房地產(chǎn)開發(fā)程序與前期工作培訓(xùn)課件-閱讀頁
2025-02-26 12:11本頁面
【正文】 內(nèi)部控制： 設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等； ? 現(xiàn)場配合： 項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待； ? 外部協(xié)調(diào)： 當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)； ? 合作方的協(xié)調(diào)： 合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、 合作方報建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。 處理技巧 以有替無，以小替大（以小施工證開大標(biāo)段的工）減免申 請，考慮天氣及形象／影響等因素。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞框架＞磚混； 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準； 施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本； 場地條件：是否平整、是否山地； 抗震等級： 6級、 7級、 8級； 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價。 ?營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。 ?工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。（三個指標(biāo)） ?成本部：項目動態(tài)成本。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等） ?客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 關(guān)鍵要點： ?質(zhì)量控制！ ?進度控制！ ?成本控制！ ?協(xié)調(diào)管理！ 項目管理者要有運營的高度！ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 售前階段 售中階段 售后階段 市場、客戶、產(chǎn)品 客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷 風(fēng)險控制 策劃咨詢、代理公司 銷售代理、廣告代理、媒體 律師行、銀行、房管部門 三個階段 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?銷售團隊 （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師） ?形象定位（主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目 LOGO等） ?銷售賣點提煉（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等） ?營銷執(zhí)行方案（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等） ?營銷推廣方案 （推廣周期、媒體組合、費用計劃、營銷活動方案等） ?展示區(qū)包裝方案（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） ?合作方資源使用（廣告、代理、制作、短信、媒體、印刷等） ?項目第一次廣告出街 ?公司及項目品牌推廣 ?項目展示區(qū)開放 ?項目價格聽證會 ?項目一期開盤 ?營銷費用預(yù)算 關(guān)鍵節(jié)點 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告 —— 取得預(yù)售許可證。 ?設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準）。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項目動態(tài)成本。 關(guān)鍵要素：工程達到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 ?營銷部：持續(xù)銷售 —— 售罄 /入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。 ?工程部：組織各專項驗收 —— 竣工驗收（毛坯） —— 組織整改 —— 移交物業(yè)。政府驗收標(biāo)準？質(zhì)量衡量標(biāo)準？） ?財務(wù)部：項目決算報告 —— 項目后評報告（對內(nèi)含報酬率、凈利率、毛利率進行核算）。（項目結(jié)算報告） ?采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。 關(guān)鍵要素：竣工驗收、入伙、項目后評估。 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費 ?建安工程費 ?室外工程費 ?公共配套設(shè)施費 ?不可預(yù)見費用 ?開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費 ） 開發(fā)費用 ?管理費用 ?銷售費用 ?財務(wù)費用 演講完畢，謝謝觀看！
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