(fèi)者尚失對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)信心和購(gòu)買(mǎi)的決心。采取摸底的工作思路，在介紹的過(guò)程中全部只告知消費(fèi)者項(xiàng)目今后的規(guī)劃建設(shè)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、園林景觀設(shè)計(jì)和大概的價(jià)格，銷(xiāo)售部門(mén)及其開(kāi)發(fā)商和建筑商在這點(diǎn)上應(yīng)當(dāng)高度重視，嚴(yán)守項(xiàng)目機(jī)密，注意對(duì)外宣傳的措詞，統(tǒng)一口徑。與本案不相符的情況，不能夸大事實(shí)。2) 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中每天所暴露出來(lái)的問(wèn)題以及客戶(hù)提出的建議應(yīng)在每日歸納總結(jié)成文，定時(shí)上報(bào)主管部門(mén)。對(duì)于各項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)統(tǒng)計(jì)認(rèn)真分析，及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，抓住重點(diǎn)，按人落實(shí)任務(wù)并設(shè)立量化目標(biāo)。5) 項(xiàng)目主管應(yīng)有效監(jiān)督和管理行銷(xiāo)人員的宣傳實(shí)效。這是驗(yàn)證項(xiàng)目定位和制定銷(xiāo)售價(jià)格的最為有利的時(shí)期。2)采集信息。認(rèn)購(gòu)期時(shí)間20__年11月1日——20__年11月30日銷(xiāo)售場(chǎng)地安排鳳林山莊售樓中心認(rèn)購(gòu)期實(shí)施辦法1) 在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購(gòu)，大量的通過(guò)行銷(xiāo)手段，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一些廣告發(fā)布和網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布，傳達(dá)本案的開(kāi)發(fā)理念，同時(shí)制造項(xiàng)目懸念。3) 在認(rèn)購(gòu)期排號(hào)的促銷(xiāo)政策上，不論是銷(xiāo)售部、開(kāi)發(fā)商還是建筑商都應(yīng)保持高度的統(tǒng)一。4) 所有排號(hào)客戶(hù)如在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)選擇不到自己所滿(mǎn)意的戶(hù)型、位置，可如數(shù)退還所交納的￥5000元排號(hào)費(fèi)。在認(rèn)購(gòu)階段過(guò)后對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格和促銷(xiāo)策略將作相應(yīng)的調(diào)整，價(jià)格的制定將會(huì)更將細(xì)化到位置、樓層、結(jié)構(gòu)上。在強(qiáng)銷(xiāo)期的工作中除了外圍市場(chǎng)的鞏固和開(kāi)拓之外，更重要的將是項(xiàng)目自身的強(qiáng)化，諸如：項(xiàng)目工程進(jìn)度必須嚴(yán)格按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定條款得以順利的完成，在該階段中項(xiàng)目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應(yīng)當(dāng)花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測(cè)繪報(bào)告》必須要求在項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成，以便于項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》的如期取得。另一方面在市場(chǎng)宣傳推廣上，利用元旦和春節(jié)的機(jī)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目推廣，由于在此時(shí)機(jī)中正是瀘州房地產(chǎn)行業(yè)大盤(pán)和名盤(pán)大力推廣的時(shí)候，采用“跟隨作戰(zhàn)”的方法，我們并不是要求與大盤(pán)和名盤(pán)相互攀比，而是重在借助大盤(pán)和名盤(pán)的品牌優(yōu)勢(shì)，抓住大盤(pán)和名盤(pán)的市場(chǎng)空缺點(diǎn)，拾遺補(bǔ)缺的填補(bǔ)消費(fèi)者需求和市場(chǎng)的空白點(diǎn)。在銷(xiāo)售中所有銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持認(rèn)購(gòu)階段的工作態(tài)度和工作激情，加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，積極地參與項(xiàng)目的相關(guān)培訓(xùn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售主管應(yīng)在每月制定當(dāng)月的銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃，有效地組織和安排培訓(xùn)工作。2) 在市場(chǎng)鞏固上除廣告宣傳外，銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶(hù)建立良好的關(guān)系，認(rèn)真做好客戶(hù)回訪跟進(jìn)的相關(guān)報(bào)表和工作日記。強(qiáng)銷(xiāo)期實(shí)施辦法◆ 強(qiáng)銷(xiāo)期工作分為三步走：第一步，總結(jié)分析階段。第三步：突破階段。2)實(shí)效階段(20__年1月1日——20__年2月28日)通過(guò)總結(jié)分析明確項(xiàng)目所存在的問(wèn)題后，在強(qiáng)銷(xiāo)期的中期應(yīng)當(dāng)在工作上展開(kāi)具有實(shí)質(zhì)性很強(qiáng)的工作，工程建設(shè)、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預(yù)售許可證》的辦理，銷(xiāo)售人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，行銷(xiāo)結(jié)構(gòu)的建立，都應(yīng)當(dāng)充分地按照即定的方案開(kāi)展工作。這個(gè)時(shí)候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過(guò)行銷(xiāo)人員的一對(duì)一行銷(xiāo)和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。