【正文】 多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果 或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商 品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接 導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不 信任的關(guān)系。 . 兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸， 其中不乏國際大型集團(tuán)公司，但開發(fā)商并 不知道此項(xiàng)目一直未被列入商家下一步發(fā) 展計(jì)劃，致使招商工作毫無進(jìn)展。 . 如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)， 忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及 不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因 素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不 會輕易簽訂合約，最后項(xiàng)目只能以較低的 價格草草出售。 . 出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快 速招租消化，易租的先租，不易租的低價 出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè) 態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進(jìn)行專業(yè)配比和 合理的開發(fā)。 Shopping Mall起源于美國一般位于城郊 美國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其產(chǎn)生建立在城市不斷 擴(kuò)大，汽車擁有量達(dá)到一定程度，郊區(qū)人 口增長設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商 業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設(shè)施相應(yīng) 增加。 風(fēng)險五：輕信主力店 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成 的綜合體，主力店作為中堅(jiān)力量，憑借深 入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高 Mall的影響 力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周 圍小商鋪的運(yùn)營。 . 例如某些主力店只針對定向消費(fèi)人群，如家居品 牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。 . 這種情況下，主力店未必能拉動整個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目的經(jīng)濟(jì)效益。 判斷一個 Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周圍是否有足夠市場需求支撐； 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合 理完善； 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目否具有足夠的吸引力，有形的建筑 空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡 量標(biāo)準(zhǔn)。 . 然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實(shí) 例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模 仿照搬，輕信榜樣的力量，忽視了案例成 功的很多特殊因素。 . 于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱 情，其結(jié)果是投資者回報率降低，紛紛轉(zhuǎn) 讓甚至空置商鋪。 國外 Shopping Mall多是等 80%以上主力店 確定后才開始整體設(shè)計(jì)工作。 風(fēng)險九：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于其體量大、投資高、回 報周期長等特點(diǎn)，大型商業(yè)設(shè)計(jì)是特殊專 業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。 風(fēng)險十：交通弊端阻截客流 交通的暢通和人流的多少，是衡量一個商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。 . 但據(jù)了解，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多 數(shù)停車場，所設(shè)車位一般都只在 30～ 280個 之間，特大型的停車場車位也不過 800～ 1000個，與商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模根本無法配套。 . 因此只有擅長大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，擁 有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，才能在 設(shè)計(jì)中少走彎路，節(jié)約時間和成本。 風(fēng)險十二：招商難度大主力店開業(yè)后小主力還沒有 影子 招商的難度大主要原因在于如下四個方面： . 項(xiàng)目建設(shè)期較長，主力店群對項(xiàng)目業(yè)態(tài) 變化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成 合作聯(lián)盟。雖然有 項(xiàng)目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有 一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場 地發(fā)展新的分店。 . 在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外， 這一點(diǎn)也是考慮的重點(diǎn)。 實(shí)戰(zhàn)兵法 主題突出結(jié)構(gòu)合理 MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功 能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超 市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位 于家庭的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享 受。 . 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用 各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的 成功營運(yùn)，而對商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營 業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。 合理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的 招商提供方向性的指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目招商的 進(jìn)度； . 同時也能在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中為個體商家 創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目 的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧 客，增加購物中心的內(nèi)在價值，提升市場 競爭力，為項(xiàng)目的長期繁榮奠定基礎(chǔ)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是一個全面的、綜合 的過程，它涵蓋企業(yè)的目標(biāo)市場定位、業(yè) 態(tài)定位、功能定位、經(jīng)營定位、招商策略 定位、營銷策略定位以及企業(yè)形象定位 等，這些定位是相互關(guān)聯(lián)、相互作用、相 互影響、互為促進(jìn)的。 實(shí)戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 . 