【正文】 略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司愿景定位：以城市綜合開發(fā)運營為重心 ， 努力成為國內(nèi)一流的國有大型投資控股集團 以城市綜合開發(fā)運營為重心，努力成為國內(nèi)一流的國有大型投資控股集團 國內(nèi)一流 ? 在行業(yè)中形成全國性的影響力 ? 規(guī)模、運營、職能和管理各方面的全面提升 ? 擁有國內(nèi)一流的運營管理團隊 城市綜合開發(fā)運營 ? 公司職能：需要履行城市開發(fā)運營職能 ? 業(yè)務(wù)選擇：需要包括城市功能完善的相關(guān)業(yè)務(wù) ? 資源利用：以城市資源的綜合運營為主 投資控股集團 ?公司類型應(yīng)為以國資公司為核心的大型企業(yè)集團 ?以資本運作為主要的發(fā)展和擴張手段 ?通過投資控股、兼并收購等手段完成資源整合 愿景 對于國資公司的愿景，可以從國內(nèi)一流、城市綜合開發(fā)運營、投資控股集團三個角度進行分解，使得國資公司未來發(fā)展方向更加明確 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 10頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 企業(yè)使命定位：“成為推動沈北新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和國有資產(chǎn)保值增值的平臺，為社會、客戶、股東和員工創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)價值”，兩個層面使命，互為前提和基礎(chǔ) 政府職能延伸 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營 ?全面履行政府職能的延伸，肩負起推動沈北新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要使命，成為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和科技自主創(chuàng)新的平臺 ?保障企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展，為社會、客戶、股東和員工創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)價值 前提 基礎(chǔ) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 11頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃 目錄 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 12頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 以愿景為出發(fā)點、結(jié)合國資公司實際情況，正略鈞策從企業(yè)功能、發(fā)展模式、區(qū)域和業(yè)務(wù)四方面給出了國資公司的戰(zhàn)略定位 國資公司戰(zhàn)略定位 1 2 3 4 ? 立足新區(qū)、服務(wù)新區(qū) ? 望眼東三省、鳥瞰東北亞 區(qū)域定位 功能定位：三個主體定位 ? 沈北新區(qū)重要的資源配置主體 ? 沈北新區(qū)發(fā)展建設(shè)重要投資平臺主體 ? 沈北新區(qū)資本運作主體 發(fā)展模式定位：兩型兩式 ?兩型：資本運作型、實體運營型 ?兩式：內(nèi)涵式發(fā)展、外延式擴張 業(yè)務(wù)定位 ? 以房地產(chǎn)和園區(qū)綜合運營為核心 ? 以金融業(yè)務(wù)為重點的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和公共事業(yè)為有益補充 ? 以實業(yè)投資為新的增長點 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 13頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 一、功能定位：正略鈞策認(rèn)為國資公司在新區(qū)應(yīng)具備“資源配置、融資、資本運作”三個中心職能 資源配置主體 融資平臺主體 資本運作主體 1 2 3 ? 國資公司作為城市資源開發(fā)運營類企業(yè)，其主要職能是為沈北新區(qū)的城市化建設(shè)服務(wù) ? 國資公司承擔(dān)新區(qū)政府通過市場化手段進行資源配置的職能，是其運作主體 ? 自成立以來，國資公司一直作為沈北新區(qū)政府的融資平臺主體 ? 未來國資公司仍然需承擔(dān)該項職能，并且通過拓寬融資手段、增加實體項目等等方式搭建起更加健全且強大的融資平臺 ? 