【正文】 房原因分類處理 ?與施工隊(duì)洽商延長保修期 ?交房驗(yàn)收協(xié)議 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作 其他 （ 1）中介費(fèi) 待定 銷售部 （ 2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)） ?嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行 主管副總 Page48 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 工 程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性 。 ?依據(jù)合同中約定付款。 設(shè)計(jì)部 ?招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位 ?預(yù)算人員審核工程價值量 （ 1）付款的審批 ?根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 甲方代表 ?要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。 甲方代表 材料供應(yīng) （ 1）選型 （ 2）材料供應(yīng)方式 （ 3）材料計(jì)劃 （ 4）預(yù)留時間 ?施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。 ?各專業(yè)互審互簽制度。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部） （ 4）簽證的審批 ?施工洽商通知單 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 ?必須遵循“先洽后干”的原則。 主管總經(jīng)理 Page39 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 （ 2）變更的審核簽認(rèn) ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 ?各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。 銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。 ?招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會審核 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 ?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。 項(xiàng)目部 1. 報(bào)施圖 1. 審圖 2. 施工配合 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部 1. 面積測算 設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時檢驗(yàn)相結(jié)合 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 Page32 (2) (3) (4) (5) (9) (6) (10) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 裝修方案設(shè)計(jì) 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助 成本方案 市場信息調(diào)研 ?根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表 ?裝飾綜合價格拆分分析 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助 評審 招投標(biāo)評審委員會 功能設(shè)計(jì) （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估 市場調(diào)研 銷售部負(fù)責(zé) ?有針對性擴(kuò)充建筑物功能 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助 （ 2）市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研 ?爭取政府有利條件 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) （ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) ?根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助 ?招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 （ 4）智能化設(shè)計(jì) ?市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ?智能化內(nèi)容控制 銷售部負(fù)責(zé) ?招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏 招投標(biāo)小組組織 （ 5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 Page33 開標(biāo) 確定中標(biāo)人 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售包裝設(shè)計(jì)? ?結(jié)合營銷費(fèi)用控制 ?施工招投標(biāo) 營銷部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)變更 （ 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) （ 2）設(shè)計(jì)變更洽商 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 （ 3）采購 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計(jì) 審算部 Page34 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 招 投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。 Page30 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) ?市場信息搜集和分析 ?市政狀況信息分析 ?規(guī)劃要點(diǎn)確立 ?可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 ?可行性設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合 （ 2）方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。 ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) ?買斷內(nèi)容 ?明確買斷內(nèi)容明細(xì) ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?付款總額 ?為公司爭取最大利益 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?付款時間 ?周期長、次數(shù)多 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn) ?明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) ?工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) ?與項(xiàng)目付款時間直接掛鉤。 Page26 ? 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) ?規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) ?招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) ?施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) ?材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) ?銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) ?工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) ?期間費(fèi)用成本控制要點(diǎn) 目錄 Page27 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別 。其中有三點(diǎn)需要說明： 第一：控制要點(diǎn)是總結(jié)該公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。 對社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。 ◆工程量清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。 Page22 現(xiàn)場簽證的問題 控制現(xiàn)場簽證的原則： 避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 ◆第一種是退到的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi) 。 二、存在的誤區(qū)： 誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。 相關(guān)費(fèi)用的控制：由于占總成本的比重較低，不要作為重點(diǎn)進(jìn)行關(guān)注。 Page17 經(jīng)驗(yàn)交流 土地成本在項(xiàng)目投資決策階段基本鎖定。 3. 施工圖階段、實(shí)施階段 ——項(xiàng)目成本預(yù)算 。 2. 初步設(shè)計(jì)階段 ——項(xiàng)目成本概算 。 Page13 項(xiàng)目公司組織架構(gòu)案例 項(xiàng)目公司董事會 總經(jīng)理 工程部 合約預(yù)算部 營銷部 財(cái)務(wù)部 綜合部 工程總監(jiān) 營銷總監(jiān) 財(cái)務(wù)總監(jiān) Page14 中海地產(chǎn)合約預(yù)算部的管理職責(zé)案例 合約管理 分判商考核、合格分判商名冊建立及管理； 工程招標(biāo)分判； 工程合約管理； 項(xiàng)目開發(fā)工程成本預(yù)測及已完項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)分析； 方案對比的經(jīng)濟(jì)分析； 協(xié)助發(fā)展管理