【正文】 的城市）2023年度中國(guó)最具區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百?gòu)?qiáng)2023年度全國(guó)文明縣城長(zhǎng)沙縣經(jīng)濟(jì)環(huán)境長(zhǎng)沙縣經(jīng)濟(jì)環(huán)境4445四、 2023年長(zhǎng)沙 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 發(fā)展現(xiàn)狀 4647擁有天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及讓利于投資者的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，贏得了國(guó)內(nèi)外投資者的青睞。先后引進(jìn)了韓國(guó) LG、荷蘭飛利浦、法國(guó)達(dá)能、日本三菱、日本巖井、美國(guó)可口可樂(lè)、百事可樂(lè)、 三一重工、北汽福田、長(zhǎng)豐獵豹、遠(yuǎn)大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)先后落戶園區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，地處湖南省會(huì)長(zhǎng)沙東郊星沙，規(guī)劃控制面積 。　　晉升國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)以來(lái)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)以年平均增長(zhǎng) 40％左右的速度，保持著超常規(guī)快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，其規(guī)模工業(yè)年產(chǎn)值占長(zhǎng)沙市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的 1/3，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額占長(zhǎng)沙市進(jìn)出口總額 1/2，平均每平方公里實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 35億元，實(shí)現(xiàn)稅收 ，單位面積土地產(chǎn)出率領(lǐng)先中西部。其綜合投資環(huán)境在中西部地區(qū)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中名列第二。至 “十一五 ”期末，長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)將全面完成 38平方公里范圍內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)年工業(yè)產(chǎn)值 1000億元，稅收 50億元的宏偉目標(biāo)。辦公用房越來(lái)越緊缺。同時(shí)，對(duì)于規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力都在湖南提高整個(gè)長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程起到意義深遠(yuǎn)的作用。的重點(diǎn)。長(zhǎng)沙縣也出臺(tái)了 《 關(guān)于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定 》 中對(duì)綜合寫字樓項(xiàng)目給予了政策上的大力支持，鼓勵(lì)投資商開發(fā)商務(wù)寫字樓宇。54（二）（二） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)? 從目前星沙 “大交通環(huán)境 ”來(lái)看，其規(guī)劃與建設(shè)的優(yōu)勢(shì)十分明顯：京珠高速、 107國(guó)道、省道 S207線南伸北展，長(zhǎng)永高速、機(jī)場(chǎng)高速、 319國(guó)道相互交匯（株黃高速、武廣鐵路正在開工建設(shè)，規(guī)劃中的京廣鐵路復(fù)線也貫穿于此），而湖南省唯一的國(guó)際航空港黃花機(jī)場(chǎng)也坐落于此，縣城距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)沙火車站、湘江碼頭、霞凝新港、長(zhǎng)沙汽車東站均約 8公里，儼然形成了西聯(lián)市區(qū)、北通星港城，東達(dá)黃花機(jī)場(chǎng)、南及株洲、湘潭的開放性水、陸、空立體交通網(wǎng)，一個(gè)以縣城為中心的 “十分鐘經(jīng)濟(jì)圈 ”更是初露端倪。? 