【正文】 1+% . 城市住宅 農(nóng)村住宅 非住宅 ) 資料來源 : 2021年中國統(tǒng)計年鑒，中國建筑工業(yè)年報 1999，羅蘭貝格分析 +% 1)專家預(yù)測 +% +% +% 17 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 中國的城市化進(jìn)程將帶動住宅市場的持續(xù)增長 ... 3 2 . 8 %3 4 . 0 %3 5 . 2 %3 6 . 4 %3 7 . 6 %3 8 . 8 %4 0 . 0 %4 1 . 2 %4 2 . 4 %4 3 . 6 %4 4 . 8 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021資料 來源：中國社科院經(jīng)濟研究所；中國統(tǒng)計年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析 中國未來 10年的城市化率的變化 [%] 中國未來 10年的新增住宅建設(shè)面積 [億平方米 ] 3 . 0 33 . 0 83 . 1 43 . 1 93 . 2 53 . 3 03 . 3 63 . 4 13 . 4 73 . 5 33 . 5 92021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 202118 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 流動人口的 增長 ? 流動人口是指在目前中國人口管理體制下長期“人房分離”的人口 ? 隨著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化，我國的人口流動率將進(jìn)一步上升，對經(jīng)濟的發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 ? 預(yù)計到 2021年，我國流動人口將從 8000萬增長到 ，每年需開發(fā)建設(shè) 3000萬平方米以上的相應(yīng)房屋才能滿足需要 消費結(jié)構(gòu)的 變化 ? 消費支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，居住占消費支出的比例由 %上升到 % ? 消費重心開始轉(zhuǎn)移，對“住和行”的需求明顯上升，出現(xiàn)大量的二次購房者來改善自身的居住環(huán)境，人均居住面積逐步上升，如果從目前的 ： 2021年人均 13平方米，每年需要新建住宅 國家政策的 引導(dǎo) ? 住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展有很強的誘發(fā)作用，可以帶動建材、冶金、紡織、化工、森工、機械等50多個行業(yè)的發(fā)展，對我國 GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到 10%，政府對待住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是積極和樂觀的 ? 取消福利分房，實現(xiàn)貨幣化分房，開放住房二級市場，多下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴大長期住房消費等政策都有利于住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ...同時，流動人口增長，消費結(jié)構(gòu)的變化和國家政策的引導(dǎo)都將刺激住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 19 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 中國政府“通過全面啟動個人消費，將住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點”的經(jīng)濟政策將促進(jìn)住宅市場的發(fā)展 ? 全面推進(jìn)住宅貨幣化分配，通過住房補貼的發(fā)放，提高個人買房的支付能力，促進(jìn)個人買房 ? 針對企業(yè)，實行企業(yè)住宅分配貨幣化，消除福利化分房現(xiàn)象 ? 對現(xiàn)有公房采取加快出售，逐步提租，回收資金的政策，促進(jìn)住房體制的轉(zhuǎn)換 ? 開放住宅二級市場，簡化有關(guān)程序促進(jìn)二級市場的發(fā)展，同時規(guī)范中介市場，促進(jìn)存量住房的流通 ? 鼓勵社會開展多種住房消費服務(wù)，包括價格評估、信息咨詢、買賣中介、租息介紹、置業(yè)擔(dān)保等多項服務(wù) ? 完善住宅金融體系建設(shè)，提高公積金個人住房貸款的發(fā)放力度 ? 規(guī)范物業(yè)管理，實行物業(yè)管理的招投標(biāo)制，同時規(guī)范收費，提供質(zhì)價相符的服務(wù) ? 起草《住宅法》，規(guī)范住宅的生產(chǎn)、流通、消費環(huán)節(jié)，保障購房者的占有權(quán)、處置權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán) ? 