【正文】 保安設(shè)備 （ 1）住宅大堂內(nèi)均裝有閉路電視，監(jiān)控安保員負責(zé)觀察大堂內(nèi)情況，如發(fā)現(xiàn)可疑之處，將通知巡邏安保趕赴現(xiàn)場進行處理。 （ 2）安保員負責(zé)在小區(qū)內(nèi)按規(guī)定巡邏。 （ 5）搬運后，請將現(xiàn)場遺留物清理干凈。 （ 3）搬運時請與管理人員充分合作，并督導(dǎo)搬運人員，以免損壞家具和公共設(shè)施。 4．業(yè)主（用戶）搬離小區(qū) （ 1）搬離前請?zhí)崆?3 天通知管理處并填寫搬場申請表格，以便管理處安排道路，泊車位和電梯。 2．噪音 為保持環(huán)境寧靜，在晚上 10： 00 至早晨 8： 00，請不要播放所有足以擾人的樂器、電視、收音機、音響設(shè)備等。 31 二．管理服務(wù)范圍 1．建筑維修管理 （ 1）小區(qū)房屋 （ 2）小區(qū)道路 （ 3）小區(qū)圍墻 2．設(shè)施設(shè)備管理 （ 1）低壓配電間 （ 2）公共照明設(shè)施 （ 3）消防設(shè)施設(shè)備 （ 4）電梯 （ 5）水泵 （ 6）生活水箱 （ 7）上下水管道 （ 8）地下、地上停 車場 （ 9）小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 （ 10）生活污水處理設(shè)備 （ 11）小區(qū)業(yè)主（用戶）自用設(shè)備設(shè)施（有償服務(wù)） 3．治安消防管理 （ 1）大門警衛(wèi) （ 2）消控室、監(jiān)控室值班 （ 3）小區(qū)內(nèi)巡邏 （ 4）防火安全宣傳 32 （ 5）案件防范工作 4．清潔工作 （ 1）小區(qū)內(nèi)公共場地（道路、出入口、停車場）的清潔管理 （ 2）樓內(nèi)公共走道的清潔管理 （ 3）業(yè)主（用戶）垃圾的清理（袋裝化、日產(chǎn)日清） （ 4）生活污水的排放處理 （ 5）建筑外墻的清潔管理 （ 6）業(yè)主（用戶）室內(nèi)的委托清潔服務(wù)（特約服務(wù)） （ 7）綠化改造。 8．投訴及建議 一切有關(guān)對小區(qū)物業(yè)管理的投訴及任何意見和建議可以各種形式告知管理處，管理處會給予重視和處理；為利于聯(lián)絡(luò)和反饋，請告 知姓名及聯(lián)絡(luò)方式。 6．管理費繳付方法： 首期入住時，預(yù)收 3 個月管理費，以后管理費繳付日期為每季度第一個月10 日之前交納本季度的物業(yè)管理費，逾期按 %收取滯納金。 4）、保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需費用。 2）、設(shè)備、設(shè)施運行費，用于電梯、水泵等運行服務(wù)所需費用。 30 5．管理費 業(yè)主（用戶）必須承擔(dān)為維護小區(qū)正常運行的各項保養(yǎng)、維修及日常費用。同時管理處對所有結(jié)構(gòu)、公共地方、電梯、泵房、花園以及所有設(shè)備設(shè)施均保留絕對管理權(quán)，任何業(yè)主（用戶）均不得利用 任何途徑進行更改。保安、工程報修 24 小時服務(wù)。管理處實行一門式服務(wù)，分設(shè)客戶接待、工程、保安、保潔等部門。東湖物業(yè)管理公司依據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及小區(qū)《管理 公約》的有關(guān)條文，設(shè)立“ __________管理處”對小區(qū)實施統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理。 5．保修期從竣工驗收合格之日起計算，由施工單位負責(zé)保修。 3．屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年。 2．維修期間，可能會影響業(yè)主（用戶） 的正常生活和休息，請業(yè)主（用戶）和相鄰業(yè)主（用戶）予以諒解， 3．報修電話： 三．保修期限 1．房屋安全使用年限為五十年。 9．其他需要報修的項目。 7．外墻滲水、陽臺積水。 5．