【正文】 交 11套，占總銷售面積的 %，比重較低 ,說明商丘市能接受這樣總價的客源非常少，整體購買能力不強(qiáng) 勝勢策略機(jī)構(gòu)105(三 )、可售房源分析 面積分析面積范圍 套數(shù) 面積 總價套數(shù) 比例 面積 比例 總價 比例100㎡以下 40 % 3961 % 7404614 %100120㎡ 18 % % 4041595 %120130㎡ 15 % % 3432916 %130140㎡ 58 % % 14692736 %140150㎡ 54 % % 17143500 %150170㎡ 14 % % 4704684 %180200㎡ 26 % % 9394926 %200220㎡ 13 % % 4292918 %220250㎡ 27 % % 12155925 %250㎡以上 9 % % 5308523 %合計 274 % % 82572336 %勝勢策略機(jī)構(gòu)106(三 )、可售房源分析 （續(xù)）n 一期可售房源共計 274套，面積為 ，占一期的 %n 100平方米以下的戶型共計 40套，面積達(dá)到 3961平方米，占可售面積的 %n 100130平方米之間的戶型共計 33套，面積達(dá)到 ，占可售面積的%n 130150平方米之間的戶型共計 112套，面積達(dá)到 ，占可售面積的 %n 200平方米以上的戶型共計 49套，面積達(dá)到 ，占可售面積的%，其中 250平方米以上的戶型 9套，占可售面積的 %勝勢策略機(jī)構(gòu)107(三 )、可售房源分析 （續(xù)） 總價分析總價范圍 套數(shù) 面積 總價套數(shù) 比例 面積 比例 總價 比例20萬以下 38 % % 6575157 %2025萬 50 % % 11179144 %2528萬 53 % % 14254083 %2830萬 19 % % 5465558 %3033萬 32 % % 10132818 %3335萬 24 % % 8157564 %3540萬 23 % % 8514964 %4045萬 12 % % 4981442 %4550萬 5 % % 2361675 %5060萬 10 % % 5536323 %60萬以上 8 % % 5413608 %合計 274 % % 82572336 %勝勢策略機(jī)構(gòu)108(三 )、可售房源分析 （續(xù)）n 總價 20萬元以下的房源 38套，面積 ，占可售面積的 %n 總價在 2030萬的房源共計 122套，面積 ，占可售面積的 %，屬于主力總價范圍n 總價在 3040萬的房源共計 79套，面積 ，占可售面積的 %n 總價在 40萬以上的房源共計 35套，面積 ，占可售面積的 %勝勢策略機(jī)構(gòu)109(四 )、不可售、可售房源比較分析n 面積分析面積范圍 不可售 可售套數(shù) 面積 套數(shù) 面積100㎡以下 30 40 3961100120㎡ 12 18 120130㎡ 5 15 130140㎡ 97 58 140150㎡ 76 54 150170㎡ 45 14 180200㎡ 20 26 200220㎡ 4 13 220250㎡ 18 27 250㎡以上 4 9 合計 311 274 勝勢策略機(jī)構(gòu)110(四 )、不可售、可售房源比較分析 （續(xù)）n 總價分析總價范圍 不可售 可售套數(shù) 面積 套數(shù) 面積20萬以下 35 38 2025萬 66 50 2530萬 87 72 3035萬 70 56 3540萬 29 23 4045萬 12 12 4550萬 8 5 50萬以上 4 18 合計 311 274 勝勢策略機(jī)構(gòu)111（四）、不可售、可售房源比較分析 （續(xù)）從面積上看：n 130平方米以下的房源中，未售的有 73套，面積達(dá) ，不可售的有 47套，面積達(dá) ，可售的要多于不可售的n 130150平方米之間的主力戶型，不可售的共有 173套，面積達(dá) 平方米，而可售的只有 112套，面積 ，不可售的明顯高于可售的n 200平方米以上的房源中，不可售的共計 26套，面積達(dá) ，而可售的共計 49套，面積達(dá) 勝勢策略機(jī)構(gòu)112（四）、不可售、可售房源比較分析 （續(xù)）從總價上看：n 35萬以下的戶型中，不可售的共計 258套、 ，可售的共計 216套，不可售的顯然高于可售的n 40萬以上的戶型中，不可售的共計 24套，面積 ，可售的共計 35套面積 ，可售的要高于不可售的。項目接近現(xiàn)房，會大大增強(qiáng)購房者的信心。主力戶型面積偏大，造成總價較高，介入門檻高，客戶接受難度較大，消弱了有效客戶群體范圍n 50年產(chǎn)權(quán)，低于一般住宅的產(chǎn)權(quán)年限 70年n 一層設(shè)計為帶有半地下室的復(fù)式結(jié)構(gòu)，此設(shè)計采光性差，實用性不足，并且造成面積增大，具有很大的銷售抗性勝勢策略機(jī)構(gòu)118（六） 、項目的 SWOT分析 （續(xù)） O（機(jī)會分析）n “ 商 ” 字作為商丘市城市規(guī)劃的中心，市政府坐落于此，周邊的市政環(huán)境和自然環(huán)境將得到改善，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，項目將具有相當(dāng)?shù)纳登熬皀 項目周邊配套已趨成熟，如果及時推出二期商業(yè)，會加快資金回籠速度，有利于促進(jìn)整體開發(fā)的順利進(jìn)行n 商丘房地產(chǎn)目前正處于發(fā)展上升階段，良好的營銷環(huán)境、運(yùn)作、宣傳 ,有利于促進(jìn)項目的銷售n 項目體量大，可選擇性強(qiáng)，可以滿足不同客戶群體的需求。與本項目同質(zhì)化的樓盤非常之多，已經(jīng)分流、稀釋了項目大量的有效客源。就本項目來看，多層銷售也明顯好于小高層銷售，但剩余房源中，小高層的房源占據(jù)相當(dāng)大的比重，將會給今后的銷售帶來較大困難n 拆遷補(bǔ)償安置等遺留問題尚未完全的解決，將會影響項目后期的順利開發(fā)n 據(jù)了解，目前商丘市的電信局、銀行、移動公司等效益較好的企事業(yè)性單位均已集資建房，這將會進(jìn)一步消弱有效購房群體勝勢策略機(jī)構(gòu)123（六） 、項目的 SWOT分析 （續(xù)）小結(jié)： 綜上所述，本項目所擁有的優(yōu)勢與威脅是顯著存在的 ,在展現(xiàn)項目 優(yōu)勢的同時，我們對項目所存在的問題也同樣不容忽視：n 宏觀調(diào)控政策帶來的負(fù)面影響，銀根收緊造成有效客戶的急劇減少n 項目雖處于一流的地段，但由于周邊競爭樓盤眾多，加上項目自身存在的問題，使得項目產(chǎn)品品質(zhì)價值無法最大體現(xiàn)n 前期營銷策略的失誤，造成項目目前處于剩余房源差、銷售口碑不佳、總價相對較高、競爭中的劣勢地位、有效客戶大量分流等一系列問題勝勢策略機(jī)構(gòu)124（六） 、項目的 SWOT分析 （續(xù)）小結(jié)： 對本項目而言，如何充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢、抑制項目的威脅，將是破解項目目前狀況的關(guān)鍵所在。n 此舉可提高本案的品質(zhì)，開發(fā)商只需與裝修公司合作即可。 勝勢策略機(jī)構(gòu)129物業(yè)細(xì)化建議 （續(xù)）n 小區(qū)房屋主體及設(shè)備、設(shè)施的管理 n 小區(qū)的安全管理 n 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理 n 多層面?zhèn)€性化社區(qū)服務(wù) n 個性鮮明的社區(qū)文化 勝勢策略機(jī)構(gòu)130 四、深度訪談勝勢策略機(jī)構(gòu)131房地產(chǎn)管理局官員的闡述n 到 2023年，應(yīng)國家要求商丘市城鎮(zhèn)化發(fā)展加快，人口需達(dá)到 150萬，這為房地產(chǎn)住宅市場，提供了很大的需求 n 一般 5層以下、有物業(yè)管理的樓盤，多層、成規(guī)模的樓盤銷售較好。高端房在建項目很少，開發(fā)商不愿大舉投入，高端消費(fèi)不多n 嚴(yán)格意義上說，目前商丘市供求略有飽和現(xiàn)象。雖然絕對量也不是很大，但考慮到本地的人均收入和消費(fèi)能力，消化需要一定的時間n 受傳統(tǒng)觀念影響，很多商丘市民不喜歡高層建筑勝勢策略機(jī)構(gòu)133城市規(guī)劃局官員的闡述 （續(xù)）n 現(xiàn)在市民購房，社區(qū)的配套、服務(wù)、環(huán)境、安全等功能，已成為市民重點(diǎn)考慮的要素n 市民追求改善居住條件，首選面積為 100－ 120平方米，主要承受總價在二十萬元左右勝勢策略機(jī)構(gòu)134城市規(guī)劃局官員的闡述 （續(xù)）n 按照新城國際整個規(guī)劃目標(biāo)，整個規(guī)劃變數(shù)較大n 工程進(jìn)度不快，這會增加運(yùn)營成本n 部分動遷工作越晚拆遷費(fèi)用就會越大，這個問題要盡快解決n 地段屬于商丘市的黃金地段，作為主干道的神火大道，圍繞新城國際兩側(cè)東西走向的支道的配套建設(shè)十分重要，充分利用商業(yè)街面合理規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)這塊會有不錯的潛力勝勢策略機(jī)構(gòu)135房產(chǎn)交易中心官員的闡述n 宏觀調(diào)控的影響較小，不是很明顯。新城國際的地理位置應(yīng)屬黃金地段，有良好的發(fā)展前景 n 項目規(guī)模大、物業(yè)管理好，具有影響力，住在里面會有體面感n 免地暖初裝費(fèi)，得到了一定的實惠n 從售樓書上看，一期環(huán)境景觀好、綠化高、棟距較寬、視野寬闊，感覺不錯，只是能否真正實現(xiàn)，心里有疑問n 多層比高層的價格低、物業(yè)管理費(fèi)低，所以選擇實惠的多層房 勝勢策略機(jī)構(gòu)137未成交客戶訪談n 單價偏高 ，房型面積偏大，造成總價高n 工程進(jìn)度不能讓人放心，不良社會傳言較多n 剩余的房型從價格、面積等多方面考慮，不能令自己滿意。可以說，定位的準(zhǔn)確與否將直接關(guān)系到銷售的迅速快慢，甚至可以決定是否可以達(dá)到最終的銷售目標(biāo)。但從項目實現(xiàn)的銷售情況來看，到目前為止，簽約銷售的只占一期的 %，顯然銷售狀況較差，這與項目所處的地段位置顯然不符，這從側(cè)面反映了項目的價格表現(xiàn)偏高，至少目前市場接受度較低。一個物業(yè)理想的價格走勢是在銷售中不斷上升，因此要預(yù)留價格空間。最能體現(xiàn)本項目品質(zhì)的、最吸引市場關(guān)注目光、最容易炒作造成熱銷場面的應(yīng)是鄰近神火大道項目的二期，其次才是項目的一期、三期、四期。但就目前情況來看，一期推廣已經(jīng)提前，而整個工程的形象又未能及時展現(xiàn)出項目的品質(zhì)，形成了價格落差；n 由于一期已經(jīng)有了一定成交，為現(xiàn)有價格體系的恢復(fù)造成困難，等于埋下了一顆定時炸彈，一旦價格調(diào)整不當(dāng)，將造成客戶的排斥，使整個價格體系崩潰；n 一般而言，價格是商業(yè)機(jī)密，一成不變的價格使得競爭對手有了應(yīng)對手段，在商戰(zhàn)中處于被動；反過來，整個價格體系也需要留有調(diào)整空間，可根據(jù)競爭對手的價格策略進(jìn)行調(diào)整，制定針對性的方案。 只有綜合考慮上述因素，才能制定出合理的價格體系，這樣既能實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化，也能為市場所接受，獲得多贏效應(yīng)。 因此，在整體上繼續(xù)延用目前的價格體系，不做全盤顛覆性的修正，但在局部做出修正，通過價格策略調(diào)整，分階段推出，最終達(dá)到實現(xiàn)去化的目的。n 集中優(yōu)勢產(chǎn)品奪取市場，快速回籠資金；n 以市場認(rèn)可價位入市，形成 “ 高性價比 ” ，引導(dǎo)購房客戶的心理預(yù)期，產(chǎn)生購買欲望，快速搶占市場份額n 組合銷售策略，拉大戶型之間的價格差，通過價格杠桿的作用來引導(dǎo)銷售、促進(jìn)銷售。一來有利于促進(jìn)銷售，二來也有利于擴(kuò)大項目的正面形象推廣，獲得上佳的銷售口碑。 年齡層在 30—45 歲之間，年齡跨度較大，是靠奮斗、眼光和智慧獲取成功的一群167。 經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，有較強(qiáng)的購買能力167。 他 們 是 積 累型的成功者，因此他 們 有自己獨(dú)特的眼光、 視 角和氣 質(zhì) 以及與他 們 的 財 富一 樣 豐富的人生 經(jīng)歷167。 他 們 追求文化品位，在 擁 有充裕物 質(zhì) 的同 時 也開始 尋 找心靈的突破口167。 勝勢策略機(jī)構(gòu)162二、前期推廣存在的 問題 銷售計劃，工程進(jìn)度與企劃關(guān)聯(lián)不緊密產(chǎn)品宣傳未充分挖掘，主題不鮮明，形象定位不明確樓盤形象推廣雖然已經(jīng)進(jìn)行一年多，并沒有真正樹立起《新城國際》在商丘的地位，市場認(rèn)知度有待進(jìn)一步提高；工程與銷售的嚴(yán)重脫節(jié)，工地形象差等因素造成銷售說辭力度不夠，同時缺少樣板房的體驗營銷，缺少銷售支持。 一期以主力戶型搶占市場份額167。 德芳絲 VS神火大道勝勢策略機(jī)構(gòu)165四 、推廣 總 概念新城國際 — 中國 “ 拉 繼續(xù)強(qiáng)化前期 “ 造城 ” 總概念，從城市運(yùn)營上， 新城國際 — 中國的拉 “ 巴黎新城 ” 嚴(yán)格地說，是一個 “ 城市 “ 的概念，是生活街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、時尚街區(qū)，整合各類消費(fèi)形態(tài)的街區(qū)，形象的表達(dá)一個富有生活氣息的城市，將未來都市生活提前讓受眾感到好奇、向往心理，并以了解內(nèi)容為榮。 德芳 絲 —— 新城國際 拉 德芳 絲 —— 巴黎新城的復(fù)合性、生態(tài)型新城規(guī)劃靈感而創(chuàng)造性的科學(xué)規(guī)劃出中原版復(fù)合性、生態(tài)型新城 —— 新城國際?？赏瑫r容納 1萬人休閑購物、 8千人和諧居住、 6千人商務(wù)辦公、 4千人投資就業(yè)的規(guī)模性、復(fù)合型高檔和諧社區(qū)。 德芳 絲 [印象 ]167。德芳絲。 德芳絲是歐洲最大的商務(wù)中心區(qū)。 德芳絲從巴黎郊外的一片荒野，在不到半個世紀(jì)的時間里，迅速發(fā)展成最具人性化色彩的國際商務(wù)生活中心區(qū)。 拉 167。 德芳絲離市中心很近，距離凱旋門只有五分鐘的車程。 中軸線把新老城區(qū)連結(jié)成為一個整體。 密特朗總統(tǒng)選中丹麥設(shè)計師設(shè)計的大拱門作為拉 德芳絲不是封閉的，而是以開放的姿態(tài)去面向未來。 最先規(guī)劃好的是公共地帶，比如中軸線規(guī)劃，石板路、綠化帶等，這些是最開始嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)去做的。 德芳絲 [寫實 ] 新城國際 — 中國的拉 城中之城 —— 新城國際。具有戰(zhàn)略眼光的規(guī)劃建設(shè)和管理，神火大道迅速發(fā)展成最具人性化色彩的國際商務(wù)生活中心區(qū)。 城中之城 —— 新城國際。167。167。167。 德芳絲的代表性建筑，象征了拉 167。勝勢策略機(jī)構(gòu)169新城國際 — 中國的拉 城中之城 —— 新城國際 無論是從業(yè)態(tài)組合還是從資源聚合的本質(zhì)來看， 拉 拉