【正文】 源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 37 本項目毛坯基本價格預(yù)期 、 Q1～ 5：各項目得分； Q’：各項目權(quán)重值； P為折算毛坯均價； 為預(yù)期毛坯價格； 修正后各相關(guān)樓盤價格： （／ Q1～ 4） P ∑G Q’ 本次定價參考的是最新價格 ,本案在近期即將開盤 ,由于當前 整個無錫市場價格相對平穩(wěn) ,所以對測算價格不作修正 . 小高層價格 : 6947/平方米。 ? 故應(yīng)以較小幅度的價格上漲為基礎(chǔ)，根據(jù)市場實際情況隨時做出反應(yīng)。 ? 目前整體市場對價格極為敏感，必須謹慎入市。具體言之是在項目銷售過程中，開放檔次較高、價格較高的產(chǎn)品，提升項目的品質(zhì)感，提高客戶對項目的價值判斷，而在操作過程中，是為了實現(xiàn)品質(zhì)略差、價格較低的產(chǎn)品的快速銷售。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 42 ? 整盤價格策略 :相互依托 ,拉動整體價值 ,高舉高打，實現(xiàn)全線勝利。 ? 高舉高打 ,實現(xiàn)全線勝利 ——營銷推廣過程中常規(guī)并且有效的操作策略。也就是說在項目正式投入市場前，將項目的市場形象拔高，使得受眾接受本項目的高端形象。 洋房 A類均價為 7900元每平米， B類均價為 8000元每平米， C類均價為 8700元每平米。 ? 第五階段：三次推盤（ — ），集中消化產(chǎn)品，加強品牌樓盤增值剛性宣傳，執(zhí)行老帶新的客戶繁殖計劃，利用大量現(xiàn)場實景加強客戶信心，再次集中人潮，以達高效成交。 ? 第七階段 : 尾盤期 (— ), 銷售完畢，高贏利！ 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 47 銷售階段劃分表格 紫金英郡 全案 預(yù)測價格（快速回籠） 樓座號 整棟樓面積 總套數(shù) 預(yù)計銷售單價 銷售總額（約） 東段 5號 (洋房 ) 24 7500 29360550 08年 10月底首批推出房源 205套，含高層151套，洋房 54套 9號 (洋房 ) 30 7800 36326316 12號 (小高層 )東側(cè) 72 6300 50145039 15號 (小高層 ) 79 6800 59480484 12號 (小高層 )西側(cè) 81 6700 53328851 09年 3月二批房源亮相256套，含高層228套，洋房 28套 13號 (小高層 ) 147 6600 113028141 10號 (洋房 ) 28 8200 36203164 14號 (小高層 ) 151 6700 111842497 09年 5月份加推房源 151套高層 合計 612 7102 489715042 首批推出房源共計 205 套 。 小高層均價約為： 6561元 /平米、洋房均價約為 7662元 /平米，銷售總額約為 : . 第二批推出房源共計 256 套 。 小高層均價約為： 7091元 /平米、洋房均價約為 8200元 /平米， 銷售總額約為 : 億元 . 5月加推房源共計 151套，面積 ，小高層均價 6700元 /平米，銷售總額約為 。 面積約為 : ，小高層均價約為： 7000元 /平米，洋房均價約為： 8100元 /平米 。 面積約為 : 平米，小高層均價約為： 7200元 /平米，洋房均價約為： 8500元 /平米 。 小高層均價為 :6973 元 /平米 . 其中洋房均價為 : 8181 元 /平米 。 面積約 : 。 面積約為 : 平米 。 面積約為 : 。 面積約為 : 。 面積約為 : 。 面積約為 : 。 其中 小高層均價為 :7010元 /平米 .洋房均價為 : 8500 元 /平米 。 產(chǎn)品稀缺性 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 58 （一）稀缺性 鬧市中的山景資源 景觀稀缺性 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 59 （一）稀缺性 梁溪路、市民廣場、大池路 —— 依山而立 擁城而居，高價值地段 地段稀缺性 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 60 （二）升值性 區(qū)域升值 河埒口區(qū)域，無錫市政府著力打造的城市副中心、隨著城市的擴張，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€老百姓認同的適居之地。為本地區(qū)價值提升提供支持條件。 環(huán)境升值： 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 63 繁華與寧靜、工作與生活瞬間切換，競爭優(yōu)勢明顯。 粱溪路、惠河路沿線 —軍政圈、研究所、事業(yè)單位、大型國企 長期居住城西的許多部隊、政府產(chǎn)權(quán)房研究所、事業(yè)單位、大型國企的業(yè)主普遍會有一種 “地緣情結(jié) ”，這些部委及其所屬單位，包括軍事機關(guān)、醫(yī)院、供電、科研院所，其員工在臵業(yè)升級時都會就近選擇。 目標客群的區(qū)域來源 惠山隧道的開通，交通的便利，北塘區(qū)惠山北改善型 客群對于城西地區(qū)的環(huán)境偏愛，也將促成其選擇本案。 北塘區(qū)惠山北 ——改善型客群 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 69 —— 惠山腳下 英倫世家 項目形象定位 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 70 第三章 精準營銷 打造全方位推廣通路 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 71 總體營銷策略 差異化精準營銷 | 通感營銷 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 72 精準營銷手段 一個平臺，兩種手段，三種方式，四條通路，五種道具 差異化精準營銷策略 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 73 ? 基本成員：金洋會原有的會員客戶、房交會入會客戶、活動入會會員客戶、來訪入會會員客戶 ? 會員在例行折扣的基礎(chǔ)上享受 99折優(yōu)惠待遇：購買金洋房產(chǎn)項目客戶（介紹其他客戶購買可同享優(yōu)惠）。 ? 內(nèi)部媒體：發(fā)行“金洋會”會員?？?、建立專門網(wǎng)站，發(fā)布各類優(yōu)惠信息及活動信息。 三維戶型圖 如何讓客戶看戶型圖時眼前一亮，時下上海、北京等地的一些項目已經(jīng)開始運用三維戶型圖 替代平面戶型圖，這是一種趨勢。 樓書 是對客戶的重要銷售工具，因此，包裝設(shè)計應(yīng)突顯本項目的特點，做出獨一無二的感受，讓客戶 感受就是不一樣。 營銷策略－精準營銷手段 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 78 總體營銷策略 差異化精準營銷 | 通感營銷 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 79 青 祁 路 規(guī)劃 路 工地圍檔 大池路 規(guī)劃路 戶外指引 擴大項目傳播范圍及指引客戶到達現(xiàn)場。 戶外廣告牌 戶外指引 通感營銷 —A、外部環(huán)境體驗（詳見《英郡戶外廣告系統(tǒng)建議》） 東區(qū) 西區(qū)分界 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 80 通感營銷 —A、外部環(huán)境體驗（詳見《英郡戶外廣告系統(tǒng)建議》） 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 81 停 車 場 停 車 場 車行路線 看房行走路線 項目圍擋 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 82 為了體現(xiàn)項目“英式、優(yōu)雅、高貴”的項目氣質(zhì)，結(jié)合本案目標客戶“穩(wěn)重、低調(diào)、內(nèi)斂”的特點，建議售樓處設(shè)計成英式沙龍的感覺。 通感營銷 — B、售樓處（會所）體驗 英式沙龍風格 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 83 充分利用現(xiàn)場的原生樹木與山景的自然融合，打造情景體驗區(qū)，讓客戶提前感受依山而居的高尚生活；體驗未來生活環(huán)境的優(yōu)雅、景觀住宅的尊貴及區(qū)域的專屬性、私密感。 通感營銷 — C、樣板區(qū)及社區(qū)環(huán)境體驗 核心沖擊 完成精裝內(nèi)庭院園林的建設(shè)，通過樣板間體驗室內(nèi)外庭院景觀的互動。 通感營銷 — D、服務(wù)體驗 附加值沖擊 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 86 第四章 全效渠道運用 實現(xiàn)策略目標 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 87 推廣策略－廣告策略 廣告內(nèi)容圍繞客戶對城市的依賴、對自然的向往和對生活的品位等需求進行宣傳，在市場中樹立本案尊貴而內(nèi)斂的形象氣度，體現(xiàn)項目離塵但不離城的優(yōu)越條件，準確傳遞出本案“ ——惠山腳下 英倫世家”的氣質(zhì)形象。 ? 精準性 ? 以精準營銷思想為指導(dǎo)，選擇與目標客群息息相關(guān)的媒介渠道，有效傳播項目信息。 推廣策略－媒體運用策略 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 89 戶外路牌投放 推廣渠道 1戶外（詳見《英郡戶外廣告系統(tǒng)建議》） 投放位臵：五愛廣場、 梁溪路與青祁路交界處，天潤發(fā)超市附近。他們獨特的信息認知模式，有自已的社交圈、圈中人的社會地位與經(jīng)濟實力相當，圈中的信息交流影響力較大。 二為配合高品味的營銷活動，以最大限度地發(fā)揮這類消費人群社交圈集中、信任圈子交流、以社交圈定身份與地位的生活習慣所帶來的傳播機會。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 98 推廣策略－推廣費用分項配比 注：項目如達到預(yù)期銷售速度與銷售額，需要足夠的推廣費用來支持，本推廣費用以全部可售面積為計算基礎(chǔ) , 總銷售金額約為 10億元左右 。 項目名稱 比例 金額（萬元） 樣板間（ 2套，家具及配飾）、售樓處（家具及配飾） 15% 300 戶外及圍檔 15% 300 活動 10% 200 展會 5% 100 植入式營銷 5% 100 平面媒體（報紙、雜志） 10% 200 電視 /廣播 5% 100 數(shù)據(jù)庫營銷 10% 200 網(wǎng)絡(luò) 10% 200 銷售工具 10% 200 機動費用 5% 100 合計 100% 2023 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 99 第一階段 —— 預(yù)熱期（ 2023年 — 2023年 10月底） 此階段為項目蓄水推廣期，也是項目品牌形象奠定期，以客戶蓄水為主的營銷動作。 目標：產(chǎn)品形象訴求 ,進行市場蓄水預(yù)熱，促進客戶積累。 英式愜意生活品鑒活動 預(yù)熱期－推廣活動 惠山腳下 英倫世家 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 101 第二階段 —— 開盤期 （ 2023年 10月底 — 2023年 12月底 ） 目標：強化本案靠山城市洋房社區(qū)的市場形象，保證積累客戶較高的換簽率。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 102 活動目的： ； ； ，擴大項目在客戶間的口頭傳播效應(yīng)； ； 活動內(nèi)容： ； （送物業(yè)費、購房折扣或購房代金券 )； ； ； 。 惠山腳下 英倫世家 金秋房展蓄勢出擊 開盤期－推廣活動 活動時間： 10月 31日 —— 11月 3日 ； 活動地點：體育中心室內(nèi)館； 活動參與：金洋、金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦、活動公司、主流媒體等； 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 104 第三階段 —— 持續(xù)期（ 2023年 12月底 — 2023年 2月 28日） 目標：消化前期積累客戶，調(diào)整蓄勢。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 105 持續(xù)期－推廣活動 山林圣誕節(jié) 紫金英郡圣誕活動 活動目的： 1. 促成前期猶豫客戶下定認購； ，促進老客戶帶新客戶； 。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 106 第四階段 —— 二次強銷期（ 2023年 3月 1日 — 2023年 5月 31） 目標：集中消化產(chǎn)品，追求最終利潤，品牌的樹立，達到良好市場美譽度的傳播。 活動內(nèi)容： 、風水專家論壇形式介紹項目環(huán)境、空氣質(zhì)量及交通狀況； ，并現(xiàn)場揭幕； 。 階段主訴求：產(chǎn)品品質(zhì)及未來社區(qū)生活質(zhì)量 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 109 三次強銷期－推廣活動 惠山腳下 英倫世家 紫金英郡夏涼之夜 活動目的： ； ； 。 。 階段主訴求：河埒口 惠山下 城市洋房社區(qū)，產(chǎn)品升級。 活動內(nèi)容： ，現(xiàn)場搶購； ； 。 階段主訴求：河埒口 惠山下 城市洋房社區(qū)，最后的臵業(yè)機會。 活動內(nèi)容： ； ； 。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。 ? 浪費時間。 ? 無法評估，就無法管理。 ? 軍隊無放任，學校無放任，此今日世界各共和國之道例。 2023/2/252023/2/25 ? 積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 ? 觀察