星沙現(xiàn)有 36條主次干道，形成了星沙大道、開元路為南北、東西主軸的 “十縱十橫 ”道路骨架格局。 55地段優(yōu)勢(shì)：區(qū)位條件好，交通便利，發(fā)展?jié)摿Υ?。使長(zhǎng)沙中心城區(qū)到星沙的車程由過(guò)去半小時(shí)縮短為 10分鐘。資源稀缺優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地段屬長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成熟區(qū)域，項(xiàng)目周邊土地基本已開發(fā)完畢，閑置土地很少。56W（劣勢(shì)）：（劣勢(shì)）：項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)與居民區(qū)交接地帶，附近居民主要為拆遷安置和國(guó)、項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)與居民區(qū)交接地帶，附近居民主要為拆遷安置和國(guó) 企家屬院，缺少商業(yè)氛圍；企家屬院，缺少商業(yè)氛圍；生活、購(gòu)物、酒店休閑等配套設(shè)施距離稍遠(yuǎn)；、生活、購(gòu)物、酒店休閑等配套設(shè)施距離稍遠(yuǎn)；項(xiàng)目面積較小，影響對(duì)氛圍營(yíng)造和周邊的帶動(dòng)作用。57O（機(jī)會(huì)）：（機(jī)會(huì)）：? 長(zhǎng)沙縣政府長(zhǎng)沙縣政府 2023年啟動(dòng)年啟動(dòng) 6大龍頭項(xiàng)目，直接投資大龍頭項(xiàng)目，直接投資 32億元，改善區(qū)域投億元，改善區(qū)域投資環(huán)境。對(duì)提升區(qū)域投資價(jià)值，刺激外部投資需求拉動(dòng)作用很大；? 長(zhǎng)沙地區(qū)新型工業(yè)園模式尚處于萌芽之中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，潛在市場(chǎng)長(zhǎng)沙地區(qū)新型工業(yè)園模式尚處于萌芽之中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，潛在市場(chǎng)需求大；需求大；? 武廣高鐵的開通，有利于長(zhǎng)沙整體投資環(huán)境的促進(jìn)。? 地鐵二號(hào)線從附近經(jīng)過(guò)，地鐵物業(yè)概念吸引力大。58國(guó)家宏觀政策、國(guó)家宏觀政策的不確定性的不確定性 ；發(fā)展商自身開、發(fā)展商自身開發(fā)運(yùn)營(yíng)及招商模發(fā)運(yùn)營(yíng)及招商模式。東湖高新開發(fā)的、東湖高新開發(fā)的長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心的品牌影響力；的品牌影響力；星沙、星沙 “長(zhǎng)永高速長(zhǎng)永高速CBD項(xiàng)目項(xiàng)目 ”即將上馬，即將上馬，可能會(huì)分流部分潛在可能會(huì)分流部分潛在客戶；客戶；T（威脅）59二二 ）） 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析[1]實(shí)力雄厚、發(fā)展歷史悠久的大公司：這一類公司資金充裕，注意對(duì)其形象的維護(hù)，因而對(duì)寫字樓的要求較高，高檔獨(dú)棟寫字樓通常是他們的購(gòu)買目標(biāo)。在可以承受的范圍之內(nèi)，形象好、品質(zhì)高的寫字樓仍然是他們的首選。[3]投資地產(chǎn)者：這類人主要關(guān)注項(xiàng)目的投資價(jià)值、升值空間、項(xiàng)目炒作銷售熱度和投資收益性價(jià)比。馬王堆批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)幾年內(nèi)也將遷至星沙地區(qū)。經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)有 10座 110KV以上的變電站，供電區(qū)域最大負(fù)荷為336兆瓦，可提供雙回路供電選擇。固話、移動(dòng)通訊、寬帶設(shè)施齊全。60三 ）項(xiàng)目基本概況 “中部金谷中部金谷 ”項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（星沙）東四路西側(cè)，湖南水利項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（星沙）東四路西側(cè)，湖南水利電力學(xué)校對(duì)面，占地電力學(xué)校對(duì)面，占地 216畝。項(xiàng)目南臨盼盼路與星沙大道、京珠高速、319國(guó)道相連，周邊還有長(zhǎng)永高速、機(jī)場(chǎng)高速、國(guó)道相連，周邊還有長(zhǎng)永高速、機(jī)場(chǎng)高速、 107國(guó)道。