房地產(chǎn)開發(fā)程序與前期工作培訓課件(已修改)
2025-02-24 12:11 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)程序與前期工作 （ 2023年 05月 27日 ,朱曙東） 深圳培訓之三 內容提綱 一、 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義 二、房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 三、房地產(chǎn)開發(fā)程序案例分析 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗 城市基礎、公 用 配套設施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義 —— 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環(huán)境的一種活動。 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉移！ ?前期 (決策期 )—— 由拿地到方案定案 —— 重在決策 (大局已定 )； 中期 (實施期 ) —— 由施工圖設計到入伙 —— 重在執(zhí)行； 后期 (運營期 ) —— 入伙后到房屋拆除 —— 重在服務 ,重在總結反饋。 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 —— 企業(yè)視角與客戶視角 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發(fā)展商 物業(yè)管理 項目論證 ?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程 ?客戶視角的房地產(chǎn)流程 產(chǎn)品策劃 營銷策劃 規(guī)劃設計 施工管理 產(chǎn)品交付 物業(yè)服務 銷售實現(xiàn) 案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程 項目啟動會 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 總平圖規(guī)劃設計完成 方案設計完成(方案評審會） 方案圖報建 樁基施工圖完成 主體施工圖完成 建設工程規(guī)劃許可證 精裝交樓標準施工圖及材料定板 項目開工 施工許可證 主體開工 預售證 開盤 主體封頂 竣工驗收 入伙 ?18個關鍵節(jié)點 —— 里程碑計劃（一級計劃） ?簽訂土地合同至獲取施工許可證 5個月時間； ?拿地 7個月后開盤！（恒大地產(chǎn)拿地后 6個月開盤。） ?項目啟動會 （即項目啟動時間，取得設計要點后經(jīng)集團評審通過的時間）； ?國有土地使用證 (指國有土地使用證的簽發(fā)時間 )； ?建設用地規(guī)劃許可證 （指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?總平圖規(guī)劃設計完成 （指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）； ?方案設計完成 （指方案通過集團董事會批準的時間）； ?方案圖報建 （指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）； ?樁基施工圖完成 （指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標及施工的施工圖完成時間）； ?建設工程規(guī)劃許可證 （指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?精裝交樓標準施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）； ?項目開工 （指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時間）； ?主體開工 （指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）； ?預售證 （指預售許可證的簽發(fā)時間）； ?開盤 （指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）； ?主體封頂 （指主體屋面結構的完成時間）； ?竣工驗收 （指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時間 ,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 企業(yè)獲得土地的方式 行政命令式： 劃撥 /協(xié)議出讓。
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