【正文】 房原因分類處理 ?與施工隊洽商延長保修期 ?交房驗收協(xié)議 客戶服務中心負責，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作 其他 （ 1）中介費 待定 銷售部 （ 2）與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費） ?嚴格按相關流程進行 主管副總 Page48 工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點 工 程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性 。 ?依據(jù)合同中約定付款。 設計部 ?招投標 必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位 ?預算人員審核工程價值量 （ 1）付款的審批 ?根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 甲方代表 ?要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間。 甲方代表 材料供應 （ 1）選型 （ 2）材料供應方式 （ 3）材料計劃 （ 4）預留時間 ?施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。 ?各專業(yè)互審互簽制度。 經辦部門（設計部或工程部） （ 4）簽證的審批 ?施工洽商通知單 發(fā)生變更項目的負責人 ?必須遵循“先洽后干”的原則。 主管總經理 Page39 施工環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 （ 2）變更的審核簽認 ?根據(jù)變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。 ?各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。 銷售部負責營銷、包裝招投標合同。 ?招投標工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導 招投標評審委員會審核 主管領導批準。 ?主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。 項目部 1. 報施圖 1. 審圖 2. 施工配合 互審互簽，明確修改意見，設計洽商 設計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部 1. 面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合 設計部負責，工程部協(xié)助 Page32 (2) (3) (4) (5) (9) (6) (10) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 裝修方案設計 根據(jù)擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求 設計部負責，銷售部協(xié)助 成本方案 市場信息調研 ?根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備 設計部負責 制訂裝修設計目標成本計劃明細表 ?裝飾綜合價格拆分分析 制訂設計任務書 設計部負責，銷售部協(xié)助 評審 招投標評審委員會 功能設計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經濟評估 市場調研 銷售部負責 ?有針對性擴充建筑物功能 設計部負責，銷售、工程部協(xié)助 （ 2）市政配套方案 ?市政狀況調研 ?爭取政府有利條件 項目部負責 （ 3）環(huán)境方案設計 ?根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額 設計部負責，項目部協(xié)助 ?招投標 招投標評審委員會 （ 4）智能化設計 ?市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ?智能化內容控制 銷售部負責 ?招投標，尋找外部合作，爭取雙贏 招投標小組組織 （ 5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性 設計部負責，工程部協(xié)助 Page33 開標 確定中標人 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售包裝設計? ?結合營銷費用控制 ?施工招投標 營銷部負責 設計變更 （ 1）設計調整費用 設計部負責 （ 2）設計變更洽商 嚴格按照設計變更洽商流程進行 設計部負責，工程、銷售部協(xié)助 材料設備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝 設計部負責，工程部協(xié)助 （ 3）采購 招投標 招投標評審委員會 其他費用 物業(yè)管理完善費 限額設計 審算部 Page34 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 招 投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。 Page30 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制 要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 （ 1）可行性規(guī)劃設計 ?市場信息搜集和分析 ?市政狀況信息分析 ?規(guī)劃要點確立 ?可行性研究設計任務書 ?可行性設計變更 設計部負責，項目、審算、銷售部配合 （ 2）方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。 ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?項目部、設計部負責 ?買斷內容 ?明確買斷內容明細 ?項目部負責 ?付款總額 ?為公司爭取最大利益 ?項目部負責 ?付款時間 ?周期長、次數(shù)多 ?項目部負責 ?三通或七通一平的標準 ?明確驗收標準明細 ?工程部、項目部負責 ?手續(xù)風險 ?與項目付款時間直接掛鉤。 Page26 ? 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 ?規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 ?招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 ?施工環(huán)節(jié)成本控制要點 ?材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 ?銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 ?工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點 ?期間費用成本控制要點 目錄 Page27 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 立項環(huán)節(jié)的成本控制 根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別 。其中有三點需要說明： 第一：控制要點是總結該公司歷史經驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內容。 對社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。 ◆工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證。 Page22 現(xiàn)場簽證的問題 控制現(xiàn)場簽證的原則： 避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 ◆第一種是退到的設計變更，現(xiàn)場已經施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復施工的浪費 。 二、存在的誤區(qū)： 誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。 相關費用的控制：由于占總成本的比重較低，不要作為重點進行關注。 Page17 經驗交流 土地成本在項目投資決策階段基本鎖定。 3. 施工圖階段、實施階段 ——項目成本預算 。 2. 初步設計階段 ——項目成本概算 。 Page13 項目公司組織架構案例 項目公司董事會 總經理 工程部 合約預算部 營銷部 財務部 綜合部 工程總監(jiān) 營銷總監(jiān) 財務總監(jiān) Page14 中海地產合約預算部的管理職責案例 合約管理 分判商考核、合格分判商名冊建立及管理； 工程招標分判； 工程合約管理； 項目開發(fā)工程成本預測及已完項目工程的經濟分析； 方案對比的經濟分析； 協(xié)助發(fā)展管理