東至黃花機(jī)場(chǎng)，南接長(zhǎng)株潭城市群，西臨長(zhǎng)沙火車站和湘凝新港。地理位置優(yōu)越，出入交通十分方便。61第二篇：項(xiàng)目總體定位62一、國(guó)內(nèi)新型標(biāo)志園區(qū)市場(chǎng)定位6364武漢：武漢： 中部慧谷中部慧谷 、 國(guó)際企業(yè)中心國(guó)際企業(yè)中心1成都：成都： 西部智谷西部智谷 、 青羊工業(yè)總部基地青羊工業(yè)總部基地2廣州：廣州： 科匯金谷科匯金谷 、 MOCA?創(chuàng)意城創(chuàng)意城3北京：北京： 聯(lián)東聯(lián)東 U谷谷 、 BDA芯中心芯中心465中國(guó)區(qū)域新型工中國(guó)區(qū)域新型工 業(yè)業(yè) 園分析園分析 對(duì)對(duì) 照表照表名稱 規(guī)模 地點(diǎn) 賣點(diǎn) 目標(biāo) 戶型中部慧谷 占地面積：533600㎡建筑面積 :700000㎡武漢 武漢國(guó)際服務(wù)外包企業(yè)公園 研發(fā)、辦公、展示、酒店、公寓，國(guó)際國(guó)內(nèi) IT及軟件研發(fā)、汽車研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)、生命生物科學(xué)、創(chuàng)意文化、商務(wù)服務(wù)、教育培訓(xùn)等。國(guó)際企業(yè)中心 占地面積： 330000㎡建筑面積： 400000㎡武漢 專門為滿足中國(guó)知識(shí)密集型企業(yè)入住美國(guó)硅谷的夢(mèng)想，而量身定制的 “武漢硅谷 ”。大小面積、組合分割型，寫字樓、廠房，兼取兩者優(yōu)點(diǎn)的結(jié)合體。知名企業(yè)區(qū)域總部聚集區(qū)、技術(shù)研發(fā)及服務(wù)外包中心、 IT動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地等四大類產(chǎn)業(yè)。青羊工業(yè)總部基地占地面積 1089畝建筑面積： 690000㎡成都 西南總部經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者，打造 “融景式獨(dú)棟總部 ”為主，將辦公、研發(fā)、商務(wù)、合作、交流作為具體的功能形態(tài)，以搭建企業(yè)合作圈層。獨(dú)棟生態(tài)型寫字樓、研發(fā)。 國(guó)內(nèi)外有持久競(jìng)爭(zhēng)力的大中型企業(yè)。MOCA?創(chuàng)意城 占地面積： 205727㎡建筑面積： 480909㎡廣州 打造成南中國(guó)首席創(chuàng)意總部集群，集 “創(chuàng)意總部 +生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 EOD+產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái) ”。聯(lián)東 u谷 占地面積： 1300畝 北京 集產(chǎn)、學(xué)、研一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園 世界 500強(qiáng)企業(yè)，國(guó)內(nèi)行業(yè) 100強(qiáng)企業(yè) +有潛力、快速成長(zhǎng)的優(yōu)秀中小企業(yè)獨(dú)棟、雙拼、企業(yè)定制、廠房、寫字樓。 獨(dú)棟、雙拼、三拼寫字樓、研發(fā)。本公司是 擁 有十五年開 發(fā) 科技工 業(yè) 園區(qū)建 設(shè)經(jīng)驗(yàn) 的國(guó)內(nèi)知名上市公司。引 進(jìn) 了以 華 新水泥、凱 迪水 務(wù) 、祥云化工、新華揚(yáng) 生物等海內(nèi)外上市公司和行 業(yè)領(lǐng)軍 企 業(yè)為 代表的高科技企 業(yè) 百余家，形成超 強(qiáng) 陣 容的 產(chǎn)業(yè) 集群，成 為 了光谷 產(chǎn)業(yè)帶 中的閃 耀明珠。項(xiàng)目位于武侯工業(yè)園北端，地處成都市三環(huán)路外側(cè)，與連接成都雙流國(guó)際機(jī) 場(chǎng)的貨運(yùn)大道相連，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 5公里，火車西站約 5公里，火車南站約 10公里，物流便宜，交通便捷，是成都市已有工業(yè)總部園區(qū)中距離市區(qū)最近的園區(qū)。西部智谷超前規(guī)劃，設(shè)計(jì)有約 1萬(wàn)個(gè)地下停車位，車位配置比例領(lǐng)先于其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！　