【正文】 價(jià)仍將上漲。而 100平米以下各面積段主要滿足純投資需求和成長型小公司自用需求。在未來的一段時(shí)間里，小面積戶型仍將是市場的首選。寬帶數(shù)據(jù)接入。 但項(xiàng)目所處位置偏僻，周邊配套不齊全，沒有商務(wù)區(qū)氣氛。 從面積去化來看，中等面積即 110平方米的戶型去化率最高，小型企業(yè)選擇此面積比較合算。只有 10%以下面積被大型企業(yè)整層或半層購下。 銷售信息： 海通大廈“十一“期間，推出一次性付款享受 96折優(yōu)惠。 即 10萬元購買基金，可用于 13F企業(yè)專區(qū)，最小單位面積約 200建筑平米。 25 Verdure International City 對項(xiàng)目產(chǎn)品的理解 項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確？ 產(chǎn)品是否成熟？ 配套是否符合功能定位？ 甲 A寫字樓？ SOHO?酒店辦公室？ …… ？ 是否能夠服務(wù)特定群體的要求？ 配套的標(biāo)準(zhǔn)？功能定位？ 26 Verdure International City 項(xiàng)目主要問題的提出 賣給誰？ 誰是競爭對手？ 項(xiàng)目輻射力設(shè)定？ 如何定價(jià)？ 如何解決競爭問題？ 本地人？市區(qū)人？自用客？ 投資客？大眾？小眾？ 周邊項(xiàng)目？區(qū)域競爭？ 做項(xiàng)目還是做品牌？ 如何突破市場比價(jià)關(guān)系？ 交通距離競爭？客戶人群競爭？ 產(chǎn)品競爭？ 問題關(guān)鍵：如何結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出項(xiàng)目的核心品牌競爭策略。 ? STUDIO詮釋了更加張揚(yáng)個(gè)性的辦公、家居概念 .隨著城市生活節(jié)奏的不斷加快，年輕人不再拘泥于兩點(diǎn)一線的生活規(guī)律，而崇尚個(gè)性、自由、流動(dòng)的工作和生活狀態(tài)， Studio恰恰迎合了他們的需求 . ? STUDIO吸引了大量收入頗豐、沒有家庭負(fù)擔(dān)卻有著無限創(chuàng)意激情的城市新貴。 Studio大規(guī)模的空間和它所帶來的自由性，使人們有機(jī)會(huì)根據(jù)特殊的需要來組建不同的環(huán)境氛圍。從傳統(tǒng)的辦公樓到甲級(jí)寫字樓，到 soho，寫字樓的意念便已達(dá)到了一個(gè)更新的理念。 32 Verdure International City 客戶定位 1 核心客戶： “高速發(fā)展中小型公司” —— 在市場環(huán)境下自由競爭的，大部分靠腦力勞動(dòng)來 打拼的創(chuàng)業(yè)型公司 公司規(guī)模： 通常為 20人以下的中小型工作室 工作方式： 主要是充當(dāng)乙方，代表一種新的生產(chǎn)關(guān)系，弱化上下級(jí)刑政關(guān)系，強(qiáng)化 經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的甲方、乙方關(guān)系 行業(yè)分布： 主要是創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、攝影、 漫畫、音樂等新興行業(yè) （與海通大廈主力客戶群一致） 行業(yè)基礎(chǔ)： 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的誕生和計(jì)算機(jī)家庭化，弱化了傳統(tǒng)的客戶維系模式及對辦公 地點(diǎn)的苛刻要求。 租住偏好： 他們年輕、充滿活力，喜歡租住中小型公司相對密集的地段，希望購買 總價(jià)相對較低、月租金較低的 Studio 。 33 Verdure International City 選擇最佳的細(xì)分市場 這類企業(yè)最需要的 資源 是： 客戶和高級(jí)員工 老板要給客戶展示：他的公司是一個(gè)正規(guī)、有實(shí)力、有品位的公司； —— 以吸引客戶資源，獲得長足發(fā)展。 —— 以使員工死心塌地愛自己的企業(yè)。 34 Verdure International City 邊緣客戶： 投資理財(cái)型置業(yè)者，投資住宅的熱情受到抑制之后，正將目光轉(zhuǎn)向投資 studio 考慮本案屬于非傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)，且交通瓶頸明顯，這部分投資客戶數(shù)量預(yù)計(jì)較小， 這點(diǎn)從同區(qū)域競爭個(gè)案的銷售情況中也有所體現(xiàn)。 用有形的配套設(shè)施將無形的定位固化下來。 項(xiàng)目功能定位： 打造南京“創(chuàng)富型工作室”新產(chǎn)業(yè)空間 大環(huán)境下，區(qū)別于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)形態(tài) —— 以知識(shí)為 基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)正在興起。 在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)、分配和使用中，學(xué)習(xí)過程起著特別重要的作用， 知識(shí)的生產(chǎn)和消費(fèi)不只是單企業(yè)或機(jī)構(gòu)的行為，它依賴于特定的創(chuàng) 新環(huán)境，個(gè)人、企業(yè)、組織在特定的創(chuàng)新環(huán)境下集聚，通過地理接 近和便利的學(xué)習(xí)、交流，以實(shí)現(xiàn)技術(shù)的創(chuàng)新、擴(kuò)散和知識(shí)的積累。這對企業(yè)在該地區(qū) 的長期發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)并取得良好的社會(huì)形象效應(yīng)。 冠名權(quán)能吸引大型企業(yè)總部進(jìn)駐，且售價(jià)可提高 10%20% 主力買家或租戶（建議是金融企業(yè)）的介入， 會(huì)帶動(dòng)小企業(yè)的進(jìn)入。 39 Verdure International City 品牌定位 品 牌 定 位 核心價(jià)值觀 分享 純正個(gè)人工作室 U S P 少數(shù)人的創(chuàng)富中心 STUDIO企業(yè)社區(qū) 因此，品牌名可設(shè)計(jì)為： CR工坊 （即創(chuàng)富個(gè)人工作室） ?生造字易于傳播； ?突出體現(xiàn)個(gè)人工作室和為商人中的讀書人所建的辦公理念。 核心工作：建立獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)與獨(dú)特人群的關(guān)聯(lián)。 ? 真正 studio： 定制空間，倡導(dǎo)自由間隔工作室理念，為業(yè)主準(zhǔn)備能夠?qū)崿F(xiàn)各種裝修風(fēng)格的設(shè)計(jì)公司和裝修隊(duì)。 大堂服務(wù)共享：收發(fā)信件、代繳費(fèi)用、租務(wù)代理、公用傳真復(fù)印等。 書吧：營造舒適、和諧的讀書氛圍，提供專業(yè)及休閑書籍。 建議在條件允許的情況下，改造成獨(dú)立衛(wèi)生間。 只提供基礎(chǔ)接入條件，把更多的發(fā)揮空間留給業(yè)主，無須裝飾 感極強(qiáng)的外立面，也無須遮掩裸露的吊頂內(nèi)容和水泥地面 …… 吊頂 地面 44 Verdure International City 第五部分 展示空間建議 45 Verdure International City Studio設(shè)計(jì)理念 Studio 的概念闡述 : Studio是針對 “高速成長型中小公司” 的全天候工作室， 在工作室的 某些區(qū)域設(shè)置 小面積辦公場所， 其他區(qū)域則提供了 可供休閑或生活 的多功能房間。 Studio的設(shè)計(jì)原則： 靈活、小巧 是 Studio的設(shè)計(jì)原則。 46 Verdure International City 針對本項(xiàng)目 Studio產(chǎn)品，我們提出以下兩種風(fēng)格樣板間的空間分隔和裝修裝飾建議。無需過度遮掩裸露的吊頂內(nèi)容和水泥地面，可采用極度浪費(fèi)著空間 的現(xiàn) 代主義風(fēng)格 ,為業(yè)主準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)這種風(fēng)格的設(shè)計(jì)公司和裝修隊(duì) 。 建議裝修設(shè)計(jì)主旨 47 Verdure International City 底層平面及實(shí)景圖片參考 此種方案充分利用空間盡可能多地安排人員辦公。 起點(diǎn)創(chuàng)意室 樣板間裝修建議 48 Verdure International City 挑高區(qū) 上層平面及實(shí)景圖片參考 挑高層的工作區(qū)域相對封閉，可作為工作室主要人員的辦公會(huì)談區(qū)。高級(jí)的會(huì)談也可以安排在樓上，與樓下 的辦公互不影響。 創(chuàng) 業(yè) 小 居 樣板間裝修建議 50 Verdure International City 上層平面及實(shí)景圖片參考 挑高層的安排，考慮到 主人的獨(dú)立思考和休息 需要，安排了冥想室和 臥室、書房，使動(dòng)靜分 離，生活與工作分開， 卻又相互結(jié)合。 55 Verdure International City 整體推廣思路 整體推廣思路 市場鋪墊期 目的： 、 銷售資料 、 看房班車 、現(xiàn)場和戶外銷售中心 、 現(xiàn)場展示系統(tǒng) 、樣板間完成 、 銷售人員招聘培訓(xùn)工作 、市場跟蹤調(diào)查等； 執(zhí)行工作； ； ,價(jià)格試探及目標(biāo)客戶試探，為后期銷售提供依據(jù) ；約10000平方米； 40%以上的認(rèn)購率 、產(chǎn)品內(nèi)涵的持續(xù)深化 ~3 市場鋪墊期 首期公開發(fā)售 延續(xù)期及二期內(nèi)部認(rèn)購期 二次公開發(fā)售期 ~6 首期公開發(fā)售 目的： ， 為第二批房源蓄勢； ， 提高轉(zhuǎn)定率； 活動(dòng)： ， 舉辦現(xiàn)場創(chuàng)富論壇 ， 明星業(yè)主的現(xiàn)場說法； 2. 春節(jié)期間 (即 2月中旬 ),開展迎春購房優(yōu)惠活動(dòng) 。 2. 現(xiàn)場售樓部 、 樣板房； ； ， 部分達(dá)到展示要求 延續(xù)期及二期內(nèi)部認(rèn)購期 目的 : ， 完成蓄水任務(wù)； 操作： ， 向社會(huì)宣布首期已全部售罄封盤 。 56 Verdure International City 演講完畢，謝謝觀看！