【正文】 34 （ 2）搬運(yùn)家具，必須走貨運(yùn)消防電梯或管理處指定的專用電梯。 （ 4）對(duì)搬運(yùn)時(shí) 損壞公共設(shè)施、公共場(chǎng)地的，按修復(fù)損壞的費(fèi)用進(jìn)行賠償。 四．保安及防范措施 保安員 （ 1）主要出入口由安保員作 24 小時(shí)值班守衛(wèi)。 （ 3）管理處設(shè)有安保監(jiān)控中心，處理任何緊急事故。 （ 2）每棟高層住宅（或多層住宅）入口處均裝有可視對(duì)講電話系統(tǒng)，直通各住宅單元，業(yè)主（用戶）可在家中與訪客對(duì)講聯(lián)系。 3．治安防范 （ 1）如發(fā)現(xiàn)可疑之人或事，請(qǐng)立即通知保安員或管理處。 （ 3）如遇到自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，應(yīng)先查驗(yàn)來(lái)人之身份證明。 35 五．防火措施 住宅在設(shè)計(jì)上已考慮到業(yè)主（用戶）的安全，因此在未經(jīng)消防部門審核，并認(rèn)為安全之前，請(qǐng)勿擅自更改內(nèi)部房間的門戶的位置。 1．家庭防火注意事項(xiàng) 1）兒童天性好奇，凡火柴、打火機(jī)等應(yīng)放置在兒童不能攀及的地方 。 2）家中所有插座及電路均應(yīng)裝妥保險(xiǎn)裝置。 4）切勿將暖爐放置在容易被翻倒的地方，或靠近易燃物品。 5）就寢時(shí)與外出前，請(qǐng)將所有電閘、煤氣摯及門窗關(guān)閉。 7）電視機(jī)、冰箱后邊的地方應(yīng)留有空隙，以作散熱之用。 9）在浴室內(nèi)，觸電的危險(xiǎn)性最大，故除電須刀所用之防水插口外，不應(yīng)安裝其他插口。 遇火警應(yīng)采取的措施 ①保持鎮(zhèn)定。 ③通知安保員或管理處及鄰居或撥打電話 119 通知消防局。 ⑤關(guān)閉所有門窗，檢查消防門是否關(guān)閉，以免火勢(shì)及濃煙蔓延。 ⑦如遇濃煙，應(yīng)以濕毛巾覆蓋面部，并盡量貼近地面行走。 以下是您應(yīng)做的事項(xiàng)： 1）更換破碎（或 缺損）的玻璃及檢查膠邊是否密封不透水。 3）確保陽(yáng)臺(tái)排水管暢通。切勿任隨花盆放在窗欄或掛放在單元外或在臺(tái)風(fēng)到來(lái)時(shí)打開(kāi)窗戶。 2）為安全起見(jiàn)，六歲以下兒童或行動(dòng)不便的老人使用電梯時(shí)，請(qǐng)家人陪同。 3員工手冊(cè)（詳見(jiàn)公司統(tǒng)一制作的樣本） 3上海東湖物業(yè)管理公司各類管理制度（規(guī)定）、各工種崗位職責(zé)及其操作規(guī)程 第一部分 各類管理制度（ 規(guī)定） （一）接待、查詢服務(wù)制度： ，禮貌熱情接待小區(qū)內(nèi)業(yè)主和來(lái)訪顧客，耐心解答其詢問(wèn)，按時(shí)完成業(yè)主（使用人）委托代辦的事項(xiàng)。 ，電話鈴響三次必須接聽(tīng)，問(wèn)清業(yè)主（使用人）的姓名和相關(guān)情況，然后告之相關(guān)聯(lián)系電話。 （使用人）提出問(wèn)題后，要及時(shí)準(zhǔn)確地回答。 內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，了解各業(yè)主（使用人）及有關(guān)工作人員的情況。 （使用人）的隱私，對(duì)其資料、私人信息，應(yīng)予保密；對(duì)來(lái)電問(wèn)詢業(yè)主（使用人）資信者，一律婉拒，不予答復(fù) 40 （二）物資采購(gòu)保管管理制度： 為加強(qiáng)物品申購(gòu)、采購(gòu)、保管、領(lǐng)用、核算的管理，對(duì)物品進(jìn)行有效的控制，保證管理處物業(yè)管理工作有序、高效地進(jìn)行，特制定本規(guī)程。 月底前，倉(cāng)庫(kù)保管員將各部門申購(gòu)計(jì)劃匯總統(tǒng)計(jì)后，根據(jù)庫(kù)存情況，增刪 計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目，填寫物品采購(gòu)單。 采購(gòu)單須經(jīng)接待主管、管理處經(jīng)理簽字認(rèn)可。 各部門急需的物品，如倉(cāng)庫(kù)確無(wú)存貨，根據(jù)急事急辦原則，可由相關(guān)部門 直接向分管主管提出申購(gòu)。 采購(gòu)員須了解供貨渠道，收集價(jià)格信息，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。