轉(zhuǎn)換政府角色，把直接管理和干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^經(jīng)濟手段來間接調(diào)控的市場調(diào)控體系，建立適合我國的住房金融制度和住房財稅制度 資料 來源：國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司 20 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 高檔住宅市場在過去 5年中顯示出穩(wěn)定增長的勢頭，廣東、北京和上海是主要的市場 別墅，高檔公寓的銷售增長 1) [百萬平方米 ] 高檔住宅市場的組成 (1999) [百萬平方米 ] 1)高檔住宅定義為 1999年的價格高于 4500元 /平方米 57%9%14%20%廣東 其它 上海 北京 2 . 4 8 2 . 5 0 2 . 5 43 . 4 54 . 3 61995 1996 1997 1998 1999+15%. 42% 總計 : 21 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 越來越多的家庭進(jìn)入高收入階層將帶動中高檔住宅需求的增長 居民家庭月收入結(jié)構(gòu)分類 1) [元 ] 5 . 9 %5 . 6 %1 0 . 5 %2 3 . 1 %5 4 . 9 %30005000 3000 概括 在中國最大的三個城市，超過 130萬個的家庭月收入超過 8000元 50008000 800010000 10000 資料來源：中國商業(yè)報告庫，羅蘭貝格分析 上海 北京 廣州 總計 高收入家庭 家庭總戶數(shù) [百萬 ] 1)僅計算北京、上海和廣州三個城市 22 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 越來越多的開發(fā)商進(jìn)入中高檔住宅開發(fā)市場，將使這一細(xì)分市場競爭更加激烈 住宅開發(fā)市場發(fā)展趨勢 ? 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)檔次逐步提升，居民住宅消費觀念有了根本轉(zhuǎn)變。居民由為了基本解決人的居住條件向追求居住環(huán)境、戶型、生活配套等，對商品房的需求品味提高 ? 金融機構(gòu)對住房消費支持力度的不斷增加，促進(jìn)了住房市場的發(fā)展，特別是使普通收入居民購買中高檔住宅成為可能 ? 重慶市較有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入此市場的角逐，例如：協(xié)信、南方、中建科、華宇、廣廈、重慶利達(dá)物業(yè)等 重慶市住宅開發(fā)市場細(xì)分 [ 萬平方米 ] 35%35%20%35%35%25%10%5%2021 2021豪宅 454 500 中高檔住宅 普通商品房 安居 資料 來 源： 羅蘭 ?貝格 訪談 以 重慶 市場 為 例 23 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 中國房地產(chǎn)市場的消費形態(tài)正從以“集團購買”為導(dǎo)向向以“個人購買”為導(dǎo)向轉(zhuǎn)換 金融政策 ? 取消了長期以來的對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款規(guī)模的嚴(yán)格限制，增加了經(jīng)濟適用房建設(shè)貸款，擴大住宅消費信貸的范圍 ? 房地產(chǎn)業(yè)過去對金融服務(wù)的要求以投資信貸為主，轉(zhuǎn)向更多地依靠住房信貸 供需關(guān)系 ? 房地產(chǎn)市場逐步由過去的賣方市場向買方市場過渡，房地產(chǎn)商主要面臨價格和質(zhì)量的競爭 ? 商品房的價值由于集團購買力的退出和經(jīng)濟適用房的上市，其上揚的動力明顯不足 競爭方式 ? 集團購買為主體的時代，房地產(chǎn)商之間的競爭主要取決于個人的關(guān)系和特殊的政策支持 ? 面對以個人為主體的市場，房地產(chǎn)商之間的競爭完全以消費者為導(dǎo)向 購買主體 ? 隨著住房改革制度的展開，集團購買力逐步減弱和退出市場 ? 個人購買逐步成為住宅市場的主要購買對象 24 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險和高收益并存的特點，吸引了大量資本的流入因而市場競爭具有更大的不確定性 進(jìn)入壁壘低 ? 房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取預(yù)售樓花的形式，啟動資金的要求并不是很高，基本上 3000萬人民幣即可以啟動一個房地產(chǎn)項目，因此也吸引了大量資本的投入，造成產(chǎn)業(yè)集中度低和許多不規(guī)范、不合法的現(xiàn)象發(fā)生 融資要求高 ? 由于房地產(chǎn)項目投資較大，而且收益率較高，運用銀行的貸款是非常重要的，尤其運作多個項目時，資金壓力更大，建立完善的融資渠道和體系是許多房地產(chǎn)公司努力的目標(biāo) 高收益 ? 目前住宅可以分為安居房、經(jīng)濟適用房、精品住宅、豪宅等等，很多企業(yè)重點在經(jīng)濟適應(yīng)房和精品住宅等細(xì)分市場發(fā)展，稅后利潤可以超過 20%，甚至更高，自有資金投資回報率可以超過 100%。 25 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 中國住宅市場的發(fā)展仍然存在許多制約因素 ? 