五 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略(一)各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針1)執(zhí)行價(jià)格各階段的執(zhí)行價(jià)格將在認(rèn)購(gòu)階段之后提供2)執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針在項(xiàng)目全程銷(xiāo)售中，價(jià)格因素是至關(guān)重要的，在項(xiàng)目的初期(認(rèn)購(gòu)階段)我們?cè)O(shè)立一個(gè)比較均衡，同時(shí)也是比較高端的價(jià)位目的是在于最大限度地考驗(yàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度和消費(fèi)接受能力，如果在一階段所設(shè)定的價(jià)格能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，且反應(yīng)熱烈，那么在今后的價(jià)格制定中將呈上升趨勢(shì)，其上升空間保持在三個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi)。(二)各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則1)在項(xiàng)目銷(xiāo)售的各個(gè)階段中如有大型SP促銷(xiāo)活動(dòng)原則上讓利按照促銷(xiāo)方案執(zhí)行。分期付款：96折。親友一起購(gòu)買(mǎi)(10套以?xún)?nèi))：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折。時(shí)期配合事項(xiàng)完成時(shí)間預(yù)熱準(zhǔn)備期四證、土地使用年限、項(xiàng)目效果圖、戶(hù)型圖、園林景觀規(guī)劃方案、交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用20__年10月31日前認(rèn)購(gòu)期戶(hù)型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購(gòu)促銷(xiāo)方案定稿、正式認(rèn)購(gòu)執(zhí)行價(jià)格確定、《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》確定20__年11月30日前正式認(rèn)購(gòu)階段財(cái)務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場(chǎng)花卉、椅子提供《商品房定購(gòu)協(xié)議》確定、元旦促銷(xiāo)方案確定、強(qiáng)銷(xiāo)期執(zhí)行價(jià)格確定20__年12月7日前強(qiáng)銷(xiāo)期春節(jié)促銷(xiāo)方案確定、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、房監(jiān)所測(cè)繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理20__年3月31日前持續(xù)期持續(xù)期促銷(xiāo)策略和執(zhí)行價(jià)格確定20__年4月3日前清盤(pán)期清盤(pán)期促銷(xiāo)策略和執(zhí)行價(jià)格確定20__年4月30日前房地產(chǎn)優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)方案篇11一、營(yíng)銷(xiāo)概況：房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦。感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽。三、構(gòu)思框架：1)以塑造形象為主，渲染品味和意念。3)體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活。四、實(shí)戰(zhàn)流程：形象定位：對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。主要賣(mài)點(diǎn)：對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：1)地理位置。3)、樓盤(pán)做工用料。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷(xiāo)售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。2)闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源。4)闡述樓盤(pán)人口密度情況。6)闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。8)闡述樓盤(pán)的舒適溫馨。10)闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃。12)闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義。廣告階段劃分：對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。房地產(chǎn)優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)方案篇12一、活動(dòng)目的：培養(yǎng)節(jié)日氣氛,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶(hù)關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心，最終促進(jìn)銷(xiāo)售量的提高。新怡園為回饋新老客戶(hù)，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動(dòng)：正月十五“送元宵”活動(dòng)，活動(dòng)期間，進(jìn)售樓處看房的客戶(hù)，即可得到精美元宵一份。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎(jiǎng)勵(lì)也寫(xiě)上，凡答對(duì)者即可得到精美小禮品一份(獎(jiǎng)品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺(tái)歷等)延用“萬(wàn)元置業(yè)”首付款借款活動(dòng)：A、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶(hù)執(zhí)行借款半年。為了配合宣傳，使整個(gè)小區(qū)達(dá)到喜慶和宣傳的氛圍，繼續(xù)在門(mén)口發(fā)放帶樓盤(pán)名稱(chēng)資料的福字?；顒?dòng)策劃“三五元宵，花燈吐艷”，新方馬上有房啦!元宵節(jié)期間新方如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)