【正文】 財富中心二期 朗辰大廈 林凱大廈 旺座國際 西港國際大廈 西部國際廣場 凱創(chuàng)國際 南洋國際 高新國際 一品 〃 美道 銀河新坐標(biāo) 旺座現(xiàn)代城 唐灃國際廣場 CLASS CROSS萬象匯 數(shù)字大廈 匯金國際 橡樹街區(qū) 洛克大廈 SOHO同盟 綠地中心 都市之門 匯鑫 IBC 核心區(qū)板塊 CBD板塊 唐延路板塊 ?核心驅(qū)動力：高新區(qū)最傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，依靠最成熟的商務(wù)氛圍吸引企業(yè)進(jìn)駐 ?租售水平： 100~150元 /平米 /月 ?主力客戶 :科技、證券、咨詢、文化、銀行、地產(chǎn)等 老核心區(qū)板塊 ?核心驅(qū)動力：區(qū)域較為成熟、發(fā)展較快，租金較低 ?租售水平： 50~70元 /平米 /月 ?主力客戶：中小型企業(yè)，資訊、科技、廣告等 唐延路板塊 二次創(chuàng)業(yè)區(qū) CBD板塊 ?核心驅(qū)動力：政府大力支持（管委會政府搬遷至此），大型企業(yè)進(jìn)駐帶動商務(wù)氛圍 ?租售水平： 100~120元 /平米 /月 ?主力客戶：銀行，科技公司，石油、工程、設(shè)備、資訊等各類企業(yè)，規(guī)模有大有小 三大板塊的發(fā)展有兩大因素推動： 因素一：經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市擴(kuò)張 64 1 2 3 3 西三環(huán) 繞城高速 1991~1996年 產(chǎn)業(yè)園 基礎(chǔ)設(shè)施先行 1997~2023年 產(chǎn)業(yè)新城 產(chǎn)業(yè)外擴(kuò)，二次創(chuàng)業(yè) 2023~2023年 綜合新城 產(chǎn)業(yè)成熟、商業(yè)繁榮 國務(wù)院批準(zhǔn)高新區(qū)為國家級開發(fā)區(qū) 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總公司成立 基礎(chǔ)設(shè)施極大完善：主次干道建設(shè)完成，學(xué)校、新紀(jì)元廣場、高爾夫球場投入使用 高新區(qū)規(guī)劃面積擴(kuò)大為 西安軟件產(chǎn)業(yè)園正式掛牌 啟動并實施二次創(chuàng)業(yè)計劃 引進(jìn)易初蓮花、美格菲等知名現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 20多家 出口加工 B區(qū)啟動建設(shè) 中國西部第一高雙子塔落戶西安高新區(qū) 中軟國際萬人基地落戶高新區(qū)軟件新城 高新區(qū)初建面貌 現(xiàn)在的高新區(qū) 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市擴(kuò)張歷程 因素二：政府對區(qū)域發(fā)展的引導(dǎo) 65 組團(tuán) A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫字樓集中區(qū) 組團(tuán) B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線） 公寓型寫字樓集中區(qū) 組團(tuán) C：辦公集中區(qū)（甲級寫字樓聚集地） A B C 管委會老址 管委會原址 管委會新址 ? 隨著管委會搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異。 ?以高新管委會“都市之門”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會展為圓心的商務(wù)核心，形成項目周邊政經(jīng)焦點。