土地市場不健全、供給不足 – 各個城市的建設(shè)缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場不健全、不規(guī)范 ? 商品住宅價格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力 – 政府部分不合理攤派，各種稅收過高，“灰色成本”是造成房價居高不下的重要原因 ? 住房投資結(jié)構(gòu)不合理 – 大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時所有政策都在鼓勵修建“只售不租”的商品住宅，而不愿意開發(fā)供出租的普通住宅 住宅供給的制約因素 ? 收入預(yù)期不確定和消費傾向下降 – 城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長為%，低于人均 GDP的增長，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費預(yù)期 ? 住房產(chǎn)權(quán)制度的不健全 – 現(xiàn)有的制度，使消費者辦理房產(chǎn)證十分繁鎖，而且住房交易體系也過于復(fù)雜和缺乏規(guī)范化 ? 與住宅消費相關(guān)的金融服務(wù)不健全 – 住宅金融風(fēng)險防范機制不健全、服務(wù)落后，個人信用制度不健全、規(guī)范化、社會化的抵押擔(dān)保保險不健全 住宅需求的制約因素 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 目前中國空置的商品房已經(jīng)達(dá)到 8700平方米 26 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，全國超過 2萬家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存在“小而散”的局面 中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類 (1999) 中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu) (1999) [億元 ] 資料來源 : 中國統(tǒng)計年鑒；羅蘭貝格分析 合計 : 24,200個 30%70%合計 : 86%13%1%二級資質(zhì) 一級資質(zhì) 三級資質(zhì)和無等級 Backup 27 Text Lines SHA43012021990245 Roland Berger – Strategy Consultants 各種類型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展加劇了市場的競爭 ? 為滿足國家需要，大部分產(chǎn)品為安居房 ? 有部分產(chǎn)品為定位高檔的產(chǎn)品（中海外） ? 主要覆蓋某一主要城市 ? 同時對其它主要城市有部分滲透 ? 開發(fā)量非常大，每年開發(fā)量達(dá)到數(shù)百萬平方米 ? 價格主要為集中在中低檔（精品房除外） ? 北京城建總公司 ? 北京開發(fā)總公司 ? 中國海外 ? 絕大部分產(chǎn)品定位在中高檔市場，以精品住宅為主 ? 少數(shù)產(chǎn)品定位于中低檔市場 ? 主要集中在某一主要城市 ? 部分企業(yè)對全國主要大城市有大規(guī)模的擴張 ? 開發(fā)量較大，一般每年超過40萬平方米 ? 價格主要集中在中高檔，高價位產(chǎn)品居多 ? 深圳萬科 ? 碧桂園 ? 金地集團 ? 奧林匹克花園 ? 北京萬通 ? 北京華遠(yuǎn) ? 主要定位于中高檔市場 ? 部分產(chǎn)品為經(jīng)濟適用房 ? 主要局限于本地市場 ? 每年開發(fā)量在 15萬 40萬之間 ? 價格主要定位于當(dāng)?shù)厥袌龅闹懈邫n ? 成都西南交大 ? 河南建業(yè) ? 重慶渝海 ? 一般定位于中低檔市場 ? 定位較為靈活，主要標(biāo)準(zhǔn)為能否獲取利潤和得到機會 ? 主要局限與本地市場 ? 許多企業(yè)處于虧損邊緣，無力開拓外地市場 ? 一般而言，開發(fā)量較小。 ? 管理團隊的本地化有可能不成功，最終導(dǎo)致項目的失敗 ? 異地項目公司存在失控的可能性 ? 如何保持在不同地區(qū)市場品牌形象、企業(yè)形象、產(chǎn)品品質(zhì)和定為等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并且能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鲰樌麑崿F(xiàn)銷售。 ? 進(jìn)行異地擴張，有可能實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn) 和規(guī)模在較短時期內(nèi)的高速增長， 從而增強企業(yè)抗拒市場風(fēng)險的能力， 成為具有全國性影響的企業(yè)，進(jìn)入 房地產(chǎn)行業(yè)的全國領(lǐng)先集團 固守戰(zhàn)略 ? 充分利用企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龆嗄杲?jīng)營的優(yōu)勢，投入較多的資金進(jìn)行土地儲備，確保企業(yè)在未來 35年內(nèi)可以在本地市場保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場地位，也增強與外來競爭者進(jìn)行對抗