?1青羊總部基地占地面積 :65000平方米，總建筑面積 :130000平方米。　　經(jīng)過(guò)六年的來(lái)發(fā)與沉淀，青羊總部基地已完成項(xiàng)目 4期近 60萬(wàn)㎡的建設(shè)，入駐企業(yè)達(dá) 150余家，其中不乏世界 500強(qiáng)企業(yè)置信凱德，國(guó)家水電部直屬重點(diǎn)企業(yè) —— 葛洲壩機(jī)電公司，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)企業(yè)工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中鐵二十三局集團(tuán)第八工程有限公司等，也不乏深圳海洋王這樣的不遠(yuǎn)萬(wàn)里擇址青羊總部基地的外地強(qiáng)企?？茀R金谷具有的獨(dú)門獨(dú)院，確保企業(yè)辦公環(huán)境得到應(yīng)有的保護(hù)，私密程度高?？茀R金谷集獨(dú)棟寫字樓、酒店式公寓、商務(wù)會(huì)所、大型風(fēng)情商業(yè)街于一體，其由國(guó)際大師打造，集時(shí)尚藝術(shù)概念、人性化創(chuàng)新式設(shè)計(jì)、頂級(jí)配套，以及專業(yè)服務(wù)于一體，堪稱華南目前規(guī)模巨大的生態(tài)化、智能化、低密度的花園式商務(wù)基地。占地約 15萬(wàn) M178。47棟高科型生態(tài)獨(dú)棟寫字樓，其由國(guó)際大師打造，集時(shí)尚藝術(shù)概念、人性化創(chuàng)新式設(shè)計(jì)、 5A級(jí)配套，以及專業(yè)服務(wù)于一體。這里是真正屬于企業(yè)的總部基地 。MOCA?創(chuàng)意城占地面積逾 17萬(wàn)㎡，總建筑面積近 50萬(wàn)㎡，總投資 30多億人民幣，將針對(duì)全球的高新科技、信息技術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化娛樂(lè)等研發(fā)類、設(shè)計(jì)類和服務(wù)咨詢類的創(chuàng)意企業(yè)，引入全新的 “創(chuàng)意總部＋生態(tài)產(chǎn)業(yè)園＋產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái) ”復(fù)合產(chǎn)業(yè)園理念，以恢弘的氣度打造 “南中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)合艦隊(duì)，大廣州新城中心創(chuàng)智引擎 ”。74北京 聯(lián)東 投 資 集 團(tuán) 建 設(shè)，位 處 北京亦莊新城。 依次劃分 為 五個(gè)部分，分 別 是研 創(chuàng) 企業(yè) 園、中 試 生 產(chǎn) 區(qū)、 綜 合服務(wù) 區(qū)、生 產(chǎn) 制造區(qū)和企 業(yè) 定制區(qū)。目前已建成面積 43萬(wàn)平米，其中研 創(chuàng) 企 業(yè)園 規(guī) 劃建 設(shè) 20萬(wàn)平米，目前已經(jīng) 建成 8萬(wàn)平米。BDA芯中心作為北京市三大軟件園區(qū)之一，是北京軟件產(chǎn)業(yè)基地的重要組成部分列入北京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和重點(diǎn)工程，園區(qū)擁有高品質(zhì)企業(yè)專屬空間、高生態(tài)辦公氛圍，以及完整高端的企業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包括研發(fā)、孵化、教育培訓(xùn)、配套綜合服務(wù)等功能分區(qū) ,從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)配套，到業(yè)態(tài)齊全的商務(wù)配套，以及社區(qū)內(nèi)企業(yè)交流共享的平臺(tái)，全面支持，為入駐企業(yè)搭建起一個(gè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升的寬闊舞臺(tái)。軟件園高水平的運(yùn)營(yíng)管理能力 ,成熟的高端產(chǎn)業(yè)氛圍 ,吸引了眾多高科技企業(yè)關(guān)注?！　￠L(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心是長(zhǎng)沙市 2023年度重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，秉承南省 “兩型會(huì) ”發(fā)展方向，以集約化用地、精細(xì)化開發(fā)、綜合型發(fā)展為建設(shè)宗旨，以德式嚴(yán)謹(jǐn)大氣的建設(shè)風(fēng)格，必將徹底顛覆南省對(duì)于工業(yè)廠房的認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)長(zhǎng)沙市乃至南省的工業(yè)廠房的革命?！　