門窗安全不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定。 3．室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、有防水要求的地面漏水。 28 第四部分 報修 一．報修范圍 1．屋面滲漏。 12．煙道在裝修時不能堵塞、拆除。 10．散裝物品須袋裝處理后用電梯承運。 8．采取有效措施，減輕或者避免對相鄰居民正常生活造成的影響。 6．排放有毒、有害物質(zhì)須符合國家有關(guān)標準。 4．禁止在工作場所使用明火和大功率電器，如電爐等。 2．施工隊應(yīng)在施工現(xiàn)場配備滅火器。 3．因裝修施工引起相鄰業(yè)主（用戶）和公共部位保修的，業(yè)主（用戶）應(yīng)承擔(dān)全部維修費用。 六．違規(guī)處理 1．業(yè)主（用戶）或裝修施工隊發(fā)現(xiàn)物業(yè)檢查人員有玩忽職守的行為可隨時投訴，管理處查實后將視情節(jié)輕重予以嚴肅處理。 2．裝修施工隊違反本規(guī)定，且不聽從管理處督導(dǎo)人員的勸阻和安排，經(jīng)口頭、書面通知無效，管理處有權(quán)制止其繼續(xù)裝修施工。 3．嚴禁施工中排放易造成堵 塞下水道污物的行為，嚴禁將垃圾倒入下水道或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥? 四． 垃圾清運 1．裝修垃圾必須全部實行袋裝化，袋口扎緊，在指定時間堆放到指定地點。 2．有超標噪音（敲、鑿、鋸、鉆）、排放影響相鄰的化學(xué)氣味、粉塵的裝修施工不得在晚間 18： 00 時至次日上午 8： 00 時以及雙休日、節(jié)假日進行。 4．復(fù)式房用戶，不得在露臺、屋頂搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，不得安裝任何設(shè)施、設(shè)備。 2．禁止加設(shè)任何形式的雨蓬，不得在陽臺外側(cè)及窗戶外安裝花架、伸出式晾衣架、廣告標志及其他構(gòu)筑物。 7．使用易燃易爆、放射性裝飾材料應(yīng)符合消防部門規(guī)定。 5．不得改變對外門、外窗和分戶門的規(guī)格與位置。 3．裝飾材料必須符合原設(shè)計負載要求。 （一）室內(nèi)部分 1．業(yè)主（住戶）和裝修隊不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)等主體結(jié)構(gòu)部分。 6．業(yè)主（用戶）自行裝修，應(yīng)由業(yè)主（用戶）親自與管理處簽訂《裝修管理協(xié)議》，并辦理相關(guān)手續(xù)。 5．裝修施工須嚴格按審核意見進行，如有變更，須提前 3 天報請管理處再行審核同意后，方可實施。 4．裝修施工隊須接受安全指導(dǎo)，服從施工管理。 2．業(yè)主（用戶）應(yīng)詳細、如實填寫《業(yè)主裝修申請表》，并附裝修施工圖、裝修施工說明；管理處著重對公共安全、結(jié)構(gòu)安全等施工圖設(shè)計進行審核，并提出審核意見；批準后備案。） 第三部分 住宅裝修管理規(guī)定 根據(jù)政府有關(guān)法律法規(guī)和小區(qū)《管理公約》，為保障小區(qū)建筑物及相關(guān)設(shè)備設(shè) 施的完好，保持小區(qū)的美觀和整潔，維護全體業(yè)主（用戶）的合法權(quán)益而制定。 八、管理費用 項目 單價 備注 管理費 元 /M2 保安費 元 /M2 保潔費 元 /M2 運行費 元 /M2 維修費 元 /M2 建筑垃圾清運費 按房型大小確定 二次裝修前一次性代收代付 甲方：上海東湖物業(yè)管理公司 乙方 : ╳ ╳ ╳ 公司（蓋章） ╳ ╳ ╳ 管理處（蓋章） 代表（簽字）： 21 代表（簽字）： 時間： 年 月 日 時間： 年 月 日 3上海東湖物業(yè)管理公司用戶手冊 用 戶 手 冊 （住宅小區(qū)示范文本） 前言 開發(fā)商與上海東湖物業(yè)管理公司簡介 第一部分 小區(qū)概況 一．建設(shè)機構(gòu) 1．開發(fā)商： 2．設(shè)計單位 3．施工單位： 4．環(huán)境綠化： 5．監(jiān)理單位： 二． 管理機構(gòu) 上海東湖物業(yè)管理公司 管理處 三．