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目籌建之初，要根據(jù)當(dāng)?shù)? 的市場條件和該項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè) 現(xiàn)狀，科學(xué)地確定該項(xiàng)目要做成哪種經(jīng)營 業(yè)態(tài)，是做綜合性商業(yè)項(xiàng)目、主題性商場、 超市，還是做成百貨與超市相結(jié)合的綜合 業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、 Mall等。 實(shí)戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能定位即根據(jù)項(xiàng)目的整 體規(guī)模、開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行的功能確定與功能 布局。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營定位 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行經(jīng)營定位時，要考慮 項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)總量、城 鄉(xiāng)居民收入水平、消費(fèi)能力、市場容量和 總體需求，同時要充分結(jié)合當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展 空間，著眼未來，從戰(zhàn)略眼光定位，貼近 市場，貼近消費(fèi)者。 . 商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行營銷策略定位之前，要對當(dāng)?shù)氐? 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、競爭狀況、購買能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、 商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、顧客購成、銷售客單價等等進(jìn)行 詳實(shí)的調(diào)查，并據(jù)此確定商業(yè)企業(yè)的營銷策略與 銷售方式。 實(shí)戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)形象定位 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，可以借助 CIS系 統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)。 一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須根據(jù) 自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢，集中力量針對某一特 定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動，以避免在自 身的弱勢上與強(qiáng)有力的對手全面競爭。 實(shí)戰(zhàn)兵法 項(xiàng)目定位、規(guī)劃組合 很多項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游都可能成為其商業(yè)元素； 做商業(yè)地產(chǎn)時需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素； 而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃； 制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)； 把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上； 實(shí)戰(zhàn)兵法 準(zhǔn)確定位是項(xiàng)目經(jīng)營的前提和保障 實(shí)戰(zhàn)兵法 定位的重要性 . 找對人就是要重新反思一下 . Mall的目標(biāo)顧客是怎樣的 . 來自哪里 . 收入是怎樣的 . 家庭是怎樣的 . 性別是什么 . 年齡是什么 . 一定要具體化 實(shí)戰(zhàn)兵法 定對位 定對位實(shí)際上解決是滿足目標(biāo)顧客哪一方面的訴求 并不是說你找到了目標(biāo)顧客就是完成任務(wù)了 滿足目標(biāo)顧客的訴求可以是單一的 目標(biāo)顧客選擇來定位 . １；如何把零售要素組合 . 實(shí)現(xiàn)前面確定的定位 . 這是非常重要的問題 . ２，零售要素就是把根據(jù) . 目標(biāo)顧客和市場定位 . 確定產(chǎn)品組合的品牌 . ３ . 價格水平服務(wù)店環(huán)境 . 店內(nèi)的環(huán)境實(shí)現(xiàn)目標(biāo) . 要與顧客的良好溝通 核心內(nèi)容六、招商與開業(yè) 占絕對性位置的主力店 . → 主力店具體的進(jìn)度，他們的進(jìn)度會影響 整個開業(yè)計(jì)劃。 . 籌備階段的主力店 . 商戶篩選 確定主力店群其作用主要有四個 有助于穩(wěn)定整個項(xiàng)目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個 項(xiàng)目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而知 , 知名度 較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有 利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展； . 知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激 鋪位的銷售，以及對中小店群的招商； . 主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn) 可以幫助項(xiàng)目在日后的營運(yùn)中，能在保持一定量客流的基 礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用； . 主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng) 目整體租金收入。 . 中小店的鋪位租金往往是主力店的 4~10 倍，有的甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的 主要利潤來源。其 租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開 始遞增，遞增在 3%~10%。而中小型店的租期一般為 3年左 右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。 , March 22, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :37:2906:37Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :37:2906:37:29March 22, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 上午 6時 37分 :37March 22, 2023 1行動出成果，工作出財富。 上午 6時 37分 29秒 上午 6時 37分 06:37: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 06:37:2906:37:2906:373/22/2023 6:37:29 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 06:37:2906:37:2906:37Wednesday, March 22, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 22日星期三 上午 6時 37分 30秒 06:37: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 22日星期三 6時 37分 30秒 06:37:3022 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :37:3006:37Mar2322Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 22日星期三 上午 6時 37分 30秒 06:37: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 22日星期三 6時 37分 30秒 06:37:3022 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要