已報(bào)管理處經(jīng)理同意的長(zhǎng)期供應(yīng)商，非經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，不得隨意變更。 月度申購(gòu)單經(jīng)管理處經(jīng)理簽字后，一般在五個(gè)工作日內(nèi)完成采購(gòu)。 采購(gòu)員必須按經(jīng)審核批準(zhǔn)的月度采購(gòu)單上物品所列的要求進(jìn)行采購(gòu)，如有 變動(dòng)要及時(shí)與分管主管和財(cái)務(wù)聯(lián)系。 采購(gòu)員要根據(jù)發(fā)票所列的供應(yīng)商名稱、發(fā)票號(hào)碼、品名、規(guī)格、單位、數(shù) 量、單價(jià)、總金額填制一式三聯(lián)收料單，一并與所購(gòu)物品送交倉(cāng)庫(kù)簽收。 42 倉(cāng)庫(kù)保管員應(yīng)按倉(cāng)庫(kù)定位置放管理的要求，編制庫(kù)、架、層、位“四定位”方法，將采購(gòu)入庫(kù)物品放入規(guī)定的倉(cāng)位，并根據(jù)物品倉(cāng)庫(kù)填寫貨卡。庫(kù)內(nèi)物品應(yīng)根據(jù)品種、規(guī)格、形狀、批次、成行、成堆、成串等各種形式擺放，做到擺放整齊穩(wěn)妥，便于點(diǎn)數(shù)、發(fā)貨。 倉(cāng)庫(kù)要加強(qiáng)防火防盜措施，必 須配備消防用具，倉(cāng)庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 物品領(lǐng)用時(shí)，需填制一式三聯(lián)領(lǐng)料單，由領(lǐng)用人和部門負(fù)責(zé)人簽字。 個(gè)人領(lǐng)用工具 (服裝 )等物品，由倉(cāng)庫(kù)保管員開(kāi) 具領(lǐng)料單并由領(lǐng)用人簽字， “倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用（發(fā)料）登記冊(cè)”由倉(cāng)庫(kù)保管員登記。 向倉(cāng)庫(kù)借用工具或器具時(shí)，必須填寫經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字的物品借用單，使 43 用完畢要及時(shí)歸還倉(cāng)庫(kù)，以利周轉(zhuǎn)，倉(cāng)庫(kù)保管員有催其及時(shí)歸還的責(zé)任。對(duì)于非日常消耗性的物品（如修理用備件、材料、工具等）要勤購(gòu)少備，以避免 日久銹蝕、變質(zhì)等原因造成的物品損失。在領(lǐng)用材料有剩余的情 況下，一定要辦理退庫(kù)手續(xù)，按退庫(kù)物品的數(shù)量、金額和原領(lǐng)料單上填寫的用途開(kāi)具退料單（紅字領(lǐng)料單）。 財(cái)務(wù)要對(duì)庫(kù)存物品進(jìn)行不定期地抽查盤點(diǎn)，由于人為因素造成物品的短 缺、呆滯和毀損情況，要查明原因，追究當(dāng)事人的責(zé)任。由外包服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)部門對(duì)供方 的技術(shù)水平、裝備條件、管理能力、商業(yè)信譽(yù)等諸方面進(jìn)行調(diào)查考評(píng)，做出綜合評(píng)定，填寫《供方調(diào)查考評(píng)申購(gòu)表》。經(jīng)審批核準(zhǔn)者列入合格供方名單，可承接管理處外包服務(wù)項(xiàng)目。 與外包服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的部門負(fù)責(zé)保存供方的服務(wù)質(zhì)量記錄，每年定期評(píng)定，作為決定是否繼續(xù)選作供方的依據(jù)。服務(wù)采購(gòu)預(yù)算計(jì)劃經(jīng)費(fèi)，經(jīng)審核并報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后，在下一年度執(zhí)行。 根據(jù)需要對(duì)外包服務(wù)進(jìn)行質(zhì)量控制，包括分階段的對(duì)服務(wù)質(zhì)量認(rèn)可，進(jìn)行必要的技術(shù)指導(dǎo)、管理咨詢、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督。 