【正文】 場(chǎng)調(diào)研所反映的有效需求空間、消費(fèi)群體的置業(yè)需求以及項(xiàng)目資源條件的相互迎合度，我們建議項(xiàng)目進(jìn)入中檔的細(xì)分市場(chǎng)，打造 中檔多層商住一體精品典范 項(xiàng)目主題概念定位“ 橙色 ” 活潑，充滿動(dòng)感的顏色，體現(xiàn)地域與風(fēng)格兩大特征，給人一種積極，靈動(dòng)的濃郁氣息，帶給人們對(duì)未來的一種美好的憧憬。87商業(yè)主題概念解析O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風(fēng)格與形式）R ecreational: 休閑的 （生活氛圍）A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費(fèi)選擇）N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間）G lowing: 生氣勃勃的 （產(chǎn)業(yè)居住人群）E xpedite: 便利的 （物質(zhì)與精神消費(fèi)） 商業(yè)定位88商業(yè)主題定位建議建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)面積的功能定位，使得消費(fèi)者能夠通過主題概念加深對(duì)商業(yè)面積功能的了解，進(jìn)而加深其消費(fèi)觀念，培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)慣。range領(lǐng)先蒙西半步的商業(yè)項(xiàng)目；希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值，樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力項(xiàng)目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況好的局面；如何在正確把握蒙西商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對(duì)蒙西商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項(xiàng)目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項(xiàng)目的商業(yè)等級(jí)、輻射范圍，是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競(jìng)爭(zhēng)格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？業(yè)態(tài)分析 商業(yè)定位92假日酒店北國(guó)經(jīng)典園丁尚品空 地天驕花園金隅時(shí)代移民樓蒙西醫(yī)院管委會(huì)空地空 地學(xué)校 商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)位置示意圖— 商業(yè)定位95主力店定位主力店位置、樓層、硬件等建議位置位置 ：： 位于主干道十字路口，展示效果優(yōu)越，受主力店客戶喜歡環(huán)境環(huán)境 ：： 因主力店聚客能力強(qiáng)，日常經(jīng)營(yíng)將給住宅人群帶來一定的嘈雜，將其放在靠近路口的位置最大程度的優(yōu)化內(nèi)部住宅人群的居住環(huán)境硬件條件硬件條件 ：： 選擇最具有硬件修改優(yōu)勢(shì)的，便于根據(jù)主力店的需求重新設(shè)計(jì)的位置? 設(shè)置主力店的作用： 在商業(yè)項(xiàng)目初期通過主力店的設(shè)置達(dá)到在最短時(shí)間內(nèi)聚集大量客流，提高項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度，以達(dá)到提升項(xiàng)目其他商業(yè)面積租金或售價(jià)，以及住宅售價(jià)的效果。主力店設(shè)置考慮要素 ： 商業(yè)定位96 商業(yè)類型分析 商業(yè)定位類別 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)方式 商業(yè)功能 與本案契合度便利店以銷售食品、小百貨為主，有容量小、即食消費(fèi)性特點(diǎn)以開架自選為主，收銀集中結(jié)算 營(yíng)業(yè)時(shí)間 10小時(shí)以上，提供即食性食品的輔助設(shè)施 能滿足居民消費(fèi)需求，與本案定 位相符，宜發(fā)展大型綜合商場(chǎng)大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購物采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算 營(yíng)業(yè)時(shí)間 12小時(shí)以上大型綜合市場(chǎng)業(yè)態(tài)雜亂、檔次較低不宜發(fā)展倉儲(chǔ)商店以銷售大眾化衣、食、日用品為主，實(shí)行低價(jià)格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算 設(shè)相當(dāng)面積的停車場(chǎng) 同上專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，品種豐富采用柜臺(tái)銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí) 本案地塊切割性較強(qiáng)，較為分散 ，不適宜發(fā)展大型專業(yè)商場(chǎng)以銷售某一大類或幾幾大類商品為主，品種豐富采用自選銷售和開架面售相結(jié)合的方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場(chǎng)，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)市場(chǎng)容量有限，本案發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng)不適宜專賣店以銷售某一品牌系類商品為主，銷量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺(tái)銷售或底鋪式方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)根據(jù)本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)及周邊客群情況看，可填補(bǔ)市場(chǎng)空白，較宜發(fā)展百貨商店具有綜合性，門類齊全，以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺(tái)銷售或開架面售結(jié)合的方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施功能齊全與本案定位較為復(fù)合，但周邊零散白活商店趨于飽和，不宜發(fā)展中型購物中心由百貨店或中型綜合商業(yè)作為核心，由專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由開發(fā)企業(yè)有計(jì)劃的開設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運(yùn)營(yíng)管理，店鋪分散承租、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體項(xiàng)目商業(yè)體量適中，業(yè)態(tài)豐富、購買力充足，最適宜本案發(fā)展97兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類項(xiàng)目可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則，項(xiàng)目的招商定位方向主要有以下幾類：家居建材類成人服裝類 商業(yè)定位98商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義 居住人口變化蒙西地區(qū)的新移民提升了蒙西整體居住人群的消費(fèi)檔次。 多樣化 不同于目前蒙西地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。 休閑、生活 提供消費(fèi)者以單純購物外的解壓與放松的精神消費(fèi)環(huán)境。 創(chuàng)領(lǐng)社區(qū)216。創(chuàng)領(lǐng)社區(qū)（ innovate,Nobleness Living ）： 創(chuàng)新、生態(tài)、品質(zhì)，蒙西未來的高尚居住區(qū)，融匯自然及特色景觀藝術(shù) ，精英專屬棲居地 ,暢享新生活。形象定位 住宅定位102形象定位城市核心區(qū) 時(shí)尚新生活 住宅定位103綜上問題，我們認(rèn)為本案面臨的問題可歸納為一點(diǎn)，即 如何打造暢銷的高性價(jià)比產(chǎn)品？性價(jià)比價(jià)格性能降低單價(jià)贈(zèng)送面積總價(jià)及首付 壓縮面積有沒有？有，恒大在做！公司越滾越大，已超萬科！贈(zèng)送露臺(tái)、贈(zèng)送陽臺(tái)，你能想到的低成本的。還要面向區(qū)域投資客戶和外地客戶，所以在三室二廳一衛(wèi)，三室二廳二衛(wèi)，及更大戶型方向也要占一定的比例。裝修標(biāo)準(zhǔn)基本做到樓道內(nèi)墻面刮白、地面鋪瓷磚，外立面高層涂料加以真石漆點(diǎn)綴，或直接選用真石漆，項(xiàng)目賣點(diǎn)主推小戶型以生活便利，城市化為主打。大戶型以地段價(jià)值，區(qū)域升值，產(chǎn)品品質(zhì)為主打。 住宅定位105綜前，我公司認(rèn)為適合本案的開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)為：公司經(jīng)營(yíng) 把本案作為公司進(jìn)軍一、二線城市的撬板，以高質(zhì)量的建筑適宜的利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)公司品牌形象提升、銷售周期縮短，為公司奠定雄厚的基礎(chǔ)。產(chǎn)品塑造 走市場(chǎng)主流路線，打造高性價(jià)比樓盤，以快速回現(xiàn)，滿足現(xiàn)金流需求。營(yíng)銷策略 銷售團(tuán)隊(duì)盡早進(jìn)場(chǎng)，提前認(rèn)購、去化房源、回籠資金；前期平價(jià)快銷，實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠；后期提價(jià)慢推，逐步實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。預(yù)計(jì) 2023年底，與現(xiàn)階段相比，自然溢價(jià)率約為 3％ 8％ 。3. 6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位112國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。則本項(xiàng)目?jī)r(jià)格具體測(cè)算如下：商鋪售價(jià) =月租金 1215u方案 1：216。首層月租金均價(jià)按 34元 /㎡ /月（區(qū)域較低均價(jià)）首層商鋪單價(jià) = 34X12x15=6120元 /㎡u方案 2：216。月租金均價(jià)按 /㎡ /月（區(qū)域在租中等均價(jià)）首層商鋪單價(jià) = =6750元 /㎡u方案 3：216。月租金均價(jià)按 42元 /㎡ /月（區(qū)域在租較高均價(jià)）首層商鋪單價(jià) =42 X12x15=7560元 /㎡加權(quán)均價(jià)為6810元 /㎡3. 6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法113【 市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率 】 （未計(jì)算其他動(dòng)態(tài)溢價(jià)因素）動(dòng)態(tài)溢價(jià)：市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)由于片區(qū)規(guī)劃的利好和三四線城市受到政策調(diào)空影響較小，將會(huì)大大提升區(qū)域整體均價(jià)；但同時(shí)也應(yīng)考慮到商圈競(jìng)爭(zhēng)趨同對(duì)項(xiàng)目的負(fù)面影響。因素修正法步驟二3. 6 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位114靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格 6810元 /㎡溢價(jià)因素 理想損 /溢價(jià) 最低損 /溢價(jià)空間配套完善 3％ 1％商圈成熟 4% 2％人口增加 6% 3%競(jìng)爭(zhēng)趨同 — 6% — 3%溢價(jià)合計(jì) 7％ 3%本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)價(jià)格 7287元 /㎡ 7014元 /㎡因此項(xiàng)目首期商業(yè)與 2023年底或 2023年初推出， 預(yù)估首層均價(jià)約為： 7014— 7287元 /㎡ 。備注： 10%； 7%。 