整體項目是龐大的區(qū)域開發(fā)，西安高新區(qū)政府給予了綠地集團(tuán)較多政策優(yōu)惠 都市之門（高新區(qū)管委會新址），綠地假日酒店、比克國際會展等大型公建，奠定了區(qū)域發(fā)展的信心 CBD租金與售價實現(xiàn)較高水平，潛在高端寫字樓將放量入市 68 項目名稱 主力戶型（平方 米） 總建面（萬平 方米） 租金（元 /月） 入駐率 匯鑫 IBC（乙級） 200600 14 40~50 100% SOHO同盟（乙級） 130230 5 40~50 60% 都市之門（甲級） 260380 20 80~110 70% 售價： 15500元 /m2 物業(yè)管理費： 3— 15元 /m2/月（含電梯費） 市場在售項目數(shù)量較少，各種類型項目均有，處于快速發(fā)展期，高端物業(yè)的市場接受度強(qiáng)，銷售速度快；中端物業(yè)的入駐率較高；低端物業(yè)的入駐率較低。 依托成熟區(qū)域發(fā)展逐漸飽和，商務(wù)功能逐漸外溢到周邊區(qū)域，高新區(qū)唐延路板塊是典型的外溢區(qū)域。 相比外溢發(fā)展，西安寫字樓區(qū)更多是跨越式發(fā)展，通過“產(chǎn)業(yè)發(fā)展 +政府引導(dǎo) +大型開發(fā)商啟動區(qū)域”，發(fā)展速度十分迅速，而西安政府的規(guī)劃在此過程中產(chǎn)生異乎尋常的強(qiáng)大作用，曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新 CBD區(qū)域均是這種發(fā)展模式 反觀我們項目，與核心商務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn)， 未來難以受到其商務(wù)功能外溢而帶來的寫字樓發(fā)展機(jī)會 70 項目位臵 目前大部分未建設(shè)改造，未來將建設(shè)為居住區(qū) 唐延路商務(wù)板塊 老核心區(qū)商務(wù)板塊 CBD板塊 CBD規(guī)劃，未來高新區(qū)寫字樓發(fā)展機(jī)會主要集中在唐延路板塊及 CBD區(qū)域 離較遠(yuǎn)，而且未來中間將間隔大量住宅區(qū) 備注： 西安高新區(qū) CBD規(guī)劃面積 ，預(yù)計其商務(wù)辦公面積將超過 160萬平米； 西安高新區(qū)每年寫字樓消化量不超過 25萬平米，即需要 6~7年時間消化 CBD區(qū)域?qū)懽謽橇浚? 但是 高新區(qū)西擴(kuò)消息給區(qū)域發(fā)展帶來信心，長遠(yuǎn)來看，高新區(qū)中心區(qū)將結(jié)合西咸新城建設(shè)往西轉(zhuǎn)移 71 面積西擴(kuò)： 由原來 107平方公里擴(kuò)展至 200平方公里；根據(jù) 《 西安高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃 》 ，高新區(qū)面積將擴(kuò)展至 200平方公里，打造智慧之城、科技之都； 功能區(qū)西移： 規(guī)劃依托灃河、太平河以及城際鐵路、西太公路，將高新區(qū)劃分為“一心、二軸、三帶、五區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式。 原高新區(qū)區(qū)域 高新區(qū)西擴(kuò)區(qū) 遠(yuǎn)期高新區(qū)中心 原高新區(qū)中心 2023年 11月 14日 《 西安 高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（ 2023年 2030年） 》 經(jīng)市政府常務(wù)會審議原則通過 同時 國際軟件新城建設(shè)將給區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展帶來 跨越式發(fā)展的機(jī)會 72 國際軟件新城發(fā)展預(yù)判： ?居住商業(yè)配套用地出讓 ?商務(wù)辦公用地出讓 ?商務(wù)商業(yè)功能建設(shè) 動作 階段特征 ?區(qū)域宣傳營銷 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?產(chǎn)業(yè)用地出讓 ?引進(jìn)企業(yè) ?基礎(chǔ)配套繼續(xù)完善 ?城市陌生區(qū)域 ?企業(yè)聚集 ?產(chǎn)業(yè)人口聚集 ?區(qū)域開始脫離陌生 ?引進(jìn)大型開發(fā)商 ?居住商業(yè)等配套用地出讓 ?居住配套開始建設(shè) ?土地出讓投資回現(xiàn) ?產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯示 ?