小區(qū)工程概況 1．座落地址： 2．占地面積： 23 3．總建筑面積： 4．綠化面積： 5．容積率： 6．幢數(shù)及層高： 7．建筑風(fēng)格： 8．住宅總戶數(shù)： 9．車位數(shù)（包括地下車庫車位數(shù)和地 面停放車位數(shù)）： 第二部分 住宅設(shè)備、建材配置及注意事項 名 稱 材 料 及 設(shè) 備 注 意 事 項 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋砼配填充墻 不得變更 窗 墨綠鋁合金配鋼花玻璃 不得變更 分戶門 鋼木結(jié)構(gòu)防盜門 不得變更 樓板 C25 鋼筋砼澆搗， C20 抹平 負荷150KG/M2 內(nèi)墻 廚房采用水泥沙漿基層；廳、臥室為混合沙漿基層，膩子批嵌，立邦內(nèi)墻涂料 外墻 立邦防水型涂料 不得改變或任意打洞 上水 垂直供水管為銅質(zhì)，至水表后為PPR 水管 水表前水管不得改變 下水 污、廢水分流， UPVC 硬質(zhì)聚氯乙烯管 不得改變立管 供電 每戶安裝分時電表， 8KW/戶 不得超負荷 燃氣 明管入戶 付費申請后安裝表具 電話 不少于兩只端口 /戶 付費申請后開通 電視 不少于兩只端口 /戶 付費申請后開通 寬帶 一只端口 /戶 付費申請后統(tǒng)一開通 電梯 OTIS E311 型 統(tǒng)一管理 圍墻、門衛(wèi)、電表房 統(tǒng)一管理 綠地 統(tǒng)一管理，不得占用 24 以上資料由發(fā)展商提供。 第二十四條 本公約一式二份，甲方、乙方各執(zhí)一份。 七、附 則 第二十二條 業(yè)主委員會成立，并經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會通過的“業(yè)主公約”生效后，本公約自然終止。 第二十條 凡違反本公約或有關(guān)法律法規(guī)的行為，違約方應(yīng)立即停止違章、違約行為，排除危害，恢復(fù)原狀或采取修復(fù)、賠償損失、消除影響或采取恢復(fù)名譽、賠禮道歉、經(jīng)濟補償?shù)确绞匠袚?dān)責(zé)任。 第十八條 加強精神文明建設(shè)，弘揚社會主義道德風(fēng)尚，互助互愛，和睦相處，共同營造舒適、安全、清潔、有序的辦公居住環(huán)境。 四、禁止行為 第十六條 在“ ___________”的物業(yè)管理范圍內(nèi)，禁止下列行為： 擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀 18 和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局，包括將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；在外墻上開門、窗，擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除混凝土墻體和玻璃圍欄；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；挖地三尺以至更多等； （ 2）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、 柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建； （ 3）隨意在房屋外墻上打洞或在非指定地方安裝空調(diào)室外機； （ 4）采用任何材料安裝凸出墻面的懸掛式或收縮式曬衣架、遮陽蓬或遮雨蓬；安裝凸出墻面的花架等； （ 5）在屋頂以及公共場地搭建違章建筑，或擅自安裝衛(wèi)星接收天線； （ 6）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施或移裝共用設(shè)備設(shè)施； （ 7）損壞、拆除或改變供電、供水、供氣、電梯、防盜系統(tǒng)、通訊、有線電視、排水、排污、消防等設(shè)施； （ 8）在公共部位隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物等不文明行為； （ 9）違反規(guī)定存放易燃、易 爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等； （ 10）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場； （ 11）踐踏、占用綠化，損壞公共部位的所有建筑物、構(gòu)筑物等； （ 12）影響市容和大廈觀瞻的亂搭建、亂張貼、亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、設(shè)立廣告牌等； （ 13）隨意停放車輛（包括機動車和非機動車），隨意鳴喇叭等； （ 14）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為； （ 15）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物； （ 16）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。 第十四條 委托“物業(yè)管理處”對其自用部位、自用設(shè)備和使用不當造成毗 連部位設(shè)備設(shè)施的損壞部分進行維修養(yǎng)護的，同意支付相應(yīng)的費用。 第十三條 對小區(qū)內(nèi)的異產(chǎn)毗鄰房屋、共用設(shè)施設(shè)備的維修，保證積極支持和配合。 第十二條 一旦出現(xiàn)違章使用、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象，責(zé)任人保證及時糾正，并且承擔(dān)由此造 成他人損失的賠償責(zé)任。物業(yè)管理費標準為每月每平方米（建筑面積）人民幣：多層╳元，高層╳元，商業(yè)用房（餐廳、商場等）╳元，分別均含電梯、水泵運行 17 費。 第九條 在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓、租借所擁有的物業(yè)時，承諾遵守本公約和物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，及時到“物業(yè)管理處”辦理有關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)使用人遵守本公約和“物業(yè)管理處”制定的各項管理制度、規(guī)章，負責(zé)物業(yè)（單元）內(nèi)部的安全、防火工作。 第七條 享有公共物業(yè)使用權(quán)以及就小區(qū)的建設(shè)和改善提出建議或意見。 三、乙方（使用人）的權(quán)利和義務(wù) 第五條 遵守國家和上海市物業(yè)法律法規(guī)政策以及據(jù)此制定、修正 的“ ____________”各項管理制度、規(guī)章。 （ 16）每月提取約定的物業(yè)管理費作為物業(yè)公司的管理酬金。 （ 14） 實行依法、文明、民主、高效管理，定期征求客戶意見，為客戶排憂解難。其方式有：要求停止違章行為、恢復(fù)原狀、批評教育等，對拒不改正的可 報有關(guān)行政管理部門依法處理。 （ 11） 向物業(yè)所有人、使用人收取物業(yè)管理費和各項有償服務(wù)費用，對拖欠費用者可收取滯納金，對拒付管理費用者可依法提起法律訴訟。 （ 9） 保持小區(qū)所有供水管道、排水管道、落水管或其他公共管道的暢通無阻。 （ 7） 維護、更換 小區(qū)公共地方中破損的玻璃、門、窗以及其他共用設(shè)備設(shè)施的零件或附件。 （ 5） 保持小區(qū)內(nèi)公共部位的清潔，清除障礙物，每天定時清理生活垃圾、清掃公共場所，保證垃圾收集設(shè)施處于良好狀態(tài)。 （ 3） 作為國家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)，以公司“業(yè)主利益第一，用戶滿意第一，公司品質(zhì)第一”的質(zhì)量方針，熱情、主動、耐心、細致、周到地服務(wù)于“ ____________”的全體業(yè)主。 （ 2） 按國家和上海市物業(yè)法律法規(guī)政策，制定、修正“ _________”各項 15 管理制度，并作為本公約的組成部分及時公布。待物業(yè)條件符 合國家和上海