【正文】 Page29 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 規(guī) 劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。設(shè)計部門和各類專業(yè)評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能 。 ?未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。 設(shè)計部和工程部負責，其他部門協(xié)助 1. 報建 政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。 ?從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。 工程部負責工程監(jiān)理招投標合同； 設(shè)計部負責設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標合同。 銷售部負責營銷、包裝招投標合同。 招投標文件 各類合同的招投標書內(nèi)容應(yīng)包含： （ 1）工期； （ 2）工程造價或取費標準； （ 3）質(zhì)量要求； （ 4）付款方式； （ 5）招標范圍； （ 6）結(jié)算方式； （ 7）驗收標準； （ 8）投標注意事項； （ 9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）； （ 10）接標時間； （ 11）開標時間； （ 12）定標方法； （ 13）投標單位補充意見； （ 14）標準合同條文； （ 15）圖紙、其他要求等。 審算部負責材料設(shè)備招投標合同。 招投標工作組審核 招投標評審委員會審核； 主管領(lǐng)導(dǎo)批準； Page36 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 評標和定標 (1)技術(shù)性評標和定標 (2)經(jīng)濟性評標定標 優(yōu)先順序 技術(shù)評標 經(jīng)濟評標 合作經(jīng)歷 技術(shù)部門負責技術(shù)評標 審算部負責經(jīng)濟標書的評標 財務(wù)部負責審核廣告包裝費 綜合審核投標單位；評定中標單位 招投標評審委員會審核、評定。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 Page38 施工環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 設(shè)計變更環(huán)節(jié) （ 1）變更評估 ?項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 ?審算部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。 ?審算部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。 經(jīng)辦部門？ ?設(shè)計變更通知單。 經(jīng)辦部門 （ 3）變更的審批 ?主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。 經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部） （ 2）簽證的時限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。 ?簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。 資料工程師 Page40 施工環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要 控制什么 怎么控制 誰來控制 審圖 （ 1）擴初圖會審 （ 2）施工圖會審 （ 3）分項、分部圖會審 （ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審 ?圖紙多層次會審會簽及審批制度。 ?力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。 ?應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 設(shè)計部 ?先確定材料供應(yīng)方式，通過招標確定相關(guān)費用。 ?材料計劃簽認。 經(jīng)辦部門 工程款的支付 5）付款進度 （ 6）工程進度 ?按合同約定執(zhí)行付款。 ?多層次多角度審核工程進度。 主管副總或總經(jīng)理 Page41 材料和設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 材 料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。 審算部 ?技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或 封樣。不需招投標的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。 ?保修款一般不低于合同總價的 5%。 經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計部） Page43 材料和設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 材料驗收 ?數(shù)量驗收 ?幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量 甲方工地代表或?qū)I(yè)工程 師負責監(jiān)控驗收 ?質(zhì)量驗收 ?外觀質(zhì)量的驗收 ?安裝后質(zhì)量的驗收 工程部 ?投入使用后的質(zhì)量驗收 物業(yè)公司 材料保管與保修 ?材料保管 ?在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者 工程部 材料保修 用合同的方式明確保修責任和 保修期 Page44 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 銷 售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 這些信息可以來自合作方 、 第三方 ， 和自己的調(diào)研 ， 不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程序走 ， 防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作 。 ?注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題 審算部負責，設(shè)計部協(xié)助 鋼筋用量的核實 （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）洽商、變更的鋼筋用量 ?選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作 財務(wù)部、審算部與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。 Page52 期間費用成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 財務(wù)費用 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃 ?制定年度資金計劃 ?資金占壓費用估算與控制 財務(wù)部負責年度資金計劃 財務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量 （ 2）地價款的支付 ?制定項目總體開發(fā)計劃 項目部負責項目總體開發(fā)計劃 （ 3）工程款的支付 ?制定工程年度付款計劃 工程部負責工程年度付款計劃 （ 4）銷售回款的管理 ?制定年度銷售計劃 銷售部負責年度銷售計劃 人工費用 （ 1）薪金 （ 2）崗位津貼 （ 3）出差補助 （ 4）加班補助及其他費用 （ 5）獎金（含即時獎金） ?依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定公司工資總額 ?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助 ?依據(jù)公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額 財務(wù)部負責 Page53 期間費用成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 行政管理費用 （ 1）通訊費用 ?通訊費用實行限額報銷 總辦與財務(wù)部負責 （ 2）交際費用 交際費用實行定額報銷 （ 3）車輛交通費 ?車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷 （ 4） 其他辦公用品費 Page54 謝謝大家！ Page55 演講完畢，謝謝觀看！