區(qū)域脫離陌生 ?產(chǎn)生居住需求 ?產(chǎn)生消費需求 ?城市功能逐漸完善 ?新城發(fā)展初具雛形 ?其他區(qū)域人員在該區(qū)域置業(yè)占到一定比例 產(chǎn)業(yè)園階段 2023~2023 綜合新城階段 2023年以后 產(chǎn)業(yè)新城階段 2023~2023 前期隨著產(chǎn)業(yè)人員聚集，首先給區(qū)域帶來初步 置業(yè)及消費需求 ；后期隨著大公司相繼落戶，將逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從而產(chǎn)生 企業(yè)商務(wù)需求 大企業(yè)的發(fā)展計劃也給區(qū)域發(fā)展增添了信心 73 企業(yè)名稱 所屬行業(yè) 投資總 額 用地面積 上海綠地集團(tuán) 房地產(chǎn) 150億元 1391畝 西安鐵路信號廠 電子信息 10億元 252畝 蘇寧電器 物流業(yè) 6億元 227畝 西安西礦環(huán)保科技有限公司 環(huán)保業(yè) 200畝 陜西斯瑞工業(yè)有限責(zé)任公司 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 元 112畝 2023年，總投資 ，建成后將吸引入駐企業(yè) 1000家，預(yù)計實現(xiàn)年產(chǎn)值 40億元，年稅收 8億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 12023個 綠地拿地 西安鐵路信號廠 西礦環(huán)保 陜西斯瑞 蘇寧電器 部分企業(yè)拿地區(qū)位 西北總部基地 綠地在魚化工業(yè)園已取地 1391畝，其他企業(yè)如蘇寧等也紛紛在此取地 未來隨著國際軟件新城、魚化工業(yè)園建設(shè)，周邊將聚集大批企業(yè)， 給項目發(fā)展寫字樓群帶來機(jī)會 74 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 …… 區(qū)域起步階段 區(qū)域快速發(fā)展階段 區(qū)域成熟階段 ?區(qū)域尚且陌生 ?房地產(chǎn)項目在建 ?規(guī)劃利好，區(qū)域開始預(yù)熱 ?部分房地產(chǎn)項目完工，居民開始入駐 ?交通建設(shè)利好兌現(xiàn) ?其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開始建設(shè) ?居住氛圍成熟，有一定的商業(yè)氛圍 ?軟件園利好兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域商務(wù)辦公開始發(fā)展 區(qū)域特征 軟件城 初步成熟 大企業(yè)進(jìn)駐軟件新城 形成產(chǎn)業(yè)鏈 外圍中小企業(yè)進(jìn)駐 軟件設(shè)計 信息處理 創(chuàng)意文化 其他企業(yè) 中小企業(yè)進(jìn)駐條件 商業(yè)辦公氛圍 生活商務(wù)配套 交通 總價 /單價 項目有機(jī)會吸引 中小企業(yè)進(jìn)駐 政策優(yōu)惠 土地便宜 定制辦公 其他要求 75 但是否應(yīng)該發(fā)展純寫字樓群？ 雖然西安寫字樓隨著宏觀調(diào)控及區(qū)域發(fā)展而大量開發(fā)，但 去化速度較慢，尤其是綜合型寫字樓 76 項目名稱 售價 (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期 綜合型寫字樓 高新國際商務(wù)中心 7500 25% 4年 西部國際廣場 7000 35% 5年 高科廣場 6500 90% 7年 西港國際大廈 8550 % 3年 旺座國際城 6172 80% 1年半 公寓型寫字樓 class 5012 % 2年 粵漢國際 4879 % 2年 綠地SOHO同盟 5185 一期：100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標(biāo) 5670 % 2年 ?在西安寫字樓去化速度普遍慢于公寓 ?在西安綜合型的綜合型寫字樓去化速度普遍 慢于公寓型寫字樓 綜合型寫字樓去化速度普遍低于公寓型寫字樓 因為西安大部分企業(yè)為中小企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實力有限，對寫字樓需求有限；目前西安寫字樓銷售更多是由投資需求支撐 77 17%21%24%16%14%6%1%0%1%公司全年收入100 萬以下100 200 萬200 500 萬500 1000 萬1000 1500 萬5000 萬 1 億1 3 億3 5 億5 億以上62%的公司的年收入在 500萬元以下 購買寫字樓時的考慮面積 ?%寫字樓客群面積在 200平米以下 數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站及世聯(lián)西安寫字樓代理部 同時由于項目所在區(qū)域較為陌生，發(fā)展純寫字樓群比核心區(qū)寫字樓面臨著更大的風(fēng)險 78 西安發(fā)展純商務(wù)寫字樓群的較少，較多項目采取“公寓 +寫字樓”發(fā)展模式，實現(xiàn)： 降低風(fēng)險，公寓消化速度相對較快，實現(xiàn)現(xiàn)金較快回現(xiàn)，寫字樓則能實現(xiàn)價格溢價 租售結(jié)合，公寓用作銷售，寫字樓既可用作銷售，也可租賃帶來長期的現(xiàn)金流 尚品國際：分為 A、 B、 C三棟樓，總共 12萬㎡ ?A棟： LOFT寫字樓；建筑面積 ，戶型為 40~70㎡之間 ?B棟：寫字樓； ㎡，戶型為 150~250㎡，無走廊，獨立衛(wèi)生間 ?C棟：精裝公寓、商業(yè)；約㎡，面積區(qū)間為 40~100㎡之間 尚品國際 唐延路 科技九路 效果圖：能實現(xiàn)寫字樓群的形象 因此世聯(lián)建議采取 “公寓 +寫字樓” 的發(fā)展模式，實現(xiàn)風(fēng)險的回避 79 西三環(huán) 快速干道 彩虹路 商住公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 SOHO寫字樓 商住公寓 商住公寓/SOHO 寫字樓 ?方案一： 2棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +2棟 SOHO寫字樓 ?方案二： 3棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +1棟 SOHO寫字樓 一期 二期 在 “公寓 +寫字樓” 方案中，亦能實現(xiàn)商務(wù)辦公樓群的整體形象，從而 提升區(qū)域形象 80 寫字樓形象 公寓形象 公寓 +寫字樓整體能實現(xiàn)商務(wù)辦公裙樓的形象，從而提升區(qū)域價值（圖為曲江新區(qū)在建公寓） 81 歡樂頌研究：第一個歡樂頌項目位于深圳南山， 以整體租賃形式 進(jìn)入市場 82 ? 南城購物廣場，幾經(jīng)易主，爛尾近十年。 2023年在區(qū)委區(qū)政府的支持下，金福瑞公司斥資 。目前， 該項目 以整體租賃方式 引入“歡樂頌” 。 歡樂頌 南山區(qū) 福田區(qū) 該歡樂頌項目是華潤零售集團(tuán) 從商業(yè)零售進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志 83 其業(yè)態(tài)組合 70%零售百貨 +15%超市 +15%餐飲； 零售及散鋪業(yè)態(tài)眾多，意味租金收益較高，但同時對商圈的成熟度也有較高需求 84 樓層 業(yè)態(tài)設(shè)臵 各功能面積 2F 停車場 、汽車美容中心 —— 1F 愛生活： 華潤萬家超市 、餐飲、部分配套（如花店、旅行社、參茸、茶業(yè)等） 超市約 4000 ㎡ ；餐飲632 ㎡ ；部分配套 300 ㎡ ； 1F 咖啡時間：情景街（星巴克、必勝客、麥當(dāng)勞、千味涮、許留山、可頌坊） 、化妝品、珠寶、鞋子、時尚配飾 店鋪 807㎡ ；服務(wù)設(shè)施143㎡ ；走道 660㎡ 2F 愛美麗：露天舞臺、歡樂調(diào)頻直播室、少女裝、淑女裝、內(nèi)衣、配飾、餐飲 店鋪 2822㎡ ；服務(wù)設(shè)施 89㎡ ；走道 623㎡ ；后勤 919㎡ （室外平臺1024㎡ ） 3F 紳士味道：男裝、皮具皮鞋、休閑服飾、運動器材、美發(fā) 店鋪 2729㎡ ；服務(wù)設(shè)施 183㎡ ；走道 605㎡ ；后勤 936㎡