物業(yè)管理的成本管理課件-閱讀頁
2025-02-18 20:24本頁面
【正文】 20萬元 若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為 10%，則該項目單位物業(yè)服務費標準為： 120萬元 x（ 1+10%） 247。 12月 = /平方米 .月 若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約 12萬元，則該項目單位物業(yè)服務費標準為： （ 120萬元 +12萬元） 247。 12月 = /平方米 .月 在物業(yè)服務費測算完畢后，可編制物業(yè)服務費核算表，以便提交建設單位或業(yè)主大會。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述 。 （二）成本的分類 按控制的時間特征分類 （ 1）事先控制：是 “ 設計 ” 階段的控制，又稱事前控制，實在開始新的物業(yè)管理服務之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標準，如勞動工時定額、物資消耗定額、費用開支預算以及各種材料的成本目標等，對各種資源消耗的各項費用開支規(guī)定數量界限，作為衡量生產費用實際支出超支或節(jié)約的依據，并建立健全成本管理制度，已達到防患于未然的目的。 （ 3）事后控制：是考核階段的控制，即對成本的實際耗費進行事后分析，及時查清成本差異發(fā)生的原因，確定責任歸屬，總結經驗教訓，評定和考核業(yè)績，制定有效的措施，改進工作，以提高成本管理的水平。 （ 2）防護性控制：即制度控制，也稱會計控制，就是通過制定相關的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理成本開支的審批制度等。 按成本控制的內容分 (1)人工成本的控制 1） 人工成本的控制思路 《 勞動定額 》 。 平均后即可作為本企業(yè)改工種員工的 《勞動定額 》 。 《 勞動定額 》 作為人事定編 、 配置員工的基準 ， 從而基本上確保員工的飽和工作 ， 將人工成本降低至合理水平 。 (2)設備管理成本的控制 1)設備成本的控制思路 ，有計劃地進行設備的維修養(yǎng)護，要特別注意以下幾項工作： 設備年度大 、 中修計劃的制定； 設備月度 、 季度維修計劃的制定； 設備運行日志的記錄和控制。 養(yǎng)護設備是最省錢的一種管理設備的方法 ， 有關資料顯示：養(yǎng)護設備所花費的錢僅僅相當于設備大 、 中修費用的 1/6左右 ， 設備是養(yǎng)出來 。 因此 ， 午夜管理的重要理念就是 “ 切記不要讓設備帶病運行 ！ ” 設備壞了最重要的就是在設備損壞的初期將設備盡快修復 ， “多小修 ， 及時修 ， 盡量避免大修 ” 是非常重要的設備管理基本原則 2)設備成本的分類 、 養(yǎng)護成本 3)設備成本控制指標 元 /（ 臺 .月 ） 或 元 /（ 平方米 .月 ） 元 /（ 平方米 .月 ） 4)深圳市一些物業(yè)管理公司的設備管理成本標準 （ 5萬米以下 ） 一級 二級 三級 多層 — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） 高層 （ 不含電梯 、 中央空調 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） (3)其他成本控制 1） 成本控制思路 ， 即通過設置每一種成本的單位管理成本來控制成本 。 2） 控制指標 單位管理成本為 元 /（ 平方米 .月 ） (4)房屋的大修周期 1） 磚木結構： 12— 15年 2） 磚混結構： 15— 20年 3） 鋼筋混凝土結構： 20— 25年 4） 瓦屋面及外墻： 15年 5） 平面屋： 5— 8年 6） 外門窗及油漆 5— 6年 7） 外墻粉刷： 3— 5年 8） 水電設備： 5年 9） 室內裝修： 5— 8年 10） 中修按上述周期的 1/2至 2/3計算 11） 小修案中修上述周期的 1/5至 1/4安排 12） 房屋頭三年的小修與養(yǎng)護頻率要低 二、成本控制的原則與程序 全面控制原則 講求經濟效益原則 責權利相結合原則 例外管理原則 三、成本的日常管理 （一）利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制 任何物業(yè)都存在著由新到舊的生命周期。 在物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開支的重點不同。所以，利用物業(yè)管理周期理論，有助于了解物業(yè)管理成本支出的周期性特點，對加強物業(yè)管理成本的控制有重要的現實意義。具體而言，就是根據成本預算，為各責任中心設立記載成本指標的費用手冊，每發(fā)生一筆費用，就根據有關憑證核減相應指標，并隨時結出指標結存額。 （三）建立健全費用開支與報銷審批制度 物業(yè)管理企業(yè)應結合國家有關法律法規(guī)及各項費用開支的特點，制定自身的開支審批制度，明確各項費用的審批部門和各部門的審批權限。 對于每一筆費用的報銷，都應通過審核原始憑證進行控制。經審核確認無誤后，方能予以報銷；手續(xù)不全的要求補辦手續(xù)；違反制度規(guī)定的
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