外包服務(wù)采購(gòu)部門簽署保存《供方服務(wù)驗(yàn)收評(píng)定記錄》。 （四）檔案管理制度： 45 管理處檔案工作堅(jiān)持集中統(tǒng)一管理、分級(jí)負(fù)責(zé)保管的原則，由辦公室負(fù)責(zé)管理處主體檔案的管理工作，并對(duì)其他部門的檔案管理工作進(jìn)行督促和指導(dǎo)。 管理處接待部門負(fù)責(zé)管理處文書檔案、人事檔案和業(yè)主檔案，工程部門負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案。 各級(jí)管理人員要支持資料保管人員員對(duì)檔案資料的收集整理保管工作，在管理處和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的有保存價(jià)值的資料，不能作私有資料由個(gè)人占用保存。 銷毀檔案必須嚴(yán)格掌握，慎重從事，銷毀前要造清冊(cè)，提出銷 毀報(bào)告，報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)審批，并報(bào)送上級(jí)檔案機(jī)關(guān)備案。 檔案管理部門要積極同有關(guān)職能部門配合，利用現(xiàn)代化的管理手段，做好檔案管理工作。 46 管理處將根據(jù)實(shí)際情況不斷補(bǔ)充和完善歸檔制度。 （五）鑰匙管理制度： 鑰匙管理關(guān)系到小區(qū)的安全運(yùn)行，必須嚴(yán)格控制，妥善保管。 管理處各辦公用房、庫(kù)房門鑰匙； 各設(shè)備機(jī)房鑰匙； 各門洞及樓層消防通道鑰匙； ； 保安部門集中保管一套上述 — 鑰匙并封存，在緊急情況下使用，并做好記錄。 工程部門負(fù)責(zé)保管各設(shè)備機(jī)房鑰匙壹套。 接待部門負(fù)責(zé)保管管理物料庫(kù)房鑰匙兩套，并保管未入伙單元鑰匙。所有鑰匙必須標(biāo)記清楚，對(duì)號(hào)入座，取用方便 。 47 管理處的工作人員因工作需要領(lǐng)用鑰匙的，應(yīng)經(jīng)各部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可使用。鑰匙用過(guò)后必須立即交還保管人，并在登記簿上記錄交還日期和時(shí)間，由保管員負(fù)責(zé)簽收。 非管理處工作人員，一律不準(zhǔn)借用小區(qū)鑰匙。 遺失鑰匙者應(yīng)對(duì)所造成的經(jīng)濟(jì)損失負(fù)責(zé)。 未經(jīng)保安部門同意，公共部位和管理處各門鎖都不得擅自更換 。 ，還應(yīng)對(duì)下級(jí)人員保管和使用鑰匙加強(qiáng)監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)制止，以免造成不良后果。 對(duì)違反本管理制度的員工，管理處將按《員工手冊(cè)》的有關(guān)規(guī)定處理。 ，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供情況，但無(wú)勘察現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)力。 、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證，檢查。 ，協(xié)助業(yè)主（住戶）做好“四防”工作，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)向業(yè)主（住戶）報(bào)告，協(xié) 助整改。 《治安管理處罰條例》的人，有權(quán)勸阻、制止和批評(píng)教育，但無(wú)處罰的權(quán)力。 49 （七）保安巡邏制度： 保安巡邏肩負(fù)著小區(qū)安全的重任，通過(guò)保安員仔細(xì)地巡邏能及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些安全隱患，將事故苗子消滅于萌芽之中，因此該崗位在所有崗位里是重中之重，絕對(duì)要認(rèn)真對(duì)待。巡邏執(zhí)勤時(shí)應(yīng)文明規(guī)范，堅(jiān)持原則，不徇私情。 ，采取必要的控制措施，以防止事態(tài)的擴(kuò)大。 、重點(diǎn)部位、消防設(shè)施及其公共設(shè)施的現(xiàn)狀，按既定的工作規(guī)程、巡邏路線等要求進(jìn)行安全巡邏，不說(shuō)或不做有損于 小區(qū)物業(yè)管理處形象的言論或事情。 ，工作必須到位，不準(zhǔn)擅自脫崗聊天，做好巡邏記錄和交接班。 ，發(fā)現(xiàn)違反管理制度的行為應(yīng)立即阻止。 ，做到不打聽(tīng)、不傳播。 ，不得隨意更改電腦設(shè)置，不得違反操作規(guī)程。每日早班人員擦試消控、監(jiān)控操作臺(tái)等設(shè)備，每星期五大掃除，做到窗明門凈，環(huán)境整潔，設(shè)備無(wú)灰塵。 （九）保安交接班制度： 接班： 15 分鐘整隊(duì)，檢查著裝及儀表儀容 ,正確佩帶工號(hào)牌。 ，逐一接崗，采用先外后內(nèi)的方式。 ，并做好記錄，如有缺損及時(shí)報(bào)告。 交班： ，整理好記錄和物品，留崗待命。 。 （十）外來(lái)施 工安全管理制度： 。 小區(qū)管理處保安部門接到施工通知后，會(huì)同工程部門對(duì)上述施工項(xiàng)目中的防火設(shè)計(jì)進(jìn)行初審。施工中不得擅自變更防火設(shè)計(jì)的內(nèi)容，若確需變更，則仍需經(jīng)原審批部門核準(zhǔn)。 、防火安全責(zé)任協(xié)議的簽訂 施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)前，管理處保安部門應(yīng)提供《安全責(zé)任協(xié)議》，由小區(qū)管理處經(jīng)理與施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽名并加蓋公章。 管理處保安部門對(duì)施工人員的基本情況要登記造冊(cè)，在登記過(guò)程中要查 52 驗(yàn)施工人員的身份證和外來(lái)暫住人口證明。 小區(qū)管理處應(yīng)統(tǒng)一制作《臨時(shí)出入證》，發(fā)給所有外 來(lái)施工人員。 電工、焊工等特殊工種人員須持有《特殊工種操作證》方可作業(yè)。 施工人員應(yīng)自覺(jué)遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，不準(zhǔn)在施工范圍以外逗留、亂竄，對(duì)任何違法或違章造成事故的，應(yīng)依法懲處，直至追究刑事責(zé)任。 小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的禁煙規(guī)定，屬無(wú)煙區(qū)，施工隊(duì)在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)也應(yīng)遵循小區(qū)的規(guī)定，嚴(yán)禁吸煙。 施工現(xiàn)場(chǎng)用電，在用戶電度表使用范圍外，應(yīng)經(jīng)管理處工程部門核準(zhǔn)配給，不得亂拉亂接電線，施工現(xiàn)場(chǎng)所有的各種電氣設(shè)備必須完好，嚴(yán)禁帶故障作業(yè)。 施工隊(duì)的各種工具、物品運(yùn)出小區(qū)須有施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽字、蓋章、物品種類數(shù)量相符的《出門證》，露天堆放材料要有明顯的記號(hào)，謹(jǐn)防偷盜。 、柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧氣瓶、乙炔等，設(shè)立專用倉(cāng)庫(kù)或隔離存放點(diǎn)儲(chǔ)存后，有關(guān)單位或業(yè)主 /用戶應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)管理。 ，須檢查后辦理登記入庫(kù)手續(xù)，入庫(kù)后要定期進(jìn)行檢查。通道之間要有一定的距離，嚴(yán)禁超量?jī)?chǔ)存。 “禁止火種”的標(biāo)志，嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁在專用倉(cāng)庫(kù)或隔離存放點(diǎn)區(qū)域施工或施工時(shí)動(dòng)用明火。 ，必須向小區(qū)管理處保安主管提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用。 （十二）動(dòng)火作業(yè)管理制度： 位在小區(qū)禁止煙火區(qū)域內(nèi)，需要?jiǎng)佑妹骰鹱鳂I(yè)時(shí)，必須 54 事先向管理處保安主管提出申請(qǐng)，填寫《動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》一式二份，申請(qǐng)單位和管理處各保存一份。