￠L(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心緊鄰南省，位于長(zhǎng)株潭城市圈產(chǎn)業(yè)融合的核心區(qū)位，是未來(lái) “長(zhǎng)沙南 ”新型工業(yè)中心、商務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)中心?！　￠L(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心是積極響應(yīng)南 “兩幫兩促 ”戰(zhàn)略方針、促進(jìn) “長(zhǎng)株潭城市圈 ”產(chǎn)業(yè)融合的重要橋頭堡，對(duì)于加快中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、促進(jìn)就業(yè)、增強(qiáng)城市聚集能力、推動(dòng)城市跨越式發(fā)展、提升城市形象、改善區(qū)域投資環(huán)境、增強(qiáng)城市功能具有積極而重大的意義。1998年在上海證券交易所成功上市，是 “武漢中國(guó)光谷 ”的建設(shè)者和開發(fā)者，已成功運(yùn)作科技園項(xiàng)目近十個(gè)，代表性的武漢國(guó)際企業(yè)中心、東高新數(shù)碼港、光谷軟件園等都已經(jīng)投入使用，為武漢中國(guó)光谷的建設(shè)發(fā)揮了重要作用，形成了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和會(huì)效益。湖南省首個(gè)國(guó)際型企業(yè)公園社區(qū)湖南省首個(gè)國(guó)際型企業(yè)公園社區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng) 沙國(guó)沙國(guó)際際 企企 業(yè)業(yè)中心特色中心特色類 似于小區(qū)模式有房 產(chǎn)證 丶土地 證 的工業(yè) 廠房為 企 業(yè) 提供入 駐 前的咨詢 丶注冊(cè)丶稅 務(wù) 等服 務(wù)可按揭也可預(yù) 售為 入 駐 企 業(yè)提供 “拎包 辦廠 ”的便利服務(wù)依托省 環(huán) ?？萍紙@入 駐 后的 產(chǎn)業(yè) 扶持丶 創(chuàng)業(yè) 孵化丶融資 等全方位服 務(wù)明晰廠房 產(chǎn)權(quán) 的同 時(shí)為入 駐 企 業(yè) 減輕 付款 壓 力省去 傳統(tǒng)辦廠所需要的繁復(fù)流程打造 “花園式的企 業(yè) 特區(qū)省內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的多 層 次空 間 模 塊組合的建筑空間設(shè)計(jì)81風(fēng)車布局，可分可合，風(fēng)車布局，可分可合，40萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 集生產(chǎn)、研集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公于一體的公園發(fā)、辦公于一體的公園式企業(yè)總部。82三、本案項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位與市場(chǎng)潛力項(xiàng)目定位與市場(chǎng)潛力 長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)建區(qū)以來(lái)，便利的交通條件和各類稅收優(yōu)惠政策，區(qū)域內(nèi)聚集了大量的中外資企業(yè)；長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)建區(qū)以來(lái)，便利的交通條件和各類稅收優(yōu)惠政策，區(qū)域內(nèi)聚集了大量的中外資企業(yè)； 先期進(jìn)駐企業(yè)大都擁有自己的生產(chǎn)廠房和辦公用房，所以在很較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)該區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)都沒(méi)有形成，直到近年先期進(jìn)駐企業(yè)大都擁有自己的生產(chǎn)廠房和辦公用房，所以在很較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)該區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)都沒(méi)有形成，直到近年來(lái)隨著入駐企業(yè)的增多，商用寫字