針對(duì)綜合體項(xiàng)目定位的前提216。 風(fēng)格定位216。 216。各類物業(yè)具體比例關(guān)系：視主導(dǎo)物業(yè)、開發(fā)目標(biāo)、本體資源條件、本體規(guī)劃條件等綜合確定。建筑形態(tài) 形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構(gòu)架的運(yùn)用等；或點(diǎn)式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運(yùn)用，可謂精雕細(xì)刻的藝術(shù)品；以花園住宅商業(yè)為代表；主要繼承的是徽派建筑的青磚黛瓦馬頭墻，畫檐掛落小格窗，講究的是意境和幽雅的塑造，講究的是家族禮儀以及睦鄰友好的傳統(tǒng)美德，質(zhì)樸，加之院子里的松風(fēng)翠竹，丹桂飄香、小橋流水，是居住別有一番詩情畫意。劃 念125 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局AI+A2：pp總建筑面積： p建筑密度：（ 75*2=%） 容積率：（ *2=） pppp其他配套： 3779ppp綠化率： 31%基本參數(shù)126方案一：采用開放式廣場(chǎng)街區(qū)，以吸引更多人群（主推）觀景電梯觀景電梯歐式屋頂 歐式屋頂環(huán)形景觀 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局歐式屋頂? 開放式特色商業(yè)街區(qū)，滿足客戶購物需求的同時(shí)實(shí)現(xiàn)休閑享受。 住宅戶型配比建議u 考慮到項(xiàng)目地處城市中心地段，比較適合年輕人居住，滿足客戶剛需，同時(shí)項(xiàng)目本身不受 “ 90/70” 的限制 。戶型配比方向性思考房型 類型 面積區(qū)間（㎡ ）戶數(shù)配比 面積配比戶數(shù)（戶） 比例面積（萬 ㎡） 比例2房 緊湊 2室 7585 108 % %2房 2廳 1衛(wèi) 90100 300 % %3房 3房 2廳 1衛(wèi) 100120 72 % 15%3房 2廳 2衛(wèi) 120140 48 % 12%匯總 528 100% 100%134戶型配比 住宅戶型配比建議面積區(qū)間 客廳㎡ 主臥 次臥 1 次臥 2 書房 餐廳 主衛(wèi) 次衛(wèi) 廚房面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 面積 面積 面積 面積 面積緊湊 2室7585 ≥ 16 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10 ≥ —— —— ≥ 6 ≥ 5 —— ≥ 82房 2廳 1衛(wèi)90100 ≥ 16 ≥ ≥ 15 ≥ ≥ 12 ≥ —— —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 103房 2廳 1衛(wèi)100120 ≥ 20 ≥ ≥ 16 ≥ ≥ 12 ≥ ≥ 10 —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 123房 2廳 2衛(wèi)120140 ≥ 25 ≥ ≥ 20 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10盡量設(shè)計(jì)成書房≥ 8 ≥ 6 ≥ ≥ 15135注：以開間設(shè)定為主要設(shè)定指標(biāo)，面積設(shè)定僅作參考。? 根據(jù)設(shè)計(jì)原則和客戶需求，建議戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū)如下：136功能分區(qū) 私密休息區(qū)客廳公共活動(dòng)區(qū)輔助區(qū)餐廳門廳家庭廳臥室書房廚房衛(wèi)生間陽臺(tái) 住宅戶型配比建議u 功能完善是生活品質(zhì)提高的標(biāo)志，本案戶型根據(jù)目標(biāo)客戶群體的置業(yè)需求特征，宜均采用大面寬，小進(jìn)深的排布方式，以尋求最大的采光通風(fēng)面積。圍繞客廳，合理布置各功能用房。建議采用大開間、小進(jìn)深的樓體形式，客廳面寬不小于 4米。u 打造中端產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)做到合理性、經(jīng)濟(jì)性和舒適性并重，功能空間的配置應(yīng)更為完善。u 戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均好性。u 戶型的布局結(jié)合使用功能以及人的居住習(xí)慣，室內(nèi)空間劃分相對(duì)獨(dú)立而又互相關(guān)聯(lián)，保證各功能空間的私密性，做到 “ 公私分離 ” 、 “ 動(dòng)靜分離 ” 、 “ 潔污分離 ” 、 “ 室寢分離 ” 、 “ 居寢分離 ” 和無障礙設(shè)計(jì)，生活有規(guī)律、互不干擾。與公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；各房門宜錯(cuò)開布置，避免臥室門朝向戶門?？蛷d：為主要活動(dòng)、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗，兼顧拓寬視野和保暖。3. 廚房： 面積宜稍大，布局宜為方型，有自然采光。5. 陽臺(tái)： 宜南北各一個(gè)，北陽臺(tái)作為工作陽臺(tái)宜封閉，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。6. 玄關(guān)： 考慮居住的私密性和美觀性，在入口處設(shè)置，進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積。8. 室外空調(diào)機(jī)位： 所有戶型都必須安排足夠的空調(diào)機(jī)位，并處理好建筑立面和冷凝水排水問題以及機(jī)位立體尺寸，避免空調(diào)外機(jī)相互對(duì)吹。 139 戶型設(shè)計(jì)建議140二 房 二廳一衛(wèi)建筑面積 77㎡ —84 ㎡約 10㎡特點(diǎn)：u陽臺(tái)面積約 10㎡ ，方正實(shí)用，可做書房、茶室、健身房、客房可借鑒之處：u增大陽臺(tái)面積，提高實(shí)用率及附加價(jià)值，使兩房的功能更加完善，達(dá)到三房的使用效果可借鑒戶型 戶型設(shè)計(jì)建議141三 房 二 廳 一 衛(wèi)建筑面積 90㎡花槽特點(diǎn)：u 花槽不計(jì)算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處： 經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)確定216。 三月 21三月 21Tuesday,23, 23:05:3223: