【正文】 0 . 62 9 8 5 . 34 3 8 6 . 02 0 0 1 . 92 4 9 4 . 12 2 9 7 . 41995 1996 1997 1998 1999 2023% % % % 8%. 14%24%62% 設(shè)備采購 建設(shè)工程 及安裝 其它 合計 : 住宅市場是中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場增長的主要驅(qū)動力 房產(chǎn)供應(yīng)量： 1995~2023 [億平方米 ] –城市住宅是過去房地產(chǎn)市場增長的主要來源，隨著中國的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長的主要驅(qū)動力 –農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢 –非住宅市場增長緩慢，市場基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長的到來將仍然需要比較長的時間，中國加入 WTO將加速這一進(jìn)程 房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢 25%26%25%26%25%26%41%44%47%49%51%48%24%25% 28%30%34%26%1995 1996 1997 1998 1998 2023+% . 城市住宅 農(nóng)村住宅 非住宅 ) 資料來源 : 2023年中國統(tǒng)計年鑒，中國建筑工業(yè)年報 1999，羅蘭貝格分析 +% 1)專家預(yù)測 +% +% +% 中國的城市化進(jìn)程將帶動住宅市場的持續(xù)增長 ... 3 2 . 8 %3 4 . 0 %3 5 . 2 %3 6 . 4 %3 7 . 6 %3 8 . 8 %4 0 . 0 %4 1 . 2 %4 2 . 4 %4 3 . 6 %4 4 . 8 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023資料 來源：中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所；中國統(tǒng)計年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析 中國未來 10年的城市化率的變化 [%] 中國未來 10年的新增住宅建設(shè)面積 [億平方米 ] 3 . 0 33 . 0 83 . 1 43 . 1 93 . 2 53 . 3 03 . 3 63 . 4 13 . 4 73 . 5 33 . 5 92023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023流動人口的 增長 – 流動人口是指在目前中國人口管理體制下長期 “ 人房分離 ” 的人口 – 隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，我國的人口流動率將進(jìn)一步上升，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 – 預(yù)計到 2023年，我國流動人口將從 8000萬增長到 ，每年需開發(fā)建設(shè) 3000萬平方米以上的相應(yīng)房屋才能滿足需要 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的 變化 – 消費(fèi)支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，居住占消費(fèi)支出的比例由 %上升到 % – 消費(fèi)重心開始轉(zhuǎn)移，對 “ 住和行 ” 的需求明顯上升，出現(xiàn)大量的二次購房者來改善自身的居住環(huán)境，人均居住面積逐步上升，如果從目前的 標(biāo)： 2023年人均 13平方米，每年需要新建住宅 國家政策的 引導(dǎo) – 住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的誘發(fā)作用，可以帶動建材、冶金、紡織、化工、森工、機(jī)械等 50多個行業(yè)的發(fā)展，對我國 GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到 10%，政府對待住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是積極和樂觀的 – 取消福利分房，實現(xiàn)貨幣化分房，開放住房二級市場，多下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大長期住房消費(fèi)等政策都有利于住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ...同時，流動人口增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和國家政策的引導(dǎo)都將刺激住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 中國政府 “ 通過全面啟動個人消費(fèi)，將住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ”的經(jīng)濟(jì)政策將促進(jìn)住宅市場的發(fā)展 ?全面推進(jìn)住宅貨幣化分配，通過住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高個人買房的支付能力，促進(jìn)個人買房 ?針對企業(yè)，實行企業(yè)住宅分配貨幣化，消除福利化分房現(xiàn)象 ?對現(xiàn)有公房采取加快出售，逐步提租，回收資金的政策，促進(jìn)住房體制的轉(zhuǎn)換 ?開放住宅二級市場，簡化有關(guān)程序促進(jìn)二級市場的發(fā)展，同時規(guī)范中介市場，促進(jìn)存量住房的流通 ?鼓勵社會開展多種住房消費(fèi)服務(wù)，包括價格評估、信息咨詢、買賣中介、租息介紹、置業(yè)擔(dān)保等多項服務(wù) ?完善住宅金融體系建設(shè)，提高公積金個人住房貸款的發(fā)放力度 ?規(guī)范物業(yè)管理，實行物業(yè)管理的招投標(biāo)制，同時規(guī)范收費(fèi)，提供質(zhì)價相符的服務(wù) ?起草《住宅法》，規(guī)范住宅的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)，保障購房者的占有權(quán)、處置權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán) ?轉(zhuǎn)換政府角色，把直接管理和干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^經(jīng)濟(jì)手段來間接調(diào)控的市場調(diào)控體系，建立適合我國的住房金融制度和住房財稅制度 資料 來源：國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司 高檔住宅市場在過去 5年中顯示出穩(wěn)定增長的勢頭，廣東、北京和上海是主要的市場 別墅，高檔公寓的銷售增長 1) [百萬平方米 ] 高檔住宅市場的組成 (1999) [百萬平方米 ] 1)高檔住宅定義為 1999年的價格高于 4500元 /平方米 57%9%14%20%廣東 其它 上海 北京 1995 1996 1997 1998 1999+15%. 42% 總計 : 越來越多的家庭進(jìn)入高收入階層將帶動中高檔住宅需求的增長 居民家庭月收入結(jié)構(gòu)分類 1) [元 ] 5 . 9 %5 . 6 %1 0 . 5 %2 3 . 1 %5 4 . 9 %30005000 3000 概括 ? 在中國最大的三個城市，超過 130萬個的家庭月收入超過 8000元 50008000 800010000 10000 資料來源：中國商業(yè)報告庫，羅蘭貝格分析 上海 北京 廣州 總計 高收入家庭 家庭總戶數(shù) [百萬 ] 1)僅計算北京、上海和廣州三個城市 越來越多的開發(fā)商進(jìn)入中高檔住宅開發(fā)市場，將使這一細(xì)分市場競爭更加激烈 住宅開發(fā)市場發(fā)展趨勢 – 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費(fèi)觀念有了根本轉(zhuǎn)變。居民由為了基本解決人的居住條件向追求居住環(huán)境、戶型、生活配套等，對商品房的需求品味提高 – 金融機(jī)構(gòu)對住房消費(fèi)支持力度的不斷增加，促進(jìn)了住房市場的發(fā)展，特別是使普通收入居民購買中高檔住宅成為可能 – 重慶市較有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入此市場的角逐，例如：協(xié)信、南方、中建科、華宇、廣廈、重慶利達(dá)物業(yè)等 重慶市住宅開發(fā)市場細(xì)分 [ 萬平方米 ] 35%35%20%35%35%25%10%5%2023 2023豪宅 454 500 中高檔住宅 普通商品房 安居 資料 來 源： 羅蘭 ?貝格 訪談 以 重慶 市場 為 例 中國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)形態(tài)正從以“ 集團(tuán)購買 ” 為導(dǎo)向向以 “ 個人購買 ” 為導(dǎo)向轉(zhuǎn)換 金融政策 – 取消了長期以來的對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款規(guī)模的嚴(yán)格限制，增加了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款，擴(kuò)大住宅消費(fèi)信貸的范圍 – 房地產(chǎn)業(yè)過去對金融服務(wù)的要求以投資信貸為主，轉(zhuǎn)向更多地依靠住房信貸 供需關(guān)系 – 房地產(chǎn)市場逐步由過去的賣方市場向買方市場過渡，房地產(chǎn)商主要面臨價格和質(zhì)量的競爭 – 商品房的價值由于集團(tuán)購買力的退出和經(jīng)濟(jì)適用房的上市，其上揚(yáng)的動力明顯不足 競爭方式 – 集團(tuán)購買為主體的時代，房地產(chǎn)商之間的競爭主要取決于個人的關(guān)系和特殊的政策支持 – 面對以個人為主體的市場，房地產(chǎn)商之間的競爭完全以消費(fèi)者為導(dǎo)向 購買主體 – 隨著住房改革制度的展開，集團(tuán)購買力逐步減弱和退出市場 – 個人購買逐步成為住宅市場的主要購買對象 房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險和高收益并存的特點(diǎn)，吸引了大量資本的流入因而市場競爭具有更大的不確定性 進(jìn)入壁壘低 – 房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取預(yù)售樓花的形式，啟動資金的要求并不是很高，基本上 3000萬人民幣即可以啟動一個房地產(chǎn)項目，因此也吸引了大量資本的投入，造成產(chǎn)業(yè)集中度低和許多不規(guī)范、不合法的現(xiàn)象發(fā)生 融資要求高 – 由于房地產(chǎn)項目投資較大，而且收益率較高，運(yùn)用銀行的貸款是非常重要的，尤其運(yùn)作多個項目時，資金壓力更大，建立完善的融資渠道和體系是許多房地產(chǎn)公司努力的目標(biāo) 高收益 – 目前住宅可以分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、精品住宅、豪宅等等，很多企業(yè)重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和精品住宅等細(xì)分市場發(fā)展，稅后利潤可以超過 20%，甚至更高，自有資金投資回報率可以超過 100%。 中國住宅市場的發(fā)展仍然存在許多制約因素 – 土地市場不健全、供給不足 ? 各個城市的建設(shè)缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場不健全、不規(guī)范 – 商品住宅價格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力 ? 政府部分不合理攤派，各種稅收過高， “ 灰色成本 ”是造成房價居高不下的重要原因 – 住房投資結(jié)構(gòu)不合理 ? 大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時所有政策都在鼓勵修建“ 只售不租 ” 的商品住宅，而不愿意開發(fā)供出租的普通住宅 住宅供給的制約因素 – 收入預(yù)期不確定和消費(fèi)傾向下降 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長為 %，低于人均 GDP的增長，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費(fèi)預(yù)期 – 住房產(chǎn)權(quán)制度的不健全 ? 現(xiàn)有的制度，使消費(fèi)者辦理房產(chǎn)證十分繁鎖，而且住房交易體系也過于復(fù)雜和缺乏規(guī)范化 – 與住宅消費(fèi)相關(guān)的金融服務(wù)不健全 ? 住宅金融風(fēng)險防范機(jī)制不健全、服務(wù)落后，個人信用制度不健全、規(guī)范化、社會化的抵押擔(dān)保保險不健全 住宅需求的制約因素 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 目前中國空置的商品房已經(jīng)達(dá)到 8700平方米 中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，全國超過 2萬家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存在 “ 小而散 ”的局面 中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類 (1999) 中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu) (1999) [億元 ] 資料來源 : 中國統(tǒng)計年鑒；羅蘭貝格分析 合計 : 24,200個 30%70%合計 : 86%13%1%二級資質(zhì) 一級資質(zhì) 三級資質(zhì)和無等級 Backup 各種類型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展加劇了市場的競爭 ? 為滿足國家需要，大部分產(chǎn)品為安居房 ? 有部分產(chǎn)品為定位高檔的產(chǎn)品（中海外） ? 主要覆蓋某一主要城市 ? 同時對其它主要城市有部分滲透 ? 開發(fā)量非常大，每年開發(fā)量達(dá)到數(shù)百萬平方米 ? 價格主要為集中在中低檔（精品房除外） ? 北京城建總公司 ? 北京開發(fā)總公司 ? 中國海外 ? 絕大部分產(chǎn)品定位在中高檔市場，以精品住宅為主 ? 少數(shù)產(chǎn)品定位于中低檔市場 ? 主要集中在某一主要城市 ? 部分企業(yè)對全國主要大城市有大規(guī)模的擴(kuò)張 ? 開發(fā)量較大，一般每年超過40萬平方米 ? 價格主要集中在中高檔，高價位產(chǎn)品居多 ? 深圳萬科 ? 碧桂園 ? 金地集團(tuán) ? 奧林匹克花園 ? 北京萬通 ? 北京華遠(yuǎn) ? 主要定位于中高檔市場 ? 部分產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)適用房 ? 主要局限于本地市場 ? 每年開發(fā)量在 15萬 40萬之間 ? 價格主要定位于當(dāng)?shù)厥袌龅闹懈邫n ? 成都西南交大 ? 河南建業(yè) ? 重慶渝海 ? 一般定位于中低檔市場 ? 定位較為靈活，主要標(biāo)準(zhǔn)為能否獲取利潤和得到機(jī)會 ? 主要局限與本地市場 ? 許多企業(yè)處于虧損邊緣，無力開拓外地市場 ? 一般而言，開發(fā)量較小。 – 管理團(tuán)隊的本地化有可能不成功，最終導(dǎo)致項目的失敗 – 異地項目公司存在失控的可能性 – 如何保持在不同地區(qū)市場品牌形象、企業(yè)形象、產(chǎn)品品質(zhì)和定為等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并且能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鲰樌麑崿F(xiàn)銷售。 – 進(jìn)行異地擴(kuò)張，有可能實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn) 和規(guī)模在較短時期內(nèi)的高速增長， 從而增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場風(fēng)險的能力， 成為具有全國性影響的企業(yè)，進(jìn)入 房地產(chǎn)行業(yè)的全國領(lǐng)先集團(tuán) 固守戰(zhàn)略 – 充分利用企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龆嗄杲?jīng)營的優(yōu)勢，投入較多的資金進(jìn)行土地儲備，確保企業(yè)在未來 35年內(nèi)可以在本地市場保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場地位，也增強(qiáng)與外來競爭者進(jìn)行對抗的籌碼。羅蘭 ?貝格公司方面將由 Von Keller博士和許健先生全面負(fù)責(zé)整個項目。吳琪先生是羅蘭 ?貝格中國公司的高級經(jīng)理兼北京代表處負(fù)責(zé)人，具有許多國內(nèi)大型企業(yè)的項目經(jīng)驗 ? 羅蘭 ?貝格公司將根據(jù)項目需要派出咨詢顧問組成項目小組，根據(jù)項目的進(jìn)程他們將投入 80%以上的時間，如需要羅蘭 ?貝格公司的其它人員將支持項目小組的工作 ? 萬科的內(nèi)部項目經(jīng)理應(yīng)是可以有至少 50%時間放在項目