國資公司定位為投資控股集團，通過資本運作的方式進行資源整合與業(yè)務(wù)擴展，從而實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 14頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 利用城市資源經(jīng)營這條主線將各下屬公司串聯(lián)起來，進行協(xié)同運作和專業(yè)化管理， 整合新區(qū)的國有資源，構(gòu)建起以四大主營業(yè)務(wù)為主的投資控股集團公司，成為新區(qū)唯一的 城市資源經(jīng)營主體 利用城市資源經(jīng)營這條主線將各下屬公司串聯(lián)起來， 進行協(xié)同運作和專業(yè)化管理，產(chǎn)生“化蝶效應(yīng)” 國資公司成為新區(qū)的城市資源經(jīng)營主體 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊 園區(qū)開發(fā)運營板塊 公共事業(yè)板塊 金融業(yè)務(wù)板塊 資源整合 ?快速準(zhǔn)確占有資源 ?高效低耗用好資源 ?利用優(yōu)勢創(chuàng)造資源 功能定位 ?資源配置主體 ?融資平臺主體 ?資本運作主體 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 15頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 充分利用內(nèi)部業(yè)務(wù)板塊間的關(guān)聯(lián)性，以土地成片開發(fā)為基礎(chǔ)，促進相關(guān)業(yè)務(wù)的充分協(xié)同發(fā)展，以完成新區(qū)城市資源的建設(shè)與運營 基礎(chǔ) 設(shè)施 工業(yè) 地產(chǎn) 住宅 地產(chǎn) 金融 公交 酒店 商業(yè) 地產(chǎn) 教育 醫(yī)療 物流 休閑 旅游 存量資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開拓多元化業(yè)務(wù) ?通過國資公司在工業(yè)廠房、回遷住房開發(fā)建設(shè)，水務(wù)和供暖服務(wù)方面的經(jīng)驗，同時配合國資公司金融業(yè)務(wù)的開展，以實現(xiàn)推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高區(qū)域的城市化程度，大力發(fā)展區(qū)域內(nèi)的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，完善區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)和服務(wù)提供，以滿足區(qū)域內(nèi)的需求 ?進一步完善城市功能，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和公共事業(yè)，積極創(chuàng)建符合“兩型社會”的人居環(huán)境，最終實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的城市化 ?以土地成片開發(fā)為依托，獲取土地資源 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 16頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司作為資源配置平臺，將新區(qū)發(fā)展賦予的使命和任務(wù)分配至各業(yè)務(wù)板塊，實現(xiàn)“資源 資產(chǎn) 資本”的盈利增長 籌建與 規(guī)劃階段 基礎(chǔ)建設(shè)階段與招商階段 成熟階段 運作階段 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)籌建規(guī)劃 /前期招商 合作、引資地塊招商、產(chǎn)業(yè)招商、配套招商 ?加強房地產(chǎn)開發(fā)，為集團提供財務(wù)支持 ?進行商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、招商 房產(chǎn)開發(fā)總量逐漸減少，主要為園區(qū)的配套房產(chǎn)合作開發(fā) ?園區(qū)開發(fā)公司進行綜合管理運營、再招商引資、投資建設(shè) ?模式復(fù)制，進行區(qū)域化擴張 商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)運營、其他經(jīng)營業(yè)務(wù)管理 ?進行生活區(qū)城市的詳細規(guī)劃并招商引資、合作開發(fā)、合作經(jīng)營 ?園區(qū)綜合管理 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) ?開展大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 ?合作、引資進行配套設(shè)施開發(fā) ?基礎(chǔ)設(shè)施投入逐漸減少，主要為園區(qū)和生活區(qū)配套建設(shè) ?公共事業(yè)綜合管理 經(jīng)營性業(yè)務(wù)管理 融資平臺建設(shè) 加強融資功能，為三大板塊建設(shè)提供資金保障 ?開展多元化的金融業(yè)務(wù) ?加強資本運作，開展跨區(qū)域擴張 ?資產(chǎn)管理 ?產(chǎn)業(yè)基金 ?金融業(yè)務(wù)多元化，完善金融功能，促進新區(qū)建設(shè) ?開展實業(yè)投資、股權(quán)投資 園區(qū)綜合 運營板塊 房地產(chǎn)板塊 公共事業(yè) 板塊 金融板塊 沈北新區(qū) 發(fā)展階段 資源 資產(chǎn) 資本 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 17頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 實現(xiàn)新區(qū)城市化建設(shè)與自身發(fā)展的有機統(tǒng)一和良性循環(huán) 國資公司發(fā)展與新區(qū)建設(shè) 協(xié)同并進、相輔相成 ?國資公司在城市綜合運營中要善于發(fā)掘市場空白，洞察市場需求，提供解決方案，不斷滿足新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營對相關(guān)設(shè)施發(fā)展的需求，為新區(qū)的城市化發(fā)展助力 ?國資公司在推動新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營水平提升的同時，要抓住機遇，借力區(qū)域發(fā)展，提高自身經(jīng)營能力與管理水平，實現(xiàn)與區(qū)域的同步成長和壯大 對配套設(shè)施建設(shè)以及功能的要求提高 新區(qū)建設(shè)與國資公司發(fā)展的有機統(tǒng)一和良性循環(huán) 新區(qū)工業(yè)、科技、商業(yè)等級的提升 國資公司自身經(jīng)營能力 和可持續(xù)發(fā)展能力的提高 城市功能和綜合配套的完善 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 18頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二 、 發(fā)展模式定位：正略鈞策認(rèn)為國資公司應(yīng)當(dāng)選用資本運作與產(chǎn)業(yè)運作相結(jié)合的 “ 兩合模式 ” ， 同時結(jié)合產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本運作的優(yōu)勢做大做強 定義 管理模式 主要利潤來源 主要風(fēng)險來源 核心能力要求 資本運作導(dǎo)向模式 ?以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為工具，通過資產(chǎn)重新組合，資產(chǎn)包裝上市或是買賣企業(yè)等方式從資本運作中獲利 ?財務(wù)控股管理模式 ?以資本運作為主，獲取高額資本運作收益 ?金融 /投資風(fēng)險 ?利率風(fēng)險 ?股市風(fēng)險 ?變現(xiàn) (企業(yè)轉(zhuǎn)讓 )風(fēng)險 ?財務(wù) /資產(chǎn)管理 ?風(fēng)險評估和控制 ?投資 /收購兼并 產(chǎn)業(yè)運作導(dǎo)向模式 ?通過資本運作的方式進入和整合某一行業(yè)，并提高產(chǎn)業(yè)集中度，最后通過產(chǎn)業(yè)重組來實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位，獲取高額行業(yè)經(jīng)營回報 ?戰(zhàn)略控股管理模式，或操作是管理控股模式 ?明確的行業(yè)領(lǐng)先概念，獲取產(chǎn)業(yè)經(jīng)營利潤 ?經(jīng)營風(fēng)險 ?競爭風(fēng)險 ?兼并之后的整合風(fēng)險 ?企業(yè)運作風(fēng)險 ?戰(zhàn)略和規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和運作 ?監(jiān)控 /投資管理 ?收購兼并 兩合模式 ?資本運作導(dǎo)向模式和產(chǎn)業(yè)運作模式的結(jié)合。一方面以資本運作進入產(chǎn)業(yè)并強化其地位，獲取行業(yè)回報；同時依據(jù)對經(jīng)營狀況的了解和對市場時機的把握，通過既定企業(yè)或產(chǎn)業(yè)的權(quán)益交易，獲取資本運作收益。 一般來說 ， 房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)成本利潤率不會超過 8%， 而國內(nèi)房地產(chǎn)百強企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)毛利率超過 30%， 純利率超過 20% 有利因素 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益受行業(yè)周期影響大 ? 長期發(fā)展后會產(chǎn)生大量的沉淀資產(chǎn) ? 凈資產(chǎn)收益率與企業(yè)規(guī)模成反比 不利因素 ? 綜合市場空間 、 資金效率 、 收益率等因素考慮 ， 房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是國資公司大舉進入 、 迅速擴張的戰(zhàn)略業(yè)務(wù) ? 迅速形成業(yè)務(wù)規(guī)模 ? 提高資金利用率 、 實現(xiàn)滾動開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略業(yè)務(wù) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 56頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 物業(yè)持有具有穩(wěn)定的盈利能力、能夠為企業(yè)帶來持續(xù)增加的現(xiàn)金流，有效的降低了經(jīng)營風(fēng)險，但考慮到投資較大、資金周轉(zhuǎn)慢等因素，當(dāng)前作為國資公司培育業(yè)務(wù) ? 