原動(dòng)火施工單位因未完成任務(wù)需要延長(zhǎng)動(dòng)火時(shí)間的，必須重新辦理動(dòng)火審批手續(xù)。 “五不動(dòng)火”： （ 1）防火、滅火措施不落實(shí)的，不動(dòng)火； （ 2）周圍有易燃物品未清除的，不動(dòng)火； （ 3）附近有難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施的，不動(dòng)火； （ 4）凡儲(chǔ)存有易燃易爆物品的倉(cāng)庫(kù)或場(chǎng)所，未經(jīng)排除危險(xiǎn)的，不動(dòng)火； （ 5）未配備相應(yīng)滅火器材的，不動(dòng)火。 的消防安全檢查，管理處保安主管應(yīng)指派保安人員加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的巡視，以確保動(dòng)火作業(yè)的安全。 小區(qū)物業(yè)的消防管理，貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，本著自防自救的原則，實(shí)行科學(xué)的嚴(yán)格管理。 本規(guī)則適用于在辦公用房、營(yíng)業(yè) 用房進(jìn)行施工、裝修、經(jīng)營(yíng)、使用單位和個(gè)人，小區(qū)物業(yè)防火委員會(huì)實(shí)施監(jiān)督。 小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為整個(gè)管理工作中的一個(gè)重要部分，使消防工作經(jīng)?；?、制度化。成立有關(guān)單位和有關(guān)業(yè)戶防火責(zé)任人參加的小區(qū)物業(yè)防火委員會(huì)，統(tǒng)一管理消防安全工作，防火委員會(huì)日常辦公室設(shè)在管理處保安部門。 防火負(fù)責(zé)人職責(zé)： 領(lǐng)導(dǎo)所屬單位的安全消防組織，貫徹執(zhí)行消防法律法規(guī)，建立和健全 56 各項(xiàng)消防規(guī)章制度。 對(duì)員工進(jìn)行消防安全知識(shí)宣傳教育，執(zhí)行消防獎(jiǎng)懲規(guī)定。 組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。 改建或分隔的防火設(shè)計(jì)必須符合《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層建筑消防管理規(guī)則》及其他有關(guān)消防法規(guī)的要求。施工中不得擅自變更防火設(shè)計(jì)內(nèi)容，確需變更的，必須再次報(bào)防火委員會(huì)和消防部門批準(zhǔn)。 辦公用房、裙房等場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)或使用 單位的室內(nèi)裝修，必須使用非燃或阻燃材料，并必須符合消防安全要求。 在小區(qū)物業(yè)內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)，必須向管理處保安部門提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 辦公用房、裙房等對(duì)外營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，嚴(yán)禁超員營(yíng)業(yè)。 小區(qū)內(nèi)禁止焚燒可燃物 品，燃放煙花爆竹，禁止在電梯、中央控制室，消防控制室、配電室等設(shè)備間及營(yíng)業(yè)大廳、地下車庫(kù)、公共走廊等公共區(qū)域內(nèi)吸煙。一般不準(zhǔn)使用電爐、電烙鐵等電熱器具，確因工作需要，應(yīng)經(jīng)小區(qū)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門批準(zhǔn)。 使用辦公用房的單位和小區(qū)管理處要執(zhí)行電力技術(shù)規(guī)定，定期對(duì)電氣設(shè)備、開(kāi)關(guān)、線路及照明燈具等進(jìn)行檢查，凡不符合安全要求的，應(yīng)及時(shí)維修或更換。 煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材料必須符合安全要求，定期進(jìn)行檢查維修，使用者應(yīng)注意安全，使用完畢后應(yīng)關(guān)閉開(kāi)關(guān)