后期會形成穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，可以獲得區(qū)域土地增值的收益 ? 降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險，不會因為缺乏土地而使開發(fā)業(yè)務(wù)中斷 有利因素 ? 房地產(chǎn)物業(yè)持有業(yè)務(wù)資金投入較大，資金周轉(zhuǎn)慢，前期收益偏低 不利因素 ? 綜合利潤水平 、 資金投入 、 經(jīng)營風(fēng)險等因素考慮 ，物業(yè)持有業(yè)務(wù)作為國資公司培育性業(yè)務(wù) ? 逐步提高物業(yè)持有數(shù)量 ? 培養(yǎng)專業(yè)化經(jīng)營能力 物業(yè)持有作為房地產(chǎn)板塊培育業(yè)務(wù) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 57頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 物業(yè)服務(wù)資金投入小、周轉(zhuǎn)快，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠提高房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、產(chǎn)生品牌效應(yīng)，但平均利潤水平偏低，定位為國資公司房地產(chǎn)板塊的協(xié)同業(yè)務(wù) ? 物業(yè)服務(wù)所需要投入的資金量遠小于房地產(chǎn)價值鏈上其他環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)，資金回收周期短 ? 通過物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的開展，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，可以起到提高房產(chǎn)價格、塑造優(yōu)質(zhì)品牌的效果，為其他業(yè)務(wù)帶來協(xié)同效應(yīng) 有利因素 ? 物業(yè)服務(wù)的平均利潤水平比較低，尤其在二線城市或欠發(fā)達地區(qū)大部分企業(yè)無法實現(xiàn)盈利 不利因素 ? 綜合考慮利潤水平 、 資金投入 、 經(jīng)營風(fēng)險 、 協(xié)同效應(yīng)等因素 ， 物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)作為國資公司的協(xié)同業(yè)務(wù) ? 逐步提高物業(yè)服務(wù)水平 ? 培養(yǎng)專業(yè)化經(jīng)營能力 物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)板塊協(xié)同業(yè)務(wù) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 58頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 同時通過對業(yè)務(wù)吸引力與國資公司能力及資源的匹配分析，確定國資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價值鏈定位 ? 仍然以土地一級開發(fā)為核心，作為短期內(nèi)的主要收入來源和長期戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)。 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 69頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二、做大房產(chǎn)開發(fā)，實施“求規(guī)模、要利潤、留物業(yè)”策略 開發(fā)策略 ?留物業(yè) ?求規(guī)模 ?要利潤 ? 擴大房產(chǎn)開發(fā)在各項業(yè)務(wù)中的比重 ? 采用大盤開發(fā)的模式，做大房產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模 ? 引入社會化資源，豐富開發(fā)模式 ? 加強市場定位與營銷策劃，開發(fā)符合客戶需求的產(chǎn)品，提高毛利率 ? 合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏，適時開發(fā)辦公樓、商務(wù)配套（公寓、酒店等）等高毛利項目 ? 加強成本控制，提升利潤 ? 精確測算，運作操盤，逐步提高物業(yè)持有規(guī)模 ? 合理規(guī)劃，租售并舉，持有高增值的物業(yè)類型 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 70頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 求規(guī)模：正略鈞策建議國資公司采取大盤開發(fā)的模式，有利于發(fā)揮國資公司的資源優(yōu)勢，彌補自身能力的不足 資源要求 大盤開發(fā)的主要特點 能力要求 資金實力高 政府資源高 地塊要求高 品